Глава Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Дмитрий Куракин имеет репутацию высокопрофессионального управленца, отличающегося системностью подходов и стремлением к рациональным и достаточно либеральным преобразованиям. О том, каких изменений в политике городских властей следует ожидать участникам рынка недвижимости, Дмитрий Куракин рассказал CRE.

– Планируются ли какие-либо концептуальные изменения подходов к управлению и распоряжению недвижимостью, находящейся в компетенции КУГИ? Помнится, в предыдущие периоды работы в комитете, особенно в конце 1990-х – начале 2000-х годов, вы активно занимались разработкой и осуществлением различных реформаторских начинаний...

– Боюсь, я вас разочарую... С тех пор много воды утекло, мы живем в другой стране. Сегодня наш комитет позиционирует себя несколько иначе, чем в те времена, когда перед нами было весьма широкое поле для приложения реформаторских усилий. Теперь мы практически не осуществляем активного правового регулирования в сфере управления недвижимостью и вообще госсобственностью. Более того, каждый раз, когда мы пытаемся выйти за рамки индивидуальных правовых актов (то есть конкретных распределительных решений) и заняться нормотворчеством, встает вопрос о компетенции, причем не только КУГИ, но и городских властей в целом. Вопрос в том, можем ли мы в принципе осуществлять то или иное регулирование, особенно когда есть риск его квалификации как гражданско-правового.

Основная тенденция такова, что федеральные власти и за себя, и за всех остальных публичных собственников, кроме, пожалуй, муниципальных образований, решают, каким должен быть порядок управления госимуществом, и дают нам все меньше возможностей самостоятельно строить систему управления. Постепенно отходя от формулирования базовых принципов управления, федералы утверждают конкретные правовые нормы, которые остается только выполнять. Это происходит независимо от того, согласны мы с этим подходом или нет, приносит ли он городу больше пользы или вреда с точки зрения целей и задач в области управления имуществом, которые мы для себя видим.

– Почему унификация в вопросах управления госсобственностью, проводимая на федеральном уровне, оказывается неблагоприятна именно для Петербурга?

– Наш город, который в течение последних 15 лет был новатором в вопросах построения системы управления госимуществом, пожинает сейчас негативные плоды именно потому, что он продвинулся дальше, чем может позволить себе страна в целом. Многие вещи, которые федеральные власти одно время позволяли нам реализовывать на уровне локального нормотворчества, ушли от нас. Федерация делает все самостоятельно, зачастую не оптимально и, совершая ошибки, проходит тот же путь в масштабах страны, который мы уже давно проделали в масштабах города. Получается как в армии – равнение на отстающего! Когда мы говорим, что какое-то решение означает для Петербурга пять шагов назад, нам отвечают: мол, извините, конструируя систему для всей страны, мы должны ориентироваться не на первого, а на последнего.

Система управления недвижимостью, которую мы создавали, состоит, если говорить общо, из систем распоряжения недвижимостью, ее учета и регистрации прав, и приходится признать, что теперь эти системы дают сбой. Посмотрим правде в глаза, как работает территориальный орган Росреестра, более известный как УФРС (а в нашем городе – ГБР)? Это тот же орган, который еще 3-4 года назад осуществлял регистрацию за один день, что никого не удивляло на рынке! Причем у меня нет оснований ставить это в вину руководителям территориального органа – это те же люди, которые и раньше делали все то же самое, и не было ошибок, двойных регистраций, каких-то серьезных проблем. Наоборот, это был крайне взвешенный, консервативный орган, чьи решения в области регистрации крайне редко оспаривались, и уж совсем редко оспаривались успешно. Это пример федерального вмешательства в регулирование вопросов управления недвижимостью и прежде всего следствие недоверия федерации к субъектам, управляющим своим имуществом. Другой пример: федеральные власти тратят огромные деньги на создание системы кадастрового учета, но где результаты? А в Петербурге система кадастрового учета недвижимости введена и успешно функционирует с 1995 года.На практике попытки регулирования со стороны федеральных структур могут выглядеть весьма абсурдными. Это производит впечатление какого-то абстрактного нормотворчества, попытки написать учебник по управлению госимуществом – вместо решения реально существующих проблем на рынке и в сфере бизнеса.

– Что вы имеете в виду?

– Всем известно, что, по сути, мы не выполняем требование ФАС, связанное с продлением на новый срок заключенных договоров аренды объектов недвижимости только на основании конкурса или аукциона. Согласно логике ФАС, с юридической точки зрения заключение договора впервые и его возобновление на новый срок – это то же самое. При этом продление договоров на новый срок по результатам торгов оправдывается в принципе бесспорным лозунгом о необходимости обеспечить равный доступ к государственному ресурсу, который предоставляется на конкурентный рынок. А в жизни получается, что мы фактически прекращаем деятельность реально функционирующего малого и среднего бизнеса, выселяя из занимаемых помещений магазины, кафе, парикмахерские и пр. В итоге у предпринимателей возникает вопрос: зачем ради эфемерного шанса продления договора вкладывать серьезные средства в помещение (ремонт, инфраструктуру, коммуникации)?
Наша же позиция юридически базируется на трактовке преимущественного права добросовестного арендатора возобновлять договор аренды, которое установлено непосредственно Гражданским кодексом РФ. В ответ ФАС предлагает другую процедуру. Сначала освобождайте помещение, проводите торги и, определив победителя, предлагайте уже изгнанному арендатору заключить договор на тех же условиях, которые стали результатом торгов (то есть по той же ставке арендной платы). Таким образом, у нас оказывается сразу двое обиженных предпринимателей – и добросовестный победитель торгов, и добросовестный арендатор, которого мы выселили около полугода назад! Не говоря о том, что в течение всего периода, связанного с экспонированием, с проведением торгов, с формальными процедурами, объект выпадает из оборота и не приносит городу никаких доходов.

Таким образом, я не склонен в качестве главных задач комитета ставить такие амбициозные цели, как более тонкая настройка существующей системы управления или ее серьезные изменения. С одной стороны, мы стремимся сохранить все позитивное, что у нас есть в системе управления имуществом, с другой – взаимодействуя с федеральными органами, пытаемся решать вопросы совершенствования законодательства, чтобы наша система управления имуществом все-таки работала. В частности, обсуждаем с Министерством юстиции РФ проект изменений в закон об исполнительном производстве. На наш взгляд, решение о выселении пользователей с земельных участков, а также иных объектов недвижимости должно распространяться и на тех лиц, которых пользователь допустил на объект. Необходимость этих изменений подтверждает в числе прочего сегодняшняя ситуация с освобождением участков, занятых гаражами...

– Каким образом будет меняться подход города к подготовке земельных участков на торги? «Короткий пакет» планируется модернизировать?

– Мне представляется, что «короткий пакет» в этом году закончит свое существование, достойно войдя в историю. Подобного феномена не было нигде в России. Экономически «короткий пакет» отработал очень эффективно. Он позволил реализовать большое количеством проектов по нормальной процедуре с точки зрения доступа к земельному ресурсу, его стоимости, определения результатов торгов. Речь идет о сотнях участков, на которых уже построены сотни тысяч квадратных метров жилья, офисных зданий, торговых центров, АЗС. В то время, когда в других регионах, в том числе в Москве, торги вообще не проводились, у нас аукционы были и они оказывались успешными. Для нас сам факт проведения торгов был важнее, чем наличие полного комплекта документов. Среди всех проектов, реализовывавшихся по «короткому пакету», были единичные случаи, когда делался вывод о невозможности создания запланированного объекта. Инвесторы, приходя на торги, практически не принимали в расчет риски, связанные с отсутствием полного комплекта документов, и оказывались правы. В то же время «короткий пакет» решал все ситуации, связанные с подготовкой проектов планировки с проектами межевания, за счет средств бюджета Петербурга в разумный срок. Приобретая же на торгах права на участок, инвестор получал комфортный срок в пределах трех лет на подготовку «полного пакета» и планомерно занимался этим, имея юридически определенные права на участок. Теперь мы переходим к реализации участков по «полному пакету», который будет включать градплан, но в определенных случаях не включать проект планировки и межевания. Несмотря на его отсутствие, это будет полноценный «полный пакет» с точки зрения юридический последствий. Сегодня у нас появилось понимание, что по многим объектам может быть подготовлен «полный пакет» без проекта планировки и межевания, если влияние будущего нового объекта на градостроительную ситуацию вполне очевидно. Мы считаем, что в таких случаях можно и должно выдавать градпланы без проекта планировки – такой пакет мы в состоянии сделать не за 2-3 года, а за 3-4 месяца. Например, очевидно, что почти по всем участкам, определенным для реализации программы строительства паркингов, не нужны проекты планировки. Вполне очевидно влияние паркингов, которые строятся в сложившейся градостроительной среде, на окружающую застройку (и наоборот). В ситуациях же появления жилых домов действительно может потребоваться пересчет обеспеченности соцкультбытом, транспортных нагрузок и т. д.

– В каких объемах и насколько активно город планирует готовить и выставлять на торги участки под застройку? Девелоперы постоянно сетуют на недостаточность предложения со стороны города – основную массу участков приходится искать на вторичном рынке...

– Потребность Петербурга в жилье составляет 4-5 миллионов кв. м в год, а вводим мы около 2 миллионов. Объем дефицита понятен. Для того чтобы его покрыть, необходимы дополнительные территории под застройку. При этом понятно, что нельзя больше предоставлять участки для строительства так, как это делалось в последние 15 лет: это была в значительной степени уплотнительная застройка. В первую очередь нужно тратить силы на создание транспортной и инженерной инфраструктуры, чтобы развитие города было сбалансированным, чтобы возведение новых квадратных метров не влекло нагрузку на инфраструктуру, которая не может быть удовлетворена градостроительными мерами. Поэтому мы все больше приходим к пониманию, что нужно действовать от обратного: предоставлять участки прежде всего не для жилья, а для инженерной подготовки территорий, для строительства дорог, для создания и развития социальной сферы. И именно в инженерную подготовку в первую очередь следует вкладывать деньги при освоении новых территорий. Это позволяет оптимально сформировать земельные участки, правильно рассчитать нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуру и в конце концов максимизировать получаемые доходы от предоставления участков.

Конечно, определенные территории нужно будет застраивать, и мы в этом отношении ничего не чуждаемся – от намыва сотен гектаров до редевелопмента. Для формирования земельного банка у города есть две большие «кладовки» – это хрущевки, то есть территории для реновации, и территории промышленных предприятий. И запасы из этих «кладовок» нужно осваивать активнее!

– Иными словами, девелоперам не следует ожидать вывода на рынок территорий под комплексное освоение, сопоставимых с «Северной Долиной» или «Юнтолово»?

– Мы считаем, что количество таких территорий, передаваемых на торги, необходимо сокращать, их будет немного. Но в некоторых случаях без комплексного освоения территорий нам не обойтись – в частности, только так может эффективно реализовываться намыв. Но если есть большой кусок земли, не подготовленный инженерно, то его предоставление на условиях комплексного освоения не приводит ни к чему иному, кроме разбазаривания территории за копейки. Все равно нам приходится самим строить социальную инфраструктуру. По инженерии и дорогам мы вынуждены очень долго торговаться с инвесторами: кто, где и к какой точке тянет какую-либо трубу или кабель – и все равно тратить бюджетные средства на создание условий для развития территории. При этом стоимость земельных участков оказывается в разы, точнее, на порядок ниже, чем при реализации по «полному пакету». Поэтому, на наш взгляд, следует делать наоборот: сначала подготавливать территории в инженерном и транспортном плане, затем реализовывать их по «полному пакету», а вырученный ресурс направлять на инженерную подготовку новых территорий.

– Возвращаясь к теме управления имеющейся у города недвижимостью, как вы оцениваете ситуацию с исполнением федерального закона № 159-ФЗ о преимущественном праве выкупа нежилых помещений арендаторами?

– В целом оцениваю итоги прошедших двух лет, в течение которых действует закон, как большой успех в реализации программы выкупа по преимущественному праву. Во-первых, мы удовлетворяем всех желающих выкупиться. Во-вторых, сохраняем ту наиболее ликвидную часть объектов нежилого фонда, которую не предполагаем продавать по преимущественному праву. И делаем это в полном соответствии с законом, поскольку федеральный законодатель, к счастью, предоставил такую возможность. Мы четко и своевременно создали всю необходимую систему правовых актов – от соответствующего закона Петербурга до комплекса подзаконных актов, устанавливающих порядок движения документов с момента подачи заявки до реализации выкупа. В настоящее время продано около 1700 объектов – треть из возможных для выкупа. Арендаторы достаточно активно пользуются преимущественным правом выкупа.

– Однако возникают и споры вокруг оценки объектов. Как решаются эти проблемы?

– Волна негативных откликов, которая уже практически сошла на нет, была вызвана избыточными ожиданиями субъектов малого и среднего бизнеса по поводу условий выкупа. Характерно было настроение: добрый царь-батюшка наконец вольную дал, и теперь выкупим свои помещения за три копейки! Закон все восприняли как льготу, как возможность быстро и дешево купить объект. А оказывается, за объект нужно заплатить ровно столько, сколько он стоит. Арендаторы, конечно, расстроились, узнав, что невозможно будет выкупать помещения на тех же условиях, на которых государство прежде предоставляло свои активы: целевым образом, по программе приватизации, не требуя за них рыночного эквивалента. Нормативной ценой было две-три годовые арендные платы, но теперь эта история закончилась. Даже если сделать два допущения и грубо считать, что рыночная стоимость – это капитализированная арендная плата и что существовавшая в договоре контрактная арендная плата имеет рыночный уровень, все равно 2-3 не могут быть коэффициентом капитализации. В данной ситуации применима как минимум десятка!

– Использование альтернативной оценки возможно?

– Нет, законодательство предусматривает, что мы можем руководствоваться только оценкой, выполненной по заказу госоргана, готовящего решение о приватизации. Альтернативная оценка, если ее получает сам арендатор, может иметь лишь справочное значение. Однако нашей задачей было создать такой механизм оценки, который обеспечивает высокую точность результата, его проверяемость, содержит в себе алгоритм разрешения споров и, наконец, привлекает к этому процессу максимально широкий круг лиц, авторитетных в области оценки. Была создана межведомственная комиссия между ГУИОН и Фондом имущества. Во всех сложных ситуациях результаты оценок, выполняемых, как правило, независимыми оценщиками, привлекаемыми ГУИОН, выносятся для защиты на комиссию, состоящую из представителей ГУИОН, Фонда имущества и саморегулируемой организации оценщиков. Случаи, когда оценка все-таки оспаривалась, были единичны: возникло лишь около двух десятков споров. В итоге мы нашли цивилизованный выход из положения: в суде выбирался третий оценщик, и мы приходили к мировому соглашению по поводу стоимости.

Объективная проблема была только одна. Начало выкупа пришлось на кризис и период очень резкого падения цен: от момента изготовления отчета и до заключения договора выкупа цена падала на 10-15%, иногда на 20%. Мы признавали это и по более чем сотне отчетов организовали переоценку за свой счет. Примечательно, в тех случаях, где мы не договорились и арендаторы отказались от реализации преимущественного права, объекты были выставлены на торги и реализованы без понижения цены (или с ее повышением). Это подтверждает правильность и объективность наших оценок.

– Насколько обоснованны ожидания, которые как призрак бродят по рынку, что город все-таки начнет продавать и гораздо более ликвидные помещения стрит-ритейла на центральных магистралях, сократив приватизационный «стоп-лист»? Тем более с учетом последствий кризиса возрастает потребность бюджета города в получении больших доходов от собственности...

– Конечно, в связи с бюджетной ситуацией город поворачивает взор вовнутрь и внимательнее смотрит, что можно было бы продать. Но если говорить о нежилых помещениях, то, думаю, мы не будем их продавать – ни в ближайший год, ни в обозримой перспективе! Действительно серьезных, интересных денег мы за них не выручим. Но мы оставляем ликвидные объекты не потому, что в дальнейшем сможем больше заработать на их продаже, а поскольку они могут понадобиться для осуществления определенных государственных функций.Либерализации политики в области исключения помещений из перечня забронированных от продажи не будет. В поисках дополнительных источников бюджетных доходов мы намерены смотреть в других направлениях: что у нас есть для продажи из земельного банка, из объектов, требующих реконструкции.

– А какими критериями вы руководствуетесь, принимая решения о продаже зданий-памятников? Ведь, казалось бы, выгоднее переждать кризис, не торопиться с продажей столь привлекательных объектов, даже если некоторые из них обременены договорами аренды на 49 лет...

– В отношении обремененных объектов самым главным мотивом является их ненужность для нас: мы фактически не можем ими управлять. Сохраняемое за нами право собственности на такие объекты – достаточно формальное, поскольку у зданий есть реальные пользователи. Кроме того, фактор нахождения здания в госсобственности часто дополнительно провоцирует конфликты и юридические проблемы (как в ситуации с дворцом великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 8). Одно лицо, претендующее на объект, обращается за одним согласованием, другое – за другим решением, затем оба документа оказываются в суде. Таким образом, нас просто пытаются использовать в борьбе, а мы, по сути, не можем этому эффективно противостоять. На мой взгляд, в таких случаях приватизация является хорошим средством разрешения имущественно-правовых конфликтов и урегулирования притязаний разных лиц на имущество.С другой стороны, конечно, если памятник, несмотря на обременения этим статусом и, возможно, даже правами неких пользователей, сулит существенный доход в бюджет, то это является самостоятельным аргументом при принятии решений. Поэтому мы рассматриваем все памятники, которые у нас есть, с точки зрения их привлекательности для продажи на торгах. Никаких минусов от таких сделок для памятника мы не видим – дополнительных рисков переход в частную собственность не принесет. Напротив, у собственника возникнет гораздо большая мотивация для приведения объекта в порядок и для его надлежащего содержания, чем у нынешних пользователей. Они все-таки ощущают себя временщиками, даже имея длительные договоры аренды.

– Что предусматривают планы по продажам памятников на 2011 год?

– Надеюсь, будут проданы и «Астория», и дворец Кочубея на Конногвардейском бульваре, и дворец на Адмиралтейской набережной, 8. Перечень памятников, подлежащих продаже, утвержден – это около 30 объектов. Но мы не торопимся продать их срочно – нет такой задачи. Выбирая между скоростью и более высокой ценой, которую мы можем получить в связи с удлинением срока экспозиции, мы все-таки выбираем цену. Сроки уже продлены по дворцу Кочубея и «Астории», при необходимости мы и по другим памятникам готовы поступать аналогично. А тем временем будем дополнительно рекламировать объекты, представим их на международных выставках и, надеемся, сможем привлечь больший круг инвесторов, чтобы хорошо продать памятники.

Загрузка...