Деловая активность в Санкт-Петербурге продолжает расти. Развивающиеся компании стремятся покинуть насиженные места в административных зданиях советской постройки, перемещаясь в новые современные офисы. Московские и западные компании открывают представительства в северной столице – все это делает качественные офисные площади дефицитным товаром. Девелоперы, пользуясь ажиотажем, выводят на рынок все больше новых бизнес-центров, зная, что в ближайшие годы офисные площади будут распределяться еще до окончания строительства.

Общая ситуация
Санкт-Петербург, являясь второй столицей России, в настоящее время испытывает настоящий бум на рынке недвижимости, повторяя путь Москвы. Сегмент офисной недвижимости первым откликается на рост экономических показателей города – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос, петербургские девелоперы активизируют свою деятельность. Развивающийся рынок привлекает и новых игроков – в минувшем полугодии несколько инвестиционных компаний и фондов заявили о намерении вложить средства в российскую недвижимость в целом и недвижимость Петербурга в частности. Было заключено несколько заметных сделок купли-продажи с участием крупных российских и западных компаний. Среди значимых событий на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга можно отметить следующие:

Британская инвестиционная компания Ovental Investments объявила о намерении инвестировать в недвижимость России около $1млрд., из них около $150 млн. будет вложено в проекты в Петербурге: в ближайшие 2 года компания планирует вывести на рынок города бизнес-центр и два торгово-развлекательных центра совокупной площадью около 40 тыс. кв. м.
Инвестиционный фонд Rutley Russia Property Fund Limited (RRPF), созданный при участии международных консалтинговых компаний GVA Sawyer, Knight Frank и Duet Asset Management, намерен вложить в российскую недвижимость около $1 млрд. Интерес для него представляют крупные объекты офисной, торговой и складской недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных российских городах.
Один из фондов американской инвестиционно-банковской компании Morgan Stanley – Special Situations Fund III – приобрел 24,99% петербургского строительного холдинга RBI, выкупив его допэмиссию. Сообщается, что с помощью средств, полученных от Morgan Stanley (по оценкам экспертов, это $50 млн.), RBI планирует увеличить масштабы своих проектов и реализовать планы по выходу в регионы.
Финский инвестфонд Sponda Russia приобрел бизнес-центр «Информ-Футуре» на Тамбовской ул., 12. Бизнес-центр класса В общей площадью 3695 кв. м открылся в 1997 году, в настоящее время все площади сданы в аренду;
Британский инвестиционный фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел два офисных здания на ул. Достоевского, 19/21, общей площадью 7,2 тыс. кв. м у шведской инвестиционной компании Ruric Одно из зданий – действующий бизнес-центр класса В «Грифон», второе, площадью 4,5 тыс. кв. м, планируется ввести в эксплуатацию в конце 2007 года.
Фонд Metro Baltic Horizons купил производственный комплекс фабрики «Светоч» на Большой Пушкарской ул., 10, площадью 16 тыс. кв.м. На территории фабрики компания планирует построить около 24 тыс. кв. м офисных площадей.

Горячей темой на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга остается строительство делового центра в «Охта-центр», известного также как «Газпром-Сити». Вопрос о высоте основного здания все еще остается открытым, общественность продолжает сопротивляться, от ЮНЕСКО был получен запрос о приостановке строительства башни для подробного изучения проекта. Однако прилегающая к участку застройки территория уже пользуется повышенным интересом у девелоперов – в минувшем полугодии было заявлено о нескольких амбициозных проектах на участках вблизи устья Охты. Таким образом, благодаря спорному проекту «Газпрома» ранее непривлекательный с точки зрения размещения офисной недвижимости район обещает стать деловым центром Санкт-Петербурга.

Предложение
По данным исследования, проведенного маркетинговым агентством «Бизнес Порт», объем рынка арендопригодных офисных помещений в Петербурге составляет около 3,2 млн. кв. м – речь идет о помещениях всех классов. Это количество будет уменьшаться за счет редевелопмента и сноса старых административных зданий. Несмотря на активное переселение компаний из офисов классов С и D в более современные бизнес-центры, которое констатируют эксперты рынка, помещения класса С все еще играют значительную роль в формировании облика офисного рынка Санкт-Петербурга, оставаясь востребованными большинством представителей малого бизнеса. Поэтому для объективного отражения ситуации на офисном рынке необходимо рассматривать сегменты А, В и C. Общее количество офисных помещений этих трех классов, по данным GVA Sawyer, к концу полугодия превысило 1,2 млн. кв. м, составив 94 тыс. кв. м площадей класса А, 537 тыс. кв. м – класса В и 597 тыс. кв. м класса С. Объем современного офисного предложения – помещений классов А и В – аналитики рынка оценивают по разному.

По оценкам Colliers International, объем офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составляет около 480 тыс. кв. м, из них к классу А относится 15% – 74,3 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St.Petersburg, к качественным площадям можно отнести 590,7 тыс. кв. м, из которых 64,4 тыс. кв. м (11%) – офисы класса А и 526,3 тыс. кв. м (89%) – класса В.

Новое предложение за минувшее полугодие составило от 69 тыс. кв. м (GVA Sawyer) до 106,5 тыс. кв. м (Becar Commercial Property SPb), при этом к классу А из всех вновь введенных в эксплуатацию офисных зданий относятся только два: БЦ Apollo на пр. Добролюбова, 12В, и «Форум» на ул. Блохина, 8. В компании Praktis Consulting & Brokerage называют среднюю цифру: в первом полугодии было введено 93,8 тыс. кв. м общей площади (66 950 кв. м арендопригодной площади). При этом отмечается более активный ввод новых объектов в первом квартале: по данным компании, в I квартале 2007 года было введено в эксплуатацию более 65,5 тыс. кв. м, это более чем в 2 раза превышает количество площадей в бизнес-центрах, введенных во II квартале.
По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, до конца текущего года, в строй может быть введено более 40 бизнес-центров и многофункциональных объектов общей площадью более 394,5 тыс. кв. м. При этом уже сегодня известно о переносе ввода нескольких крупных объектов, заявленных к сдаче в эксплуатацию в текущем году, на 2008 г. «Как показывает практика, в эксплуатацию сдается порядка 50–70% заявленного объема, – отмечают в компании. – Таким образом, до конца текущего года можно прогнозировать ввод еще 197–276 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения». По словам аналитиков GVA Sawyer, на начало июля 2007г. общая площадь бизнес-центров (с учетом БЦ, входящих в состав многофункциональных комплексов), находящихся на различных стадиях проектирования и строительства, составляет более 5 млн кв. м. При этом необходимо учитывать, что параметры проектируемых объектов могут значительно изменяться, а некоторые проекты вообще не будут реализованы. Среди наиболее крупных заявленных проектов бизнес-центров можно отметить следующие:

Импортер фруктов JFC планирует построить на месте универмага «Фрунзенский» (Московский пр., 56), который компания приобрела в 2005 году, офисный центр класса А, реализованный по проекту английского архитектора Нормана Фостера. Общая площадь нового здания составит около 65 тыс. кв. м.
В деловой зоне «Пулково-3» на ул. Стартовая, участок 4, планируется строительство офисного центра класса А «Аэроплаза». Девелопер проекта – ООО «Невский проспект». Сдача в эксплуатацию восьмиэтажного комплекса общей площадью 32 тыс. кв. м намечена на начало 2008 года.
Группа компаний «Бекар» намерена построить на месте приобретенного ею недостроя на пр. Шаумяна, 4, бизнес-центр класса В+ Bazen. Общая площадь проекта составит около 10 тыс. кв. м. Срок сдачи в эксплуатацию – конец 2007 года.
Московский инвестиционный холдинг «Квартира.ру» к концу 2008 года планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса В на ул. Решетникова, 6. Концепцию будущего бизнес-центра подготовила компания Praktis Consulting & Brokerage. Общая площадь 16-этажного здания составит около 22,3 тыс. кв. м.
«Торговый дом «Автомир» планирует построить элитный деловой центр рядом с администрацией Приморского района на ул. Савушкина. Площадь объекта – более 10 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на начало 2008 года.

По оценкам специалистов Becar Commercial Property SPb, на сегодняшний день лидерство по вводу новых офисных площадей классов А и В сохраняется за районами исторического центра (Василеостровский и Центральный). Однако в связи с дефицитом земли и ограничениями по реконструкции объектов в центре, а также транспортной проблемой, продолжается тенденция децентрализации, о чем свидетельствует местоположение многих из заявленных новых проектов. Наиболее привлекательными территориями для формирования деловых зон являются Петроградская, Аптекарская, Выборгская, Свердловская и Ушаковская набережные, территории, прилегающие к Обводному каналу и Московскому проспекту, а также район аэропорта «Пулково».

Спрос
По заключению аналитиков Knight Frank St.Petersburg, в первом полугодии 2007 года рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, желающих улучшить качество или расширить площадь своего существующего офиса в Санкт-Петербурге. Заметную долю в общем объеме спроса также занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в северной столице. Как сообщают в GVA Sawyer, доля расширяющихся компаний в структуре спроса в минувшем полугодии превысила 20%, а доля неместных (московских и западных) компаний сегодня составляет более трети в структуре спроса на офисные помещения.
Как рассказывают в Colliers International, на фоне продолжающегося спроса на офисные площади в 100–200 кв. м возросло количество запросов на блоки крупной нарезки – от 1 тыс. кв. м, что отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующими переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Также в компании отмечают высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их бизнес не всегда может окупить расходы на аренду.
По данным маркетингового агентства «Бизнес Порт», доля вакантных площадей составляет всего около 2–3%, меньше всего их в классе В (около 1%). По оценкам экспертов рынка, заполняемость большинства качественных, давно функционирующих зданий близка к 100%, а свободные площади образуются за счет неполной загрузки объектов, введенных в первом полугодии. При этом необходимо отметить распространенность практики предварительных договоров аренды, в результате которой многие объекты полностью заполняются до сдачи в эксплуатацию.

Ставки, инвестиции
По оценкам GVA Sawyer, средний уровень доходности операций покупки готовой офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 12–13% годовых. Доходность девелоперской деятельности традиционно выше операций покупки готовых объектов: IRR (внутренняя норма доходности) при реализации инвестиционных проектов в случае использования только собственных средств составляет не менее 15%, а при использовании кредитных ресурсов может достигать 35%, сообщают в компании.
По данным Colliers Intrnational, за первое полугодие 2007 г. запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям классов А и В выросли в среднем на 3,3–3,6%, составив на конец рассматриваемого периода $500–940 за кв. м в год для класса А и $300–580 за кв. м в год для класса В, включая эксплутационные расходы, без НДС. При этом стоимость эксплуатационных услуг составляет в среднем около 15% от чистой ставки аренды.
Что касается стоимости строительства офисных зданий, то, по оценкам Becar Commercial Property SPb, порядок цен может варьироваться в зависимости от местоположения объекта и составлять от $1000 до $1500 за кв.м.

Тенденции

Продолжается тенденция укрупнения запрашиваемых офисных помещений, которая поддерживается стремлением многих местных компаний объединить свои подразделения в одном офисном центре.
Децентрализация, обусловленная нехваткой участков под застройку в центральной части города и транспортной загруженности центра города, в прошлом полугодии была подкреплена рядом заявлений о строительстве крупных объектов за пределами исторического центра города.
Появление новой классификации офисных зданий, разработанной специалистами Московского исследовательского форума, привело к разделению зданий внутри класса В на два подкласса. Появление дополнительного подкласса В+ продиктовано также значительным разбросом цен аренды внутри классов А и В.

Прогноз
Во втором полугодии продолжится рост спроса на качественные офисные площади со стороны Петербургских, московских и западных компаний. Количество вакантных помещений не увеличится, при этом эксперты рынка не ожидают значительного роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе прогнозируется рост числа инвестиционных сделок, что, в свою очередь, потребует от девелоперов более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов, предполагающих дальнейшую продажу. Продолжится увеличение масштабов вводимых объектов – как бизнес-центров, так и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. Ввод заявленных крупных проектов несколько снизит напряженность на рынке офисных помещений, однако насыщение рынка с последующим ростом количества свободных площадей и снижением арендных ставок ожидается не раньше следующего десятилетия.

Спецвыпуск: инвестиции