Инвестиционный бум начался

Возвращение к стабильности

В сравнении с пиком инвестиционной активности в 2008 году, когда объем сделок в разных секторах недвижимости составил около $1 млрд, показатели прошедшего года выглядят весьма скромно. Однако в целом 2010 год оказался весьма успешным, а итоги, с которыми мы пришли к его завершению, заложили платформу для нового цикла развития рынка. Определяющим фактором этого цикла будет изменение предпочтений инвесторов в сторону высококачественных объектов недвижимости. Инвесторы во всем мире все больше ориентируются на доход и меньшее внимание уделяют росту капитализации актива. «Увеличение стоимости актива – это лишь дополнительное преимущество; мы приобретаем недвижимость, чтобы получать доход», – утверждают игроки рынка.

В общем объеме инвестиционных трансакций 2010 года в Петербурге большая часть сделок была совершена с объектами офисной и торговой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток. Наиболее яркими примерами стали продажи торгово-развлекательного комплекса «Южный Полюс» на Пражской улице, 48 (площадь комплекса – 35 тыс. кв. м, сумма сделки за продажу части комплекса площадью около 27 тыс. кв. м – $38 млн, ставка капитализации – 15%) и торгово-офисного центра Regent Hall на Владимирском проспекте, 23 девелоперской компании «Ренессанс Констракшн» (площадь здания – 11,7 тыс. кв. м, сумма сделки – $25,5 млн, ставка капитализации - 12%). Консультантом сделки по продаже последнего объекта выступила наша компания совместно с Adwill Partners. В ноябре 2010 года, также при посредничестве Colliers International, была заключена инвестсделка по приобретению торгового центра «Рыбацкий» площадью 10 тыс. кв. м у станции метрополитена «Рыбацкое». Ее сумма составила более $30 млн, ставка капитализации зафиксирована уже на уровне 10%, что, по сути, говорит о возвращении к докризисным показателям.

Российские или иностранные?

Взгляд частных инвесторов (private equity investors) в минувшем году был обращен на приобретение небольших объектов с центральным местоположением стоимостью от $1-5 млн. Ряд сделок был заключен в сегменте стрит-ритейла (Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, центральные торговые улицы с хорошей проходимостью), а также в сегменте небольших офисных помещений, которые компании приобретали под собственные нужды. Причем зачастую после приобретения объекта новому собственнику за счет повышения арендных ставок или даже смены арендаторов удавалось увеличить доход объекта на 20-30%.

В 2009-2010 годах количество инвесторов – как фондов, так и девелоперов – заметно сократилось, но их ценность гораздо выше, нежели тех, кто был на рынке в 2007-2008 годах. Шанс на совершение ими сделок очень высок. Вопрос только в том, кто окажется быстрее – иностранцы или локальные инвесторы. Сегодня все говорит о том, что на рынке будут преобладать российские инвестиции. Но мы видим повышенное внимание и со стороны иностранных игроков, более активные действия ожидаем от них уже в этом году. Из западных инвестиционных фондов наибольшую активность проявляют скандинавские структуры. Многие из них сейчас ведут поиск объектов коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир – крупные объекты офисной недвижимости. Однако главной проблемой по-прежнему остается отсутствие на рынке качественного инвестиционного продукта.Активной группой инвесторов выступили строительные компании, специализирующиеся на рынке жилой недвижимости. Их интерес – объекты точечной застройки, проекты под комплексное освоение приобретались реже, с заделом на перспективное развитие.Значительную активизацию проявили производственные и ресурсные компании, которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собственные нужды. Одним из ярких примеров сделок с участием таких структур стало приобретение бизнес-центра «Австрийский» за 23 млн евро, покупателем выступила Федеральная сетевая компания.

Ситуация на рынке инвестиций в Москве во многом созвучна петербургской, с поправкой на большее количество сделок и, соответственно, их объемы. Преобладающее количество сделок в столице – около 84% – было совершено с объектами офисной недвижимости. При этом средняя величина сделки в Москве в десять раз выше, чем в Петербурге.

Годовой прогноз

Несмотря на небольшое количество сделок в 2010 году, многие инвесторы ожидают в будущем роста цен. Предпосылками к этому будут выступать два индикатора: рост рыночных ставок и снижение ставок капитализации. В конце прошлого года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12% – как по офисным, так и по торговым объектам. Также заметен тренд к снижению ставок по кредитам. Через 6-12 месяцев банковское финансирование станет более доступным, соответственно, по крупным объектам будет происходить еще больше сделок. Показатели рентабельности будут повышаться по мере восстановления рынка в целом, а также роста ставок аренды. На текущий момент рентабельность проекта строительства жилого дома составляет 20-25% (до кризиса – до 40%), проекта офисной недвижимости – в среднем 15% (до кризиса – 20-25%).

Согласно Global Investor Sentiment Survey – исследованию мнений более 200 крупных институциональных и частных мировых инвесторов, которое проводит Colliers International, – игроки рынка готовы расширять свой портфель недвижимости и не ожидают новой рецессии. В 2011 году они настроены на уверенный подъем рынка, особенно в странах Восточной Европы, которые показывают более активное восстановление, чем ее западная часть. Российский рынок также вызывает оптимизм инвесторов и уверенность в совершении новых сделок.

Сегодня наступил звездный час для более гибких игроков – частных инвесторов и компаний, которые могут обойтись без привлечения внешнего финансирования. Тренд появления новых инвесторов и нарастающего количества сделок сохранится как минимум до середины этого года. В будущем мы будем иметь новую карту собственности Петербурга, а также образовавшийся потенциал для дальнейшего девелопмента в сфере коммерческой недвижимости ввиду значительного недостатка качественных инвестиционных активов.