В сентябре госкомиссии будет предъявлен офисно-торговый комплекс класса А на Невском проспекте, 38. Он разместится в реконструированном историческом здании XVIII века, десять лет назад серьезно пострадавшем от пожара. «Невский, 38» –единственный бизнес-центр высшей категории, который откроется в Петербурге в этом году. Здание, выдержанное в классическом стиле, расположено на одном из самых оживленных перекрестков Невского – рядом с Большим Гостиным двором, гранд-отелем «Европа» и Русским музеем. Такое место обязывает. Инвестор – ОАО «Промышленно-строительный банк» – намерен превратить свой объект в самый респектабельный деловой комплекс города.

Банкирское наследство
Еще в 1870 году доходный дом на углу Невского пр. и Михайловской ул. приобрел в собственность Волжско-Камский банк, вошедший к началу ХХ столетия в шестерку крупнейших банков России. Банкиров привлек дворцовый облик здания и парадные интерьеры, выполненные архитектором Карлом России. В 1898 году архитектор Леонтий Бенуа перестроил дом, приспособив его к банковским нуждам, но оставив неизменной более раннюю архитектуру.
Характерно, что и при советской власти на Невском, 38 обитали исключительно финансовые институты, ведавшие коммунальным и жилищным строительством. В 1991 году Стройбанк СССР стал коммерческим, а в 1992-м преобразовался в акционерное общество «Промышленно-строительный банк» (ПСБ). Тогда же – в начале 90-х – петербургская администрация заключила с ПСБ договор аренды здания-памятника сро¬ком до 2040 го¬да. Об¬щая сум¬ма вы¬плат по этому контракту долж¬на бы¬ла составить $12,4 млн.
Но в ночь с 14 на 15 декабря 1994 года на Невском, 38 случился пожар. Серьезно пострадала примерно половина здания. В операционном зале, на парадной лестнице и в представительских помещениях интерьеры ХVIII–XIX веков были утрачены почти на 70 процентов. Официальной информации о причинах возгорания так и не появилось.
Тогда и встал вопрос о воссоздании архитектурного памятника. Го¬род¬ со¬гла¬си¬лся за¬честь за¬тра¬ты на вос¬ста¬нов¬ле¬ние дома в счет аренд¬ной пла¬ты в сум¬ме не ме¬нее $7,9 млн. При этом но¬вые по¬ме¬ще¬ния и до¬пол¬ни¬тель¬ные площади передава¬лись в собственность бан¬ка. Был ус¬та¬нов¬лен срок за¬вер¬ше¬ния работ – 1998 год. Несмотря на дефолт кос¬ме¬ти¬чес¬кий ремонт здания в целом состо¬ял¬ся. Здесь функционировали сейфовое хранилище и один из филиалов ПСБ. Часть площадей на первом этаже по договору аренды с КУГИ Петербурга занимал ювелирный магазин.
Однако для масштабных инвестиций были необходимы изменение статуса здания (в то время памятника федерального значения), а значит, и воз¬мож¬ность его приватизации, и общеэкономическая стабилизация.
В июне 2000 года вышло распоряжение губернатора № 675-р о передаче дома на Невском пр., 38 на комплексную реконструкцию и реставрацию ОАО «ПСБ». К тому времени здание (с согласия Министерства культуры) было понижено до разряда местного памятника и по законодательству могло стать частной собственностью. По условиям контракта с городом после реализации проекта инвестор превращался в полноправного владельца исторической недвижимости. Кстати, банк к тому времени уже перечислил в петербургскую казну $4,5 млн. в качестве арендной платы за объект.
На сегодняшний день общая сумма инвестиций в проект «Невский, 38» оценивается примерно в 35 млн. евро. На начальном этапе ПСБ привлек кредит «Интербанк, Прага» (Чехия). Однако затем инициатор реконструкции отказался от этой схемы, продолжив финансировать работы из собственных средств.

«Броневик» в атриуме
В ноябре 2001 года реконструкция здания стартовала. Ее проект был создан архитекторами «Студии 44». Эта творческая мастерская активно работает с историческими зданиями в центре Петербурга. В частности, ее специалисты придумали облик торгового комплекса «Гранд Палас» на Невском пр., 44, сданного в эксплуатацию в прошлом году, а сейчас участвуют в проекте масштабного преобразования здания Главного штаба на Дворцовой площади. В части исторических интерьеров проект реконструкции разработан «Архитектурной студией Михайлова». Начальник управления по реализации строительных проектов ОАО «Промышленно-строительный банк» Николай Казанир комментирует: «Студия 44» работает над нашим зданием с 1995 года. Именно тогда ее архитекторы предложили идею объемно-пространственного решения делового комплекса, которая и реализована сейчас с некоторыми доработками». Естественно, проект был согласован с Комитетом по охране памятников петербургской администрации.
В результате реконструкции общая площадь объекта увеличилась почти вдвое – до 14 700 кв. м. Этого удалось достичь за счет сноса флигелей, не представлявших исторической ценности, и превращения дворового пространства в атриум. Кроме того, проектировщики предложили использовать подкрышное пространство, превратив его в полтора полноценных мансардных этажа. Новые коммерческие помещения появились и в углубленном подвале. В ходе работ восстановлены исторические входы и ворота, расположенные вдоль Михайловской улицы. Шестиэтажный комплекс венчает стеклянный фонарь протяженностью около 60 м. Фактически он перекрывает половину здания. «Сердцем» архитектурной композиции стал расширяющийся атриум с двумя прозрачными панорамными лифтами в центре.
В результате возникло сложное многоуровневое пространство, где полы и кровли в привычном понимании этого слова отсутствуют и размещаются на самых разных уровнях и отметках. Образ пустоты стал для архитекторов структурообразующим, а непосредственным аналогом послужил римский акведук – как мост, переброшенный через пустое пространство. Уровни, расположенные на разных отметках, соединяются переходами, мостами и мостиками. Центром комплекса стал исторический сейфинг, обшитый металлом и символизирующий надежность банка, с висящей в пространстве стальной крупповской дверью, в которую можно войти только по подвесному мосту. На каждой из отметок атриума возникает свое восприятие пространства: от ощущения вхождения в узкий каньон в нижней части здания к уютным дворикам на средних уровнях и от них – к парадным, окруженным аркадами, дворам. Это разнообразие дополняется перетеканием атриума в реставрационные пространства – перегруженные лепкой и зеркалами залы Бенуа, строгие анфилады, окруженные чугунными колоннадами, архитектора Франка и т. д. По мнению архитекторов проекта, здание напоминает гравюры Пиранези и одновременно в нем есть что-то от современных компьютерных замков.
Тендер на проведение внутренних реставрационных работ выиграла известная в этой области фирма «Интарсия». Поле ее деятельности – помещения общей площадью около 3500 кв. м. К сожалению, после пожара уцелели только несколько залов, в основном же реставраторы воссоздавали утраченный облик здания по исторически материалам, освобождая его от поздних архитектурных наслоений. Например, в залах Бенуа восстанавливается стеклянный пол между первым и вторым этажами.
Реставрацией фасадов занималась петербургская фирма «Фасадремстрой».
По словам Николая Казанира, на объекте задействованы около 50 подрядных организаций, практически все они выбраны на тендерах. Причем предпочтение заказчик отдал главным образом местным предприятиям. Генподрядчик – петербургская компания «Центр-Инвест-Строй».
Работы по укреплению грунтов и фундаментов здания выполнила фирма «Геострой». ПСБ удалось избежать традиционной, увы, для центра Петербурга проблемы, когда при реконструкции или новом строительстве трещат и рушатся соседние исторические дома.
«Когда мы приступили к реализации проекта, иностранные страховые компании отказались страховать строительные риски из-за того, что под землю пришлось зарываться в непосредственной близости от памятников архитектуры. В итоге эти риски застраховала компания «Русский мир». Когда мы финишировали, иностранцы признали высокий класс работ «Геостроя». Соседние здания практически не дали осадки. Мы пробурили примерно 800 скважин для усиления старых фундаментов и проложили около 10 км новых свай», – вспоминает г-н Казанир.

Исторический хай-тек
Дом на Невском, 38 можно считать интеллектуальным. В исторические интерьеры «вживлена» современная инженерная «начинка». Николай Казанир считает, что самой сложной задачей было сделать архитектурный памятник эффективным с точки зрения коммерческой эксплуатации. Например, здание оснащено полностью автоматизированной системой вентиляции и кондиционирования Menerga (Германия), которая способна регулировать температурный и влажностный режим в отдельных помещениях. Такие агрегаты до сих пор не использовались в Петербурге. Компания «Евровент» смонтировала немецкое оборудование на крыше, что позволяет сэкономить полезные площади здания.
Чтобы решить проблему дефицита тепла, достаточно острую для центра Северной столицы, в «Невском, 38» установлена оригинальная система теплых полов, которая обеспечивает температурный комфорт в помещениях. Уникальный тепловой пункт (машина по подготовке и переработке тепла) спроектирован и выполнен с использованием патентованных разработок петербургской фирмы «7+11».
Здание обслуживает собственная распределительная электроподстанция. Оптоволоконная связь позволит арендаторам подключить неограниченное число телефонных линий.
На единый диспетчерский пульт выведены все основные системы жизнедеятельности комплекса. «Поумнел» он благодаря компании «Объединенные инженерные системы».

Арендный отбор
Управление деловым комплексом возложено на дочернюю структуру банка – ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ» (МК ПСБ). Этим летом она приступила к заключению предварительных договоров аренды.
Первые два уровня в «Невском, 38» будут торговыми, выше разместятся офисы. Общая площадь торговых галерей и магазинов составит 3000 кв. м, а офисных помещений – 4200 кв. м. Полезное пространство не так уж велико. Это своеобразная плата за респектабельный облик здания – просторный атриум, широкие лестницы, исторические двухсветные залы. Однако если учесть, что весь городской рынок бизнес-центров категории А – это всего 30 000 кв. м (причем все они заняты), то с вводом «Невского, 38» пополнение будет достаточно ощутимым.
Диапазон арендных ставок на офисы составляет 400–500 евро/кв. м в год (включая эксплуатацию и коммунальные платежи, без НДС). Продажа права аренды не предусмотрена. Планировка свободная. Минимальный сдаваемый блок – 45 кв. м. Имена будущих арендаторов пока не разглашаются. Однако, по словам руководителя департамента рекламы и продаж ЗАО «МК ПСБ» Марины Шаровой, это преимущественно крупные иностранные и российские компании, которые интересуются помещениями от 200 кв. м.
Торговые площади выставляются на рынок по цене от 1400 евро/кв. м в год и выше. Г-жа Шарова считает, что угол Невского пр. и Михайловской ул. – удачное и статусное место для торговли: здесь большой пешеходный и автомобильный поток, причем преобладает респектабельная публика (постояльцы «Европы», иностранные туристы, направляющиеся в филармонию и Русский музей, и др.). Поэтому ТЦ будет ориентирован исключительно на магазины дорогих и известных марок.
Часть площадей в здании займет кассовый узел, сейфинг и филиал ПСБ.
Как и везде в центре, у «Невского, 38» есть проблемы с парковкой. В здании предусмотрен встроенный подземный гараж, но он рассчитан только на 13 мест. Покупатели и клерки смогут воспользоваться общественным паркингом на площади Искусств.
Ближайшие конкуренты нового комплекса оценивают проект на удивление доброжелательно. Так, управляющая бизнес-центра класса А «Северная столица» Елена Афиногенова комментирует: «Я думаю, инициаторы реконструкции получат тот финансовый результат, на который рассчитывают. Мы не опасаемся, что арендаторов на всех не хватит. Ниша дорогих офисных помещений на рынке еще не занята. Мы сами намерены значительно расширить собственный бизнес-центр». Дмитрий Силин, управляющий «Невского, 25» (первого в Петербурге офисно-торгового здания категории А, запущенного еще в 1997 году) полагает: «На главном городском проспекте, к сожалению, пока не хватает деловых зданий высшего класса: спрос на них превышает предложение, поэтому и конкуренции никакой не ощущается. Одно из главных преимуществ нового проекта – весьма удачная локация, поэтому его организаторы могут рассчитывать на успех». Михаил Губкин, президент ООО «Гранд Палас» (компании принадлежит одноименный ТЦ на Невском пр., 44), констатирует: «В квартале, ограниченном Невским проспектом, Итальянской, Михайловской и Садовой улицами, постепенно формируется однородная городская среда и универсальная торговая зона: мы запускаем проект по созданию нового торгового комплекса в непосредственном соседстве от уже существующего – на Невском пр., 46; свой торгово-офисный центр осенью открывает и ПСБ. А чем плотнее торговая зона, тем привлекательнее она для покупателей».

Информация:

Офисно-торговый комплекс «Невский, 38»

Адрес: Санкт-Петербург, Невский пр., 38

Общая площадь здания: 14 700 кв. м

Сроки реализации проекта: 2001–2004 гг.

Заказчик и инвестор: ОАО «Промышленно-строительный банк»

Генпроектировщик: Архитектурная мастерская «Студия 44»

Генподрядчик: компания «Центр-Инвест-Строй»

Управляющая компания: ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ»

Общий объем инвестиций: 35 млн. евро