Удивительно, но факт… В Москве, число пребывающих в которой превышает 11 млн. человек, в городе, где отмечены самые высокие экономические показатели в стране и где сегодня наблюдается настоящий бум строительства офисных и торговых площадей, катастрофически не хватает отелей европейского уровня. Гостиничный сектор столицы в большей степени представлен отслужившими свой срок комплексами с тесными номерами, морально и физически устаревшими интерьерами, непритязательным обслуживанием. Столичные власти пока делают лишь первые шаги на пути решения «квартирного вопроса» иностранцев – сегодня мы наблюдаем масштабную ликвидацию отслуживших свой срок отелей. Но как быстро на месте зияющих пустырей появятся современные гостиничные комплексы? Почему инвесторы не слишком охотно вкладывают деньги в строительство отелей? В каких гостиницах особенно нуждается Москва? На эти и другие вопросы мы попросили ответить Владимира Ильичева, регионального директора по развитию в России и странах СНГ компании Russian Management Hotel Company (Accor Group).

- Столичные власти как-то особенно прытко взялись за ликвидацию старых гостиничных комплексов. При этом недостаток номерного фонда был очевиден даже тогда, когда «Интурист», «Москва» были еще неприкосновенны. Насколько своевременна подобная политика московского правительства?
- На мой взгляд, действия властей вполне оправданны. Гостиничный фонд, о котором мы говорим, уже давно морально и физически устарел. «Интурист», «Москва» и другие отели не могли больше находиться в эксплуатации. Туристы, бизнесмены, которые здесь останавливались, были недовольны и качеством отделки помещений, и планировкой площадей, и уровнем сервиса. Рано или поздно с отелями нужно было что-то делать. Вот столичные власти и приняли решение о сносе. Полная ликвидация комплексов с экономической точки зрения наиболее оправданна – на реставрацию пришлось бы потратить почти столько же денег, сколько и на новое строительство. При этом гостиницы остались бы такими же устаревшими по планировкам, фасадной части и т. д. Поэтому было принято решение о сносе комплексов и новом строительстве. Разумеется, сегодня самая важная задача, которая стоит перед столичным правительством, – как можно быстрее построить новые отели, отвечающие мировым стандартам.

- «Оптовая» ликвидация гостиничных комплексов привела к довольно большому дефициту номерного фонда. Может, стоило подходить к этому процессу поэтапно: «снес – построил»?
- Я бы не стал говорить об однозначной нехватке гостиничных мест в столице. Разумеется, существуют дни, когда свободных номеров нет. При этом есть и дни, когда гостиницы в городе загружены на 60–70%. Сказать, что мест всегда не хватает, нельзя. Что касается решения властей снести несколько комплексов разом, то оно, думаю, продиктовано соображениями экономии времени. Опять-таки лучше не иметь гостиничных мест вовсе, чем иметь несколько тысяч номеров в ужасном состоянии. В городе есть другие гостиницы, пусть не в центре, но люди могут там останавливаться. В столице сейчас довольно активно развивается сеть мини-гостиниц, к тому же актуальна и краткосрочная аренда – найм квартир на несколько дней. При этом не устаю повторять: приоритетной задачей для властей должно быть строительство новых комплексов.

- А легко ли можно будет найти деньги для реализации новых проектов? Насколько этот сегмент сегодня интересен для инвесторов?
- Скорость возведения новых зданий, разумеется, будет зависеть от финансирования. Привлечение денег в данный сегмент – вопрос довольно сложный. Ведь рыночная экономика – это своего рода саморегулирующийся механизм. Деньги идут всегда в максимально рентабельные проекты. И в этом отношении на рынке Москвы сложилась ситуация, когда инвестору выгодней вкладывать деньги в жилье, офисы, торговые центры, но не в гостиничный сектор. Думаю, пока Москва не пересмотрит правила игры для девелоперов, новые гостиницы здесь вряд ли появятся.

- Какие правила игры вы имеете в виду?..
- Дело в том, что по инвестиционным контрактам Москва забирает себе от 30 до 50% от уже построенных объектов. И если для девелоперов офисных и торговых помещений эти условия еще более или менее приемлемы – такие проекты быстро окупаются и довольно рентабельны, то для игроков гостиничного рынка такие правила попросту сводят на нет прибыльность проектов. В условиях, когда девелопер вынужден отдавать половину от стоимости гостиницы городу, сроки окупаемости проекта начинают исчисляться десятилетиями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в Москве сейчас не появляются новые проекты. В Европе ситуация совершенно иная. Во-первых, там земля покупается в собственность. Если стоимость земли превышает 15% от стоимости проекта, то он считается очень рискованным. Земля на Западе продается с уже подведенными коммуникациями, не нужно тратиться на инженерию участка. Кроме того, у земли нет никаких обременений. В Москве же, кроме того, что девелопер отдает городу существенную часть прибыли, инвестору приходится оплачивать аренду земли, коммуникации и т. д. Получается нагрузка на проект более 50% от стоимости. При таких условиях инвесторы еще очень нескоро захотят строить гостиницы.

- Специалисты гостиничного рынка уже давно говорят о нехватке в Москве гостиниц экономкласса. Но судя по тому, что вы говорите, такое развитие событий закономерно – если ставится под сомнение рентабельность отелей высшего уровня, недорогие гостиницы и вовсе теряют для девелоперов экономическую целесообразность…
- Совершенно верно. Здесь ситуация очень сложная. На Западе гостиниц экономкласса значительно больше, чем четырех-, пятизвездочных отелей. В Москве же за исключением старых комплексов, которые были построены к Олимпиаде 1980 года, нет трехзвездочных гостиниц в целом и трехзвездочных гостиниц международного класса в ценовой нише до $100 за ночь – в частности.
Отели эконом-уровня особенно «чувствительны» к стоимости земли и строительства. Номер в четырехзвездочной гостинице сегодня продается за $200, в трехзвездочной – за $100. По логике вещей, на строительство «3 звезд» вы должны потратить в два раза меньше средств, чем на «4 звезды». В существующих же условиях расходы на реализацию гостиничных проектов разных классов приблизительно равнозначны. При том что стоимость стен и фундамента одинакова, приходится экономить на чем-то другом. На земле, коммуникациях экономить не получается – приходится экономить на отделке, оборудовании и мебели, соответственно, о международном уровне уже не и идет и речи. Возведение трехзвездочных отелей IBIS в Европе нам обходится в 50 тыс. евро за номер (в эту сумму включаются все факторы ценообразования – земля, коммуникации, отделка, инфраструктура и т. д., кроме НДС). В Москве мы делали очень много расчетов и выяснили, что в этой ценовой нише мы не может построить ничего подобного. Условия работы в столице не позволяют нам выходить на рынок. Несмотря на то что правительство как-то пыталось стимулировать развитие этого сектора и выпускало несколько постановлений о развитии сети трехзвездочных отелей, пока эта проблема не решена. Инвесторы не хотят и не могут вкладывать деньги в этот сектор.

- Насколько ситуация в регионах отличается от столичной?
- В других городах России инвестору не приходится отдавать властям почти половину прибыли, именно по этой причине многие девелоперы уходят в регионы. Я считаю, что практически во всех городах-миллионниках в течение пяти-семи лет можно построить одну-две гостиницы по три-четыре звезды, и они будут востребованы. Некоторые гостиничные проекты могут быть актуальны в городах с численностью населения даже менее полумиллиона человек. Возьмем, например, город Новороссийск. Численность населения здесь составляет всего 300 тыс. При этом в городе наблюдается довольно большая бизнес-активность – здесь расположен крупнейший в России порт, активно развивается торговля, очень много туристов, соответственно, существует и явная потребность в гостиницах хорошего уровня. При этом в некоторых городах-миллионниках, напротив, развитие бизнеса идет значительно более медленными темпами, соответственно, прибывающее сюда немногочисленное деловое сообщество вполне устраивают существующие отели старого образца. Сегодня особое значение приобретают маркетинговые исследования, которые помогают анализировать рыночную ситуацию в конкретном городе, предполагать возможную прибыль, предугадывать риски.

- В России в связи со всеми вышеперечисленными проблемами неразвито и управление в сфере гостиничного сектора. Что сегодня представляет собой этот рынок?
- Управление гостиничными комплексами, работа с людьми, технологии бронирования, резервирования, подготовка кадров для управленческого бизнеса – все это является неотъемлемой частью гостиничного бизнеса во всем мире. В нашей стране в связи с недостатком хороших гостиниц европейского уровня этот бизнес не очень развит. Основными игроками на рынке Москвы являются крупные западные управляющие компании в сфере гостиничного бизнеса – «Марриотт», «Резидор САС», «Аккор», «Хайятт», «Холидей Инн» и др. компании. Профессиональных управленцев из нашей страны можно пересчитать по пальцам. Есть люди, которые работали в гостиницах, в том числе международного класса, но нет отечественных управляющих компаний, которые бы занимались профессиональным управлением гостиницами. Кто-то заявляет о себе как об операторе, но это пока только попытка начать этот бизнес. О возникновении отечественного гостиничного оператора можно будет говорить только после того, как кто- то будет успешно управлять сетью хотя бы из 5–10 гостиниц. Поэтом у западные и многие российские инвесторы, осмеливающиеся на строительство здесь, как правило, привлекают профессиональных западных гостиничных операторов с большим опытом, четко отлаженными процедурами, международными системами бронирования и резервирования, стандартами сервиса, известными торговыми марками отелей, системой подготовки и переподготовки кадров и т. д.

- Насколько актуальной сегодня остается система «звезд», применимая к гостиничному бизнесу? Все чаще можно слышать разговоры о том, что количество звезд на фасаде отелей не соответствует уровню предоставляемого сервиса? Может, стоит ввести новую систему, которая бы более объективно позиционировала классность гостиниц?
- Как правило, в индустрии международного гостиничного бизнеса понятие звездности отходит на второй план относительно понятия торговой марки, бренда гостиницы. В отелях разных стран одно и то же количество звезд совсем не означает одинакового уровня сервиса. Уровень трехзвездочной гостиницы в Испании, скорее всего, не будет соответствовать уровню «3 звезды» во Франции – здесь действуют разные системы налогообложения, разная система государственных стандартов, поэтому и сервис неодинаков. А поскольку крупные операторы работают со своими брендами по всему миру, для них не так важно, какая категория будет присвоена его гостинице в данной конкретной стране. Принципиальным моментом остаются стандарты торговой марки – для оператора прежде всего важно, чтобы уровень предоставляемых услуг выдерживался в любой точке мира. Наши гостиничные сети, такие, как «Новотель», «Ибис», «Софитель», имеют определенные стандарты, действующие во всем мире. При этом количество звезд отеля «Ибис» в одной стране может не совпадать с количеством звезд этой же гостиницы в другом государстве. В Москве мы звезды вообще не вывешиваем. Главный критерий звездности – цена, по которой продается номер. Посмотрите на цену в гостинице – и вы определите категорию комплекса.

- Как будет развиваться гостиничный сектор в нашей стране в ближайшие несколько лет? Видите ли вы какие-то кардинальные пути решения проблем в этом секторе?
- Большое количество сложностей идет от несовершенства законодательства. Чиновники принимают решения, которые не поддаются однозначной трактовке, которые можно толковать так, как это выгодно в определенный момент времени. Мне кажется, нужно активнее работать именно на уровне законодательства, стоит уделить особое внимание разработке нормативных актов, которые бы имели один-единственный смысл. Кроме того, к экономической политике властей стоит активнее привлекать деловое сообщество на всех уровнях. Торговые палаты, общественные объединения предпринимателей и другие организации должны проявлять большую активность в лоббировании своих экономических интересов.
Безусловно, одна из основных проблем, которая сейчас стоит перед всем бизнес-сообществом, – это отсутствие экономической прозрачности. Дороговизной земельных участков сложности не ограничиваются. Даже если ты получил участок и подписал договор, ты попадаешь в лабиринт согласований и разрешений, нужно получить кипу бумаг, дающих право на подключение к городским инженерным коммуникациям и мощностям. Как правило, все городские структуры, в том числе энергетические, газовые компании, компании по водоснабжению, теплоснабжению, объявляют инвестору, какая сумма необходима для того, чтобы можно было без проблем подключиться к мощностям. И часто эти затраты делают инвестиционный проект попросту невыгодным. Каждый чиновник на своем месте пытается выжать максимум из инвестора. Это поле для невероятных злоупотреблений, и именно это пугает западных игроков. Конечно, в мгновение ока эти проблемы не разрешить, требуется время, чтобы хотя бы частично изменить функционирующую десятилетиями систему.