Южный федеральный округ – один из феноменов на российской карте. Это наиболее европеизированный регион России с точки зрения структуры народного хозяйства. Здесь, по сравнению с другими российскими регионами, мало крупных промышленных предприятий, не много разработанных запасов полезных ископаемых, а значительная часть доходов генерируется за счет туризма (8 млн. отдыхающих в год), транспортных потоков (50% грузооборота через порты) и сельского хозяйства. В регионе, занимающем лишь 3,5% российской территории, но при этом по площади равном Франции, проживает почти 23 млн. чел.

Феноменален регион и тем, что, в то время как в остальных российских землях происходила убыль населения, здесь за 10 лет численность жителей выросла на 10%, и это несмотря на то, что Южный федеральный округ – самый бедный регион России по доходу на душу населения. Благоприятный климат, выход к трем теплым морям, возможность ведения собственного хозяйства на выделенной земле или собственного небольшого бизнеса в туристических зонах привлекли миллионы мигрантов и беженцев из стран Закавказья и Средней Азии. Сегодня округ занимает третье место в России по численности населения и второе место – по плотности, при этом в нем только два города с населением более 1 млн. чел. – половина жителей проживает в деревнях, станицах и селах.
Два деловых, промышленных, транспортных полюса региона – это крупнейшие города Ростов-на-Дону и Волгоград. В каждом из них проживает более 1 млн. человек. Они формируют двуполярную структуру региона – восточная часть тяготеет к Волгограду, Волге и Каспийскому морю, а западная часть – к Ростову-на-Дону, Азовскому и Черному морям. И пока восточный полюс, с тяжелой промышленностью и запасами нефти в Калмыкии и Чечне, проигрывает по инвестиционной привлекательности западному полюсу - с миллионами туристов и огромными транзитными транспортными потоками по коридору «север – юг» и через крупнейшие российские порты. Выиграл Ростов-на-Дону у Волгограда и право назваться столицей юга России – здесь разместилась вновь отстроенная резиденция администрации ЮФО.
Наиболее привлекательными для инвесторов являются три крупнейших части ЮФО – Ростовская область, Краснодарский край, Волгоградская область. Именно эти три региона являются локомотивами, привлекая ведущие российские и зарубежные компании на свои земли. Здесь разместили свои предприятия NESTLE, «Лукойл», «Кока-Кола», «Филипп Моррис», «Кнауф», «Шеврон», «Тетра-Пак», «Рэдиссон», «Роснефть», «Бондюэль». К тому же они формируют 70–80% всех доходов округа, вытягивая на своих плечах депрессивные и беднейшие в России регионы Северного Кавказа, включая Чечню. Напряженная обстановка в последней привела лишь к тому, что многие дороги украшают дзоты и пропускные пункты, но никак не отпугнула ни инвесторов, ни туристов от ЮФО.
Все указанные особенности региона существенно отражаются на размещении объектов коммерческой недвижимости, а также на планах инвесторов по созданию новых объектов в ЮФО. 95% современных проектов офисной и торговой недвижимости реализуются в пяти крупнейших городах – Волгограде, Ростове, Краснодаре, Астрахани и Ставрополе. Зоны реализации складских проектов тяготеют к крупнейшим действующим (Новороссийск, Туапсе, Азов) и строящимся портам (Оля) в Краснодарском крае, а также к Волгограду, Ростову, Краснодару и Астрахани. И, конечно же, активно развиваются сети гостиниц, туристических баз, домов отдыха в курортных зонах – побережье Краснодарского края (Сочи, Анапа, Геленджик, Красная Поляна), Карачаево-Черкесия (Архыз, Домбай, Теберда), Ставропольский край (Минеральные Воды, Пятигорск, Кисловодск).

Офисы для себя и для других
Подавляющее большинство офисных площадей в Южном федеральном округе можно отнести с натяжкой к классу С – это здания бывших научно-исследовательских и проектных институтов, корпуса заводов, бывшие административные здания и гостиницы. В целом по региону цены на аренду офисной недвижимости в крупных городах держатся в пределах $10–15 за кв. м в месяц.
Строительством офисных площадей более высокого класса до последнего времени занимались в основном только крупные компании и государственные структуры, открывавшие собственные предприятия и представительства на территории округа. Естественно, использовали они их только для себя. Так, в Ростове-на-Дону была построена резиденция администрации ЮФО и административное здание «Филипп Моррис» на 6 тыс. кв. м. В Краснодаре строится 12-этажное здание для компании «Роснефть».
Проекты офисных центров классов А и В, предназначенные для сдачи в аренду, только начали появляться в крупнейших городах. Причем происходит этот процесс в основном под патронажем местных администраций. Например, в Ростове и Краснодаре администрации разработали планы по созданию крупных многофункциональных деловых районов. В Ростове-на-Дону разработана программа «Ворота Ростова» на южном въезде в город. Центром делового района в 3,2 га должен стать бизнес-центр высотой 26 этажей и площадью 45 тыс. кв. м.
В то время как «Ворота» только проектируются, ростовская компания «Интурист» уже начала реализацию проекта Международного конгрессного центра. Оценку экономической эффективности проекта провела в 2003 году компания Stiles & Riabokobylko. Первая часть будущего комплекса зданий введена в строй в сентябре 2004 года – реконструированная гостиница «Интурист» стала 4-звездочной. Во второй очереди будет возведен семиэтажный торгово-офисный центр, а в следующих – конференц-залы, фитнес-центр, подземная парковка, 5-звездочный отель, дополнительные офисные помещения класса А. Площадь всех объектов комплекса составит 50 тыс. кв. м, а инвестиции – около $50 млн.
Краснодарские проекты еще более грандиозны, однако пока далеки от реализации, поскольку для Краснодарского края, как и для ЮФО в целом, характерно отсутствие мощных местных инвесторов. Администрация Краснодарского края выход из этой ситуации нашла в повышении инвестиционной привлекательности региона за счет снижения налоговой и административной нагрузки на российских и зарубежных инвесторов. К тому же регион активно представляет свои инвестиционные проекты на российских и зарубежных выставках и конференциях. В результате, несмотря на отсутствие крупных промышленных и сырьевых предприятий, край вышел на 9-е место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов России.
Агентством экономического развития Краснодарского края, например, разработан проект культурно-делового центра «Краснодар» в центральной части города, который должен объединить несколько разноэтажных зданий с офисами, магазинами, гостиницей, кинотеатром общей площадью до 64 тыс. кв. м. Пока агентство разрабатывает проекты по созданию многофункциональных центров в городе, местные компании уже начали возводить комплексные деловые центры. Так, компания «Стройинтеркомплекс» строит центр «Континент» на 70 тыс. кв. м, в который войдут торговые, складские и офисные помещения с парковками и эксплуатируемой крышей, а также супермаркет, рестораны, многозальный кинотеатр.
Проекты строительства деловых центров есть и в крупнейших приморских портах и городах Краснодарского края. Во-первых, это международный бизнес-центр «Ренессанс-Плаза» в Новороссийске из двух башен (24 и 17 этажей) общей площадью 58 348 кв. м (стоимость проекта – $96 млн.) Во-вторых, торгово-офисный центр «Чайка Плаза», инициатором которого выступили администрация города Сочи, ОАО «Гостиница Чайка» и компания «ЮМАКО». На месте гостиницы «Чайка» планируется создать современный бизнес-центр. Интересно, что в связи с дефицитом офисных и торговых площадей в Сочи более 70% площадей гостиницы уже несколько лет используется для размещения офисов и магазинов. Целью проекта станет повышение качества объекта именно в новом, стихийно сформировавшемся качестве. Общий объем средств, необходимых для реализации этого проекта, составляет 25 млн. евро.

Телевизор для села
Центрами развития офисной и торговой недвижимости являются пять крупнейших городов (Ростов, Волгоград, Краснодар, Астрахань, Ставрополь), причем они постепенно становятся и центрами развития для крупнейших российских и зарубежных сетей. Так, в Краснодаре, Ростове и Волгограде компании METRO и IKEA получили участки под строительство своих объектов, причем строительство комплексов METRO завершится в 2004 году. Проявляют интерес к региону и компании Kingfisher, OBI, REAL, Auchan. Российские сети тоже не дремлют – Ростов освоили «Спортмастер», «М.Видео», «Рамстор», «О’кей», «Старик Хоттабыч», Ставрополь – «Спортмастер» и «Патэрсон», Волгоград – «Перекресток», «Пятерочка», «Техносила», «Спортмастер» и тот же «Старик Хоттабыч», Краснодар – «Техносила». Нагрузку на сектор торговой недвижимости создают и бурно растущие региональные сети - например, такие как сеть спортивных товаров «Высшая лига» («КубаньСпортСервис»), сеть обувных магазинов «Эколас», продовольственные сети «Магнит» («Тандер») и «Табрис» («Северо-Кавказская торговая компания»).
Постепенно с приходом крупных сетей и ростом местных повышается спрос на торговые помещения, особенно качественные. Для сетей одежды и обуви еще можно найти встроенно-пристроенные помещения в центральных торговых коридорах, хотя цены на них за последние два года выросли на 50–100%. Для супермаркетов, магазинов бытовой техники, мебели, спортивных товаров, которым нужны помещения от 1000 кв. м, места в городах не осталось. Кроме того, в крупнейших городах региона объем качественной недвижимости к 2003 году не превышал 100 тыс. кв. м в каждом городе, а потребности рынка на ближайшие годы (с учетом роста уровня доходов населения на 10–15% ежегодно) оценивались в 200–350 тыс. кв. м в каждом из городов.
Такой дефицит торговой недвижимости, как и рост арендных ставок, вызвал бурный рост проектов по созданию торговых центров. На этом рынке активность стали проявлять как местные девелоперы, выросшие из торговых (ААА, СБС), строительных («Диамант», «Стройинтеркомплекс», «Астраханьспецстрой») и производственных («РостВертол», «Горизонт») компаний, так и заезжие девелоперы (ГК «Время», «Межбанковская инвестиционная группа»).
В первую очередь проекты были реализованы в Волгограде, где сложилась наибольшая стоимость аренды торговых площадей в регионе (впрочем, как и офисных). В 2003–2004 годах в городе открылись сразу три крупных торговых центра – «Ворошиловский», «ПаркХаус», «Диамант». Причем одноименная компания «Диамант» планирует создать в Волгограде до 2006 года сеть из 4 торговых центров. 2004 год стал первым в истории торговых центров Ростова-на-Дону: увидел свет проект «Вертол-Сити», реализованный «РостВертолом», где места заняли «Спортмастер», «Л’Этуаль», «М.Видео», «Старик Хоттабыч». Также реализуется проект ТЦ «Горизонт» при поддержке Промсвязьбанка: здесь уже открылись гипермаркет «Рамстор» и «Мир». Началось строительство центра моды «А’СТОР» компанией ААА.
Не менее интенсивное строительство развернулось в Краснодаре. Хотя население города меньше, чем в Ростове или Волгограде, – 800 тыс. человек, купить телевизор или мебель 5 млн. проживающих в крае граждан приезжают во многих случаях именно в областной центр. Компания СБС развивает в Краснодаре комплекс торговых зданий, в который вошли мебельный центр «СБС», развлекательный центр «Семь Звезд», а вскоре откроется торговая галерея, затем гипермаркет – общая площадь всех зданий превысит к концу 2005 года 70 тыс. кв. м. Также уже работает ТК «Красная площадь» и идет строительство его второй очереди. Компанией «Сити-центр» завершается строительство ТРК «Желтый Бегемот». Проекты современных торговых центров реализуются с 2004 года и в Астрахани – в 2005 году должен быть введен в строй комплекс компании «Астраханьспецстрой». В Ставрополе в конце 2003 года открылся центр моды «Галерея» с магазинами «Высшая Лига» и SELA и центр моды «Нестеров» – Sabotage, SportExterme, SELA, Тип-Топ.
Результатом всех этих проектов становится изменение местоположения основных торговых точек в городах – если раньше подавляющее большинство известных магазинов располагалось на 2–3 центральных улицах города, то теперь большое количество таких объектов торговли размещается в торговых центрах. Также постепенно замедляется рост арендных ставок и стоимость продажи торговых площадей.

Таможня везет добро
Существенно влияет на развитие складского рынка Южного федерального округа наличие в нем крупных морских портов на Черном, Азовском и Каспийском морях. Среди них – Туапсе, Астрахань, Махачкала, Азов и крупнейший по грузообороту российский порт Новороссийск. Он стал резиденцией для крупнейших транспортных компаний мира – Barwill, Laroute, SGS, Petrak, Тhe Kerria Group. Последняя владеет в порту крупнейшим в России лесным терминалом европейского уровня и двумя контейнерными терминалами. Британская компания намерена инвестировать около $50 млн. в развитие портовых складов при участии Черноморского банка реконструкции и развития (Греция). Впрочем, основным оператором складских помещений порта является сам Новороссийский торговый порт.
Через порты ЮФО проходит 50% морских грузов России. Для оптимизации огромных региональных и межрегиональных транспортных потоков разработан проект крупнейшего в стране Абинского логистического парка в 60 км от Новороссийска. Он разместится на территории в 260 га и будет включать офисы, складские помещения, таможню. Привлечением финансирования занимается Агентство прямых инвестиций из Санкт-Петербурга.
Планируется и создание новых портов. В районе мыса Железный Рог запланировано строительство компанией «Вопак» нефтетерминала и терминала по перевалке жидких химических удобрений стоимостью $100 млн. Наиболее инвестоемкий проект – строительство нового глубоководного порта с железнодорожной составляющей Абинск-Кабардинка в Цемесской бухте (общая сумма соглашения, подписанного администрацией Краснодарского края и ОАО «Тинтрейд», – $4 млрд.). Московское ЗАО «С» (владеет 41% акций АО «Азовский морской порт») планирует до конца 2004 г. ввести в эксплуатацию в Азовском порту универсальный газо-контейнерный терминал стоимостью около $18 млн. Результатом развития портового и складского хозяйства региона станет увеличение грузооборота юга России в ближайшие годы до 125–130 млн. т, в том числе через порты Азово-Черноморского и Каспийского бассейнов будет проходить 110–115 млн. т (около 80 млн. т нефти и нефтепродуктов и 30–35 млн. т сухих грузов).
Проекты в крупнейших портах будут в основном востребованы предприятиями, ведущими внешнеторговые операции. Компаниями, которые действуют на территории России, и местными компаниями более востребованы складские мощности в крупнейших городах. В большинстве случаев ими оказываются пустующие площади промышленных предприятий, сельскохозяйственные складские комплексы, хладокомбинаты. Проектов по строительству современных складских площадей в городах пока нет. Впрочем, у компаний, желающих реализовать первый логистический парк в регионе, есть варианты. Одно из инвестиционных предложений администрации Краснодарского края заключается в использовании промышленной площадки бывшего государственного машиностроительного завода «Октябрь». Здесь возможно создание крупного складского комплекса на участке площадью 53 га всего в 12 км от города.
Проекты на российском побережье
Туристическая известность края сделала не менее популярными и инвестиции со стороны российских и зарубежных компаний в туристическую недвижимость. Наиболее известным реализованным проектом является гостиница «Рэдиссон-Лазурная» в Сочи, принадлежащая ОАО «Газпром» и вошедшая в одноименную всемирную гостиничную сеть. Разработаны более масштабные комплексные инвестиционные проекты, которые ведутся крупными зарубежными и российскими компаниями. Так, единый проект развития курорта Геленджик курируется южноафриканской компанией «Виктория и Альфред Уотерфрант» и британской «Дейли Тест Энтерпрайсиз Лимитед».
Компания «Юмако» (российская гостиничная сеть «Катерина») разработала 58 перспективных проектов на территории города Сочи и прилегающих курортов емкостью 37 тыс. мест. Уже введена в строй гостиница «Катерина-Альпик» в Красной Поляне, которая построена по проекту шведской фирмой «Ависта АБ». Строительство апартамент-комплекса «Катерина-Резиденте» в поселке Эсто-Садок началось в 2003 году. По мнению экспертов компании, срок окупаемости курортных проектов – 3–4 года (для проектов торговой недвижимости он оценивается сейчас в 6–7 лет). Также компания в ближайшее время планирует реконструировать муниципальную гостиницу «Москва» и построить бизнес-центр «Чайка-Плаза», о котором шла речь в первой части статьи. Но самый грандиозный проект компании «Юмако» – «Сочи Гольф и Кантри Клуб» на территории в 166 га. Здесь будет элитный курорт с апартаментами и коттеджными поселками, полями для гольфа, спортивными сооружениями, ресторанами, отдельным пляжем. Инвестиции составят $100–150 млн.
На федеральном уровне курируется строительство горнолыжного курорта «Красная Поляна» на 20 тыс. мест с 57 горнолыжными трассами (70 км от Сочи). Он создается в рамках федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие города-курорта Сочи до 2010 года». Одним из основных инвесторов курорта выступил «Газпром» – в 2003 году он получил участок в 95 га у хребта для строительства нескольких горнолыжных трасс и необходимой инфраструктуры. На данный момент построена гостиница «Рэдиссон САС Лазурная Пик Отель» и введен в строй газопровод «Адлер – Красная Поляна». Предполагается что суммарные инвестиции участников проекта горнолыжного курорта, а им, кроме «Газпрома», уже стало РАО «ЕЭС», должны составить $1,5 млрд. за 15 лет.
Всего в Комитете по курортам и туризму Краснодарского края имеется более 100 инвестиционных проектов (включая объекты незавершенного строительства) с объемами необходимых вложений от 500 тыс. руб. до $400 млн.

Заключение
На фоне большой доли сельского населения, транспортной загруженности и туристической популярности региона наиболее перспективными выглядят такие направления развития коммерческой недвижимости, как строительство центров целевой покупки непродовольственных товаров и центров моды в областных центрах, центров обслуживания туристов в курортных зонах, а также логистических парков. При этом рынок строительства больших предприятий продовольственной торговли достаточно органичен, так как в регионе мало крупных городов, а сельские жители могут обеспечивать себя самостоятельно или по низким ценам в огромной сети мини-дискаунтеров «Магнит». Также несколькими крупнейшими городами и портами ограничены и проекты деловых центров класса А и В.
Существенно влияет на темпы развития коммерческой недвижимости отсутствие в регионе «внутренних» инвесторов (мощных банков или финансово-промышленных групп) – многие крупнейшие проекты кредитуются российскими банками (Промсвязьбанк, Сбербанк, Импэксбанк, Газпромбанк) и развиваются неместными девелоперами («Юмако», Виктория и Альфред Уотерфрант, «Дейли Тест Энтерпрайсиз Лимитед», ГК «Время»).
Отсутствие в регионе большого объема собственных средств для развития косвенно подтверждается и выставлением на открытую продажу в Москве помещений и имущества бывших промышленных предприятий, среди которых завод копнителей (ОАО «Ростсельмаш») и «Радон» в Ростове. В более богатых регионах такие площади либо перепрофилируются в торгово-офисные помещения самими владельцами, либо достаются местным «денежным мешкам» и также перепрофилируются.