На фоне улучшающихся условий для бизнеса, компании расширяют сферу деятельности за пределами двух крупнейших городов РФ и их областей, нуждаясь в дополнительной информации о рынках недвижимости крупных городов в наиболее динамично развивающихся из остальных 85 регионов. Однако, оценка недвижимости основана на местной специфике, что представляет сложность для организаций, которым требуются офисы в нескольких городах.

Факторы, влияющие на стоимость
Ряд организаций, таких как Сбербанк, ОАО «Российские железные дороги», Почта Росии и некоторые специализированные торговые сети уже владеют ценными объектами недвижимости во многих городах за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. По мере роста числа компаний, приобретающих недвижимость для работы в регионах (торговые, сбытовые и административные подразделения), все большее значение приобретает понимание закономерностей, определяющих соотношение между значениями рыночной стоимости объектов недвижимости в большинстве наиболее динамично развивающихся российских регионов.
Рыночная стоимость объектов недвижимости в различных регионах зависит от основного принципа, который гласит: чем выше платежеспособный спрос на объект недвижимости, тем выше его стоимость. Платежеспособный спрос определяется покупательной способностью и количеством потенциальных покупателей. Таким образом можно получить характеристику регионального города, где стоимость недвижимости выше: высокий уровень ВВП, многочисленное население, а также высокий уровень дохода в расчете на душу населения.
Наряду с этими характеристиками, общий спрос (а также стоимость недвижимости) различается в зависимости от уровня региональных инвестиционных рисков, обусловленного отношением местных властей к предпринимателям и степенью эффективности их работы по созданию благоприятных условий для бизнеса. Чем больше все эти факторы способствуют развитию бизнеса в целом, тем выше стоимость коммерческой недвижимости.
Госкомстат публикует периодически обновляемые подробные экономико-демографические показатели по каждому городу, которые могут быть взяты за основу, при проведении сравнительного анализа регионов. Еще более уточненным источником информации для сравнения являются инвестиционные рейтинги, рассчитываемые журналом «Эксперт» и ежегодно публикуемые в ноябре (начиная с 1997 года). Несмотря на то, что указанные рейтинги не предназначены для непосредственного анализа цен на недвижимость, они могут быть использованы для сравнения регионов по основным критериям, влияющим на ее стоимость: уровень деловой активности, региональные риски и административные ресурсы местных властей. Как показывает опыт, эти рейтинги являются весьма точным отражением соотношения значений стоимости коммерческой недвижимости в различных регионах. Однако, они не дают каких либо количественных показателей. Количественные показатели должны определяться в рамках индивидуального анализа по конкретным целевым рынкам.

Соотношения стоимости
За исключением Москвы и Санкт-Петербурга, выделяющихся по уровню развития рынка недвижимости на фоне других российских регионов, нижеприведенная таблица отражает относительные изменения в группе 5 ведущих регионов, происшедшие за два последних года.
В качестве примера количественной оценки соотношения стоимости коммерческой недвижимости на различных региональных рынках, можно сослаться на исследование более 2 000 городов в 89 регионах РФ, которое фирма «Эрнст энд Янг» провела в 1998-2002 годах. В рамках отдельного исследования Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей, мы обратили внимание на естественный процесс объединения остальных городов в три группы по численности населения. Выделив группу крупнейших городов (с населением свыше 100 000 чел.) и приняв стоимость коммерческой недвижимости в них за 1,0, мы отметили, что в городах второй группы (с населением от 20 000 до 100 000 чел.) цены на коммерческую недвижимость примерно на 20% ниже (коэффициент - 0,80). В третьей группе городов (с населением до 20 000 чел.) ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости значительно ниже (примерно на 85%), чем в первой группе городов (коэффициент - 0,15). По сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом указанные коэффициенты еще ниже.
В отличие от относительных коэффициентов по ценам продаж объектов на различных рынках, определить коэффициенты по ставкам аренды намного легче, учитывая наличие информации о ставках аренды по большему количеству объектов со схожими характеристиками, для сравнения и анализа. Информация о реальных ценах продажи в большинстве региональных центров по-прежнему весьма ограничена. Тем не менее, при анализе объектов коммерческой недвижимости можно предположить, что цены продажи преимущественно соответствуют динамике изменений ставок аренды, за исключением случаев выявления местных факторов, способных оказать влияние на права собственности, или перспектив долгосрочных инвестиций, которые могут повлиять на цены продажи.
По итогам указанного исследования, коэффициент относительной стоимости первоклассных объектов размещения предприятий розничной торговли в Москве и Санкт-Петербурге составил 0,3 (ставки аренды) и 0,4 (цены продажи). (Это означает, что можно арендовать объекты торговли в Санкт-Петербурге за 2/3 аналогичной стоимости в Москве, а цены продажи составляют около 40% от московских цен). Сегодня это принципиальное различие между двумя крупнейшими российскими городами во многом сошло на нет, поскольку, как следует из обзора рынка недвижимости в России, подготовленного в 2004 году компанией Colliers, стоимость аренды объекта розничной торговли в обоих городах примерно одинакова, а для элитных объектов торговли в Москве она на 50% выше, чем в Санкт-Петербурге. Соотношение ставок аренды офисных помещений примерно одинаково для зданий класса «А», и составляет около 0,75 для класса «Б». Собственная информация компании «Эрнст энд Янг» в целом подтверждает эти показатели, а также свидетельствует о том, что соотношение ставок аренды складских помещений высшего класса составляет примерно 0,8.

Обоснование стоимости на базе целенаправленной оценки
При расчете региональных коэффициентов необходимо учитывать специфику оценки недвижимости, о которой говорится в начале статьи – оценка недвижимости основана на местной специфике. Не стоит рассчитывать на то, что исходя из соотношения стоимости аренды между Москвой и Казанью в размере 0,23, можно арендовать помещение в Москве за 1 000 долларов, а в Казани - за 230 долларов. Как и в случае со многими другими аспектами, связанными с оценкой недвижимости в России, реальная и точная оценка ее стоимости требует проведения широкомасштабного и конкретного анализа. Расчет сравнительных региональных коэффициентов должен проводиться в рамках допущений и обобщений, которые делают их полезными исключительно для принятия решений при надежных относительных данных. Оптимальным способом расчета значений реальной стоимости для целей финансового планирования является проведение целевых исследований по конкретным рынкам и объектам недвижимости.