Рынок торговых помещений, вне всяких сомнений, является сегодня самым динамичным как в Москве, так и в регионах. А как известно, любой активно развивающийся рынок постоянно претерпевает внутренние изменения. О том, какова сегодня ситуация на рынке ритейла в России, с какими проблемами сталкиваются девелоперы и крупные торговые операторы, а также о том, что ждет участников рынка в ближайшем будущем, нам рассказал генеральный директор компании Colliers International Сергей Гипш.

- Ваша в области коммерческой недвижимости началась с работы в девелоперской компании, которая сегодня называется «Форум Девелопмент», где вы занимал должность менеджера одного из торговых проектов…
– Это был 1996 год, в то время еще не было построено ни одного профессионального торгового центра. По моему мнению, первый профессиональный торговый центр появился в 1997 году, когда в Москве был открыт «Рамстор» на Шереметьевской.
На своем объекте я отвечал за маркетинг торгового комплекса, курировал отношения с арендаторами.
После нескольких лет работы в «Форум Девелопмент» я пришел в компанию, которая на тот момент называлась Colliers HIB, где моей основной задачей было создание отдела торговой недвижимости. Так я начал свою карьеру в Colliers International.

– Сергей, обозначьте, пожалуйста, проблемы, с которыми сегодня наиболее часто сталкиваются девелоперы торговых объектов в Москве.
– Наиболее острыми проблемами для развития рынка торговой недвижимости являются так называемые административные барьеры и такой финансовый аспект, как отсутствие долгосрочных и недорогих кредитов. Наша компания не является девелоперской организацией, мы не занимаемся строительством торговых центров, поэтому напрямую с проблемой административных барьеров и коррумпированностью чиновников не сталкиваемся. Однако, получая информацию от наших клиентов, мы можем сделать вывод, что за последние годы ситуация в этом отношении в лучшую сторону не изменилась, рынок не стал более прозрачен, по крайней мере в Москве.
Полагаю, что при получении различного рода согласований по-прежнему огромную роль играет «право чиновника». Такое понятие, как «административный ресурс», также не исчезло из обихода девелоперских организаций. Как и раньше, одни девелоперы получают необходимые разрешения и согласования в кратчайшие сроки, а другие – те, кто не имеет возможности воспользоваться «административным ресурсом», – либо не получают их вовсе, либо становятся жертвами бюрократической волокиты. По-прежнему для разных девелоперских организаций различной остается «цена вопроса», то есть одни компании легко подключаются к городским сетям, а другие вынуждены строить подстанции, тянуть коммуникации. Я не уверен, что в Москве есть компании, успешно осуществляющие проекты без привлечения «административного ресурса».

– В регионах девелоперы сталкиваются с теми же самыми проблемами?
– Нет, в регионах несколько иная ситуация. Там намного проще получить нужные разрешения и согласования на строительство торгового центра. Даже в городах с населением свыше одного миллиона человек крупные проекты профессиональных торговых центров можно по пальцам пересчитать. Причем владельцами этих проектов, как правило, являются известные в этих городах предприниматели и компании, которые хорошо ориентируются в местной бюрократической системе. Сложнее приходится сетевым девелоперам, которые выходят за рамки развития в одном городе. Им приходится налаживать отношения с администрациями разных городов, их развитие может быть блокировано «региональным лобби».

– А что обозначает формулировка «региональное лобби»?
– Предположим, что в городе N собираются владельцы местных сетей супермаркетов или мебельных магазинов и блокируют выход на рынок этого города крупных иностранных или московских сетевых компаний. Именно это и называют «региональным лобби».

– Но, несмотря на все административные барьеры, рынок торговых помещений в Москве развивается стремительно, иногда этот процесс напоминает ажиотаж…
– Москва – специфический город. Большая часть жителей нашей страны и стран СНГ, не имея торговых центров достойного уровня в своих городах, предпочитает приезжать в столицу за покупками, как это происходило и в советские годы. Кроме того, сам город с его 15 миллионами дневного населения представляет собой очень большой рынок. Однако я согласен с мнением, что сегодня девелоперы строят новые объекты не согласованно и даже хаотично. На рынке нет какого-либо плана развития, который показывал бы, какое количество ритейл-объектов необходимо городу. То есть существует городская программа, но помимо указанных в ней объектов, на рынок выходит огромное количество частных торговых центров.

– То есть емкость рынка пока не определена?
– Да, но в этом нет ничего страшного. Я думаю, что каждая страна проходила эту фазу развития рынка торговых помещений. За исключением, пожалуй, стран с очень жестким регулированием, как, например, в Австрии, где получить разрешение на строительство нового торгового комплекса в центре города очень трудно. Хаотичный сегодня процесс превратится со временем в саморегулирующийся рынок, когда успешные торговые центры будут активно развиваться, проекты с изъянами – менять концепцию, а изначально неграмотно спланированные торговые центры – перепрофилироваться в другие объекты.

– Насколько успешными, на ваш взгляд, будут офисно-торговые центры, когда на рынке ритейла обострится конкуренция?
– Mixed – use центры вполне оправданы и, безусловно, имеют все шансы на успех. Такой формат очень популярен в Европе, нет причин, по которым он не будет пользоваться успехом и в нашей стране. Необходимо лишь соблюдать некоторые правила (которых, кстати, не так много) при проектировании и эксплуатации таких зданий. В частности, необходимо разделение входных групп на торговую и офисную части, чтобы, таким образом, разделить потоки людей. То же самое касается и паркинга. Тогда торговая и офисная части здания не будут мешать друг другу.
Более того, для достижения синергического эффекта необходимо создавать набор арендаторов торговых профилей с учетом интересов офисной части проекта. Если грамотно учитывать все требования, то можно совмещать и большее количество форматов, как это происходит на Западе, где в рамках одного крупного проекта могут располагаться жилые, торговые, офисные и гостиничные помещения.
Если же рассматривать именно торговую часть в mixed – use-центре, то с уверенностью можно сказать, что успех галерей в ней будет зависеть прежде всего от местоположения проекта. Классический набор ритейлеров, то есть небольшие магазины одежды, аксессуаров, в мультиформатном центре, расположенном на улицах с небольшим трафиком, обречен. Офисные служащие не смогут обеспечить торговой галерее необходимый поток разных посетителей.

– Сергей, в западных странах активно развивается формат развлекательно-торговых центров, где основной упор делается на развлечения, а не на торговлю. Как, на ваш взгляд, происходит развитие развлекательной составляющей в торговых центрах у нас в стране?
– Этот сегмент рынка развивается, но очень медленно. Появляются новые операторы, предоставляющие услуги развлечений, но их стремительному росту препятствуют достаточно высокие арендные ставки на торговые площади. На Западе девелоперы отдают площади под развлечения почти даром для того, чтобы привлечь как можно больше посетителей в торговый центр. У наших девелоперов пока нет необходимости идти на такие жертвы, так как российский покупатель еще не избалован цивилизованными формами торговли и довольствуется стандартным набором развлечений в торговом центре. Смею предположить, что спустя некоторое время, когда российский покупатель насытится существующими форматами, девелоперам придется существенно разнообразить сферу развлечений в торговых центрах. Центры будут достраиваться, расширяться.

– В чем, на ваш взгляд, заключается специфика рынка торговых помещений в Москве на данный момент?
– В первую очередь в довольно высоких арендных ставках. Во-вторых, хотелось бы отметить, с одной стороны, достаточную развитость рынка и одновременно его неразвитость. О высоком уровне развития рынка свидетельствует появление новых, очень качественных проектов, например, торгового центра «Мега», который ничем не уступает многим западным аналогам. Кроме того, сегодня на рынке разрабатывается единая классификация и стандартизация общих определений, что является одним из важнейших показателей уровня «зрелости». Но в то же время в Москве представлен целый ряд переходных торговых форматов, что говорит о недостаточно развитом рынке.
В-третьих, на российском рынке очень мало иностранных торговых сетей, которые сами осуществляют торговую деятельность в нашей стране. Обычно иностранный сетевой оператор, приходя на наш рынок, привлекает российские компании в качестве партнеров. Российская компания-партнер в этом альянсе необходима иностранному ритейлеру для того, чтобы решить административные проблемы, о которых мы говорили ранее.

– То есть развитие ритейла – это преимущественно «русский бизнес»?
– Да, но в этом нет ничего удивительного. Во многих странах это преимущественно локальный бизнес. Кроме того, в нашей стране достаточно много внутренних денежных ресурсов. Сверхприбыли, которые получают нефтедобывающие и другие сырьевые компании, они вкладывают, в том числе, и в развитие рынка розничной торговли и торговой недвижимости.

– Мы достаточно подробно обсудили ситуацию на рынке девелопмента торговых центров, в то же время рынок торговых помещений включает в себя еще одно направление – магазины на центральных улицах городов. Как развивается этот сегмент сегодня?
– Очень и очень динамично, даже несмотря на то, что этот сегмент гораздо менее прозрачен, чем девелопмент торговых центров, и профессиональных консультантов по street-retail в чистом виде на рынке нет. Помещения на главных торговых коридорах города сдают сотни компаний, работа строится по принципу «кто, успел, тот и сдал», поэтому нашей компании эта сфера деятельности не слишком интересна, хотя она и является достаточно прибыльной.
У сетевых компаний, особенно иностранных, всегда есть проблемы с развитием в формате street-retail в Москве. Это очень динамичный рынок, где условия выдвигает в основном продавец, которому в большинстве случаев все равно, какой компании сдавать свое помещение, лишь бы она платила максимальную арендную плату. Если российские ритейлеры понимают эту специфику и попросту «хватают» нужные им помещения, то условия у ряда иностранных компаний несколько иные: зачастую им, прежде чем подписать контракт, необходимо получить одобрение головного офиса. Пока компания-арендатор согласовывает свои действия с головным офисом, помещения уходят в другие руки.

– А почему «якорные» арендаторы в торговых центрах выкупают свои помещения в собственность, неужели операторы опасаются, что девелоперы по истечении срока договора «попросят их на выход»?
– Думаю, что причины, по которым «якорные» арендаторы выкупают площади в торговых центрах, носят исключительно экономический характер. Если цена невысока и составляет несколько годовых арендных плат, то это попросту выгодная сделка.

– Но это же дополнительный риск…
– Со стороны торгового оператора – вряд ли, а вот для девелопера это действительно дополнительный риск. Продавая часть торговых площадей, он должен отдавать себе отчет в том, что эта часть здания ему больше не подконтрольна. То есть торговый оператор, будучи собственником помещения, может в любой момент их продать оператору другого профиля, а это существенным образом может повлиять на концепцию всего торгового центра.
Продавать торговые площади менее рискованно тем операторам, которые имеют специфическую технологию и оборудование. Так, например, оператор кинотеатра вряд ли сможет продать свои помещения в торговом центре оператору по продаже спорттоваров, так как площади, оборудованные под мультиплекс, переоборудовать под иные цели довольно дорого. Таким образом, оператор кинотеатра или супермаркета, то есть те сетевые компании, которые вкладывают существенные средства в оборудование помещений, смогут продать площади в торговом центре только своим конкурентам. Следовательно, концепция торгового центра кардинально не изменится.
Тем не менее продажа части площадей в торговом центре «якорным» операторам может повлиять на инвестиционную привлекательность торгового центра. Для многих инвесторов именно этот нюанс может стать поводом для принятия отрицательного решения по поводу покупки того или иного торгового центра.

– Сергей, а когда российский рынок торговых центров станет инвестиционно привлекательным?
– Он уже становится довольно привлекательным для инвестиций. Мне бы не хотелось рассказывать все подробности до тех пор, пока сделка не состоится, но сегодня готовятся все документы для инвестиционной продажи как минимум одного из торговых центров Москвы. Это довольно трудоемкий и длительный процесс, однако надеюсь, что сделка состоится не позднее конца текущего – начала следующего года. Тем не менее уже сегодня можно говорить о прецеденте на рынке торговой недвижимости в России.