Территория, подлежащая восстановлению

В России восстановление города происходит в соответствии с прямым пониманием термина «редевелопмент»: перемещение промышленных предприятий и создание на их месте привлекательных условий для офисов, жилых массивов и общественных сооружений. Что касается официальных программ по реконструкции города, то опыт других стран, сложившаяся там юридическая и материальная база могут стать для России богатым источником информации и будут способствовать пониманию сущности таких проектов.
В США редевелопмент территорий приобрел популярность в 60-е годы, когда семьи стали переезжать из процветавших ранее деловых районов в пригород, промышленные предприятия, порты и железнодорожные узлы в городах с более развитой индустрией устарели, а офисные центры начали перемещаться за пределы города. Некогда крупные деловые районы превратились в заброшенные; выросла уличная преступность. На профессиональном языке, это называется «упадок» (blight – «блайт»), что можно формально определить как комбинацию материальных условий, препятствующих адекватному развитию земель и способствующих созданию окружающей обстановки, в которой стоимость недвижимости падает либо имеет тенденцию к этому. На деле это означает негодные здания, разбитые окна, закрытые и заброшенные магазины и граффити. Если подтверждается состояние «упадка», или «блайта», создается специальная комиссия по реконструкции при правительстве округа или города либо территория передается уже существующей комиссии, которая будет добиваться улучшения положения в районе, используя средства для привлечения инвестиций к проекту.
Основным механизмом, определяющим характер реконструкции в США, считается финансирование за счет увеличения сборов по налогу на собственность. Такое финансирование позволяет выплачивать комиссии по реконструкции средства, собранные сверх базовой годовой суммы налога, полученного с реконструируемой территории. Иными словами, если по мере реконструкции территория начинает приносить городу больше средств за счет налога на собственность, эти средства могут идти комиссии по реконструкции - на изменение, модернизацию и реконструкцию строений и сооружений, а также на усовершенствование коммунальных систем. На эти средства комиссия может заключать договоры и создавать наиболее выгодные условия девелоперам, которые в противном случае не рискнули бы заниматься строительством в неподходящих и нерентабельных районах.
Фактически в каждом городе США для улучшения ландшафта города применялись механизмы реконструкции. Эти проекты, как и все правительственные программы, неоднозначны: констатация «упадка» («блайта») бывает субъективной, а при принятии решения о начале программы реконструкции правительству часто приходится прибегать к государственному праву на отчуждение частной собственности, что дает городу право выселять граждан, проживающих на данной территории. Как бы то ни было, в целом участники программы, граждане и экономические обстоятельства подтверждают позитивное влияние долгосрочного эффекта программ реконструкции в материальном и эстетическом плане.
Проиллюстрируем пользу процесса и результатов редевелопмента на примере исторического Текстильного центра в Денвере. Здание из красного кирпича было построено в 1888 г. в г. Денвере (США, штат Колорадо) в традиционном индустриальном стиле конца века**. В середине 80-х годов ХХ в. Денвер пережил экономический спад, и на фоне прочих проблем деловых районов заброшенное здание из-за своего внешнего вида было определено под снос. На его месте планировалось создать площадь для автостоянки. Город вступился за здание. Было создано Управление по модернизации города, которое выкупило здание и установило контроль за строительными работами на последующие шесть лет. Агентство рассмотрело множество целевых предложений, однако предлагаемые варианты были экономически нежизнеспособными и не смогли бы обеспечить выполнение финансовых и арендных обязательств. В дальнейшем был рассмотрен многофункциональный проект, предполагающий привлечение двух крупных торговых операторов, доступного котирующегося жилья и развлекательного компонента. Осуществление проекта проводилось с учетом исторической ценности: фасад был сохранен и отреставрирован, а интерьер изменен - за исключением наиболее ценных элементов. Были задействованы двадцать три источника финансирования, среди которых одним из наиболее значительных были средства от надбавленного налога на недвижимость. На сегодняшний день это здание стало престижным торговым и жилым центром, а проект - частью общего процесса обновления деловой части Денвера.
Сотни подобных восстановительных проектов возродили центры городов США – от Вашингтона до Сан-Франциско. В основе этих проектов лежала та же схема: финансирование из средств, полученных от увеличения собранного налога на собственность, федеральное финансирование доступного жилищного строительства, тесное сотрудничество муниципалитета и проектировщиков, а также коммерческие источники финансирования. В городах других стран, таких, как Глазго и Сингапур, были созданы комиссии по реконструкции, в которых управление реконструкцией города базируется на тех же принципах объединения государственного и частного капитала.
В России, в частности в Москве, для городского центра подобные проблемы неактуальны. И если другие города переживают упадок, вызванный устареванием промышленных объектов и общим экономическим спадом центральной части города, в Москве, наоборот, стоимость недвижимости в центре стремительно возросла. Между тем, когда в других странах промышленные предприятия, находящиеся в центре города, закрывают либо перемещают из-за высоких затрат на размещение, в Москве они по-прежнему находятся в центре.
Недавно московское правительство обнародовало планы по перебазированию городских промышленных объектов за пределы города, что освобождает большие площади под офисы, розничную торговлю и жилье. Переходя к следующему шагу планирования для таких ценных и порой исторически значимых объектов, как, к примеру, шоколадная фабрика «Красный Октябрь» на Болотном острове, важно тщательно изучить проблемы городского планирования, обозначенные в первой статье. Также важно рассмотреть механизм для успешного, финансово жизнеспособного проекта. Для этого требуется обеспечить долгосрочное взаимодействие государственного и частного капитала, независимое от влияния политических структур, при котором не будет завышаться цена на земельный участок. Взгляд на сложившиеся за последние 50 лет в других крупных городах технологии может пойти на пользу Москве и другим преображающимся российским городам.
Некоторые критерии определения «блайта» – городского упадка*.

1. Преобладает ненадлежащий облик улиц, плохо функционируют дороги, парковки, мосты, общественный транспорт.
2. Совокупность оценочной стоимости недвижимости за последние 5 лет не показывает заметного увеличения взимаемого налога на стоимость.
3. Неправильно распределяются земельные участки в плане размера, адекватности, доступности и полезности.
4. Имеют место антисанитарные условия или небезопасная обстановка.
5. Наблюдается истощение участка или другие подобные изменения.
6. На лицо неадекватная или устаревшая система расположения зданий.
7. Снижаются цены на аренду 1 кв. м офисной, торговой или промышленной площади на данной территории по сравнению с остальным округом или муниципалитетом.
8. Налоговая или иная совокупность недоимок превышает реальную стоимость земли.
9. Процент пустующих жилых или коммерческих помещений на данной территории выше, чем в остальном округе или муниципалитете.
10. Уровень преступности на данной территории выше, чем в остальном округе или муниципалитете.
11. Число вызовов пожарной службы и скорой медицинской помощи на данной территории выше, чем в остальном округе или муниципалитете.
12. Число нарушений Строительного кодекса Флориды на данной территории превышает число нарушений, зафиксированных в остальном округе или муниципалитете.
13. Разнородность прав собственности либо несовершенное или необычное состояние права собственности препятствуют возможности ее отчуждения.
14. Имеется государственная собственность с неблагоприятными условиями окружающей среды, вызванными общественными или частными предприятиями.

* Определено законодательством штата Флорида для осуществления реконструкции.

** Выражаем благодарность Институту городского землепользования (ULI), США www.uli.org за исследования по проектам по реконструкции.