Девелоперы идут в регионы

Спрос населения на товары и услуги стал заметно восстанавливаться, в 2010 году выросла активность потребителей не только в Москве, но и в регионах России, отмечают эксперты рынка. Так, по оценке Росгосстата, реальные денежные доходы, которыми располагает население, увеличились на 2,6% в ноябре 2010 года по сравнению с соответствующим периодом 2009 года, а в декабре 2010 года – на 4,3%. За период январь – сентябрь 2010 года рост оборота розничной торговли в России составил 5,7% к аналогичному периоду 2009 года (Росстат). Эти причины также послужили стимулом для девелоперов и инвесторов возобновить свои планы по развитию проектов торговой недвижимости в регионах России. Как утверждает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, сегодня почти все девелоперы вернулись к своим проектам в регионах, начатым ими еще до кризиса. Репозиционируются также торговые объекты, которые перешли в свое время в качестве дистресс-активов к банкам. Алексей Ванчугов, управляющий партнер компании CityMarketing, говорит: «Мы отмечаем рост обращений к нам, в том числе от банков с целью улучшения концепции действующих проектов».

Банки дали старт
На активность девелоперов существенно повлиял также и тот факт, что банки снова открыли кредитование под строительство проектов. К примеру, Сбербанк основной своей задачей в области развития коммерческой недвижимости считает продвижение продукта «Кредитование на строительства объектов». Кредит выдается по ставкам от 10 до 14% в год (в валюте), не более чем на 5 лет. Между тем срок окупаемости проектов увеличился. «До кризиса рост рынка недвижимости позволял приобрести любой, даже коммерчески малопривлекательный проект, и без дополнительных вложений реализовать его с прибылью через один-два года, – отмечает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate. – Сегодня инвестиции в коммерческую и торговую недвижимость по-прежнему привлекательны для девелоперов, но срок окупаемости теперь составляет 5-6 лет».

Комфортной ставкой по кредиту эксперты называют показатель от 7 до 10%. Однако, хотя на рефинансирование проектов коммерческой недвижимости Сбербанк, например, выдает кредит по ставкам ниже 10% годовых в валюте и сроком до 10 лет, эти условия распространяются только на такие крупные города, как Москва и Санкт-Петербург. Нужно отметить, что для Москвы кредитные средства приоритетно выделяются под цели рефинансирования проектов, в связи с этим маловероятно, что на рынке появятся новые проекты в среднесрочной перспективе. Еще одним сдерживающим фактором развития торговой недвижимости в Москве является тот факт, что столичные власти пока ограничивают появление новых проектов в городе, аргументируя это увеличением нагрузки на дорожную сеть. Эти обстоятельства также стимулируют участников рынка сконцентрировать внимание на экспансии в регионы России.

Говоря о требованиях банков, стоит сказать, что в настоящее время ужесточены условия кредитования. К примеру, теперь соотношение собственных средств заемщика к кредитным должно быть не менее 30% к 70%, когда как раньше это соотношение могло достигать 10% к 90%; усилился контроль над реализацией проекта, при этом финансирование производится поэтапно. Помимо всего прочего, тщательно оценивается концепция будущего проекта, в том числе наибольшее значение придается таким параметрам, как конкурентное окружение, наличие и характеристика ключевых арендаторов.

Место под солнцем
В 2018 году в России пройдет чемпионат мира по футболу. Это станет толчком для активного развития инфраструктуры 14 городов, где будут проходить игры: Москвы, Санкт-Петербурга, Калининграда, Подольска, Нижнего Новгорода, Ярославля, Казани, Саранска, Самары, Волгограда, Ростова-на-Дону, Краснодара, Сочи, Екатеринбурга. Поэтому прежде всего в этих городах будет создаваться благоприятный инвестиционный климат. Как поясняет Кирилл Попов, исполнительный директор Cushman & Wakefield, наиболее привлекательны для реализации проектов торговой недвижимости города с хорошо развитой экономикой и перспективой развития региона.

Выбор рынка
До кризиса девелоперы в основном стремились в города-миллионники и субмиллионники. Сегодня же им интересны и города с населением от 300 тыс. человек, а многим принципиально важно, чтобы в городе вообще не было качественного предложения. Но городов с такими показателями в Центральном федеральном округе не так много, большинство таких городов находятся в отдаленных от центра регионах, а они не всегда являются привлекательными для девелоперов по разным причинам. «При выборе рынка для будущего объекта торговой недвижимости девелопер принимает во внимание критерий удаленности города от Москвы, так как это определяет возможность организации логистики для ритейлеров», – отмечает Галина Малиборская.

Надо отметить, что в посткризисной ситуации региональные власти заинтересованы приходе новых инвесторов и готовы предоставлять им различные преференции. Томаш Ластовка, директор PPF Real Estate Russia, отметил, что «за редким исключением ситуация с административными барьерами в регионах значительно более понятная и благоприятная, чем в Москве, и в этом смысле развивать проекты намного проще, нежели в столице. В случае если мы выходим на новый рынок, мы обязательно анализируем такие факторы, как численность населения и уровень располагаемого дохода, количество и качество конкурентов, интерес профессиональных сетевых ритейлеров к этому рынку».

Среди наиболее крупных девелоперов, планирующих интенсивное развитие в регионах, по информации Олеси Черданцевой, руководителя отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, – ГК «Ташир» и ГК «Регионы». В настоящее время ГК «Ташир» строит объекты в Орле, Вологде, Костроме, Тамбове, Саранске, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, а также в Санкт-Петербурге. Несмотря на то что в Петербурге индекс торговых площадей приближается к европейским показателям, компания решила выйти на этот рынок. «Действительно, уровень обеспеченности населения торговыми площадями в С.-Петербурге высокий, однако при этом уровень вакантных площадей остается низким и даже демонстрирует отрицательную динамику. Кроме того, надо иметь в виду, что высокие показатели обеспеченности формируются в том числе и за счет морально устаревших торговых центров», – поясняет вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин.

Любопытен опыт компании «Ташир» в оценке инвестиционной привлекательности того или иного региона. Одним из методов оценки являются результаты деятельности, входящего в ГК оператора фастфуда «Гранд Фуд», работающего в том же ценовом сегменте, что и торговые центры компании. «У корпорации «Гранд Фуд» широкая география, и, отслеживая показатели его работы в конкретном городе, мы можем судить о перспективности более масштабных инвестиций», – сообщает Виталий Ефимкин.

ГК «Регионы» планирует открыть торговые объекты в Омске, Пензе, Сыктывкаре, Саратове, Уфе, Мытищах. Свои проекты компания пока отменила в Волгограде и в Воронеже, аргументируя это тем, что данные проекты не попадают в среднесрочную перспективу. Возможно, это связано с тем, что в стратегию компании были внесены изменения по покупке торговых площадок. «Единственная корректива, которая была внесена в стратегию – это возможность приобретения недостроенных торговых центров с высоким уровнем строительной готовности и высоким потенциалом дальнейшего развития. Например, в прошлом году мы приобрели недостроенный торговый центр в Красногорске, который будет открыт под брендом «Июнь» уже в конце этого года», – комментирует Иван Подкова, директор по маркетингу ОАО «Регионы-Девелопмент». В сентябре 2012 года в Волгограде планируется открытие крупного ТРЦ «Акварель», который выводит на рынок французская девелоперская компания Immochan. В «Акварели» будут представлены такие гипермаркеты, как: «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», «Медиа Маркт». Кроме того, в ТРЦ «Акварель» будут собраны мировые бренды, в том числе группы Inditex (Zara, Stradivarius, Bershka, Pull & Bear, Oysho, Massimo Dutti), Kiabi, Mango, Motivi, Adidas (Adidas Core, NEO, Reebok, Rockport, Originals), Promod, Incity и новые марки, впервые выходящие на региональный рынок. «По предварительным оценкам экспертов, соотношение арендаторов по их происхождению составляет 65% международных компаний, 25% национальных (российских) торговых марок и около 10% локальных брендов», – поясняет Мишель Шез, генеральный директор, «Immochan Россия».

Зона влияния
Сегодня чаще всего девелоперы, заходя со своими проектами даже в небольшие города с населением от 300 до 500 тыс. человек, стараются построить там крупные торговые центры полноформатного значения с широко представленной развлекательной зоной. К примеру, в ТРЦ «Акварель» предусмотрена развлекательная составляющая, включающая 11-зальный мультиплекс, фуд-корт и большой детский развлекательный центр Happylon.

Однако в ближайшем будущем на региональных рынках появятся проекты и другого формата, отличные от торгово-развлекательного плана. Например, в Сыктывкаре ГК «Регионы» отказалась от развития торгового центра в традиционном формате и решила строить ритейл-парк. Отличительными чертами этой концепции является увеличенная доля «якорей» в центре и возведение одноуровневого здания. Также в Туле реализуется первый в России лайф-стайл центр Likёrka Loft – результат реконцепции бывшего ликеро-водочного завода. Это многофункциональный комплекс, в котором торгово-развлекательная часть составит 15 тыс. кв. м, офисная – 10 тыс. кв. м. Появились в регионах и торговые объекты формата «универмаг». По мнению экспертов, конкуренция на сегодняшний день на региональных рынках довольно высокая, а следовательно, ритейлерами будут востребованы наиболее профессиональные торговые центры.

О ритейлерах
Игроки рынка констатируют, что в последнее время со стороны ритейлеров существенно увеличился спрос на торговые площадки в регионах России. Однако, по данным экспертов компании Cushman & Wakefield, в региональных торговых центрах заполняемость новых объектов все еще остается проблемой. Арендаторы неохотно заключают договоры аренды в торговых центрах с неустоявшейся зоной охвата. В небольших городах с населением менее 500 тыс. человек ритейлеры, присутствующие в городе и уже имеющие одну торговую точку, зачастую не хотят открывать дополнительные магазины. Поэтому в регионах торговые центры, построенные еще в 2008-2009 годах, имеют значительное количество свободных помещений (до 15-20%).

Надо отметить, что в регионы активно выходят торговые марки класса масс-маркет, такие как Oggi, Zolla, Incity и другие. Также начинают осваивать новые для себя регионы и ритейлеры локального уровня. Андрей Чамкин, коммерческий директор IM Company, отмечает: «Я считаю, что сегодня в региональном торговом центре должны быть как федеральные, так и местные ритейлеры. В проекте, с учетом франчайзеров, должно быть не менее 30-50% местных ритейлеров. В частности, в ТРЦ «Арена» в Воронеже около 50% местных ретейлеров, занимающих 30% площади всего центра». Но ставки аренды, по словам Андрея Чамкина, для федеральных и региональных брендов различные. Для местных – ставки выше, так как выше риски, которые могут быть связаны с ротацией арендаторов и с трудностью выполнения ими некоторых задач, стоящих перед всеми арендаторами по обеспечению эффективности работы торгового центра в целом. Однако, по данным компании Cushman & Wakefield, общей тенденции по формированию арендных ставок для федеральных и местных игроков, не наблюдается. Так, в некоторых городах арендные ставки для арендаторов федерального значения выше, чем для арендаторов регионального значения.

О ставках
По данным компании «Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis», арендные ставки для якорных арендаторов в регионах ниже на 20-30% по сравнению со ставками в столичном регионе; для других арендаторов торговой галереи – на 25-35% ниже московских ставок; эксплуатационные расходы для якорных и других арендаторов ниже примерно на 40%. К примеру, в ТРЦ «Акварель» разброс арендных ставок в зависимости от профиля магазина, его площади и расположения в торговой галерее находится в диапазоне от 200 до 5 тыс. евро/кв. м в год. Так, средняя арендная ставка для магазинов одежды в торговой галерее составляет 600-700 евро/кв. м в год. А в ТРЦ «Арена» арендные ставки – от 500 до 3 тыс. руб./кв. м в месяц. При этом поток посещаемость этого торгового центра достигает 15 тыс. человек в выходные дни, что примерно в 2,2 раза меньше, чем поток посещаемости в столичном торговом центре аналогичного формата.
Отметим, что доходы населения в регионах примерно в два раза ниже, чем в Москве. А оборот розничной торговли, по данным Росгосстата, в 2009 году был в 8 раз меньше, к примеру, в Волгоградской области по сравнению со столичным регионом. Современные рыночные условия и не совсем ясные перспективы ритейлеров заставляют всех игроков рынка тщательно анализировать все показатели и принимать взвешенные решения о качестве и количестве своего выхода на региональные рынки.
Впрочем, как уверяют эксперты, 400 кв. м (GLA) на 1 тыс. жителей считается желательной нормой по обеспеченности качественными торговыми площадями населения региональных городов. А у многих российских городов есть потенциал для достижения такого уровня показателя.

Таким образом, девелоперы сегодня пристально рассматривают возможности для выхода в региональные города. При этом в финансировании этих проектов заинтересованы в основном российские инвесторы. По большей части это банки, которые пока ограничили кредитование новых проектов в Москве и декларируют свои намерения о вложении средств в развитие торговой недвижимости в регионах России. Ритейлеры, в свою очередь, также тщательно выбирают места, в которых они готовы работать, но заключать договоры с собственником не спешат и готовы вступать в проект только после того, как он начнет работу.