Лед тронулся…

Роман Бурцев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank
При том что до сих пор в Москве можно отметить недостаточное внимание к рынку складских помещений со стороны инвесторов, фактическое отсутствие подготовленных земельных участков для складского строительства на магистралях с интенсивным грузопотоком, длительный период согласования по смене целевого назначения участка, а также малый опыт реализации проектов европейского качества у российских девелоперов, в 2004 году рынок складских помещений развивался довольно динамично. Одна из основных тенденций этого года – активизация небольших инвестиционных компаний и собственников земель в отношении строительства небольших логистических объектов. Инвесторы наконец прислушались к призывам о помощи: при участии профессиональных консультантов они сегодня реализуют небольшие проекты, которые во многом удовлетворяют рыночный спрос. Сегодня строится достаточно большой объем площадей – от 5 до 20 тыс. кв. м. Реализуются сегодня и большие проекты – на 100–300 тыс. кв. м.
Определенное движение на рынке, активизация строительства связаны, во-первых, с тем, что иностранные и российские девелоперы наконец стали понимать схему бизнес-процессов, у них уже есть опыт получения разных согласований, многое они стремятся отдавать на аутсорсинг профессионалам. Если несколько лет назад все только начиналось, у девелоперов не было наработанной системы реализации проектов и все приходилось делать самим, сегодня существует масса предложений от строительных компаний, проектировщиков, консультантов, которые могут помочь девелоперам. Инвесторов уже не приходится убеждать в том, что для грамотного воплощения идеи необходимы профессиональные консультанты. Они сами идут к нам, задают вопросы, просят о помощи. В свою очередь у нас появились контакты в различных администрациях Москвы и области, появился тот самый административный ресурс, без которого, как известно, сложно что-либо строить. Самостоятельно заниматься выводом земли из сельхозназначения так же сложно, как и получать разрешительную документацию на строительство – в этом отношении за 2004 год мало что изменилось.
Непрозрачность решения административных вопросов, отсутствие опыта получения согласований, неясные схемы реализации проектов привели к тому, что сразу несколько международных логистических девелоперов, заявивших о своем выходе в Россию еще в конце прошлого года, так и не решились на это. В большей степени это связано с земельными вопросами. Какие-то участки не удалось вывести из сельхозназначения, другие – не удалось купить. На земельных вопросах очень многие «ломают зубы», риски, которым подвергаются западные компании, не зная специфики местного рынка, настолько велики, что они попросту не решаются на то, чтобы расширять здесь свои сферы влияния.
Как бы то ни было, рынок развивается, компании стараются находить выход из сложившейся ситуации. Рост потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса от дистрибьюторских компаний, компаний – производителей FMCG и логистических компаний на качественные складские помещения. Это приводит к возникновению огромного разрыва между спросом и предложением, что сопровождается 6%-ным ростом ставок аренды в течение последних трех лет. Учитывая же, что в следующем году, по данным нашей компании, запланирован выход на рынок довольно большого объема площадей – около 600 тыс. кв. м, ставки аренды, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Роста ставок не будет и еще по одной причине: сегодняшний максимум – $160 за 1 кв. м в год с НДС – уже критичен для многих компаний. Я считаю, что текущий уровень ставок является почти предельным для рынка, хотя как минимум в течение следующих трех лет не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями. Самые престижные компании сегодня ориентированы
на ставку в $140–150, и эта тенденция будет сохраняться и в следующем году, дороже вряд ли будут брать. Через два-три года ставки, думаю, стабилизируются.
В последнее время наблюдается тенденция все большего смещения спроса от конечной компании – потребителя складских услуг в сторону логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг, что в первую очередь вызвано отсутствием предложения качественных площадей на рынке. В 2005 году логистические операторы будут продолжать активное строительство своих площадей, таким образом, между ними будет усиливаться конкуренция. Сейчас у каждого из них несколько больших проектов, а рынок клиентов, на который они ориентированы, довольно ограничен, в отличие от обычной аренды. С развитием торговли, с приходом на рынок международных ритейлеров, конкуренция между ними будет ужесточаться.
В общем же и целом я надеюсь на хорошее развитие событий в следующем году и делаю свою ставку именно на это.

Андрей Подгорный, коммерческий директор «РосЕвроДевелопмент»
Если говорить о строительстве складских комплексов в 2004 году, то можно обозначить несколько сдерживающих факторов. Это и очень сложная процедура согласования документации, неадекватно высокие цены на землю, непрозрачность земельного рынка, отсутствие в России реально действующих свободных экономических зон.
К сожалению, на сегодняшний день можно констатировать, что за последний год ситуация с землей изменилась не в лучшую сторону. В частности, значительно увеличились сроки вывода земель из сельхозоборота. Если раньше этот процесс занимал порядка 6–8 месяцев, то теперь он может затянуться до 1 года. При этом процесс перевода участков в другие формы собственности требует сбора значительного количества разрешительной документации. Стоит отметить и высокую стоимость земель – участки в пределах 5–10 км от МКАД оцениваются в $500 тыс. – 1 млн. за 1 га, 10–20 км – $300–500 тыс., 20–30 км – $100–200 тыс., 30–50 км – $50–100 тыс.
Выход на рынок крупных международных игроков сдерживают еще несколько факторов. Во-первых, невозможность для иностранцев приобретать сельскохозяйственные земли. К тому же ситуация такова, что у нас продавцы в целях оптимизации налогообложения зачастую не хотят афишировать реальную стоимость земельного участка, что неприемлемо для западных инвесторов. Кроме того, на этапе выбора участка инвестору могут быть выданы предварительные технические условия, но ответственности за цифры, в них указанные, никто не несет. Еще один фактор – права на землю оформляются либо путем аренды на 49 лет (в Москве и области), либо путем приобретения в собственность (область). При этом множество объектов до сих пор остаются в промежуточной стадии, что значительно затрудняет оценку участка. Помимо этого, при всей своей силе иностранные девелоперы в России пока не могут конкурировать с местными компаниями по параметрам гибкости и скорости принятия решений. Поэтому зачастую в проектах формируется симбиоз, где иностранцы инвестируют в п роект, но, как правило, операциями с землей и всяческими согласованиями все равно занимаются российские партнеры. Еще одним фактором, внушающим опасения иностранным инвесторам, является то, что на сегодня большинство даже западных арендаторов не готово подписывать долгосрочные договоры аренды, а тем более предоставлять банковские гарантии, что является стандартной практикой за рубежом.
В ближайшее время вряд ли удастся избавиться от этой тяжеловесной системы. Тем не менее рынок будет развиваться за счет отечественных компании и самых смелых западных игроков.

Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости компании Colliers International
В уходящем году ничего поистине революционного на рынке складских помещений не произошло. Сохранились тенденции прошлых лет: рос спрос, увеличивалось и количество строящихся объектов. При таком положении дел оставалась довольно высокой и стоимость аренды – на уровне $140–160 за 1 кв. м. В этом году мы отчетливо наблюдали тенденцию запуска новых больших проектов. Некоторые девелоперы заявили о выходе на рынок нескольких масштабных комплексов, которые будут окончательно реализованы только в 2005 году – например, «Лого-парк», совместный проект «Белой Дачи» и компании Bouygues.
В текущем году был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. Я это связываю со сложностями решения земельных вопросов. На этом поле в уходящем году ничего не изменилось: цены на землю растут, рынок цивилизуется очень медленно. Тем не менее продолжает идти напряженная работа со стороны крупных западных игроков – кто-то ищет землю, кто-то нашел и ведет переговоры о ее приобретении, кто-то занимается разработкой проектов.
Среди тенденций можно также отметить интерес со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов. Компания «Кулон», например, строит подобный проект «Истра», есть проекты на Ярославском шоссе (50 тыс. кв. м) и небольшой, на 10 га, в районе Каширского шоссе – Индустриальный парк «Домодедово». Сегодня к девелоперам иногда обращаются отечественные и западные компании, которым необходимо разместить свое производство недалеко от склада. Клочок складского помещения, который девелоперы готовы им предложить, по причинам масштабности проектов их не устраивает. Поэтому девелоперы и создают индустриальные парки, которые включают в себя складские помещения и производственные комплексы. Между тем эту тенденцию нельзя назвать всеохватывающей, пока это единичные проекты, и более востребованными сегодня остаются складские комплексы «в чистом виде».
В этом году очень активно работали логистические провайдеры. Крупные складские проекты для оказания собственных услуг реализовала Национальная логистическая компания, FM Logistic и т. д. Операторы сегодня неслучайно становятся более «подвижными». Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлеров (Carrefour и WalMart пока так и не присоединились к другим успешно работающим в России западным брендам, но, возможно, это все-таки произойдет), заставляет их быть более мобильными, строить новые площади.
Делать прогноз на следующий год довольно сложно. В прошлом году я говорил, что 2004 год будет переломным. Он и правда стал переломным, но в плане тенденций, а не объемов. На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов, поэтому застоя не было. В 2005 году, возможно, ситуация переменится более кардинально. Компании Colliers International известно несколько крупных проектов в общей сложности более чем на 300 тыс. кв. м, которые могут выйти на рынок в следующем году. Сколько из них сложится, а сколько нет, покажет время. Думаю, что в I–II кварталах девелолоперы анонсируют некоторые из своих планов. Что касается арендных ставок, то пока никакого снижения цен мы не видим, видим только ожидание снижения. На самом деле будет очень интересно посмотреть на ставки в середине 2005 года. Если все запланированные объекты будут реализовываться, можно ожидать некоторой стабилизации цен и даже их некоторого снижения.

Марина Мазур, директор по маркетингу компании «Кулон»
Среди основных тенденций 2004 года на рынке складских помещений маркетологи нашей компании отмечают стабильный рост спроса на склады класса А. Возросший в этом году спрос на складские площади класса А исходил как от западных компаний, так и от российских игроков, причем последние активно интересуются довольно большими площадями (5–7 тыс. кв. м) и планируют арендовать их на длительный срок (5–10 лет).
В течение всего года этот рост происходил на фоне практически полного отсутствия предложения новых складских площадей класса А, так как в 2004 году лишь небольшой процент от заявленных проектов был реализован и выведен на рынок. По нашим приблизительным подсчетам, на сегодняшний день рынку не хватает как минимум 1 млн. кв. м складских площадей, построенных и обслуживающихся по современным стандартам.
Одной из главных причин, осложняющих вывод на рынок новых складских проектов, несомненно, является несовершенство земельного законодательства. Кроме того, мы постоянно сталкиваемся с большим количеством бюрократических преград на всех стадиях реализации проекта, с необходимостью проводить огромное количество согласований в различных инстанциях. Именно это замедляет скорость реализации новых проектов в Московском регионе, а в конечном итоге и удорожает эти проекты. Видимо, поэтому в 2004 году на рынок не смогли выйти крупные международные логистические девелоперы, которые планировали свой выход.
Что касается арендных ставок, то, вопреки прогнозам экспертов, утверждавших, что к 2004 году ставки аренды будут снижаться, они росли и, по данным специалистов нашей компании, в некоторых случаях достигали $180–200 за 1 кв. м без учета НДС. Стоимость же 1 га земли в Подмосковье на протяжении всего 2004 года была очень разной и колебалась от $300 тыс. до $1 млн. за 1 га.
На ближайшее будущее мы прогнозируем дальнейший рост спроса на качественные складские и индустриальные площади. Сегодня очень часто компаниям необходимы не только логистические центры, но и производственные мощности недалеко от складов. На основании таких прогнозов мы начали наш новый проект «Индустриальный парк Кулон-Истра», под который мы взяли участок в 35 га на Новорижском шоссе. Мы уверены, что это направление будет очень востребовано как торговыми и производственными компаниями, так и логистическими операторами.

Александр Горбачев, директор по маркетингу «Национальной логистической компании»
В уходящем году для рынка складских помещений было характерно несколько показательных тенденций:

• спрос на рынке складских помещений Московского региона превышал предложение, наблюдалось практически полное отсутствие свободных складских помещений класса А и В+, цены на аренду складских помещений класса А достигли уровня $150–180/кв. м в год;
• продолжался существенный рост бизнеса многих существующих и потенциальных клиентов складских комплексов международного класса, что, в свою очередь, увеличивало спрос на дополнительные площади;
• все больше крупных компаний передает или рассматривает возможность передачи своих логистических процессов на аутсорсинг компаниям, специализирующимся на логистике, тем не менее целый ряд крупных компаний развивал собственные складские проекты;
• растущий рынок складской недвижимости привлекал новых игроков, здесь появились новые международные логистические и девелоперские компании;
• активно развивалось направление built-to-suit.

Крупные российские и международные девелоперы и логистические операторы озвучили целый ряд амбициозных проектов по строительству современных складских комплексов класса А и В+ общим объемом более 1,5 млн. кв. м. Однако мы предполагаем, что в течение 2005 года, при сохранении благоприятной экономической ситуации, на рынке складских помещений класса А и В+ сохранится преобладание спроса над предложением с возможностью некоторого приближения к выравниванию баланса к концу года. Ограниченность предложения складских помещений класса А и В+ и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов (в том числе и складских операторов), приведут к удержанию цен на достаточно высоком уровне по крайней мере до конца 2005 года. При условии реализации всех заявленных проектов девелоперов к концу 2005 года рост цен стабилизируется с последующей тенденцией к падению.
2004 год можно назвать знаковым на пути развития логистических операторов в регионах. Как отечественными, так и зарубежными компаниями было анонсировано значительное количество планов по строительству в российских регионах новых современных складских комплексов. Связанно это прежде всего с выходом на региональный рынок западных торговых сетей и крупных столичных компаний, которые пользуются услугами логистических операторов здесь, в Москве, и хотели бы иметь такое же качество обслуживания в региональных городах. Более того, спрос на склады европейского уровня подстегивается бурным ростом и развитием местных торговых организаций и розничных сетей, которых уже далеко не всегда устраивает комплексность предоставляемых услуг и качество имеющихся площадей.