Вслед за меняющейся инфраструктурой города, появлением новых транспортных магистралей в Москве стали возникать качественные офисные проекты, расположенные далеко за пределами Садового кольца, что заставляет брокеров задуматься над уточнением принятых критериев классификации офисных центров класса А и В. При этом спрос на эти бизнес-центры со стороны арендаторов достаточно велик. Офисы, появляющиеся на периферии или вдоль транспортных магистралей, формируют новые бизнес-районы, которые, вполне возможно, через пару-тройку лет по престижности и арендным ставкам не будут уступать центру города.

Офисный центр «Кантри Парк» расположен на МКАД, бизнес-парк «Крылатские Холмы» - в Крылатском, бизнес-центр «Черри Тауэр» - на Профсоюзной улице. Согласно данным компании Jones Lang LaSalle, сегодня только 21% офисов класса А и 60% офисов класса B от общего количества предложения находится за пределами Садового кольца. Но это только начало. К 2010 году 53% офисов класса А и 62% офисов класса B будут построены за пределами Садового.
О децентрализации офисного рынка, о появлении высококачественных бизнес-центров далеко за пределами центра сейчас говорят многие профессиональные участники рынка, в том числе, естественно, и брокерские компании.
Напомним, что в конце 2002 года наш журнал проводил опрос брокеров на тему о том, что считается зданием классом А на московском рынке. И именно вопрос местоположения здания оказался одним из самых спорных. Позиции некоторых брокерских компаний были достаточно категоричны. Так, компании Colliers International и Jones Lang LaSalle настаивали на том, что здания, причисляемые к классу А, должны непременно находиться внутри Садового кольца.
Но к апрелю 2003 года в этом вопросе обозначился некий компромисс. И на заседании Московского исследовательского форума, в котором приняли участие четыре ведущих брокерских компании, в качестве критерия оценки местоположения здания класса А была дана следующая формулировка: «Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение». Почему же все-таки брокеры убрали из определения местоположения здания какие бы то ни было конкретные границы (например, Садовое кольцо), сместив акцент в сторону удобного подъезда и транспортного сообщения, и что же в сегодняшних условиях изменяющегося рынка понимается под несколько абстрактной фразой «хорошее расположение здания»?
«Впереди развития офисного рынка всегда идет развитие инфраструктуры города. Меняется инфраструктура – меняется и офисный рынок. И уже сейчас мы видим, что строительство Третьего транспортного кольца повлекло за собой активное развитие офисных проектов вне Садового кольца. Теперь мы причисляем здания к классу А и за пределами Садового кольца, если они хорошего качества и имеют хорошую транспортную доступность, расположены на хороших трассах и в хороших районах», – говорит Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle. По данным Colliers International, доля проектов деловых центров, расположенных в непосредственной близости к Третьему транспортному кольцу, в узлах пересечений кольцевых и радиальных магистралей, в общем объеме нового строительства в 2004 году составит около 20%, в 2005 году – более 30%, а в 2006 году – более 80%.
«Важно понимать, что дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости, его переход в более зрелое состояние, предъявление арендаторами более высоких требований, в частности к удобству подъезда и обеспеченности парковочными местами (в т. ч. наличие гостевой парковки), как показывает реальность, обусловливают необходимость уточнения, изменения и дополнения ряда параметров уже принятой классификации. Это в первую очередь относится к такому критерию как хорошее расположение здания. С одной стороны, большинство существующих офисных зданий класса А в настоящее время расположено в пределах Садового кольца. С другой стороны, острый дефицит строительных площадок в пределах Садового кольца наряду с обострением проблемы транспортной доступности центральной части города обусловливают рост привлекательности среди девелоперов земельных участков, расположенных за пределами Садового кольца. Таким образом, уточнение и расширение по мере развития рынка таких понятий, как хорошее месторасположение, удобство подъезда, обеспеченность достаточным количеством парковочных мест, соответственно означает и расширение границ делового района», - говорит Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости компании Colliers International.
«На мой взгляд, бизнес-центр класса А - это комплекс, который предоставляет бизнесу максимальные удобства. Через эту призму и нужно рассматривать, где должен располагаться бизнес-центр. Бизнес-центр должен располагаться там, где это максимально удобно бизнесу. В этом плане есть разные бизнесы. Одному бизнесу обязательно нужно располагаться с видом на Кремль, второму – около метро, третьему – около аэропорта, четвертому - вблизи скоростных магистралей», - рассуждает Леонид Лопатин, генеральный директор компании Race Communications, девелопер «Кантри Парка». - Инфраструктура города тоже децентрализуется. Раньше хорошо поесть можно было только в центре. Сейчас это уже не так. Раньше приличные школы, магазины, парикмахерские находились только в центре. Сегодня это тоже изменилось. Как только инфраструктура (дороги, связь и другие мощности) стала достаточной, вне центра появились возможности для строительства высококлассных офисов, бизнес потянулся вслед за этим».

И тесно, и дорого
С чем же связано стремление девелоперов возводить объекты не в центре столицы? На этот вопрос нельзя дать однозначного ответа. Конечно, это в первую очередь связано с изменившимися предпочтениями потенциальных арендаторов. Аналитики компании Stiles & Riabokobylko отмечают увеличение спроса на 21% в том районе, который тяготеет к Третьему кольцу или даже МКАД.
По словам Юлии Никуличевой, еще несколько лет назад большинство компаний предпочитали арендовать офисы только в центре города. Сейчас таких строгих предпочтений уже нет. Во-первых, растут и сами компании. Приходит понимание, что всем сотрудникам не обязательно сидеть в центре. Сейчас, как правило, главный офис располагается в центре, а все остальные сотрудники размещаются за его пределами.
Объяснить пристальное внимание арендаторов к проектам вне центра можно легко - это усталость от многочасовых пробок на узеньких переулках исторической части столицы и проблемы с парковками автомобилей. С каждым годом девелоперам становится все сложнее оборудовать бизнес-центр приличной парковкой для арендаторов. Затраты же на создание подземных паркингов настолько велики, что не многие девелоперы готовы идти на это. О гостевых парковочных местах в центре столицы около бизнес-центра, как правило, вообще речь не идет или они рассчитаны на пять-семь машин.
Как уже было сказано выше, еще одна из важных причин перетекания за пределы центры города как спроса, так и предложения офисных центров – появление Третьего транспортного кольца, планы строительства новых магистралей. Хотя, повторимся, даже эта магистраль не спасает от постоянных заторов на дорогах.
Еще одна немаловажная причина расширения границ рынка высококлассных офисов – проблемы, связанные с земельными участками в центре. Это и их нехватка, и дороговизна, и юридические сложности. По мнению Алексея Шепеля, председателя правления девелоперской корпорации «СХолдинг», цена земельного участка в центре может быть ниже, чем за его пределами. Но в центре практически невозможно найти незанятую территорию. Здесь существует много обременений в виде собственности. И к каждому собственнику квартиры или подвала нужно найти свой подход - или купить право собственности, или договориться на каких-то других условиях. Это требует колоссальных средств и, главное, времени. «Земельные участки на периферии, с юридической точки зрения, намного «чище», чем в центре», - считает Алексей Шепель. Как добавляет Андрей Комаров, исполнительный директор инвестиционной компании «Профико», в центре Москвы практически не осталось свободных участков. Многие объекты возводятся путем реконструкции, что чревато массой дополнительных согласований, если здание относится к памятникам культуры. Также в центре существуют большие ограничения по высоте зданий (вспомним историю строительства «Арбат-центра»), что снижает возможности девелопера по использованию территории и архитектурному облику. Здания, выделяющиеся своим внешним (зачастую авангардным) видом, из общей городской застройки, не могут быть построены в пределах Садового кольца. По крайней мере, такие проекты вряд ли будут одобрены в Москомархитектуре.
Не стоит забывать и о проблемах, связанных с нехваткой мощностей в центре Москвы.

Перейти Рубикон!
По словам Сергея Рябокобылко, директора компании Stiles & Riabokobylko, очень хороший пример децентрализации рынка – это бизнес-центр «Кантри Парк», который находится в Московской области и на 80% сдан в аренду. Причем арендные ставки на оставшиеся 20% площадей приближаются к ставкам в зданиях, расположенных в существенной близости к центру Москвы. По его словам, этот показатель говорит о том, что есть целый сегмент компаний, готовых переезжать за Москву, так как их бизнес связан с МКАД, с транспортной доступностью. Еще один интересный проект – бизнес-центр «Черри Тауэр», офисный центр класса B, реализуемый компанией «Оптиматехностимул». Центр, расположенный на ул. Профсоюзная, 56, был построен в апреле 2004 года. На улице Крылатской девелопером CMI Development ведется строительство первого в России бизнес-парка класса А «Крылатские Холмы». Завершить проект планируется в середине текущего года. Но уже в октябре 2004 года компания Microsoft арендовала здесь около 6 тыс. кв. м. В 2003 году в районе Крылатское на Осеннем бульваре появился бизнес-центр «Крылатский», реализованный компанией «РСИ». Общая площадь 14-ти этажного офисного здания составляет 11 740 кв. м. Около здания имеется открытая парковка на 150 машино-мест. «В прошлом году, когда здание было построено, оно было сдано в аренду в процессе строительства менее чем за полгода», - говорит Андрей Комаров. Среди арендаторов такие компании, как «Видео Интернешнл», Студия «2В», Национальная компьютерная компания, и др. «Наблюдая такой интерес к нашему бизнес-центру, в 2005 году мы начнем строительство второй очереди. На большую часть площадей у нас уже есть заявки от тех компаний, которые арендуют площади в первом здании», - рассказывает Андрей Комаров. Еще один новый проект, который будет реализован этой же инвестиционной компанией и тоже в Крылатском, - бизнес-центр класса А PROFICO. Здание будет построено на пересечении улиц Крылатская и Крылатские Холмы, в 100 м от Рублевского шоссе. Общая площадь 26-этажного офисно-делового центра составит 49 100 кв. м, в
том числе офисная часть – 29 100 кв. м. Проектом предусматривается многоэтажная подземная парковка, рассчитанная на 350 машино-мест. Окончание строительства планируется на 2007 году. Девелопером проекта выступает компания «РСИ».
В корпорации «СХолдинг» также разделяют идею строительства офисных центров за пределами центра города. «В прошлом году мы построили современный жилой комплекс «Синяя птица-2» в Северном Бутове. Мы создали там всю инфраструктуру - парикмахерские, школы, магазины. Но к нам поступила масса заявок на аренду офисов на первых этажах. Живущим в Бутове обеспеченным жителям комплекса не хотелось добираться на работу много часов, - рассказывает Алексей Шепель. - Сейчас «СХолдинг» пришел к тому, что, получая территорию под застройку, он не только разрабатывает жилую зону, но вместе с ней предусматривает и деловую. Причем уровень территории диктует качество бизнес-центра. Все территории «СХолдинга» в будущем будут разрабатываться именно таким образом». Сейчас в компании идет разработка проекта территории в районе м. «Беговая», где доминантой будет являться бизнес-центр, вокруг которого будет располагаться жилые дома. «Это движение навстречу друг другу. Арендаторы офисных зданий, могут стать потенциальными покупателями квартир, и наоборот», - замечает г-н Шепель.

Новые деловые районы на периферии
«Сегодня мы видим возникновение офисных коридоров, которые во многом следуют за основными транспортными магистралями. Например, вдоль Ленинградского шоссе, на Ленинском проспекте, и в зонах, которые находятся к западу от центра», - говорит Сергей Рябокобылко. «С одной стороны, тенденция децентрализации офисного рынка проявляется в росте девелоперской активности в «срединном поясе» города, преимущественно вдоль Третьего транспортного кольца в целом. С другой стороны, происходит появление отдельных субрынков. Прежде всего, необходимо отметить проект «Москва-Сити». Кроме того, активно развивается район Ленинградского и Кутузовского проспектов, Профсоюзной улицы», - говорит Регина Лочмеле.
Границы традиционных офисных районов, с высокой строительной активностью, сегодня расширяются, начинают складываться новые районы. По мнению опрошенных нами экспертов, одними из наиболее перспективных районов по застройке за пределами центра как сегодня, так и в будущем являются район Крылатское и юго-запад. В Крылатском еще в 30-е годы была построена больница ВЦКБ, в связи с чем в районе было запрещено строительство промышленных предприятий. Способствует благоприятной экологической обстановке района и существующая в столице роза ветров - с запада на восток. По словам Андрея Петрова, директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, район Крылатское, где в последнее время наблюдается повышенная активность девелоперов, интересен тем, что находится вблизи таких транспортных артерий, как Кутузовский проспект, Рублевское и Рублево-Успенское шоссе, где живут многие первые лица компаний. Кроме того, по роду деятельности некоторым компаниям нет необходимости иметь офис в центре города, и они с готовностью занимают вакантные площади в престижном, экологически благоприятном районе. По словам Регины Лочмеле, район Крылатское является перспективным для застройки. Сейчас здесь строится первый в Москве бизнес-парк международного класса. Одним из значимых конкурентных преимуществ данного района в ближайшем будущем станет современная высокоскоростная 8-полосная автомагистраль Kраснопресненского проспектa.
Очевидные перспективы в плане офисного строительства имеет и юго-запад с его непосредственной близостью к международному аэропорту Внуково. По мнению Андрея Петрова, деловую среду в этом районе формируют головные офисы компаний «Газпром» и РАО «ЕЭС». Это побуждает и другие фирмы арендовать здесь офисы. Интересно заметить, что запад и юго-запад традиционно считаются престижными районами на рынке жилой недвижимости. «Престижные районы за пределами центра Москвы только начинают складываться, - отмечает Юлия Никуличева. - Еще буквально несколько лет назад невозможно было проанализировать ситуацию из-за слишком малого объема предложения. За пределами Садового кольца осуществлялись очень разнородные проекты, и сложно было говорить о каких-то устоявшихся ставках, чтобы определить престижность того или иного района, направления. Сейчас такая тенденция уже прослеживается».
Итак, на рынке офисных зданий сегодня налицо новая тенденция - децентрализация, и налицо новый подход в классификации высококлассных офисных центров, хотя стоит согласиться с тем, что понятие «хорошее расположение здания в границах офисного района» действительно нуждается в уточнении.
Сегодня границы деловых районов действительно расширяются, формируются новые престижные районы, такие как Крылатское или юго-запад, где для арендаторов создаются благоприятные условия. По многим экспертным прогнозам, в последующие несколько лет переизбыток предложения приведет к снижению арендных ставок, а если к этому добавить еще и богатый выбор разнообразных бизнес-центров в любом округе столице, то поистине через пару лет создастся рынок, где условия будет диктовать арендатор, а не владелец здания.