Фонды

Все это сегодня изменилось, по крайней мере в теории. Принятый в первые годы нового века закон, который вступил в силу в 2003 году, сделал возможными небольшие капиталовложения в несколько десятков тысяч или несколько тысяч долларов и даже еще меньше, в проекты коммерческой недвижимости. Российский средний класс снова растет. Не менее важно, что возрожденные финансовые институты, такие, как пенсионные фонды и страховые компании, активно занимаются поиском надежных схем инвестирования. В то же самое время прозрачность российского рынка недвижимости настолько возросла, что позволила частным лицам рассматривать недвижимость как более жизнеспособную альтернативу хранению долларов под подушкой, а таких припрятанных денег насчитывается, по разным источникам, от 20 до 100 миллиардов долларов. Возможно, самой важной тенденцией является новое осознание россиянами того, что недвижимость может быть надежным и жизнеспособным капиталовложением, – еще не так давно эта идея не была в России популярна. Вначале объектом инвестиций была жилая недвижимость, население было вовлечено в приватизацию и прибыльную спекуляцию на протяжении целого десятилетия. Сейчас взоры устремились и на коммерческую недвижимость. Однако инвестиции в нее не осуществлялись из-за подпорченной репутации банков. Только с появлением специализированных российских фондов коммерческой недвижимости инвестиции стали реальностью.
В 2001 году, вместе с дополнительной статьей 2003 года, вступил в силу Федеральный закон № 166, который позволил действовать в России трем видам фондов – открытым, закрытым и «смешанным». 25 июля 2002 Закон № 564 «О закрытых фондах» установил процедуры его управления. Например, фонд может стать закрытым, только если после лишения его лицензии ему не удалось в течение 3 месяцев передать свои обязательства другой компании. В соответствии с договором инвестор становится частичным собственником недвижимости, но он не может иметь дело с самой собственностью, а только с ценными бумагами и сертификатами фонда.
В последнее время большинство вновь открывшихся фондов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость, являются закрытыми. Открытые фонды открыты для любого частного лица или компании, которые могут потребовать свои деньги назад в любое время. Однако, по словам Игоря Панкратова, директора по инвестиционному развитию REGION GROUP, «таких фондов не очень много и их капитал невелик, поскольку открытый фонд должен держать большие средства в быстроликвидной форме, а это является серьезным сдерживающим фактором в капиталоемкой индустрии».
По словам Джеральда Гейджа, партнера отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young, закрытых фондов довольно мало. «Согласно исследованию, которое провела компания Ernst & Young, в настоящее время насчитывается чуть более 30 фондов – либо зарегистрированных, либо находящихся в процессе регистрации, либо тех, которые только внесли недвижимое имущество в список планируемых инвестиций. Их капитал колеблется в пределах от 5 до 100 млн. долларов. Один из них – недавно объявленный фонд компании «Интеррос» «Открытые инвестиции». Количество денег, задействованных в инвестициях в коммерческую недвижимость в России относительно невелико, поскольку этот процесс формирования инвестиционных фондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, и процесс капиталовложений с их стороны только начался».
Закрытый инвестиционный фонд или закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) в своей основе является управляющей компанией, которая подписывает договора о сотрудничестве сроком не менее чем на 1 год и не более чем для 15 участников с 4 фидуциарными компаниями – во-первых, со «спецдепозитарием», т. е. депозитарием, который регулирует имущество фонда и его деятельность, во-вторых, с регистратором, который хранит все регистрационные документы частных инвесторов, в-третьих, с аудиторской фирмой, которая предоставляет ежегодные отчеты, и, в-четвертых, с оценочной компанией.
Компания-депозитарий распределяет деньги и прибыль среди инвесторов, и если необходимая информация не предоставляется в должное время, тогда эта компания имеет право подать жалобу в соответственную федеральную комиссию. Компания, управляющая фондом, держит собственный банковский счет для выплат своему персоналу и также имеет право воспользоваться по доверенности счетом, на котором содержаться деньги инвестора. Но каждый раз, когда компания использует этот счет, ей требуется получить специальное разрешение от компании-депозитария, которая должна иметь специальную лицензию для проведения подобных операций.
Открытые фонды не требуют услуг независимых оценщиков, поскольку оценщиком в этом случае является фондовая биржа. Хотя в России и действуют открытые фонды, но их не так уж много, и ресурсы, которыми они располагают, не так уж велики по сравнению с развитыми рынками.
Большая структура, именуемая фондом, обладает рядом преимуществ, поскольку создает несколько независимых компаний, каждая из которых регулируется соответственным федеральным законодательством. Такое решение уменьшает риск от неэффективного использования средств, принадлежащих фонду. Риск также уменьшается за счет того, что существенно сложнее манипулировать крупными суммами денег, чем небольшими.
Другие средства безналичного расчета – акции и облигации, титулы собственности и т. д. могут быть использованы для приобретения ценных бумаг, однако, как прокомментировала Юлия Тимонина, старший менеджер Ernst & Young Moscow, «размещение вкладов в виде недвижимого имущества (в фондах) в отдельных случаях может быть менее предпочтительным с точки зрения российского налогообложения, по сравнению с вкладами наличными деньгами».
Дивиденды могут выплачиваться регулярно или единовременно, в зависимости от того или иного фонда, делая возможным многократное рефинансирование и помогая уменьшить налоги. Другими словами, можно свести к минимуму обязанности по выплате налогов. И, тем не менее, налоги оказываются ахиллесовой пятой для действительно привлекательной в других обстоятельствах возможности инвестирования.

Налоговые проблемы
Инвестор не покупает долевое участие, он покупает только ценные бумаги, которые выпускаются регистрационной компанией, но они не подтверждаются никакими регистрационными сертификатами. Управляющая компания не является юридическим лицом по российскому закону, и поэтому ее члены правления не занесены в реестр плательщиков налога с доходов компании или любых других налогов по российскому закону о компаниях. Как частное лицо все инвесторы обязаны выплачивать 13% от дохода. Сами же ЗПИФы, согласно российскому законодательству, не подлежат корпоративному налогообложению.
Итак, какие именно налоги являются для ЗПИФов обязательными? По существу, никакие. Слишком хорошо, чтобы быть правдой, и все же это так. Однако если учитывать скептический от природы характер российского инвестора, возможно, это еще одна из причин, по которой фонды как механизм инвестирования еще не прижились. Эта особенность, отмеченная Игорем Венедиктовым, партнером Ernst & Young, и Юлией Тимониной, старшим менеджером Ernst & Young, показывает, что «для того чтобы инвестиционные фонды стали эффективным инвестиционным инструментом, они должны подлежать особому налоговому режиму. Так, во многих странах инвестиционные фонды являются организациями с ответственностью, «переведенной» непосредственно на индивидуальных членов организации, с точки зрения подоходного налога корпорации. Российское налоговое законодательство в настоящее время практически ничего говорит по поводу налогообложения ЗПИФов. Путаница возникает от двойственного юридического статуса ЗПИФа – с одной стороны, ЗПИФ предполагает доверительное управление учредительной собственностью, с другой – учредители получают ценные бумаги, когда они вкладывают имущество в этот ЗПИФ. Поэтому любая прибыль от операций с подобными ценными бумагами или прибыль, распределенная ЗПИФом, может рассматриваться либо как доход, отнесенный к ценным бумагам, либо как доход, связанный с недвижимостью. Несомненно, обе эти интерпретации будут иметь своим последствием различные налоговые применения, особенно если речь идет о недвижимости».
Большинство игроков рынка в настоящее время толкуют российское налоговое законодательство таким образом, что доход, полученный ЗПИФом, не облагается налогом на прибыль. Такой доход должен облагаться налогом при его распределении между учредителями. Однако здесь есть определенная недосказанность в отношении выбора времени признания доходов учредителями, в которое начисляются наличные. Подобное толкование повышает заинтересованность рынка в ЗПИФах как инвестиционном инструменте, который предоставляет отсроченные обязательства по налогу на прибыль. Может создаться впечатление, что некоторые фонды обеспечены мандатами, аннулирующими выплаты налогов. Так некоторые фонды были созданы строительными компаниями, ставшими вкладчиками в фонд вместе с генеральными подрядчиками проектов, в которые этот фонд вкладывает деньги.
Еще больше вопросов и неопределенностей возникает в деятельности ЗПИФов и их учредителей налогов, отличных от налога на прибыль, таких, как НДС и налог на недвижимость.
Согласно настоящему Налоговому кодексу, налогоплательщики подразделяются на две основные группы – физические и юридические лица. ЗПИФы нельзя отождествлять с какой-нибудь из этих групп полностью, любые сделки, которые осуществляет фонд, не могут подвергаться налогообложению, а инвесторы подлежат стандартному 13%-ному подоходному налогу, который чрезвычайно низок по международным стандартам. Более того, по Налоговому кодексу, если инвестор держал акции более трех лет, то они становятся «неприемлемыми» для налогообложения, так же, как и любые акции, держателями которых являются физические лица в России.
Компания, управляющая фондом, не выплачивает налог на собственность и НДС. Первый из них не выплачивается, поскольку недвижимое имущество зарегистрировано в учетных записях фонда, а не управляющей компании, хотя требуется присутствие адвоката, чтобы точно определить, что означает такая разница. Налоговое законодательство еще не установило связь между этими понятиями. Налог на собственность следовало бы выплачивать управляющей компании. Однако это невозможно, поскольку она не владеет никакой собственностью. Фонд не платит налог на собственность, потому что он не приносит прибыль фонду. Инвесторы могли бы стать подходящими лицами для выплат, но это почти неосуществимо, поскольку каждый пайщик владеет только частью собственности и фактическая стоимость каждой акции владельца не ясна. НДС не выплачивается по такому же ряду причин, однако управляющая компания подлежит налогообложению с большей вероятностью, чем инвесторы.

Риски, связанные с вложением денег в эти фонды
Самым очевидным риском является изменение налогового законодательства. Но риск того, что это произойдет, похоже, незначителен. «В настоящее время мы не осведомлены о каких-нибудь важных изменениях в налоговом законодательстве, планируемых на ближайшее время в отношении ПИФов», – комментирует Юлия Тимонина. По-видимому, власти дали свое благословение на существование таких фондов, возможно, преследуя при этом цель привнесения сбережений населения в активную экономику, т. е. тех сбережений, которые они до сего времени не могли использовать. Но ведь, по существу, фонды являются регламентированными клубами, а не юридическими лицами, и как таковые, согласно определению, не являются налогооблагаемыми.
Следующим большим риском, относящимся к фондам, является незавершение стадии строительства объектов. Это может случиться по двум причинам – потому, что строительная компания не может мобилизовать достаточно капитала, или потому, что фонд не может произвести инвестирование в полном объеме, как планировалось. Строительная компания может потерпеть неудачу при выполнении своих обязательств. Отсутствуют законы, которые гарантировали бы, что строительство будет завершено, отсутствуют системы страхования и фактически нет законов, которые защищали бы права владельцев паев. Конечно, есть федеральные комиссии, которые проверяют деятельность компаний, указанную выше, и которые регулируют механизм фондовых операций, однако отсутствует действующий закон, который мог бы гарантировать возмещение убытков инвесторам в случае банкротства фонда, и подобное отсутствие гарантий является яблоком раздора практически для всех секторов строительной промышленности, за исключением финансового сектора.
Тот факт, что фонды не являются юридическими лицами, также означает появление проблем при попытке зарегистрировать строение на имя фонда. Часто для этих целей создаются посреднические компании, как правило, с ограниченной ответственностью. Инвесторы получают долю собственности такой компании. Но в этом случае инвесторы подвергаются большим рискам, относящимся к управлению ООО. На практике, управляющая компания ведет переговоры со всеми органами регистрации индивидуально. Регистрация прав собственности в России превратилась в довольно «серую зону». Если мы имеем дело с фондом, который сам по себе не обладает четким юридическим статусом, проблема усугубляется. По действующим законам, собственность фактически следовало бы распределить среди инвесторов в соответствии с размером их вкладов, что вряд ли может послужить практическим решением. Если в закрытом фонде что-нибудь выйдет из-под контроля, инвестор не сможет потребовать свои деньги назад до конца установленного периода.
По мнению инициаторов, ЗПИФы устроены таким образом, что руководители фонда вынуждены действовать «белым» или по крайней мере «светло-серым» способом. Тогда как этот факт является неоспоримым преимуществом для будущего рынка коммерческой недвижимости в целом, в действительности же он означает, что фонды не в состоянии приобретать строения настолько свободно, насколько это возможно, если собственник не желает объявить их фактическую стоимость по налоговым причинам.
С позитивной точки зрения необходимость для фонда поддерживать стоимость сооружения, используя в своих интересах сделку продажи, будет содействовать привлечению профессиональных управляющих компаний. Как сказал Джеральд Гейдж: «Компании, эффективно управляющие недвижимым имуществом, определенно выиграют от присутствия на рынке инвестиционных фондов в качестве владельцев коммерческой недвижимости. Инвестиционные фонды зависят от профессионального управления коммерческой собственностью, необходимого для того, чтобы обеспечить последовательные и надежные поступления от недвижимости в период оптимизации своего положения на рынке. Фирмы, управляющие недвижимостью, которые смогут отреагировать путем предоставления такого уровня отчетности и документирования, который требуется инвестиционным фондам для поддержания своих инвесторов наряду с высоким уровнем проведения операций с недвижимостью, завладеют большей долей рынка, так как все больше собственности переходит во владение к инвесторам институционального типа».
На свою деятельность управляющие компании фонда тратят около 3% от суммы фонда, и целью их является инвестирование в проекты, которое обеспечило бы своих пайщиков доходом по крайней мере в 15% годовых. Существует два метода выплаты дивидендов – либо ежегодно, либо единовременно в конце всех выплат, как показано в таблице.
Ясно, что те фонды, которые вкладывают капитал только в один проект, более подвержены риску, чем те, которые распределяют риски.