В преддверии нового, 2005, года мы оглядываемся назад – на год общего роста стоимости недвижимости на рынке и на продолжение тенденции, начатой более 4 лет назад. Историческое сравнение с другими рынками недвижимости показывает, что устойчивые тенденции роста не вечны. Определение поворотного пункта применительно к ценам на конкретные виды недвижимости на московском рынке явится ключом к будущим успешным инвестициям.

С момента падения рынка в ходе финансового кризиса 1998 года и после года консолидации (1999 год) участники российского рынка недвижимости привыкли к росту стоимости недвижимости. Такие тенденции затягивают, и многие участники рынка начинают рассчитывать на их постоянное присутствие. Это приводит к инфляционному росту цен на недвижимость и, потенциально, к появлению некоторых проектов, которые не следовало бы начинать.
По своему характеру рынки недвижимости являются цикличными, и заблуждаются те, кто считает, что существующие тенденции в какой-то момент не изменятся на противоположные. Соответствующий анализ тенденций и прогнозирование неизбежных изменений входят в обязанности профессиональных оценщиков. Эти результаты влияют на всех существенных игроков, включая кредиторов, покупателей, продавцов, арендаторов и даже других оценщиков.

Где искать тенденции?
Тенденции изменения цен на аренду можно выявить исходя из анализа меняющихся арендных ставок в процессе сдачи помещений в аренду и исчезновения их с рынка и появления новых объектов недвижимости с новыми арендными ставками. Изменения цен продажи в целом будут следовать тенденциям рынка аренды недвижимости, но могут более точно отражать подход к долгосрочным перспективам рынка недвижимости. Учитывая ограниченное количество коммерческих сделок по продаже крупных объектов коммерческой недвижимости на московском рынке, тенденции изменений цен продажи менее заметны, но столь же важны в случае, когда они подтверждаются. Тенденции изменения цен на рынке жилой собственности четко проявляются в процессе статистического анализа данных о продажах.
Итоговые цены, связанные с закрытием сделок, естественно, представляют собой непосредственное рыночное доказательство. Цена предложения также является индикатором рыночной стоимости, однако с одним неизвестным, поскольку может быть как выше, так и ниже итоговой стоимости сделки. Как правило, цена предложения выше рыночной стоимости, и сделки заключаются по ценам ниже цены предложения на несколько процентных пунктов. На развитых рынках цена предложения может быть твердой и лишь на несколько процентных пунктов выше итоговой рыночной стоимости, а на стабильном или падающем рынке разрыв между ценой предложения и фактической ценой продажи может быть значительно больше.
Если может быть выявлено достаточное количество сделок с указанием цены предложения и конечной стоимости сделки, можно оценить соотношение между ценой предложения и ценой продажи, характерное для рынка и применимое к другим ценам предложения, касающимся аналогичных объектов недвижимости, для оценки рыночной стоимости объекта.

Какие тенденции стоимости не учитываются
Определение направления и степени изменения стоимости важно для того, чтобы сделать вывод о стоимости объекта недвижимости, но недостаточно для утверждения о достоверности этих выводов. Оценщик должен также анализировать и понимать причины тенденций. Длительные изменения стоимости в том или ином направлении могут быть вызваны макрофакторами, являющимися внешними по отношению к недвижимости (политическими, экономическими), или изменениями в конкурентном положении того или иного объекта недвижимости.
Изменения стоимости вследствие макроэкономических или иных факторов, которые влияют на соотношение между спросом и предложением, вероятнее всего, будут проходить постоянно. Эти тенденции вызываются кардинальными изменениями в объекте недвижимости или его расположении, менее подвержены реверсивному движению и, вероятно, будут носить более постоянный характер.
На московском рынке политика городских властей является одним из главенствующих факторов, влияющих на рынок, и может привести к нивелированию тенденций, если такая политика используется для уравновешивания рынка. Фактически политика чаще всего применяется для достижения конкретных целей, таких, как усилия по возведению небоскребов по периметру Третьего транспортного кольца или увеличение числа гостиничных номеров в городе. Таким образом, некоторые тенденции рынка становятся более жесткими и длятся дольше, чем в случае отсутствия политического воздействия. За пределами Москвы степень влияния местных властей зависит от степени их заинтересованности в рынке недвижимости и уровня деятельности, подвергающейся манипулированию.
В большинстве случаев стоимость имеющегося объекта недвижимости будет зависеть от его возможности генерировать чистый доход в течение будущего инвестиционного периода, равного периоду времени, в течение которого инвесторы хотят отказаться от доступа к своим финансовым средствам. Для того чтобы предсказать чистый доход за этот период, оценщик должен хорошо понимать движущие силы возникающих тенденций.

Различие стоимости при непонимании тенденций
Что происходит, когда оценщик не может распознать циклический характер своего рынка и необоснованно прогнозирует сохранение текущей тенденции? Нижеприведенное сравнение с помощью метода дисконтированных денежных потоков дает ответ на этот вопрос. Согласно сценарию № 1, оценщик прогнозирует тенденцию роста арендной платы (12% в год) в течение последующих 7 лет и заканчивает анализ с остаточной стоимостью, определяемой ставкой капитализации, которая предполагает увеличение роста стоимости объекта недвижимости на 6% в год в течение неограниченного периода времени.
Сценарий № 2 рассматривает предыдущую тенденцию ежегодного 12%-ного увеличения как завершающуюся и уменьшает темпы роста доходов до 10%, 8%, 5% и, наконец, до 0% в течение оставшихся 3 лет из 7-летнего анализируемого цикла и заканчивает анализ с остаточной стоимостью, которая отражает отсутствие изменений в стоимости объекта недвижимости в последующий после анализируемого инвестиционный период времени. Оба сценария используют ставку дисконта в размере 15%.
Ниже на схеме показаны расходящиеся предполагаемые тенденции, а в таблице обобщены результаты метода дисконтированных денежных потоков и расчета стоимости.
Разница в стоимости составляет 81%, что является весьма существенным расхождением (14 370 000 ÷ 7 950 000 = 1,81). В действительности каждое допущение может представлять собой определенную крайность, положительную или отрицательную, при этом наиболее вероятный результат будет находиться где-то между ними. Дальнейший анализ существующей тенденции для определения срока, когда рыночные факторы, вероятнее всего, уменьшат или развернут эту тенденцию, и степени воздействия этих факторов даст более надежную и достоверную величину стоимости.

Что произойдет с тенденциями в Москве?
Устойчивая тенденция к росту стоимости коммерческой недвижимости в Москве после 1998 года создала иллюзию того, что инвестиционная стоимость недвижимости никогда не снизится. Аналогичная иллюзия существует на многих других рынках мира и никогда не сохраняется. Рынки различных видов недвижимости будут претерпевать изменения, и тенденции арендных платежей, расходов и цен продажи также изменятся. Произойдет ли изменение в связи с внешними факторами, как, например, финансовый кризис 1998 года, или это станет реакцией на дополнительное местное предложение, влияющее на цены, но изменение произойдет в любом случае. Те оценщики, которые смогут обоснованно и осмотрительно составить прогнозы устойчивых тенденций, принесут больше пользы своим клиентам. Те кредиторы, застройщики и инвесторы, которые смогут правильно отреагировать на изменение рыночных тенденций, уменьшат свои риски и повысят свои доходы от коммерческой недвижимости.