Согласно уточненным данным, бизнес-центр «Веда-Хаус» собираются ввести в эксплуатацию к 1 июня 2005 года. В настоящий момент в здании ведутся внутренние работы. Поэтому высокий парадный фасад, выходящий на Петроградскую набережную, аккуратно «упакован» в полиэтилен. Уникальность данного объекта в том, что это первый петербургский бизнес-центр, позиционирующийся как объект класса А, расположенный вне традиционной для «высшего офисного класса» зоны (Невский проспект и примыкающие к нему улицы в районе «золотого треугольника»).

Такой шаг девелоперов вызвал разноречивые оценки экспертов. С одной стороны, на невских набережных на территории бывших промышленных предприятий активно формируются новые деловые районы и здесь можно реализовать многое из того, что невозможно в кварталах плотной застройки исторического центра. С другой стороны, подобных заявок просто не было: до «Веды» на набережных строились в лучшем случае объекты класса В+.
Первопроходцами быть трудно. Но так или иначе прецедент создан. Насколько данный объект может соответствовать заявленному классу?

Место определяет класс
По компоновке строящийся бизнес-центр откровенно напоминает университетские Двенадцать коллегий: массивное здание с колоннами уходит от набережной вглубь Петроградской стороны.
Согласно легенде, петербургский губернатор Меньшиков развернул ключевое здание стрелки Васильевского острова к набережной боковым фасадом, потому что Петр I пообещал ему для собственного дома участок на набережной – за Коллегиями. Однако необычная компоновка «Веды» имеет иное, более прозаичное, происхождение. Реконструируемые здания – бывшие административные корпуса завода «Вибратор», прежде занимавшего целый квартал вдоль Петроградской набережной и сегодня успешно «разобранного» под бизнес-центры. В марте 2002 года ЗАО «Веда-система», входящее в холдинг «Веда. Объединенные компании» приобрело административный корпус у правопреемника завода – Центра международной торговли и научно-технического сотрудничества.

Реконструкция или новое строительство?
Определить принадлежность здания к тому или иному архитектурному направлению не представляется возможным. Сама застройка района близ набережной весьма эклектична: здесь есть и доходные дома, и полузаброшенные промышленные объекты. На самой набережной располагается памятник архитектуры начала XX века – Кадетский корпус, в котором размещается Нахимовское училище, крейсер «Аврора», а рядом – современный «Сити-центр», так же, как и «Веда», являющийся продуктом редевелопмента зданий обанкротившегося «Вибратора». Напротив – «шайба» «Петровского форта», гостиница «Санкт-Петербург». То есть новому бизнес-центру приходится вписаться в сложное архитектурное окружение.
Проектировщик «Веды» – известное в Петербурге своими новаторскими решениями архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Архитекторы стремились сохранить парадный фасад здания, являющий собой типичный образец промышленной архитектуры «сталинского» периода и не лишенный шарма, однако решили подчеркнуть его респектабельность, предусмотрев планарное остекление. Получилось неплохо: отреставрированный фасад за остекленной поверхностью, как за тонированными стеклами дорогих очков.
В ходе реконструкции фасадная часть подросла до семи этажей за счет двухуровневого и двусветного офиса-пентхауза с видом на живописный изгиб Большой Невки и Сампсониевский мост. Первичный объект недвижимости являл собой два здания, состыкованные в виде русской буквы «г». В дворовом корпусе 1937 года постройки раньше размещалась музыкальная школа. Позже, в 1948 году, было построено пятиэтажное административное здание, выходящее окнами на набережную.
Для трансформации этого наследия социалистической индустрии в бизнес-центр внутренний корпус было решено снести и построить заново, потому что ветхое здание, очевидно, не выдержало бы значительно возросших нагрузок из-за уменьшения количества несущих конструкций, которое предполагается при открытом планировочном пространстве. К тому же в верхнем надстроенном ярусе со вторым светом и большими площадями остекления должно разместиться немало объектов инфраструктуры бизнес-центра: кинотеатр, теннисный корт, конференц-зал, а также инженерная «начинка» систем кондиционирования).
В целом же вновь построенное здание внешне напоминает предшественника, в нем сохранены основные мотивы конструктивизма – широкие проемы окон с характерным для этого периода рисунком оконных рам.
Функцию генподрядчика на объекте выполняет ООО «Генподрядная компания СТЭП», представители которой имеют опыт работы с бизнес-центрами подобного уровня: они производили отделочные работы в «Атриуме» и в офисе «Райффайзенбанка», расположенном в Северной столицеЭТО СПБ??. Компания приступила к реконструкции здания под бизнес-центр в июле 2003 года.
Дворовое пространство будет превращено в атриум (это обязательный атрибут всех петербургских бизнес-центров класса А). Под ним разместится автостоянка и респектабельный водно-оздоровительный комплекс с бассейном. Также в комплексе расположится ресторан с собственной пивоварней и блок жилых VIP-апартаментов с видом на набережную.
Словом, запланировано все с размахом, который может позволить себе только компания, не слишком ограниченная в средствах. И в целом новый бизнес-центр можно смело назвать объектом нового строительства, а не реконструкции: 80% его площадей выстроено заново, а оставшийся фрагмент прошел глубинную реконструкцию.
Это тоже важный аргумент в пользу причисления «Веды» к классу А (напомним, что все действующие бизнес-центры, расположенные в исторической части города, являются объектами реконструкции и реставрации, а не нового строительства).

Почему А-класс?
Масштабы и уровень общественных зон бизнес-центра, а также свободные планировки офисов выгодно выделяют данный объект на фоне окружающих офисных зданий. В частности, упомянутый нами «Петровский форт», который позиционируется как класс В+, также имеет великолепный атриум с фонтанной композицией, «работающий» как интерьерный театр. Но, по сравнению с «Ведой», у него два минуса: во-первых, он расположен не на престижной Петроградской стороне, а на более «демократичной» Выборгской, во-вторых, здание изначально строилось как отель, поэтому в организации пространства офисных этажей сохранились атавизмы гостиничных планировок.
Свобода планировочного пространства – это то, что выгодно отличает «Веду» от других расположенных рядом зданий. По словам Елены Морозовой, арендатор сможет сам решить, как скроить свой офис, и выбрать для него отделку. Таких помещений в бизнес-центре около 70%. Кроме того, в составе комплекса предусмотрены и готовые офисные блоки для краткосрочной аренды – от одного дня до нескольких месяцев. В целом же в «Веде» можно получить в аренду офисные помещения от 50 до 1800 кв. м. Еще один плюс – достаточно просторный крытый паркинг. В нем смогут разместиться до 50 автомобилей.
Иными словами, «Веда-Хаус» – это серьезная заявка на офисное здание высшего класса. И вот что по этому поводу думают эксперты.
«Это интересный и смелый проект, – говорит директор по развитию бизнеса Colliers International Анатолий Серока. – Его дизайн и концепция, на наш взгляд, небесспорны, но ведь все новое вызывает споры. Тем не менее появление первого бизнес-центра класса А в безусловно привлекательной для предпринимателей зоне Петроградской набережной создает прецедент и поднимает планку для других девелоперов, которые только думают о том, как расширить зону распространения бизнес-центров класса А в Петербурге».
Вместе с тем наш эксперт отмечает, что соответствие «Веды» заявленному уровню будет зависеть от качества работы управляющей компании. Все спецификации бизнес-центров предполагают, что для объектов класса А собственник должен привлекать управляющие компании на конкурсной основе. Однако, по сообщению Елены Морозовой, руководителя управления инвестиционных проектов ООО «Веда-Эстейт», на первом этапе эти функции, скорее всего, возьмет на себя одно из подразделений холдинга: «Мы, конечно же, будем привлекать профессионалов для консультаций и сотрудничества. Но на самом деле наш будущий бизнес-центр – чрезвычайно сложный и нестандартный с технической точки зрения объект недвижимости: все новейшие инженерные системы, обеспечивающие жизнедеятельность и безопасность здания, объединены единой автоматизированной системой диспетчеризации «умный дом». Наши специалисты прошли путь формирования объекта «с нуля», и нам не хотелось бы доверять его сторонней организации».
«Несмотря на уровень инфраструктуры и арендные ставки, позволяющие относить проект к классу А, местоположение все же вызывает вопросы у потенциальных арендаторов офисов высшего класса, – говорит Дмитрий Золин, директор по развитию Управляющей компании «Бекар», – поэтому инициаторам проекта придется отстаивать свою позицию, показывая преимущества новой деловой зоны. А они, бесспорно, есть. Район Большой Невки относится к формирующейся зоне делового сити и не принадлежит к историческому центру Санкт-Петербурга в его традиционном понимании, где до сих пор концентрировались бизнес-центры подобного класса. Пока здесь присутствуют лишь бизнес-центры класса В и В+. Впрочем, это вопрос скорее к зонированию города с точки зрения офисных классификаций, которое пока отсутствует и которое, очевидно, придется расширять и детализировать».
До недавнего времени считалось, что основные арендаторы офисов класса А – представители иностранных компаний, для которых главная визитная карточка Петербурга – Невский проспект. Но помимо роли делового центра, главной магистрали города приходится быть и торговой зоной, и главной туристской тропой. Такое смешение функций и соседство с перегруженными транспортом улицами далеко не всегда комфортно для бизнеса. Петроградская сторона – своего рода «островное государство», она вполне состоялась как район элитарной жилой застройки, но осваивалась преимущественно российскими интересантами. Поэтому тенденция последнего времени – увеличение «удельного веса» российских арендаторов в сегменте офисного класса А – будет работать на подобные проекты.
Промышленные набережные Петроградской стороны – благодатный материал для редевелопмента и формирования респектабельных деловых зон. А между тем, помимо Петроградской набережной, где инвестиции в офисный сегмент легли на благодатную почву – территорию предприятия-банкрота, есть и более сложные ситуации. Например, имущественный комплекс РНЦ «Прикладная химия» на набережной Малой Невки. Это пример того, что в Петербурге сохранились промзоны с видом на Эрмитаж, однако запутанные правоотношения собственников, в числе которых Министерство обороны, не способствуют развитию данных территорий.
«Веда-Хаус» – первый пример расширения «ареала обитания» офисных центров класса А. Но, очевидно, далеко не последний. Собственно говоря, и в густонаселенной Европе, и в Москве подобные объекты уже вышли за пределы исторического центра городов. Между тем у петербургских бизнес-центров класса А есть один объединяющий признак: можно заметить, что «точками притяжения» для деловых зон становятся представительства властных структур. Именно поэтому все другие объекты высшего класса расположены вблизи Мариинского дворца – здания, занимаемого городским Законодательным собранием. «Веда-Хаус» разместился практически вдоль правительственной трассы между Смольным и резиденциями Каменного острова. Поэтому некоторые эксперты предполагают, что подобные объекты вполне могут появиться даже в элитарных пригородах: к примеру, в Стрельне, близ резиденции президента.