Обзор рынка офисных площадей Санкт-Петербурга за 2004 год

Обзор
В общей сложности нежилой фонд Санкт-Петербурга составляет 58 201 тыс. кв. м. Из них:

• учрежденческие площади составляют 8081,1 кв. м,
• учебно-научные – 3618,5 тыс. кв. м,
• производственные – 13 262 тыс. кв. м.

К сожалению, классификация, взятая в основу деления функционального назначения площадей у ГУИОН, не позволяет выделить офисные помещения из нежилого фонда. Помещения нежилого фонда (учрежденческие, учебно-научные, производственные) могут быть источниками офисных площадей.
Аналитики рынка коммерческой недвижимости пользуются цифрой 3 млн. кв. м для оценки всех офисных площадей города Санкт-Петербурга. «Мы отталкиваемся от цифры 3,2 млн. кв. м офисных площадей на весь город, хотя, по мнению некоторых экспертов, эта цифра гораздо больше с учетом того, что источниками офисных площадей могут выступать учрежденческие, учебно-научные, производственные площади», – считают в «Бекар. Консалтинг».
Что же касается оценки объема офисных помещений в бизнес-центрах классов А, В, С, то ведущие аналитики Петербурга («Астера», «Бекар. Консалтинг», Colliers International) оперируют приблизительно одинаковыми данными в 800 тыс. кв. м (или 25% от общего объема офисных площадей Санкт-Петербурга). Данная цифра ежегодно контролируется и перепроверяется, так как бизнес-центры на рынке Санкт-Петербурга существуют всего 12 лет и общее их число не превышает 300 объектов.
По данным компании «Астера», из 800 тыс. кв. м порядка 30 тыс. кв. м. приходится на долю бизнес-центров класса А (4%); доля бизнес-центров класса В составляет около 22%; бизнес-центры класса С – порядка 74%.
В 2004 году рынок офисов Петербурга характеризовался высоким уровнем спроса на площади в бизнес-центрах класса В и минимальным уровнем вакантных площадей.
В 2004 году в сегменте офисной недвижимости Петербурга продолжает развиваться тенденция превосходства качественных характеристик арендуемого помещения над его площадью при выборе офиса. Продолжается выход на петербургский рынок московских и зарубежных компаний, которые намерены арендовать офисные помещения с привычным для себя уровнем сервиса.

Предложение
В 2004 году было заявлено к вводу 170 тыс. кв. м качественных офисных площадей. С учетом темпов строительства на объектах в течение года объем подлежащих к вводу площадей в 2004 году оценивался в 140 тыс. кв. м. Реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по итогам 2004 года составил 101 тыс. кв. м. Итоговая расчетная величина реального объема ввода основывается на данных о датах сдачи объекта госкомиссии.
Таким образом, из общего объема заявленных к вводу офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2004 году реально введено 59,4%.
Основной объем вводимых бизнес-центров пришелся на III–IV кварталы 2004 года. Большая часть офисных помещений позиционировалась в категории класса В. Продолжалось освоение набережных города – территорий, у которых хорошая транспортная доступность, наличие парковочных мест.
Здесь можно перечислить следующие адреса:

• Выборгская наб.,
• Пироговская наб.,
• Петроградская наб. (и прилегающие к ним территории),
• Свердловская наб.,
• Ушаковская наб.,
• Малоохтинский пр.,
• наб. Обводного канала,
• предпортовая зона (коммерческий морской порт).

Всего за 2003 год было введено порядка 120 000 кв. м офисных помещений в сегменте бизнес-центров. В 2003 году лидирующей тройкой по вводимым бизнес-центрам являлись Адмиралтейский, Петроградский и Выборгский районы Санкт-Петербурга. Доля бизнес-центров, введенных в Центральном районе, составляла всего 9%.
По итогам 2004 года введено 101 000 кв. м в сегменте бизнес-центров, при этом география ввода несколько изменилась по сравнению с прошлым годом и с заявленными к вводу в 2004 году объектами.
Наибольший объем вводимых офисных площадей пришелся на Центральный район (32%), также значительные объемы были введены в Петроградском и Приморском районах (по 16%), несколько меньшая доля бизнес-центров пришлась на Кировский район. В остальных районах Санкт-Петербурга наблюдались незначительные объемы ввода.
Однако, по мнению аналитиков «Астера», наибольшей популярностью у арендаторов пользуется исторический центр города и прилегающие к нему части Адмиралтейского, Петроградского, Выборгского, Московского районов.
Географическая реструктуризация вводимых площадей (в 2004 году по сравнению с 2003 годом), помимо объективных причин, связанных с наличием земельных участков под застройку и числом банкротящихся производственных предприятий в том или ином районе города, также связана и с усилением конкуренции в этих районах.
Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров в 2004 году относится к классу В. По расчетным данным «Бекар. Консалтинг», доля введенных площадей данного класса в общем объеме в 2004 году составила порядка 76,2% против 58,3% в 2003 году. По итогам 2004 года прирост сегмента бизнес-центров класса А составил 28,2%, класса В – 52,7%, наименьший прирост зафиксирован в сегменте класса С – 2,9%. Прирост общего объема качественных офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (всех классов) в 2004 году по отношению к 2003 году составил 14,4%.
Уровень инвестиций в бизнес-центры в 2004 году составил $1000–1200 за 1 кв. м, срок окупаемости – 5–7 лет, уровень доходности – 14 – 18%.
Крупнейшие бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2004 году:

• Бизнес-центр Renaissance House класса В+ (2-я Советская ул., 17) общей площадью 8150 кв. м;
• Бизнес-центр класса В «Шпалерная, 54» общей площадью 9134 кв. м;
• Бизнес-центр «Сенатор» класса В (ул. Кропоткина, 1) общей площадью 6200 кв. м;
• Торгово-офисный центр «Невский, 38» общей площадью 14 700 кв. м (данные «Астера»).

Класс А
Общий объем офисных площадей класса А на конец 2003 года составлял около 30 тыс. кв. м. В 2004 году было введено 3 бизнес-центра класса А:

• Genium – Невский просп., 10;
• «Невский, 38» – торгово-офисный центр по одноименному адресу;
• «Платинум» – Б. Морская ул., 30.

Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции. Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невского проспекта.
На конец 2004 года был намечен также ввод в эксплуатацию бизнес-центра «Веда Хаус» (общая площадь – 18 000 кв. м, полезная площадь – 10 000 кв. м), однако сроки сдачи перенесены на I квартал 2005 года.
Ставки аренды в бизнес-центрах класса А, по данным Colliers International, колебались в пределах $530–535 за кв. м в год. Впрочем, в отдельных случаях ставка аренды могла достигать $700 за кв. м в год.
В 2004 году средняя заполняемость бизнес-центров класса А составила 98%. Заполняемость в бизнес-центре «Атриум» на сентябрь 2004 года составила 100%, в бизнес-центре «Белые ночи» – также 100%, в бизнес-центре «Шведский дом» – 99%, в «Северной столице» – 100% («Бекар. Консалтинг»).

Класс В
Офисный рынок увеличивается преимущественно за счет площадей класса В. Из всего объема введенных в 2003 г. и III квартале 2004 г. офисных площадей на долю данного класса приходится около 77% (данные Colliers International). Большая часть вводимых крупных бизнес-центров класса В –реконструированные здания бывших заводов и НИИ («Сити-Центр», «Acкольд»). Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв. м. Как правило, такие объекты строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду.
Наиболее качественные помещения, соответствующие классу В, сданы практически на 100%. Диапазон запрашиваемых арендных ставок на площади класса В: $240–500 за кв. м в год, без НДС, включая эксплуатацию.

• В 2002 году они выросли до 15%.
• В 2003 г. – до 5%.
• За 3 квартала 2004 года – на 3% (данные Colliers International).

Класс С
По данным «Бекар. Консалтинг», в 2004 году введено порядка 15 тыс. кв. м качественных офисных площадей класса С. В результате объем предложения на конец 2004 года составил 538 тыс. кв. м. В 2004 году средняя заполняемость бизнес-центров класса С составила 96%. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Все больше арендаторов готово платить за более комфортные условия работы, в результате снижается заполняемость в отдельных бизнес-центрах. Средние запрашиваемые ставки аренды на площади класса С составляют около $150–280 за кв. м в год без НДС (данные Colliers International).

Спрос
Рост доходов компаний, приход на рынок новых московских и иностранных фирм влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей и их размерам (под качеством офисных площадей подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, сервисных услуг).
После местоположения офисного центра арендаторов прежде всего интересует отделка, планировка, система вентиляции, телекоммуникации (выделенная компьютерная сеть, прямой доступ в Интернет), энергоснабжение (раздельная система энергоснабжения), возможность выбора оператора связи.
Помимо технического оснащения здания, одним из основных требований арендаторов к офисным центрам остается наличие достаточного количества парковочных мест, желательно охраняемых.
На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров:

• в классе А большая часть заявок приходится на площади 200–300 кв. м;
• в классах В и С площади 50–100 кв. м, затем следуют площади размерами 150–200 кв. м.

Отмечался рост спроса на крупные площади (свыше 1000 кв. м.), что обусловлено расширением и слиянием компаний, а также приходом на рынок Санкт-Петербурга новых иностранных и московских игроков (данные Colliers International).
По мнению аналитиков компании «Астера», в настоящее время все большим спросом пользуются офисные центры в комплексе с производственными и/или складскими помещениями, что обусловливается возрастающей активностью в основном в промышленных зонах Санкт-Петербурга.
На рынке наблюдается не только количественное, но и качественное развитие: в большинстве бизнес-центров увеличивается спектр услуг и уровень ремонта и сегодня многие центры класса В уже приблизились по своим характеристикам к объектам класса А. Категории А и В сегодня начали конкурировать, и зачастую первые выигрывают только за счет более выгодного расположения.

Арендные ставки
По мнению аналитиков «Бекар. Консалтинг», привязка арендных ставок к курсу доллара и снижение доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинированы в американской валюте, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты. При этом, заключая договоры, управляющие и собственники использовали разные приемы для снижения валютных рисков:

• постепенный перевод и перезаключение договоров аренды со ставкой, указанной в долларах, на аналогичные договоры в евро;
• использование в качестве единицы измерения среднего арифметического между значениями курсов доллара и евро;
• указание нижней границы для курса доллара не ниже 30 рублей;
• некоторые участники рынка в 2004 году рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ.

Такие изменения в единицах денежных расчетов арендных ставок коснулись и класса В, и класса С. Причем часть арендаторов в одном и том же бизнес-центре может рассчитываться с управляющим в долларах, другая часть арендаторов – в евро.
Рост арендных ставок, непосредственно на офисные помещения в бизнес-центрах весьма незначительный, будет подкрепляться в основном за счет роста арендных ставок в сегментах класса А (в котором наблюдается максимальный спрос на офисные площади), а также динамичным развитием сегмента офисных площадей класса В. С другой стороны, рост арендных ставок будет сдерживаться усилением конкуренции и борьбой за старых арендаторов (в действующих бизнес-центрах «первого» поколения), имеющих возможности улучшить арендуемые офисные площади (миграция в другие БЦ). Данная тенденция характерна для сегмента класса С.
Ввод даже всех заявленных офисных площадей в бизнес-центрах в 2004 году вряд ли удовлетворил бы имеющийся на них спрос в 2004 году, поэтому при условии стабильной экономики в Санкт-Петербурге в 2005 году темп роста арендных ставок в целом по рынку будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10–15%).

Продажа офисных площадей
В 2004 году 24 620 кв. м офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга распродается или строится под нужды одного арендатора (данные «Бекар. Консалтинг»). Самым известным продавцом помещений в бизнес-центрах является компания СК «Возрождение Санкт-Петербург», которая распродала бизнес-центр поэтажно на ул. Шпалерная, 54 (офисные площади – 7620 кв. м). Компания «Невский Синдикат» также распродает бизнес-центр «Голицинъ» на 13-й линии В.О. (общая площадь – 10 тыс. кв. м). Стоимость продажи 1 кв. м по этим объектам составляет более $1100.

Тенденции
Оцениваемый объем ввода в 2005 году составляет порядка 140 тыс. кв. м (с учетом некоторых объектов, темпы строительства которых в текущем, 2004, году отстают от заявленных и которые, соответственно, будут введены в 2005 году).
в 2005 году заявлены к вводу следующие наиболее крупные объекты:

• БЦ «Австрийский». Местоположение – Красногвардейская пл., 2. Реализуется в рамках проекта «Район 700», общая площадь – 11 тыс. кв. м.
• БЦ «Дом на Казанской». Местоположение – Казанская ул., 5. Класс В, общая площадь – 8 тыс. кв. м.
• Проект БЦ компании УК «Бест». Местоположение – Аптекарская наб., у Кантемировского моста. Класс В+, общая площадь – 10 тыс. кв. м.
• БЦ на Оренбургской ул., 4. Общая площадь – 27 000 кв. м, офисная – 15 тыс. кв. м.
• БЦ на Б. Разночинной ул., 30. Класс – В, общая площадь – 5585 кв. м (данные «Бекар. Консалтинг»).

По мнению аналитиков «Астера»:

• ожидается дальнейший рост предложения офисных площадей всех классов, в особенности класса А и В+;
• сохранится высокий спрос на крупные (500–1000 кв. м) офисные площади в бизнес-центрах класса В;
• в расчетах арендных ставок может продолжиться тенденция к замене доллара на евро или другие расчетные единицы;
• в течение 2005 г. рост ставок аренды офисных помещений продолжится и составит 8–10 % за год.

Прогноз
По мнению аналитиков «Бекар. Консалтинг», объем ввода новых площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2006 году составит, по прогнозным данным, 88 300 кв. м. Снижение объемов ввода новых площадей в 2006 году объясняется цикличностью строительства офисной недвижимости с периодом в 2 года (средний срок строительства объекта).