Ярославль – один из самых стабильных российских городов, город с развивающейся промышленностью, торговлей, предпринимательством, высоким потребительским потенциалом. Но здесь отсутствуют «внутренние» инвестиционные ресурсы. Кто вложит деньги в коммерческую недвижимость северного города?

Мудрый Ярославль
Ярославль – административный центр Ярославской области. Расположен в Европейской части России, на правом берегу Волги, в 282 км к северо-востоку от Москвы. Территория города составляет 21 га. Это один из старейших русских городов – он основан 1010 году Ярославом Мудрым у слияния рек Которосль и Волга. Сегодня в нем проживает около 600 тыс. человек. Современный Ярославль – крупный промышленный многоотраслевой центр. Особенно развиты здесь машиностроение (ПО «Автодизель», «Дизель-аппаратура», электромашиностроительный завод, заводы деревообрабатывающего оборудования, «Машиноприбор», судостроительный, холодильных машин, радиозавод, завод полимерного машиностроения и т. д.), химическая и нефтехимическая, нефтеперерабатывающая промышленность (ПО «Лакокраска», «Славнефть-Ярославльнефтеоргсинтез»; заводы – шинный, синтетического каучука, технического углерода, технических тканей и т. д.), а также предприятия пищевой промышленности («Балканская звезда», «Ярпиво») и производство стройматериалов. Эффективно работающая
промышленность создает базу для роста благосостояния населения – в первом полугодии 2004 года средняя зарплата в Ярославле составила 7 тыс. 335 руб. О благосостоянии населения свидетельствует и 10-е место в России по обеспеченности сотовой связью.
Несмотря на отсутствие в области сырьевой базы (80-е место в России по природно-ресурсному потенциалу), а возможно, и благодаря этому, регион активно создает благоприятные условия для инвесторов. В результате за 2003–2004 годы, по оценке агентства «Эксперт РА», Ярославская область заняла второе место в России по инвестиционному риску. Только в проекты реконструкции «Ярославнефтеоргсинтез» и ОАО «Ярпиво» привлечено около $275 млн. иностранных кредитов и инвестиций. Способствует росту инвестиционной привлекательности города и начавшаяся подготовка к празднованию тысячелетия города.

От «Курятника» до «СИТИ»
Согласно данным администрации, на территории города зарегистрировано более 20 тыс. предприятий. Именно они создают основной спрос на офисные помещения в Ярославле. Сегодня наиболее значительную часть зданий, используемых под офисы, эксперты относят к классу С, любовно называя их «курятниками». В эту категорию попадают помещения в НИИ, проектных институтах, административных зданиях. Для предпринимателей они привлекательны низкой стоимостью аренды и выгодным местоположением относительно центра города. В среднем ставка в подобных помещениях, по данным ярославской оценочной компании «Адалин», составляет 4000–4500 руб. за 1 кв. м в год.
Значительную часть офисных помещений составляют перепрофилированные помещения на первых этажах и в подвалах зданий в центральных и иногда спальных районах города. Наибольший объем подобных площадей предлагает в аренду Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) по цене $40–140 за 1 кв. м в год в зависимости от территориальной зоны. На вторичном рынке цена аренды составляет $40–250 за 1 кв. м в год. Эти цены не включают возможные затраты на ремонт подобных помещений, которые могут составить $50–250 на кв. м.
Популярны в этом классе помещений сделки купли-продажи как уже готовых площадей, так и жилых квартир на первых этажах – для дальнейшего перепрофилирования. В ближайшие годы рынок купли-продажи офисной недвижимости на первых этажах переживет существенные потрясения – муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, будет полностью продана на торгах до конца 2006 года.
Офисные помещения класса B располагаются на центральных улицах города. К ним эксперты относят площади в торгово-офисных центрах «Европа», «Петровский Пассаж», «Новая Галерея», созданных в реконструированных зданиях. Площадей класса B крайне мало, а спросом они пользуются огромным – поэтому наиболее распространенная площадь престижных офисов – 20–30 кв. м. Арендные ставки составляют $240–360 за 1 кв. м в год. По мнению специалистов компании «Адалин», наиболее востребованными в Ярославле в ближайшие годы будут именно офисные площади класса B.
В Ярославле уже сформировался пул девелоперов, активно участвующих в перепрофилировании и реконструкции городских объектов под нужды коммерческой недвижимости. Это инвестиционно-промышленная группа «Спектр», корпорация «Титан», группа «Губернский Город и К». Основным достоинством являются налаженные взаимоотношения с администрацией города, а недостатком – отсутствие больших инвестиционных ресурсов.
Возведение местными компаниями офисных центров класса В и А «с нуля» только начинается. Интерес к площадям в них проявляют как местные предприниматели, так иностранные и московские компании, которые в условиях благоприятного инвестиционного климата все активнее работают в городе. Так, инвестиционно-строительный холдинг «Губернский Город и К» строит на пересечении главной магистрали города Московского проспекта Силикатного шоссе универсальный деловой центр «Ярославль-Сити». По проекту, центр будет состоять из 14-этажной офисной башни (9625 кв. м) и 6-этажной пристройки (11 369 кв. м), в состав которой войдут торговый центр и спортивно-развлекательный комплекс. Офисные площади продаются по 25–35 тыс. руб., а торговые – по 24–31 тыс. руб. Проект скорее всего будет завершен в 2006 году – пока возведен только фундамент и каркас подземной части здания. В подземной части площадью 10 800 кв. м будут расположена автостоянка и складские помещения. Местные предприниматели относятся настороженно к перспективам такого большого проекта. Дефицит инвестиционных ресурсов, характерный для большинства ярославских девелоперов, вынуждает их создавать объекты на основе долевого участия, когда площади продаются уже на стадии котлована, а не сдаются в аренду после постройки. Обращаться за кредитами тоже невыгодно, особенно новичкам – процентные ставки составляют 16–18% годовых в рублях. В таких условиях строительство проекта, в случае недостаточного объема продаж, может затянуться на неопределенный срок. Впрочем, к компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке, отношение банков становится более лояльным. «Если раньше кредитные ресурсы «Сбербанка» мы привлекали под 18% годовых, то теперь ставка снизилась до 13–14%. Кроме того, изменилась и схема предоставления кредита – он предоставляется под конкретный инвестиционный проект», – рассказывает генеральный директор «СпектрИнвестСтрой» Андрей Андронов. Именно проекты компании «СпектрИнвестСтрой», входящей в ГК «Спектр», составляют конкуренцию проекту «Губернского Города». Группе уже принадлежит более 40 тыс. площадей недвижимости в городе, в том числе здания автовокзала, речного порта, торгово-офисного центра «Европа», бывшей гостиницы «Ярославль», гостиницы «Юбилейная». Новые проекты компании связаны с дальнейшим развитием и реконструкцией этих объектов – в том числе и проект расширения автовокзала на Московском шоссе. Предполагается, что в новых помещениях расположится торгово-офисный центр на 7 тыс. кв. м: на первом этаже – автосалон и станция технического обслуживания, на втором этаже – магазины, а на остальных этажах – офисы. В центре города компания ведет работы по расширению площадей торгово-офисного центра «Европа». Здания № 3 и 5 по ул. Свободы, примыкающие к «Европе», станут частью новой очереди центра площадью 3,7 тыс. кв. м. На базе бывшей гостиницы «Ярославль» создается 5-этажный торгово-деловой центр. Кроме того, будет построена 3-этажная пристройка к ней – торгово-офисный центр на 6 тыс. кв. м. Как и у конкурентов, значительная часть проектов предполагает долевое участие других компаний.
Ближе к Волге компания ведет реконструкцию квартала, ограниченного проспектом Ленина, улицами Республиканской и Фурманова. Проект развивается в рамках программы расселения ветхого жилья – на месте старых домов будут построены новостройки, а первые этажи зданий отведены под офисные и торговые площади.

Потребительский голод
Потребительский рынок Ярославля – сплетение противоречий. При высоких доходах населения, большом количестве торговых площадей мест, где можно совершить покупку ряда категорий товаров по приемлемым ценам и в удобной обстановке, мало. Вот и ездят горожане за одеждой и бытовой техникой в Москву, как несколько десятилетий назад ездили за колбасой.
В городе насчитывается около 500 продовольственных магазинов. Современная продовольственная торговля в формате самообслуживания представлена в городе сетями супермаркетов «365» (4 магазина) и «Гастроном-Эконом» (4 магазина), дискаунтером «Магнит» (около 30 магазинов). В конце 2004 года было объявлено о приобретении франшизы сети «Пятерочка» на Ярославскую область крупнейшим региональным банком «Ярсоцбанк». Планируется до конца 2005 года открыть 50 магазинов. В конце года были приобретены 75% акций сети «365» московской компанией ТД «Перекресток». Сразу пять магазинов в городе открыла сеть «Ароматный мир».
Настоящей революцией для потребительского рынка стало открытие в июле 2004 года магазина Metro Сash & Carry на проспекте Фрунзе возле нового микрорайона «Сокол» – нет, пожалуй, ни одного горожанина, который не побывал бы в нем. Несмотря на то что ярославский магазин возведен по мини-проекту, его оборот сравним с оборотом 1 московского магазина.
Непродовольственная торговля представлена 750 стационарными предприятиями торговли. Некоторые из них объединены в торговые сети – бытовой техники и электроники («Каскад», «Тракт», «Альфа», «Рослан»), спортивных товаров («Спорт для всех»), ювелирных изделий («Алмаз»), обуви («Лорис»). При этом крупные московские сети в городе не представлены. «Крупные, качественные торговые площади, которые необходимы для открытия магазинов, подобных «М.видео» или «Эльдорадо», в центре города отсутствуют, а привлекательных по проходимости площадей в спальных районах нет», – отмечает Андрей Андронов.
Основными торговыми коридорами для размещения непродовольственных магазинов в центре города являются ул. Свободы и ул. Кирова – здесь находятся магазины местных сетей «Хронос», «Альфа», «Книгомир», «Спорт для Всех», магазины известных марок «Ароматный мир», «Ив Роше», «Л’Этуаль», Mango, Columbia, LeFutur, Sela, ALBA, центры моды «Европа» и «Меркурий». Вдоль радиальных магистралей – Московского проспекта, проспекта Фрунзе, проспекта Дзержинского, Ленинградского проспекта – также постепенно формируются мощные торговые коридоры. Вдоль этих магистралей расположена большая часть новых торговых центров и крупных супермаркетов, тем самым торговые предприятия становятся ближе к спальным районам.
По данным администрации города, в Ярославле уже работает 15 торговых центров и комплексов с площадями 2 тыс. кв. м и более. Большинство из них – реконструированные и перепрофилированные площади в центре города – «Европа», «Меркурий», «Новая Галерея», «Петровский Пассаж», «Олимп», «Форум», «Старый город». В 2004 году открылись центры, построенные «с нуля», – ТЦ «Фрунзенский» (девелопер – корпорация «Титан») на Московском проспекте и ТЦ «Космос» на Ленинградском проспекте. Последний – крупнейший в городе торговый центр – создан компанией «Инпромпроект» в феврале 2004 года. За 9 месяцев на городском пустыре был возведен павильон из панелей и металлоконструкций по проекту польских архитекторов. Впервые в Ярославле центр был оснащен лифтами и эскалаторами. На площади 14 тыс. кв. м разместились 250 магазинов. Основными арендаторами этого и других торговых центров города становятся местные предприниматели, ранее торговавшие на рынках города. К основным недостаткам центров относят плохую навигацию, отсутствие зонирования, быструю ротацию арендаторов, мелкие секции, отсутствие якорных арендаторов, отсутствие парковки. По мнению эксперта по оценке компании «Адалин» Алексея Корягина, удобную парковку имеют только три центра – «Новая Галерея», «Петровский Пассаж» и торговый центр около McDonalds. Арендные ставки в торговых центрах города и на основных магистралях составляют $40–20 за 1 кв. м в месяц. На первых этажах центральных торговых коридоров они могут достигать $100 за 1 кв. м в месяц.
В отличие от цен аренды, остававшихся в течение 2004 года стабильными, цены продажи торговой недвижимости взлетели до заоблачных высот. Причиной тому стала либерализация рынка недвижимости – в 2004 году начались публичные аукционы по продаже принадлежащей КУМИ недвижимости. Так, муниципальное помещение в депутатском переулке площадью 200 кв. м было продано московской компании по цене $2860 за 1 кв. м. В рамках программы до 2006 года будут проданы принадлежащие городу продовольственные и непродовольственные магазины, рестораны и кафе. «Рынок аренды в городе формируется скромными ярославскими предпринимателями, определяется возможностями местных торговых операторов, а рынок продажи формируется москвичами, у которых достаточно денег для инвестиционного приобретения объектов недвижимости по высоким ценам», – поясняет ситуацию генеральный директор компании «Адалин» Наталья Афанасьева. В результате средняя цена продажи торговых помещений в центральной части города за 2004 год выросла с $1200 до $1700 за 1 кв. м, в то время как уровень арендных ставок вырос на 5–7%.
По данным администрации города, в 2005 году планируется строительство и реконструкция 58 объектов торговли и сферы услуг на сумму 1,2 млрд. руб. Это такие объекты, как торговый центр на ул. Гоголя «Фараон»; торговый комплекс на ул. Балтийской; 2 торговых центра по Ленинградскому проспекту; торговый центр «Космос-2» компании «Инкомпроект» в Заволжском районе; 1-я очередь культурно-развлекательного и торгового центра на проспекте Машиностроителей; универмаг «Ярославль» (реконструкция).
Самые грандиозные проекты в Ярославле в сфере торговой недвижимости реализуются московскими и иностранными инвесторами.

Проекты на проспектах
От Москвы до Ярославля – четыре часа пути на автомобиле или поезде. Такая близость сыграла на руку установлению прочных связей между мэрией Москвы и администрацией Ярославля. Уже в 2002 году эти связи вылились в проект строительства жилого квартала «Сокол» на 200 тыс. кв. м во Фрунзенском районе Ярославля, которое ведет ЗАО «РегионИнвестСтрой». А в 2004 году московская компания приступила к возведению крупного торгово-развлекательного центра на Московском шоссе. В 2004 году между ЗАО «ГлобалИнвест» и администрацией Ярославской области было подписано соглашение об освоении участка в 100 га на въезде в Ярославль по Московскому шоссе. На участке напротив Ярославского НПЗ будут возведены оптовые и розничные торговые центры, бутики, многозальный кинотеатр, боулинг, рестораны и кафе – всего до 200 тыс. кв. м площадей. В будущем на этой площадке планируется построить логистический центр с таможенным терминалом. К началу 2006 года будет возведена первая очередь проекта площадью до 55 тыс. кв. м – с гипермаркетом и магазином DIY (OBI или Leroy Merlin), многозальным кинотеатром. В проекте активно участвует компания Norman Asset Management, тесно связанная с Московской девелоперской компанией. Она, в свою очередь, не только активно поддерживается правительством Москвы, но и выступает девелопером в московских проектах немецкой компании Real. Поэтому вполне вероятно, что якорным арендатором будущего центра областного масштаба станет именно Real.
Еще один современный проект на Московском проспекте возводит тульская девелоперская компания «Ташир». На пересечении с улицей Гоголя к концу 2005 года будет возведен центр площадью 22 тыс. кв. м под названием «Фараон». Московская компания «Ермак» в Дзержинском районе города на площадях завода «Альтаир» строит торгово-развлекательный центр «Магнит» площадью 42 тыс. кв. м. Центр будет расположен на Ленинградском проспекте, недалеко от строящегося второго автодорожного моста через Волгу. Современное одноуровневое здание будет оснащено системами вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и видеонаблюдения, а также дебаркадерами для грузовых машин. Стоимость аренды – от $300 до $950 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Открытие первой очереди состоится в конце 2005 года – в ней расположатся гипермаркет (предположительно, «Перекресток») на 8 тыс. кв. м, крупные магазины бытовой техники и спортивных товаров.
Основной проблемой Ярославля является отсутствие качественной крупноформатной недвижимости. Возведение крупных торговых центров с внятной маркетинговой политикой даст возможность современным торговым сетям занять достойное место в городе. Тогда ярославцам больше не придется ездить за покупками в Москву.

«Руссо туристо»
Одним из приоритетных направлений развития Ярославля является туризм, поэтому наряду с торговыми помещениями гостиницы – один из самых бурно растущих секторов коммерческой недвижимости. Частично реконструируется номерной фонд еще советских гостиниц – «Юбилейной», «Которосли», «Туриста», «Волги». Возводятся и новые гостиницы. Так, в ноябре 2004 года была открыта первая в Ярославле и на маршруте «Золотого кольца» четырехзвездочная гостиница Ring Premier Hotel на 122 номера. Расположилась она в центре города, на ул. Свободы, возле торгового центра «У Макдональдса». Инвестором проекта стала компания «Балкан Стар Сервис» (входит в группу предприятий «Балканская звезда»).
В феврале 2004 года ДИПС правительства Москвы заявил о строительстве в Ярославле гостиницы класса 4 звезды на 150 мест. Предполагается, что управлять ею будет компания «Интурист». В 2005 году начнется эксплуатация.
Местный холдинг «Титан» предполагает провести реконструкцию квартала, ограниченного Московским проспектом, проспектом Фрунзе и Суздальским шоссе, – построить там гостиничный комплекс, а также торгово-выставочный центр.
Мощный рывок ожидается и в сфере создания развлекательных, спортивных и досуговых центров. Помимо площадей, предусмотренных под эти направления в проектах «ГлобалИнвеста», «Губернского Города», «Ермака», в городе появится развлекательный центр компании «Инвесткинопроект» – в районе проспекта Ленина. Он будет включать 8-зальный кинотеатр, рестораны, боулинг, бильярдный зал, зал игровых автоматов, детский развлекательный центр. Открытие запланировано на конец 2005 года.
В Ярославле уже есть примеры успешной реализации досуговых центров. Так, принадлежащий Министерству путей сообщения спортивный комплекс «Арена-2000», открытый в 2001 году, включает и развлекательный центр с боулингом. В 2003 году после реконструкции был открыт двухзальный кинотеатр «Родина» – на данный момент самый современный в городе.

Заключение
В последние годы Ярославль привлек внимание российских и иностранных инвесторов в области коммерческой недвижимости. Способствовали этому близость к Москве, лояльное отношение местной администрации к инвесторам, высокое благосостояние населения на фоне других регионов центрального округа. В 2005–2006 годах в городе будет введено в строй несколько офисных, торговых, гостиничных, развлекательных центров европейского уровня. Таким образом, изменится не только количество коммерческих площадей, но и появятся площади качественно нового уровня.