Обойная фабрика «Эрисманн»

Предыстория вопроса
Компания «Эрисманн» была основана в 1838 году на территории нынешней Германии. Сегодня она выпускает около 17 миллионов рулонов обоев в год. С 1994 года компания начала первые поставки товара на российский рынок. За несколько лет оборот фирмы с российскими потребителями вырос более чем в 5 раз. В 2003 году руководство компании приняло решение открыть обойную фабрику и в России. В июле того же года фирма организовала дочернее предприятие, запланировав строительство фабрики в Воскресенске, пуск двух линий по производству виниловых обоев объемом 6 млн. рулонов в год. «Решение обосновать здесь фабрику связано прежде всего с тем, что объем обойного рынка России является самым большим в мире и позволяет сбывать около 170 миллионов рулонов в год. 6 миллионов рулонов, производимых нашей компанией, фактически легко растворяются на таком большом просторе. Это одна из самых важных причин, почему мы решили строить здесь свою фабрику, – рассказывает Даниэль Фаллер, генеральный директор ООО «Эрисман». – Существует еще причина, повлекшая за собой это решение – стагнация на немецком рынке производителей обоев. Учитывая же стремительное развитие российских производителей обоев, мы поняли, что не можем больше медлить». «Германия находится далеко от России, расходы по логистике всегда были достаточно дорогим удовольствием. Это также послужило причиной строительства в России собственной фабрики», – добавляет Питер Берхер, генеральный директор «Эрисман и партнеры ГмбХ». – Кроме того, существуют ограничения ввоза обоев. Проделав нехитрые математические расчеты, мы поняли, что инвестиции в производство и систему дистрибуции на территории России для нас выгодны».

Завоевание России
Весной 2003 года в Подмосковье руководство компании начало активный поиск площадки для строительства. Московская область была выбрана не случайно: близость столицы подразумевала большие дистрибутивные возможности, ее относительная удаленность – широкие возможности по логистической обработке продукции, транспортную доступность. Изрядно поколесив по области, представители компании остановили свой выбор на Бронницах – в городе уже несколько лет пребывал в забвении трактороремонтный завод, который и решили реконструировать под обойную фабрику. Когда ремонтные работы начались, посмотреть на будущий завод приехало топ-руководство. После анализа общего метража объекта, его конфигурации и сопоставления этого с будущими возможностями по расширению производства стало понятно – для успешного функционирования площадей явно не хватит. Реконструкция была остановлена и команда продолжила поиск достойного участка. Ступино, Чехов, Пушкино – вот неполный перечень городов, которые пришлось посетить представителям компании, разыскивая площадку. «Когда Питер Берхер обратился в Союз немецкой экономики с просьбой о помощи найти участок, его познакомили с г-ном Аксеновым из Министерства внешних связей Московской области. Тот отвез главу компании «Эрисманн» в Воскресенск и показал площадку, сданную в аренду дочернему предприятию немецкого производителя шоколада «Людвиг Шоколаде». На этом участке земли некогда было начато строительство шоколадной фабрики. Но в один момент планы инвесторов изменились, и строительство было заморожено. Администрация Воскресенска оказалась в трудной ситуации. С одной стороны, земля была переведена в категорию земель промышленности и сдана в аренду, с другой стороны, по договору не производились платежи, и строительство было заморожено. Власти, конечно, могли расторгнуть договор аренды, но в этом случае судьба заброшенной стройки была бы неясна. Оставались бы и задолженности по платежам. В Министерстве внешних сношений об этой проблеме знали. Приведя «Эрисманн» в Воскресенский район, министерство решило сразу ряд проблем района, – рассказывает Екатерина Евдокимова, юрист компании Nörr Stiefenhofer Lutz. – «Эрисманн» купил фундаменты недостроенной фабрики и из вырученных денег бывший хозяин погасил задолженности по арендной плате. После этого договор аренды с прежним хозяином был расторгнут и заключен с компанией «Эрисманн». Так была решена проблема с участком земли. «Нам повезло, мы нашли здесь участок в 6,5 га, который смогли быстро реализовать под наш проект, – рассказывает г-н Фаллер. – Безусловно, то, что шоколадная фабрика успела вывести участок из категории сельскохозяйственной, сыграло нам на руку. Мы сэкономили как минимум год на этих процедурах». Участок устраивал компанию по метражу, конфигурации и местоположению. Администрация, как уже было отмечено, поддержала проект. Единственным серьезным требованием, которое выдвигало руководство района, было соблюдение экологических норм при производстве. «Поскольку фабрика находится близко к городу, этот момент был довольно принципиальным, – рассказывает Александр
Никифоров, главный инженер обойной фабрики ООО «Эрисманн», на момент реализации фабрики работающий в качестве главного инженера «Мособлстрой-5». – «Как и в Германии, здесь компания применила одну из своих новых технологий, так называемую печь дожига. Она не только уничтожает газы, выделяемые при производстве обоев, но и отдает тепло, выделенное с газами, назад, позволяя экономить энергию».
Уладив все вопросы с администрацией, подготовив всю необходимую документацию, компания «Эрисманн» приступила к реализации проекта. На роль генерального подрядчика и застройщика была приглашена компания «Мособлстрой-5». «В качестве генподрядчика мы хотели видеть непременно местную компанию, которая бы ориентировалась в специфике работы с властными структурами, подрядными организациями и т. д. Пригласи мы специалистов из Германии, не факт, что проект к сегодняшнему дню был бы завершен. Кроме того, определяющим фактором была и цена. Московские и немецкие строительные компании требовали вознаграждение, в два раза большее того, которое запросила компания «Мособлстрой-5», – рассказывает Даниэль Фаллер.
Инженерным проектировщиком выступила творческая мастерская архитектора Шкураток, члена Союза архитекторов, автора нескольких довольно амбициозных проектов в Москве и области.
Выходя на российский рынок, руководство компании «Эрисманн» не могло не заручиться поддержкой юридической компании, которая бы, имея опыт работы по реализации местных проектов, понимала менталитет западных инвесторов. На роль правового консультанта «Эрисманн» пригласил компанию Nörr Stiefenhofer Lutz. Due diligence прав на недвижимость, заключение соглашения об условиях осуществления инвестиций, регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства, заключение договора купли-продажи фундаментов, оформление аренды земли, получение разрешения на строительство и сопровождение госприемки, регистрация права собственности на здание и выкуп земли – это неполный перечень задач, которые приходилось решать компании Nörr Stiefenhofer Lutz .

Как это было
Сразу после начала строительных работ пришлось столкнуться с некоторыми технологическими сложностями. Изначально под проект планировалось использовать фундамент шоколадной фабрики, но при более тщательном его изучении оказалось, что он не подходит для строительства здания. «Фундамент был предусмотрен под железобетонное строение, а в нашем случае применялись металлические колонны, в результате оси колонн не попадали в «стаканы» основы. В результате пришлось перестраивать фундаменты», – рассказывает Александр Никифоров. Этим проблема не была исчерпана. Когда строители начали исследовать землю для возведения основы, выяснилось, что грунтовые воды на этом участке находятся очень близко от поверхности земли. Для возведения фундамента пришлось делать дренажные канавы, водопонижение. На объекте была задействована специальная техника. В результате к началу осени фундамент удалось возвести.
До декабря строительство объекта велось в обычном режиме. Но в конце года к власти в Воскресенске пришла новая администрация. «Компании «Эрисманн» пришлось объяснять новым властям, на каком основании были выданы разрешения на постройку, рассказывать о преимуществах возведения фабрики, – рассказывает Александр Никифоров. Однако после того как главе администрации были предоставлены все необходимые документы, новая администрация приняла проект.
Фабрику удалось построить за 7 месяцев. В августе был заложен фундамент, а уже в феврале из Германии было доставлено оборудование на монтаж. По словам представителей компании «Мособлстрой-5», быстро реализовать проект удалось благодаря тому, что работы шли в три смены, а также благодаря невмешательству местной власти.

Текущая ситуация
Метраж производственного помещения со складским сектором составляет сегодня 6700 кв. м. Офисные площади достигают почти 1 500 кв. м. В комплекс также входит помещение-прессовая (около 140 кв. м.) и насосная станция (120 кв. м.). Сейчас в полную мощность работают две линии по производству обоев. Объект уже сдан государственной комиссии. Земля (6,5 га) находится в долгосрочной аренде с возможностью выкупа. Как только компания «Эрисманн» получит акт собственности на здание объект, следующим шагом будет приобретение права собственности на землю. «Желание приобрести участок связано с менталитетом немецких собственников, которые всегда считают, что купить гораздо лучше, чем арендовать», – констатирует Даниэль Фаллер. На выкуп земли пойдут собственные и заемные средства компании.
Рядом с фабрикой налаживает свое производство и партнерская компания «Сюграво». Эта фирма будет поставлять компании «Эрисманн» валки – шаблоны для изготовления обоев. Тут же будут работать и дизайнеры – помещения под них уже построено, оборудование завезено и находится в стадии наладки. «Создавая большой промышленный оазис в Воскресенске, фирма «Эрисманн» стремится сосредоточить и дизайн и производство обоев в одном месте, чтобы можно было выпускать большие объемы продукции, не ожидая поставок дизайнерских макетов из Германии», – констатирует Александр Никифоров.

Финансирование объекта и непредвиденные расходы
Объем инвестиций в проект составил 12 млн. евро. Финансирование строительства фабрики приблизительно в равных долях осуществили немецкий государственный банк ДЕГ, Московский международный банк и частично сам «Эрисманн». Руководство компании надеется, что проект удастся окупить через 5–6 лет.
В названную сумму инвестиций включены и непредвиденные траты, которые, по словам Даниэля Фаллера, составили около 15% от стоимости всего проекта. Среди незапланированных расходов генеральный директор ООО «Эрисманн» называет осушение болота на участке строительства, принципиальные изменения, которые приходилось вносить в проект на стадии его реализации. «Дело в том, что проект с самого начала делался немецкой стороной. Разумеется, не были учтены российские реалии, например требования по противопожарной системе. Вообще технические нормы в России и Германии не одинаковы. В результате многие вещи пришлось переделывать», – рассказывает Даниэль Фаллер. – Большие трудности были с подключением газа, подключали его полтора года. Только к 1 февраля текущего года это удалось сделать. Сложности были и с проведением электроэнергии. Нам даже пришлось купить подстанцию в городе, потому что у Воскресенска не было свободных ячеек для того, чтобы подключить фабрику к станции». Разумеется, к непредвиденным тратам можно отнести и недополученную прибыль – простой проекта по времени. Построить объект удалось довольно быстро, но компания не уложилась в намеченный срок приблизительно на полгода. «Если бы мы не уложились в срок на год, наверное, это было бы смертельно», – констатирует Даниэль Фаллер. По словам представителей компании, сроки затянулись прежде всего потому что немецкая сторона стремилась к полной прозрачности реализации объекта. «Многие нам говорили, что так в России не делается, мы же при помощи юристов стремились пройти все шаги по белым схемам. При этом о том, как работали подрядные организации на объекте, мне неизвестно. Вполне допускаю, что для экономии своего времени они прибегали к «серым» схемам», – говорит г-н Фаллер.

Планы на будущее
По словам руководства «Эрисманн», уже в ближайшее время компания планирует расширять свое производство. «Мы не будем ждать, когда этот проект окупится, уже через 2–3 года нам бы хотелось инвестировать в третью линию на существующей фабрике, тем более метраж здания это позволяет, – рассказывает Питер Берхер. – Если мы пустим третью линию, расходы на производство уменьшатся, и мы улучшим экономический результат». На территории фабрики компанией запланировано и строительство дополнительных складских помещений, которых на данный момент не хватает.
В общем и целом руководство компании довольно реализацией проекта. Несмотря на то что определенных сложностей избежать не удалось, учитывая гипотетические проблемы, которые могли возникнуть здесь у западного инвестора, фирма отделалась «легким испугом». Эту мысль подтверждает и Екатерина Евдокимова: «Можно сказать, что нам повезло. С трудно решаемыми вопросами мы не сталкивались. Решение отдельных вопросов как, например, получение разрешения на строительство, заняло много времени, но безвыходных ситуаций не было».

Информация:

Адрес: Московская область, Воскресенский район, село Новлянское, ул. Сельская, 10

Собственник и заказчик проекта: «Эрисман и партнеры ГмбХ»

Генеральный подрядчик, застройщик: «Мособлстрой-5»

Инженерный проектировщик: «Творческая мастерская архитектора Шкураток»

Юридическая компания: Nörr Stiefenhofer Lutz

Общая площадь земли: 6,5 га

Общая площадь зданий: около 10 000 кв. м

Дата открытия: 10 декабря 2004

Дата госкомиссии: 6 декабря 2004 года