Местные особенности инвестклимата

С начала года ПФО стал все чаще мелькать в лентах новостей. Помимо сообщений о пожарах и обрушении башенного крана, появлялись и новости о крупных проектах. Как водится, в авангарде шла торговля. По данным компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», в 2010 году – начале 2011 года зафиксирована стабильная динамика развития рынка торговой недвижимости Приволжского федерального округа. В течение указанного периода в городах, расположенных на территории ПФО, открылся ряд новых торговых цент­ров, совокупная арендопригодная площадь которых составила 155 250 кв. м (в 2009 году аналогичный показатель равнялся 161 475 кв. м).
«Крупнейшим объектом, сданным в эксплуатацию с начала 2010 года по 15 марта 2011 года, стал ТЦ «Южный» в Казани общей площадью 78 тыс. кв. м и арендопригодной площадью 46,8 тыс. кв. м», – рассказывает Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».
Одним из главных окрытий этого года стал ввод в эксплуатацию ТЦ «Триумф молл» в Саратове, до этого многократно откладывавшийся. Общая площадь комплекса – 59,3 тыс. кв. м. В числе якорных арендаторов – супермаркет «Перекресток», магазин электроники и бытовой техники «М.видео», гипермаркет «Спортмастер», многозальный кинотеатр «Синемапарк». Торговая галерея насчитывает свыше 100 магазинов крупных российских и международных брендов. Комплекс оборудован подземным паркингом на 500 машино-мест.
Стоит отметить, что с первых месяцев после технического открытия проект стал достаточно прибыльным. В офисе национальной сети кинотеатров «Синема Парк» сообщили, что открытие мультиплекса в Саратове – это один из лучших стартов (за неполные два месяца было продано 125 тыс. билетов и 22 тыс. билетов в зал IMAX). Магазин Accessorize стал одним из лучших магазинов компании в России. Представители сети «Канцлер» сообщили, что открытие их магазина в ТРЦ «Триумф молл» – самое успешное открытие за всю историю существования компании в России. Магазин «Спортмастер» стал лучшим объектом сети среди супермаркетов по продажам в Приволжском федеральном округе.
«Этот проект является высокодоходным инвестиционным активом для нашей компании, и я могу с уверенностью сказать, что мы продолжим нашу инвестиционную и девелоперскую деятельность в России», – отметил председатель совета директоров MirLand Development Corp. Найджел Райт. Как видим, расчет инвесторов оправдался и проекты в торговой недвижимости доказали свою высокую доходность.
Также, по данным Натальи Руда­ковой, в 2011 году ожидается ввод в эксплуатацию более крупных проектов в сфере торговой недвижимости – торговых цент­ров «Мега» в Уфе и Самаре общей площадью 157,6 тыс. кв. м и 130 тыс. кв. м соответственно. Возобновлена реализация одного из наиболее перспективных проектов на рынке торговой недвижимости ПФО – ТРЦ «Небо» на площади Лядова в Нижнем Новгороде (общая площадь – 140 тыс. кв. м, арендопригодная площадь – 75 тыс. кв. м).

Стратегическое склады
В регионе стремительно развиваются торговые сети. Это, в свою очередь, оказывает достаточно стимулирующее влияние на складской сектор. Впрочем, здесь мы вряд ли увидим в ближайшее время новые спекулятивные проекты. Речь идет об осваивании уже вышедших на рынок площадей. Так, торговый дом «ЦентрОбувь» в феврале начал эксплуатацию своего склада в Казани, где компания заключила долгосрочный договор аренды на 9,5 тыс. кв. м в складском комплексе Q-Park Казань.
По словам ведущего консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Елены Бушминой, данная сделка является знаковой для складского рынка Татарстана. «В настоящий момент это самая крупная сделка в классе А в регионе, заключенная после длительного перерыва», – говорит она.
Стоит отметить, что склады в По­­волжье оказались востребованы в силу удобного географического положения. Склады и распределительные центры в ПФО позволяют ритейлерам вести экспансию и в другие, более отдаленные регионы.
«Региональная экспансия как часть глобальной стратегии развития компании «ЦентрОбувь» на 2010–2011 год невозможна без региональных складов. И организация распределительного центра в Казани – это один из шагов по выполнению намеченных планов», – объясняет решение компании директор по логистике «ЦентрОбувь» Елена Гориславец. Она подчеркнула, что Казань имеет оптимальное расположение для логистической цепочки компании. «В Поволжье и Урале у нас более 110  магазинов, снабжение которых удобнее всего осуществлять именно из Q-Park Казань», – рассказывает Елена Гориславец. Как отметил генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, активно развивающиеся сети в существующих экономических условиях стремятся осуществить экспансию в регионы и логистика для них при этом очень важный фактор. «Склады «на местах» для таких сетей – необходимость, поскольку их наличие в непосредственной близости от торговых точек влияет на экономику бизнеса в целом», – отметил эксперт.

Доверенные инвесторы
Три основополагающих фактора, влияющих на инвестиционный климат в регионе, – это уровень развития региона, наличие или отсутствие административных барьеров и уровень рентабельности проектов. Как замечает Михаил Горшихин, управляющий партнер компании CityMarketing, глядя на эти показатели, видно, что рынок Поволжья и Центрального федерального округа более чем неоднороден. «При явной за­­интересованности инвесторов (Россия, по признанию экспертов, является самым перспективным участником БРИК), пожалуй, только Москву можно назвать соответствующей их ожиданиям, что объясняется повышенным интересом властей к развитию федерального центра. Как следствие, аналитики предсказывают, что в ближайшее время инвестиции в столицу составят 70–90% от общих вложений в страну», – замечает Михаил Горшихин.
Тем не менее, похоже, во многих регионах участники рынка и представители администрации увидели, что По­­волжье снова интересует инвесторов. Неудивительно, что мы в начале этого года услышали о новых масштабных проектах. Так, в Перми компания Origin capital осуществляет управление проектом по развитию территории 58 га, расположенной в 5 км от границы города Перми, на трассе Пермь – Екатеринбург. На территории будет реализован классический ритейл-парк общей площадью 125 тыс. кв. м с парковкой на 4,5 тыс. автомобилей, а также логистический центр площадью 50 тыс. кв. м.
Торговым операторам будет предоставляться инженерно подготовленные земельные лоты площадью от 2 га для размещения гипермаркетов в строгом соответствии с концепцией проекта.В настоящее время разработан мастер-план территории, ведутся работы по инженерному обеспечению участка. Срок реализации проекта – 2011–2012 годы.
Еще один громкий проект затевается в Нижнем Новгороде. Там московское ООО «Международная строительная компания» планирует вложить 8 млрд рублей в застройку 18 га в районе улицы Ильинской в историческом цент­ре Нижнего Новгорода. Здесь инвестор намерен возвести 107 тыс. кв. м жилья бизнес-класса и 35 тыс. кв. м коммерчес­кой недвижимости.
Проект предусматривает строительство 11 домов переменной этажности, четырехзвездочную гостинцу на 100 мест, наземные и подземные парковки на 1,5 тыс. машино-мест, 30% которых будут переданы городу под общее пользование. Кроме того, планируется строительство детского сада, школьного ФОКа, а также создание парковой зоны и новой пешеходной улицы, которая будет расположена на крыше подземной стоянки и протянется от Малой Покровской улицы до Лыковой дамбы параллельно Большой Покровской.
Кроме того, инвестор планирует по­­строить транспортный дублер Большой Покровской на улице Архитектора Харитонова. Инвестиции в проект составят около 7,8 млрд рублей, из них МСК планирует вложить около 30–40% собст­венных средств, остальные – заемные. Заказчику в соответствии с договором придется за свой счет расселить около 4 тыс. кв. м ветхого фонда в районе улицы Ильинской. Строительство предполагается начать в конце 2011 года, а последнюю очередь сдать в 2016 году. Не могут не бросаться в глазах связи участников проекта с администрацией. Так, Origin Capital известна жителям Перми по участию в разработке генплана города. Об инвес­торе нижегородского проекта информа­ция крайне скудна. Согласно данным ЕГРЮЛ, ООО «Международная строительная компания» зарегистрировано в Москве в октябре 2008 года с уставным капиталом 10 тыс. рублей. Учредитель – кипрская A&V Global Development Ltd. Конечных бенефициаров в компании не называют. Власти Нижнего Новгорода также не говорят, кто стоит за проектом. Тем не менее известны предположения, что к проекту может иметь отношение корпорация «Баркли», с основным владельцем которой Леонидом Казинцом хорошо знаком нижегородский губернатор Валерий Шанцев.

Номенклатура, бюрократия
и коррупция
По мнению Михаила Горшихина, многие регионы Поволжье для инвесторов никакого интереса не представляют. «Не стоит забывать и о регионах, которые прочно удерживают позицию в списке дотационных: Воронежская, Волгоградская, Саратовская и другие области. И какой тут инвестиционный климат? Там бы выжить было бы неплохо», – разводит руками эксперт. По его мнению, разно­образна по уровню активности и деятельность федеральных органов власти на местах. Например, губернатор Калужской области А. Д. Артамонов со своей командой все более ярко участвует в привлечении инвесторов: представляет интересы области на крупных инвестиционных площадках, построил систему аутсорсинга развития, направленную на привлечение высоклассных специалистов, активно претворяет в жизнь административную реформу. «В это же время во многих других субъектах ЦФО и Поволжья продолжает набирать обороты номенклатура, бюрократия и коррупция», – напоминает Михаил Горшихин. По его мнению, региональная администрация идет навстречу либо тем инвесторам, с которыми уже имеется опыт работы, либо структурам, приближенным к власти. Иностранным инвесторам в таких условиях довольно сложно выйти на рынок.
Наиболее активную позицию по привлечению инвесторов заняли власти Татарстана. Показательно, что в конце марта в Москве состоится подписание соглашения о сотрудничестве между Республикой Татарстан и розничной компанией X5 Retail Group («Перекресток», «Пятерочка», «Карусель»). Со стороны Татарстана подпись в соглашении поставил глава правительства Ильдар Халиков. Кроме того, в среду топ-менеджеры цент­рального офиса X5 Retail Group проведут встречу в Казани с министром промышленности и торговли Республики Татарстан Равилем Зариповым.
Рынк ПФО уже прочно занял статус быстрорастущего. Поэтому, как отмечает Миахил Горшихин, есть все основания говорить, что в ближайшее время (года через 2–3), мы сможем увидеть других, более заинтересованных и открытых инвесторов рядом, а их вложения помогут подняться бизнесу на новый уровень. «И это – предсказуемое будущее, а сейчас всего лишь очнувшиеся после разморозки объектов собственники и кредиторы хотят вернуть свои вложения, пройдя через острую фазу экономического кризиса», – считает эксперт. При этом, по его мнению, ситуация в регионах Поволжья и ЦФО неоднородна. Количество мест, куда можно грамотно инвестировать средства, ограниченно. «Например, Воронеж уже переполнен объектами торговой недвижимости, а в таких крупных городах, как Тула или Тверь, наблюдается явный недостаток торгово-развлекательных центров», – приводит пример Михаил Горшихин.
Как видим, сегодня активно заявили о себе только отдельные регионы По­­волжья и ЦФО. При этом ключевое значение, как и раньше, имеет позиция местных властей и близость к администрации каждого конкретного инвестора.