В этом году в силу вступает сразу ряд законов, имеющих непосредственное отношение к рынку девелопмента в России. В Земельном, Градостроительном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах появилось несколько новшеств, которые по-разному оцениваются экспертами рынка. В этом материале мы постарались подвести некую черту - попытались выделить важные в этой сфере законодательные нововведения и понять, как они повлияют на рынок коммерческой недвижимости.

Земля
5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Законом были установлены состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков из одной категории земель в другую, порядок рассмотрения ходатайств о переводе, а также основания отказа в переводе. Закон также рассматривает особенности (ограничения и запреты) перевода земель или земельных участков из состава каждой из семи категорий, предусмотренных Земельным кодексом.
В законе проведено разделение понятий земель и земельных участков. Здесь рассмотрен список документов, необходимых для изменения категории земельных участков. Среди них: заключение государственной экологической экспертизы, согласие правообладателя земельного участка и расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства. Заключение государственной экологической экспертизы необходимо предоставить в случае, «если ее проведение предусмотрено законом». То есть в законе не содержится общей нормы, устанавливающей обязательное проведение государственной экологической экспертизы в каждом случае перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. «Это лукаво сформулированная позиция, и я думаю, что при ней экологическая экспертиза будет требоваться в большинстве случаев, - считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». - Хотя в законодательстве об экологической экспертизе перечень случаев, когда она требуется, ограничен -это, в частности, проект строительства зданий и материалы обоснования места размещения объекта недвижимости, скорее всего, экспертиза будет требоваться всегда. И это, с одной стороны, может замедлить процесс реализации проектов, с другой - дать возможность для потенциальных злоупотреблений». «Думаю, ужесточение экологических норм затянет процессы. А затраты на все необходимые экспертизы, безусловно, поднимут стоимость девелоперских проектов», - считает Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент». Другой важный момент нового закона: земельный участок не может быть переведен из одной категории в другую, если в отношении него не был проведен государственный кадастровый учет. Также перед изменением целевого назначения участка необходимо осуществить государственную регистрацию права на этот земельный участок, если такая регистрация ранее не была проведена.
В законе наконец появилась определенная ясность относительно того, кто изменяет категорию «неразграниченных» земель. Если в отношении земель, находящихся в частной собственности, а также госземель, прошедших разграничение, была установлена компетенция, вопрос о неразграниченной земле оставался открытым. По новому законодательству перевод этих земель осуществляют исполнительные органы субъектов РФ. В ведении правительства РФ: земли для федеральных нужд, лесной фонд, водный фонд, особо охраняемыетерритории федерального значения, изменение черты городов федерального значения.
Если раньше ходатайство для изменений категории мог подавать только собственник, сейчас это может делать заинтересованное лицо. К заинтересованным лицам можно отнести законных владельцев и пользователей участков, включая собственников и арендаторов. Заинтересованным лицом также могут быть государственные и муниципальные органы власти, чьи функции связаны с распоряжением земельными участками, а также инвестор, у которого пока нет прав на земельный участок. «Иностранные компании, которые по определению не могут владеть сель-хозземлями на праве собственности, теперь могут сами с согласия собственника подавать ходатайство о переводе и после завершения процедуры перевода оформлять права собственности на участок. Эта статья закона ведет к ускорению процедур», - говорит Виталий Можаровский. С этим мнением согласен и Дмитрий Баранов, директор по стратегическому планированию группы компаний «Время». «Думаю, что новые условия позволят более четко регулировать вопросы продажи земель, в частности иностранцам, не до конца решенные в Земельном кодексе», - констатирует господин Баранов.
Усложнились определенным образом процедуры изменения сельхозземель в земли промышленности. Например, непригодность участка для ведения сельскохозяйственных работтеперь надо доказать. Если участок непригоден для сельскохозяйственного производства (что на практике подтверждается заключением независимой экспертной организации и органа государственной власти субъекта РФ о деградации почв), можно будет заниматься переводом. Не допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий также в случае, если их кадастровая стоимость на 30% и более превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, а также если угодья отнесены кособо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.
В то же время все эти условия перестают действовать, если речь идет об изменении черты поселений. В данном случае во внимание не принимается ни кадастровая стоимость, ни пригодность земли для сельхозпроизводства. «Учитывая сложность перевода сельхозземель в земли промышленности и сравнительную простоту их перевода в земли поселений, инвесторам показывают, в каком направлении двигаться, - считает Виталий Мо-жаровский. - Власти спрашивают инвесторов: «Зачем вам категория промышленных земель? Давайте менять черту поселений и реализовывать проекты в черте поселений». В этом смысле можно говорить о некой оптимизации процессов перевода, хотя это во многом зависит от законодательной базы каждого конкретного региона. С другой стороны, хотя в данном случае и можно сэкономить на потерях сельскохозяйственного производства, в долгосрочной перспективе эта выгода нивелируется, поскольку ставки налога на землю, и соответственно ставки арендной платы за земли в поселениях, на порядок выше, чем на участки из земель промышленности».
По словам специалистов, в общем и целом закон внес определенность, какие документы готовить, куда идти, какие разрешения собирать в случае перевода земель из одной категории в другую. Однако остался и ряд нерешенных задач. «Данные поправки позитивно отразятся на рынке, так как наконец появилась регламентированная законом процедура изменения категории земли, которая предусматривает единые для всех субъектов РФ требования, - считает Святослав Белогорцев, заместитель генерального директора «Авгур Эстейт» по юридическим вопросам. - Но есть одно «но»: более детально процедура перевода земель из одной категории в другую должна утверждаться постановлением правительства РФ, которого пока нет, а когда оно появится, неизвестно».
Градостроительство
Законодательное регулирование градостроительства также было подвергнуто некоторым поправкам. Часть из них вступает в силу в марте 2005 года, часть - в октябре.
Одним из принципиальных моментов новых поправок можно считать норму, в соответствии с которой государственные и муниципальные участки будут предоставляться девелоперам без предварительного согласования, а значит, с использованием открытых аукционов. В настоящий момент участки предоставляются без торгов: используется процедура предварительного согласования в месте размещения объекта, согласовывается много бумаг, и девелопер получает участок. На плечи самого инвестора ложатся расходы по оформлению участка (кадастровый учет, межевание, регистрация и т. д.). Инвестор, соглашаясь на траты (они измеряются шестизначными числами в долларовом эквиваленте), знает, что взамен он гарантированно получит участок под строительство. Поправка в Земельный кодекс, вступающая в силу 1 октября 2005 года, подразумевает, что все работы по формированию участков, предназначенных для жилищного строительства, ложатся на муниципалитеты, которые, приведя в порядок участки, будут выставлять их на открытые торги. Разумеется, в бюджете на это деньги не предусмотрены, соответственно, расходы эти вновь будут перелагаться на инвесторов. Но если раньше девелопер был уверен, что за свои деньги он однозначно получит эту землю, с введением поправки появится элемент неопределенности. «Никто не гарантирует инвестору, что, вложив средства, выведя землю на открытые торги, он победит на аукционе. Деньги, конечно, ему вернут - победитель торгов компенсирует расходы на межевание участка. Но кто компенсирует потраченное время? Получается, что инвестор опосредованно кредитует более удачливого коллегу, причем кредитует без процентов», -считает Виталий Можаровский. Кромето-го, в соответствии с законом, промышленная и административная застройка должна будет окончательно перейти кси-стеме предоставления участков без предварительного согласования к 2010 году.
Специалисты по-разному оценивают эту поправку. Кто-то уверен, что подобные схемы отпугнут инвесторов средней руки и небольшие девелоперские компании, которые станут искать более надежную гавань для своих средств. Другие вообще далеки от мысли, что поправка будет работать. Возможно, вступление в силу этой нормы, как и нормы с переоформлением права постоянного пользования, будет несколько раз отложено. Третьи считают, что в целом идея поправки хороша, но неизвестно, будет ли она должным образом воплощена в жизнь. «Сделан серьезный шаг на пути борьбы с коррупцией в сфере предоставления участков, - считает Святослав Белогорцев, - хотя нет уверенности, что поправка будет эффективно работать во всех регионах (в частности, в Москве). С другой стороны, если все участки будут проходить через аукционы, это может повлечь их удорожание».
Другой любопытной поправкой специалисты называют норму, связанную с изъятием земельных участков. До недавнего времени прописанная в законе процедура изъятия не работала. Учитывая проблемы с неразмежеванностью земель и отсутствие кадастрового учета, изъятие проходило в нарушениями -изымался не конкретно сформированный участок, а некий земельный массив, который указывался на плане. В новом кодексе власти наконец попытались наладить систему. Теперь, для того чтобы изъять участок, его нужно сформировать. «Если у бывшего колхоза есть поле - 5000 га, а инвестор заинтересован в изъятии 100 га, нужно: а)сформировать и зарегистрировать участок на 5000 га; б) определить изымаемый участок в 100 га; в) зарегистрировать прекращение существования участка в 5000 га; г) зарегистрировать создание участков в 100 га и 4900 га. Со сформированным участком уже можно проводить сделки», - рассказывает Виталий Можаровский. Этой процедурой власти в очередной раз попытались структурировать земельный рынок. Другое дело, как на этот раз власти планируют обеспечивать выполнение требования.
Новыми поправками были ограничены возможности по изъятию участков. Раннее в законодательстве было прописано, что изъятие земли возможно для публичных нужд. Отсутствие четкого толкования термина приводило к недоразумениям в отношениях «игроков» и даже к судебным искам. Ведь под публичными нуждами можно понимать не только поликлинику, больницу, школу, но и частный реабилитационный центр, питейные заведения и многое другое. Сейчас законодатель ограничил изъятие государственной нуждой. Это выполнение международных договоров РФ, нужды обороны, безопасности, пути сообщения, связь, энергетические системы, дороги общего пользования и т. д.

Ипотека
С 10 января 2005 года вступил и в силу существенные изменения в законодательство об ипотеке (залоге недвижимости). Первое, что бросается в глаза, - отмена требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Документ считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. «Я не знаю, насколько это позитивно, особенно для частных приобретателей недвижимости, которые, экономя копейки, рискуют потерять все. Если человек не обладает необходимыми юридическими знаниями, не имеет профильного образования, нотариально заверенный договор хотя бы немного страхует от ошибок и недочетов в документе. Нотариус нужен, чтобы соблюсти баланс интересов между банком и покупателем. Другое дело, если речь идето сопровождении крупных сделок, когда в залоге целые фабрики, офисные проекты. Подобные сделки сопровождают несколько профессиональных юридических компаний, и в данном случае нотариус - скорее, формальность», - считает Виталий Можаровский.
В соответствии с изменениями продолжает реализовываться концепция единства правовой судьбы земельного участка и возведенной на нем постройки. Изменения предусматривают, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, если совершается сделка с землей, то одновременно нужно совершать сделку и с объектом. По словам экспертов, это направлено на то, чтобы упростить реализацию инвестпроектов.

Долевое строительство
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» вступает в силу 1 апреля этого года. Этот крайне противоречивый документ на первый взгляд не имеет отношения к рынку коммерческой недвижимости. Но это только на первый взгляд. В законе фигурируют так называемые «иные объекты недвижимости». Расшифровывая эту фразу, понимаем, что закон распространяется также на гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Формат статьи не позволяет очень подробно остановиться на всех неоднозначных нормах закона, между тем мы рассмотрим самые показательные.
В соответствии с законом не допускается привлекать средства дольщиков до получения разрешения на строительство объекта, опубликования проектной декларации и регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, представленный для строительства объекта. «Это крайне неправовая позиция государственных органов с точки зрения навязывания чуждой правовому государству технологии привлечения инвестиций, так как согласно гражданскому законодательству инвестор вправе привлекать средства дольщиков, - считает Сергей Полонский, президент корпорации Mirax Group. - Тем самым ограничиваются права дольщика и гражданин не вправе вложить деньги в строительную отрасль на начальном этапе реализации проекта. Кому это выгодно? Банковской системе? Зачем государственный аппарат привязывает темпы строительства к банковскому капиталу?»
По закону, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей не является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком. Для этого он должен обратиться в суд. По словам специалистов, это значительно увеличит сроки строительства и создаст дополнительные риски для добросовестных дольщиков. «Предположим, человек заплатил нам 10% от стоимости приобретенного им объекта недвижимости и больше не платит. Вместо того чтобы расторгнуть договор и искать других покупателей на этот объект, мы должны судиться с недобросовестным дольщиком. Мы теряем время и деньги, ставя под удар реализацию проекта в целом, а значит и интересы добросовестных дольщиков, которые исправно выполняют условия договора и ждут реализации проекта» - констатирует Сергей Полонский.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Во-первых, в данном случае не указано, что такое «существенное нарушение», а значит, подобная норма может привести к злоупотреблениям со стороны соинвесторов. Во-вторых, реализацию проекта контролирует ряд надзорных инстанций - ИГАСН, ОАТИ, Москомархитектура, ЦГСЭН, Минприроды, префектура, управа, правительство Москвы. При этом самим соинвесторам доверено определять «существенные нарушения» реализации объекта. Возникает резонный вопрос - зачем тогда все контролирующие организации и почему ответственность за качество ложится только на плечи застройщика? Что касается немедленного возврата средств, то эту норму тоже трудно назвать до конца продуманной. «Раньше, если частный инвестор решал выйти из инвестиционного договора, то инвестор мог вернуть ему деньги (по условиям договора) после того, как строящаяся квартира была продана другомулицу. Теперь, согласно новому закону, инвестор должен получить деньги немедленно. Где их разыскать - это проблема застройщика. Отметим здесь, что до сего дня это не было очень актуальной проблемой - квартиры постоянно дорожали, и перепродать инвестиционный договор было довольно просто», - считает Святослав Белогорцев.
Согласно закону, заключение договора долевого участия влечет установление залога на объект и земельный участок в пользу дольщиков как гарантии выполнения обязательств застройщика перед ними. Указанный же залог делает малопривлекательным для потенциального банка-кредитора возможный залог ему имущественных прав на объект. Получается, что участие в проекте инвесторов и банковский кредит на объект -понятия взаимоисключающие. По мнению некоторых участников рынка, можно спорить и со стремлением законодателя объединять залоговую массу объекта и земли. «Рынок привык рассматривать землю и размещенное на ней здание как раздельные объекты недвижимости, каждый из которых имеет самостоятельную залоговую массу и позволяет обеспечить финансирование в объеме N. Объединение двух объектов скорее всего приведет к уменьшению их совокупной залоговой стоимости. На мой взгляд, это может привести к уменьшению объемов кредитования», - считает Дмитрий Баранов.
Закон четко прописывает, что запрещается рекламировать объект до выдачи разрешений на строительство. Данная норма, по мнению специалистов, крайне ограничивает маркетинговые возможности застройщика. «Что касается недопущения рекламы объекта до получения декларации, это негативно скажется на сроках реализации объекта арендаторам/покупателям», - считает Глеб Ялымов.
Законом устанавливаются меры государственного контроля за деятельностью застройщиков, детальный порядок раскрытия информации и ежеквартальной отчетности застройщиков, меры административной ответственности по отношению к ним, втом числе приостановление деятельности по привлечению средств дольщиков вплоть до принудительной ликвидации. «Застройщики из первой группы надежности до вступления в силу нового закона, выполняющие устанавливаемые требования, не должны испытывать такой же чрезмерный контроль со стороны государственных структур, как и мелкие ненадежные компании-застройщики, - считает Сергей Полонский. - Например, можно было бы установить критерии определения надежности застройщиков и распространять жесткие нормы закона только на тех, кто им не соответствует».
Уже много было сказано о том, что Закон «Об участии в долевом строительстве» наделяет дольщиков гораздо более широкими правами, чем застройщиков. Между тем в законе есть и ряд пробелов, на которые в силу расстановки приоритетов мало кто обращал внимание. «В законе нечетко прописаны моменты, регулирующие отношения участников рынка на переходный период. Особенно это касается проектов, реализация которых началась до вступления закона в силу, - рассказывает Святослав Белогорцев. - Другой важный момент: законом предусмотрены только две формы принадлежности земли застройщику - собственность и аренда. И совершенно не учтена такая форма землепользования, как, например, безвозмездное срочное пользование, которое оформляется при застройке многих федеральных земель».
В целом, специалисты считают, что закон приведет, во-первых, к банкротству многих девелоперских компаний, что в свою очередь грозит митингами обманутых вкладчиков, во-вторых, к удорожанию стоимости строительства. Существенное повышение процентной ставки банковских кредитов, повышение расходов на страхование строительных рисков, замедление сроков реализации проектов и многое другое, по оценкам компании Mirax-Group, поднимет стоимость недвижимости на первичном рынке минимум на 40%. Кроме этого, крупным строительным компаниям будет просто невыгодно привлекать средства дольщиков на начальной стадии реализации проекта, когда цена квадратного метра минимальна. Многие потенциальные покупатели окажутся за бортом и не смогут купить объект недвижимости. «Деятельность застройщиков подлежит лицензированию, и все проблемы, связанные с контролем их деятельности и недобросовестной работой, можно было бы решить в рамках лицензирования, -говорит Святослав Белогорцев. - С введением этого закона в силу будет создано несколько новых бюрократических препон, которые могут усложнить жизнь девелоперов».

Будущее - светлое и не очень...
(оворить о перспективах этих законов и поправок пока сложно, [де-то ситуация не сдвинется с места, пока Госдума не рассмотрит новый пакет поправок, где-то придется привыкать к более жестким требования законодателя, какие-то из изменений, возможно, положительно повлияют на рынок. Одним словом, все решат практика и время...