О том, чего нет

Класс А
Вторичный рынок складских помещений А-класса отсутствует в силу отсутствия самого предмета сделки - достаточного количества площадей международного стандарта. Институциональные инвесторы, логистические операторы, а также некоторые крупные торговые и производственные компании, которые и были бы готовы рассмотреть возможность приобретения готовых зданий, не имеют подобной возможности. Объемы строительства качественных помещений не поспевают за постоянно растущим спросом, а собственники имеющихся помещений, наблюдающие ажиотажный спрос на арендные площади и вдохновленные высокими ставками, не стремятся сбывать столь доходный бизнес в целом и складские площади - в частности.
Между тем существует несколько прецедентов сделок купли-продажи на рынке класса А, пусть они носят и не вполне традиционный для вторичного рынка характер. Единичные сделки на этом рынке, по словам экспертов, связаны с покупкой незаконченных складских проектов. «В основном продажа недостроенных складов связана с тем. чтоудевелопера/инвестора просто кончились деньги. Подобные сделки трудно отнести к рыночным. Скорее это форс-мажорные продажи, не имеющие ко вторичному рынку ни какого отношения, - констатирует Сергей Белошапко, директор по складской и промышленной недвижимости RIGroup. - Одна из подобных сделок была совершена в прошлом году. Российская логистическая компания, строящая склад для собственного бизнеса, на определенном этапе была вынуждена продать помещение дилеру известного автомобильного концерна». Такие незавершенные проекты, как правило, не интересуют финансовые институты, цель которых - вложить средства в уже готовый бизнес. Междутем на объекты незаконченного строительства находятся клиенты среди конечных потребителей складов - торговых компаний, дистрибьюторов, логистических провайдеров. Разумеется, они осознают, что «замораживают» свой оборотный капитал, однако из-за отсутствия качественных площадей в аренду многие из них идут на этот шаг.
Кроме подобных примеров, случаи продажи складских помещений имеют место и тогда, когда у девелопера переменились планы в отношении вложения своих средств. «Единичные случаи перехода недвижимых активов одного юридического лица другому на складском рынке имеют место в тех случаях, когда собственники целенаправленно выводят свои финансовые потоки в смежные отрасли экономики в России или же за рубеж», - рассказывает Владислав Лукиан, специалист отдела складской недвижимости компании GVA Sawyer. К примеру, компания начала строительство складского помещения. Пока проект реализовывался,появилось несколько новых инвестиционных предложений, доходность по которым превышает доходность складского строительства. В этом случае компания продает незавершенный объект и таким образом высвобождает средства для новых инвестиций. Такие объекты также интересуют конечных потребителей складского сектора, которые инвестируют в подобные проекты больше от отчаяния, чем от избытка свободных средств.
Вот, собственно, и все модели имеющихся зафиксированных сделок на «вторичке» А-класса. Незамысловатая передача прав собственности готового помещения от покупателя продавцу в нашем случае - нереализованная мечта. Просто потому, что на данном этапе нет ни одного свободного помещения А-класса, выставленного на продажу.
Между тем, учитывая большой объем строительства складов конечными пользователями, а также потенциальную заинтересованность институциональных инвесторов в приобретении готового бизнеса, в ближайшее время может заработать еще одна схема сделок - sale lease back. «Специфика этой схемы заключается в том, что компания, построившая складской комплекс для собственных целей, при необходимости вывода средств для расширения бизнеса может продать складской комплекс «вместе с собой». Получив деньги за склад, компания не покидает объект, а продолжает базироваться на складе уже в роли арендатора», -рассказывает Алексей Гришко, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. «27% всех наших клиентов, которые заинтересованы в продаже своего складского потенциала, апеллируют к общеевропейской практике, а именно: осуществляя акт продажи, рассчитывают на то, что впоследствии у них будет исключительное право арендовать ранее проданный комплекс целиком либо львиную долю складских площадей, - говорит Владислав Лукиан. Для реализации такой схемы сегодня не хватает инвестора, который был бы готов вложить средства в покупку такого бизнеса. Как говорят специалисты, гипотетическая заинтересованность существует уже давно, но пока она не вылилась ни в одну реальную сделку. «У многих российских девелоперов есть культурная нестыковка с институциональными инвесторами. Первые оставляют решение некоторых проблем инвестору, последние же по своей специфике не привыкли заниматься юридической экспертизой объектов, сбором документации и другими вопросами. Им интересно вложить средства и получить доход. Наверное, в этом одна из главных причин, почему они пока не решаются на приобретение готового складского бизнеса в России», - рассказывает Сергей Белошапко. Готовый бизнес, привлеченный на длительный срок арендатор, прогнозируемые и стабильные платежи - это и ищут в России западные институциональные инвесторы, инвестиционные фонды. Между тем официальных инвестиционных сделок, реализованных при помощи профессиональных брокеров, пока совершено не было. По словам специалистов, западные финансисты, присматриваясь к рынку складских площадей, зачастую предпочитают ему более прозрачный и доходный сектор офисных и торговых помещений. Тем не менее, несмотря на это, эксперты констатируют, что некоторые западные инвесторы уже выразили желание проинвестировать несколько подобных проектов. «По нашим данным, ряд инвестиционных сделок в скором времени все же будет реализован», - рассказывает Алексей Гришко.
Ставку купли-продажи площадей А-класса можно выводить, руководствуясь немногочисленными прецедентами на рынке, а также принимая во внимание себестоимость строительства, стоимость земли, а также ожидания прибыльности продавца и покупателя. По оценкам Сергея Смирнова, ведущего специалиста отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, красная цена для площадей международного уровня - $800 за 1 кв. м. «Сообразуясь с нашей практикой, стоимость складских комплексов класса А колеблется от $800 до $1200 за 1 кв. м, -рассказывают в GVA Sawyer. - Столь высокая цена на рынке, помимо общего подорожания стройматериалов, связана с низким уровнем вакантных площадей и малым числом реализации ранее запланированных проектов». Принимая во внимание недостаток предложения складов в собственность, девелоперы могут серьезно взвинчивать цены на объекты. Впрочем, ввиду отсутствия истории продаж они имеют все основания полагать, что даже завышенная стоимость будет принята покупателем. «Если рассматривать факторы ценообразования при простой (неинвестиционной) сделке продажи складского объекта, то очень приблизительный расчет будет следующим. Собственник складского комплекса запросит порядка $850-1000 за 1 кв. м, исходя из следующих цифр: порядка $450-650 -стоимость строительства площадей международного стандарта (за 1 кв. м), около $100-200 - стоимость земли под «пятном» застройки (исходя из коэффициента застройки в 45-55%), разница - прибыль продавца», - рассказывает Алексей Гришко.

Класс В, С...
По сравнению с А-классом, сделок по купле-продаже складов класса В значительно больше. Но, увы, полноценным вторичным рынком это тоже назвать сложно - значительная часть сделок проходит «по знакомству», «по договоренности», без использования открытых рыночных технологий, без поступления объектов в продажу. До недавнего времени на рынке В-клас-са не было зафиксировано вообще ни одной официальной сделки - инвестор, интересуясь складом, выходил на владельца, договаривался с ним и приобретал здание. Как нам стало известно, на днях произошло историческое событие: совершилась первая открытая сделка на рынке индустриальных помещений - официальная продажа объекта класса В. Недалеко от МКАД на продажу был выставлен складской комплекс. Его счастливым обладателем стал логистический провайдер. Очень надеемся, что в ближайшее время у нас появятся подробности этой сделки, которые можно будет огласить на страницах журнала.
Почему же собственники чаще всего не заинтересованы засвечивать свои объекты? Рынок площадей низкого ценового уровня крайне непрозрачен, нередко так называемые собственники владеют помещением с нарушениями, отсутствует некоторая документация на объект, необходимые разрешения и т. д. Выводя здание в открытую продажу, а значит, подвергая объект тщательной юридической экспертизе, владелец рискует получить проблемы с реализацией комплекса. С другой стороны, как бы абсурдно это ни звучало, сам покупатель тоже может выступать инициатором такой «негласной» сделки. Закрытые торги до сих пор интересны, например, дистрибьюторам средней руки, желающим иметь сносные условия для хранения своей продукции, но при этом не афишировать прохождение своего товара через документы «официальных лиц», Учитывая же отсутствие у государства единой базы по объектам, единой системы контроля и учета подобных площадей, один и тотже «небезупречный» складской комплекс может сменить не один десяток таких же «небезупречных» собственников.
Большая часть сделок здесь совершается и по принципу недружественных поглощений, что тоже трудно назвать цивилизованным способом ведения бизнеса. «Те сделки, который происходят в сегментах В и С, в основном связаны с деятельностью компаний, занимающихся недружественными поглощениями предприятий. Захватывая заводы, фабрики, бывшие промзоны, компания распродает недвижимость. За счет этого и осущёствляется основной объем сделок в нижнем секторе рынка», - рассказывает Сергей Белошапко. Подобные площади могут интересовать российских инвесторов, желающих, вложив деньги в реконструкцию, получать от аренды фиксированный доход. Другая категория покупателей - небольшие промышленные компании, приобретающие недорогие индустриальные помещения для размещения собственного производства.
Цены в секторах В и С часто неоправданно завышены. Стоимость продажи колеблется от $400 до $800 за 1 кв. м (без учета НДС). Серьезным фактором, влияющим здесь на стоимость объекта, является стоимость земли, которая в свою очередь зависит от зонирования участка, наличия неподалеку железнодорожной ветки, транспортной доступности, существующей инфраструктуры, отсутствия юридических обременении участка.
При том что о большинстве сделок не догадываются даже именитые специалисты, объекты класса В и С активно продаются и покупаются. Именно с этим сегментом сегодня связывается будущее «вторички» складской недвижимости. Принимая во внимание крайний недостаток комплексов международного класса, рынок складов В-уровня на ближайшую перспективу имеет большой потенциал. «Реконструкция ранее воздвигнутых объектов в свете явного подорожания строительных материалов является хорошим катализатором для динамичного развития складского рынка в целом и рынка купли-продажи в частности», - считает Владислав Лукиан. Конечные пользователи, отчаявшиеся найти хорошие площади в аренду, могли бы обратить свои взоры на класс реконструированных площадей, которые, с одной стороны, дешевле А-класса, с другой стороны - обладают всеми характеристиками, необходимыми для хранения товара. «Сегодня большое количество складов В- и С-класса имеет прекрасное местоположение - недалеко от МКАД, с хорошими подъездными путями. Они потенциально очень привлекательны для большой группы покупателей, которые устали от поиска помещений в аренду и готовы приобрести склад в собственность, - говорит Сергей Смирнов. - Реконструкция площадей, максимально приближенных к логистической формуле, и ввод этих площадей на рынок могли бы, с одной стороны, удовлетворить клиентов, ищущих площади в собственность, с другой - обеспечили бы хорошую прибыль продавцу». Подобные площади вряд ли могут быть полезны логистическим операторам и крупным производителям, которым для полноценной работы необходимы мощности для переработки товара, однако средним компаниям такие помещения могли бы сослужить хорошую службу. По оценке компании GVA Sawyer, из суммарного объема складских площадей в Москве и Подмосковье около 1 млн. кв. м являются ранее реконструированными складскими объектами или заново возведенными комплексами класса В. Складские площади класса С либо реконструкция объектов, которые по своей базовой характеристике могли бы соответствовать классу В, составляют около 2,7 млн. кв. м. Разумеется, не все из них могут быть пригодны для нормального хранения товаров даже после реконструкции (где-то добиться хороших показателей не позволит высота потолков, где-то - конфигурация самого помещения, где-то - подъездные пути). Однако даже после исключения таких бесперспективных объектов на рынке остается достаточно складских комплексов, которые потенциально могут быть интересны многим категориям клиентов. Причем как в собственность, так и в аренду...

«Вторичка»в перспективе
Если на рынке В-класса уже все построено - осталось лишь привести в порядок имеющиеся комплексы и подумать над системой грамотного вывода объектов на рынок, то дееспособность вторичного рынка А-класса может сложиться лишь в случае элементарного насыщения рынка достойными складскими проектами. Достижение хотя бы относительного равновесия между спросом и предложением, создание приемлемого климата для привлечения инвестиций, упрощение процедуры закрепления прав собственности на земельные участки, исключение двойных законодательных стандартов между Москвой и регионами - все это также будет играть важную роль в создании вторичного рынка высококачественных складских площадей. Хотя... если рынок вдруг насытится складами международного уровня, а ставка аренды вдруг упадет до $60-80 за 1 кв. м в год, многие ли непрофильные инвесторы захотят «замораживать» оборотный капитал в такие долгосрочные проекты, как складская недвижимость?