Сочи: олимпийское неспокойствие
Офисная недвижимость
Сегмент офисной недвижимости в Сочи был мало развит до последнего времени. Офисные площади А-класса появились в курортном городе только в прошлом году, да и то лишь в составе торгово-офисных центров «5 колец» (2,3 тыс. кв. м) и «Александрия» (2,1 тыс. кв. м). По данным Macon Realty Group, количество качественных офисных площадей в Сочи составляет 23 тыс. кв. м. Из них на офисы класса А приходится менее 8% площадей, класса В – 34%. В настоящее время в городе возводятся еще два бизнес-центра классов А и В общей площадью 46 тыс. кв. м и 9,9 тыс. кв. м соответственно. Срок ввода в эксплуатацию объектов – 2012 год. После выхода на рынок этих четырех объектов количество качественных офисных площадей в Сочи увеличится в три раза и достигнет 80 тыс. кв. м. Из них 45% придется на площади класса А. Сегодня наибольшим спросом пользуются небольшие помещения площадью до 35 кв. м. Вакантные площади составляют около 30%. Наименее пострадали от кризиса офисные центры класса А: их занимают крупные компании либо государственные учреждения. Например, 40% офисных площадей комплекса «Александрия» арендуют представительство РЖД и подразделение Олимпийского оргкомитета.
Сегодня офисы класса А сдаются в Сочи в среднем по $80–90/кв. м в год, класса В – по $40–50/кв. м в год.
Одним из наиболее масштабных олимпийских проектов является масштабная программа развития береговой инфраструктуры «Сочи Гранд Марина», которая предполагает освоение территории общей площадью более 10 га, включая 3 га вновь созданных территорий, на которых разместится ряд объектов портовой инфраструктуры и коммерческой недвижимости. Запланирована реконструкция исторического здания Морского вокзала, строительство яхт-марины на 250–300 яхт, 4-звездочного отеля на 250 номеров, торговых и офисных помещений. Инвестиции в проект составят 9 млрд рублей. Центром стройки будет яхт-марина. Она сможет служить местом размещения небольших катеров, а при необходимости и крупных судов. Строительство яхт-марины потребует инвестиций в размере $15 млн.
Торговая недвижимость
На данный момент рынок Сочи не насыщен качественными торговыми площадями, по данным Jones Lang LaSalle, два существующих торговых центра обеспечивают население города до уровня 89 кв. м на 1000 жителей. В городе отсутствуют качественные торговые площади в торговых центрах, в то же время достаточно развит стрит-ритейл на основных туристических улицах города. Арендные ставки составляют в среднем $750–800/кв. м в год. Сейчас компания TPS строит в городе большой торговый центр «Сочи Молл» торговой площадью 72,2 тыс. кв. м. Его открытие запланировано на декабрь 2011 года. На фоне отсутствия качественных торговых площадей в торговых центрах количество сетевых операторов ограниченно, а спрос представлен в основном местными розничными операторами. Поэтому новый крупный ТЦ будет востребован ритейлерами и привлечет новых операторов в город. Также планируется, что по окончании Игр олимпийский медиацентр станет крупным торговым центром. Ввиду того что в городе не хватает торговых центров, доля свободных площадей будет сохраняться на минимальном уровне и не превысит 5%.
Гостиничная недвижимость
Согласно данным комитета статистики по Краснодарскому краю, номерной фонд Сочи составляет 6843 номера. В городе 56 гостиниц. В летние месяцы загрузка гостиниц достигает более 90%, в межсезонье этот показатель снижается до 20–25%. Цены на размещение в Сочи составляют от $80 до 230 в сутки, при этом сезонные скидки могут достигать 70%.
В соответствии с «Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», в Сочи к 2014 году предполагается построить и реконструировать дополнительно около 20 тыс. номеров. Имеются в виду как гостиницы, так и санатории. Например, недавно стало известно, что на месте гостиницы «Москва» в Сочи появится отель под названием «Сочи-Плаза» категории 3*.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle Hotels, наметившиеся в 2010 году тенденции к восстановлению спроса на качественное размещение, укрепятся в течение 2011–2012 годов. Эти ожидания связаны прежде всего с подготовкой к Олимпиаде. Под воздействием роста спроса ценовая составляющая будет иметь тенденцию к увеличению. С 2012 года ожидается выход первых объектов олимпийской программы, которые представлены качественными отелями высокой ценовой категории (см. табл.).
Международные операторы планируют выйти на рынок Сочи. Hilton Worldwide собирается в 2012 году открыть отель Doubletree by Hilton на 200 номеров. Hyatt в 2013 году планирует ввести в эксплуатацию отель Russian Riviera Plaza на 200 номеров.
Таким образом, ценовая динамика 2012–2013 годов будет определяться как рыночными факторами – превышением спроса над предложением, так и нерыночными – более высоким уровнем строящихся отелей, которые выйдут на рынок в этот период. В олимпийский год цены и загрузка отелей достигнут максимума, поскольку высокий спрос автоматически влечет за собой возможности для установления высоких цен. Не исключено, что, несмотря на обязательства перед МОК, отели Сочи смогут добиться более высоких цен продажи, в том числе и за счет размещения сегмента позднего бронирования.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости в Сочи остается неразвитым. После того как в 2009 году британский девелопер Parkridge Holdings отказался от планов строительства распределительного центра в 200 км от Сочи, о новых проектах не заявлялось.
Однако логистическая инфраструктура активно развивается в соседних региональных центрах, таких как Краснодар, Минеральные Воды. Так, например, Сочи может использовать для своих нужд офисно-складской комплекс «Кулон Югрос», первую очередь которого площадью около 27 тыс. кв. м компания «Эспро» ввела в эксплуатацию во втором квартале 2011 года. Как рассказали в компании, «Эспро», строительство завершено за счет недавно полученного транша на общую сумму 9,8 млн евро. Транш предоставлен Международной финансовой корпорацией (IFC) и Черноморским банком торговли и развития (ЧБТР).
Средние ставки аренды на складские помещения класса С (других в Сочи нет) составляют не более $70/кв. м в год.
