«Памятный» офис влетит в копеечку

Разумеется, из всех городов северо-запада практика использования старинных зданий под бизнес-центры в наибольшей степени присуща Петербургу. Хотя бы потому, что в Северной столице дворцов, памятников федерального и местного значения и других старинных зданий больше, чем в любом другом городе страны.

Единичные объекты
Впрочем, в других крупных регионах Северо-Западного округа также есть примеры использования исторических зданий под офисную функцию, но их пока – единицы. Как рассказала Татьяна Донская, и.о. директора по развитию местной компании Gamma Development, в Калининграде один из крупнейших бизнес-центров – «Калининградский деловой центр» площадью около 10 тыс. кв. м – создан в результате реконструкции здания Северного вокзала (Нордбанхоф), который является памятником архитектуры Кенигсберга. В настоящее время этот объект находится в управлении у компании Gamma Property Management. «На мой взгляд, при помощи современных технологий можно довести старинное здание до уровня бизнес-центра, по крайней мере класса В, – говорит Татьяна Донская. – Редвелопменту способствуют и особенности немецких построек, которые, как известно, составляют основу исторической застройки современного Калининграда».
По словам г-жи Донской, несмотря на то что в Калининграде немалое количество старинных особняков, не многие из них можно и целесообразно перестроить под офисную функцию. «Например, для бизнес-центров класса А важно местоположение, а в центре Калининграда, который серьезно пострадал во время войны, реконструировать уже нечего. Иногда воссоздаются лишь формы, но не конкретные объекты», – комментирует Татьяна Донская.
В других городах северо-запада, где исторических зданий единицы, практика их использования под офисную недвижимость не распространена. «У нас в городе не хватает в первую очередь торговых центров, особенно крупных, площадью 50–60 тыс. кв. м. А поскольку зданий – памятников архитектуры не так много, то гораздо рентабельнее сделать из них торговый комплекс. Например, так мы создали «Троицкий пассаж» в историческом здании, которое без реконструкции просто разрушилось бы, – говорит Дмитрий Мошков, директор компании «Архангельская недвижимость», председатель Архангельской гильдии риелторов. – Что касается бизнес-центров, то в Архангельске они создаются в основном в результате перепрофилирования старых зданий НИИ, а БЦ более высокого класса строятся с нуля».
Подобная ситуация наблюдается и в Мурманске. По словам Дениса Лиора, специалиста по коммерческой недвижимости мурманского «Городского центра недвижимости», в городе просто не существует исторических зданий, которые можно было бы реконструировать под новую функцию.

Город-памятник
Противоположная ситуция в Петербурге. По данным Комитета по охране памятников правительства Петербурга, в городе насчитывается более 7,5 тыс. памятников архитектуры. Большинство из них сосредоточены в центре города. Поэтому многие бизнес-центры класса А в Петербурге являются примерами реконструкции исторических зданий под современные бизнес-функции. В качестве примера таких объектов можно привести: бизнес-центры «Атриум», «Северная столица», «Белые ночи».
По степени охраны все памятники архитектуры делятся на три типа. По словам Игоря Лучкова, директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property, к памятникам федерального значения, к которым относятся дворцы, исторические дома, крупные особняки, предъявляются наиболее строгие охранные обязательства: запрет на изменение планировок, требования к используемым материалам отделки, иногда даже сохранение старинной мебели.
Вторые по значимости – исторические памятники муниципального значения. Как правило, это дома купцов, особняки. Для них охранные обязательства могут быть значительно мягче. Например, зачастую Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГиОП) позволяет полностью перестраивать (или даже сносить) внутренние помещения, оставляя нетронутым только фасад. «Но на практике для любого уровня охраны памятников состав охраняемых элементов определяется индивидуально, – отмечает Игорь Лучков. – В целом ситуация по принадлежности памятников очень запутанна. Город и федерация все время спорят между собой по поводу некоторых объектов». Однако согласно статистике, на данный момент в Петербурге насчитывается около 3,5 тыс. федеральных памятников архитектуры.
Третья категория объектов называется «вновь выявленные памятники» – как правило, это более новые дома, где останавливались или жили известные люди, памятники промышленной архитектуры. Зачастую инвесторов ставят в тупик именно охранные обязательства, которые действуют в этой категории памятников. Например, известны случаи, когда зданию, находящемуся на территории одного из заводов Петербурга, был присвоен статус памятника «клубной постройки 30-х годов».

Сохранить нельзя приватизировать
Очевидно, что чем выше статус памятника, тем сложнее процесс работы с ним. Принятый в апреле 2002 года Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» разрешил приватизацию памятников, однако почти сразу был приостановлен выходом другого Закона «Об объектах культурного наследия». В рамках этого закона государство до сих пор пытается разграничить формы собственности на исторические здания. Впрочем, переходный период обещают завершить к 2010 году.
Большое количество ветхой исторической застройки и дефицит бюджетных средств на реставрацию зданий заставляет администрацию Петербурга изыскивать различные пути работы со старинными зданиями. Попытка использовать для их сохранения механизм доверительного управления оказалась неудачной. Естественно, наиболее выгодна и желательна для инвестора приватизация памятника, пусть даже с ограничениями КГиОПа. Однако примеров таких выкупов пока немного: среди них здание универмага «Пассаж» (Невский пр-т, 48), здание Банковского института (Невский пр-т, 58), комплекс зданий на Конюшенной площади, особняк княгини Марии Тенишевой на Английской наб., 6.
В большинстве случаев охраняемый объект передается инвестору на условиях долгосрочной аренды. Так, на 49 лет были переданы в аренду «Дом Зингера» (ЗАО «ПАН»), Шуваловский дворец (культурно-исторический фонд «Связь времен»). В некоторых случаях инвесторам со сроками везет меньше – например, особняк купца Лебедева был передан в аренду управляющей компании «Бекар» всего на 10 лет.

Фасад выделки не стоит
Среди офисной недвижимости один из наиболее удачных и типичных примеров перепрофилирования с выполнением всех охранных обязательств – бизнес-центр «Невский, 38», организованный в здании – памятнике архитектуры XVIII века. Правда, стоит отметить, что это здание всегда находилось в частных руках. Во времена Пушкина оно принадлежало Н.А. Строганову, а в 1870 году его приобрел Волжско-Камский банк, который перестроил дворец Строганова по проекту Л.Н. Бенуа. Сейчас здание унаследовал «Промышленно-строительный банк», который является инвестором и заказчиком проекта.
В основном же перепрофилирование исторического здания с соблюдением всех установленных норм оказывается крайне проблематичным для инвестора. Например, распространенной проблемой является устаревшая документация на объект. Здание может находиться в аварийном состоянии, могут отсутствовать необходимые коммуникации и подключения к городским сетям, однако процедура доказательства реального состояния объекта до сих пор не отработана. Кроме того, любая реконструкция требует дополнительных согласований, которые занимают слишком много времени. Часто компании, не желая терять деньги, действуют на свой страх и риск и начинают ремонтные работы, не дожидаясь окончания всего цикла согласований.
«Перепрофилирование под офисные цели старинных зданий, расположенных в центре города, стоит очень дорого, – отмечает Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB. – На первоначальном этапе выполнить точные расчеты затрат по проекту бывает сложно, поскольку большинство зданий, расположенных в центре, требуют не только реконструкции, но и реставрации. В соответствии с классификацией, разработанной Московским исследовательским форумом, например, офисные здания должны иметь соответствующий уровень инженерных сетей, открытую планировку и т. п. Технически сложным и зачастую экономически неоправданным становится оборудование центральных систем вентиляции и кондиционирования, особенно в помещениях, где потолки украшены лепниной и т. п., трудности могут возникать и из-за нехватки энергетических мощностей».
В качестве примера г-жа Афиногенова приводит здание на Невском пр-те, 62, где располагается санкт-петербургский Дом книги: «Конструкция внутреннего стеклянного фонаря здания в советское время была изменена по сравнению с первоначальным проектом, что приводило к протечкам. Установка нового с соблюдением всех требований КГИОП обойдется собственнику в значительную сумму».
Кроме конструктивных особенностей зданий исторического центра огромные трудности возникают с подъездами и парковкой, особенно вблизи Невского проспекта. Бизнес-центр «Северная столица» решил этот вопрос путем приобретения многоярусного паркинга более чем на 200 машино-мест в Волынском переулке. Больше повезло разве что БЦ «Белые ночи», арендаторы и посетители которого могут располагать свои авто на Исаакиевской площади.
Впрочем, одна из самых серьезных проблем «памятных» объектов заключается в обременениях в виде договоров аренды, которые были заключены городом по демпинговым ставкам. Как правило, арендаторы и субарендаторы крайне негативно относятся к появлению нового хозяина на объекте. Конфликты, суды и переговоры могут длиться годами. Так, структура «Адаманта», выкупившая здание банковского института, в течение года судилась с арендатором (Международным банковским институтом), желая расторгнуть невыгодный договор аренды. ЗАО «ПАН» почти 10 лет не могло решить вопрос переезда Дома книги на время ремонта «Дома Зингера». Компания Becar, в 2006 году выигравшая тендер на доверительное управление зданием по Невскому пр-ту, 7/9, судится с КУГИ из-за дополнительно заключенных договоров аренды.

Прибылью не пахнет
Все это выводит проекты реконструкции подобных зданий под бизнес-центры из приемлемых для рынка норм окупаемости и доходности. «Если понятный для девелоперов и инвесторов срок окупаемости объектов офисной недвижимости в Петербурге – 6–8 лет, то для исторических памятников эти сроки могут быть больше в разы. Также надо учитывать, что все работы в центре стоят гораздо дороже, чем на окраинах или в промышленных зонах», – говорит Елена Афиногенова.
По оценкам экспертов из компании Becar, при строительстве бизнес-центров «с нуля» минимальный размер инвестиций составляет около 1300 у.е./кв. м. Для класса В инвестиции составляют от 1500 у.е./кв. м, а для класса А – от 2000–2500 у.е/кв. м. Но если речь идет о реконструкции со сносом внутренних помещений и сохранением фасада, цифру можно смело увеличивать на 25–40%. «Рост стоимости происходит за счет использования сберегающих технологий, призванных не допустить разрушения близлежащих зданий, – рассказывает Игорь Лучков. – Дома иногда приходится разбирать вручную, так как окружающие здания могут не выдержать эмиссионных нагрузок и воздействий на грунты. Кроме того, необходимо учитывать средства на восстановление архитектурной части». К этим издержкам добавляются затраты на реконструкцию, которые в зависимости от охранных обязательств, наложенных КГиОПом, увеличивают итоговую сумму в несколько раз.

Выгодно только для себя
По словам Игоря Лучкова, сроки окупаемости действующих проектов по реконструкции старинных зданий под бизнес-центры преимущественно являются среднерыночными – 6–8 лет. «Ни один здравомыслящий инвестор не будет вкладывать деньги в проект реконструкции, если существуют более доходные варианты, например, в других сегментах рынка недвижимости, – отмечает Игорь Лучков. – Однако в последнее время можно наблюдать появление на рынке инвесторов-меценатов, для которых доходность проекта является второстепенным фактором». Проекты реконструкции старинных зданий носят для этих компаний скорее имиджевый, чем коммерческий характер. В основном интерес к памятникам проявляют крупные компании, которых положение обязывает иметь офис в центре города. Так, в долгосрочную аренду взяты дома на Итальянской ул., 8 (МТС), Невском пр-те, 38 (ПСБ), Инженерной ул., 9 (банк «Уралсиб»). Все эти компании отреставрировали старинные дома, создав в них собственные представительства.
С этим согласна и Елена Афиноге-нова: «Иногда здания передавались целевым назначением компании, которая впоследствии не извлекала из него доход, а делала представительский офис. Так, например, «Балтийский банк» занимает с 1994 года особняк дворцового типа на Б. Морской ул., 43. Здание восстановлено под представительские и офисные цели, однако сторонних арендаторов там нет. Другой вариант – здание на Английской набережной, в котором располагается представительство Якутии». По данным компании «ВМБ-Траст», в бизнес-центрах на Невском проспекте площади арендуют «Японский центр», торговое представительство Генерального консульства США в Санкт-Петербурге, Генеральное консульство Королевства Норвегии, представительство Sony, «Русский торгово-промышленный банк», «Рускобанк», «Балтийское финансовое агентство», «Промышленно-строительный банк», «КИТ-Финанс» и др.
Та же тенденция наблюдается и в Калининграде. Как говорит Татьяна Донская, в городе модно перестраивать старые немецкие особняки под офисы и представительства крупных компаний. «Банки, лизинговые компании и другие выкупают старые дома немецкой постройки, проводят там внутреннюю рекон­струкцию под офисы, сохраняя фасад», – говорит Татьяна Донская.
Впрочем, мода на такой тип офиса не стабильна. Например, банк «Санкт-Петербург» съезжает из здания на пл. Островского, которое он арендовал.
Также надо учитывать, что интерес подобных структур к старинным зданиям часто ограничивается небольшими объектами – преимущественно особняками. Однако, в отличие от купеческой Москвы, Петербург – дворцовый город и застроен крупными зданиями, а отдельно стоящие особняки в Петербурге – редкость.

Все ради центра
Но несмотря на все неудобства, транспортные трудности и отсутствие парковок, офисные здания в центре города обычно заполнены на 100% и имеют большой успех у арендаторов, готовых платить за престиж. «Такое размещение позволяет обеспечивать более высокий уровень безопасности и конфиденциальности за счет меньших площадей и, соответственно, упрощения контроля за ними», – отмечает Елена Пономарева, руководитель департамента исследований и консалтинга ЗАО «ВМБ-Траст».
А после насыщения рынка, который аналитики прогнозируют через 3–5 лет, на конкурентоспособность бизнес-центра будет влиять его местоположение. С инвестиционной точки зрения иметь сегодня бизнес-центр в старинном особняке в центре города очень выгодно. Спрос на престижную локацию позволяет быстро реализовывать объекты и устанавливать на них стоимость выше рыночной. Стоимость аренды тоже, как правило, выше арендных ставок в бизнес-центрах того же класса», – отмечает менеджер по связям с общественностью и рекламе компании ЗАО «ВМБ-Траст» Виктор Смирнов.
Центр города «обеспечивает» офисному зданию повышение арендных ставок примерно на 15–20%. Например в «Атриуме» на Невском пр-те, 25, они составляют 650 евро/кв. м в год без НДС (арендаторы также платят коммунальные платежи в размере 100 евро в год). А в «Строгановском» аренда обходится в $840/кв. м в год.
Поэтому каждый инвестор в первую очередь смотрит, насколько высокие затраты на содержание здания-памятника окупаются увеличением доходной составляющей. Покупая исторический памятник в центре города, инвестор вкладывает деньги не столько в здание, сколько в место. «Объекту, расположенному в центре города, необязательно обладать отличными техническими характеристиками, свойственными классу А, – он будет отнесен к высшей категории просто в силу своего расположения, это главный фактор для недвижимости», – говорит Игорь Лучков.