Назад
20 Июня 2011, 8:51
Жилье с плюсом
29 апреля в Петербурге состоялся круглый стол «Жилье с плюсом: коммерческая недвижимость в составе жилых комплексов и новых городских кварталов», организованный редакцией журнала «CRE Северо-Запад».
Мероприятие, символично прошедшее в большом аукционном зале ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», посетили более 50 участников рынка недвижимости: представители строительных, девелоперских, консалтинговых и брокерских компаний, собственники объектов недвижимости, СМИ и др. Эксперты обсудили текущее состояние городского рынка встроенных помещений – от офисов до стрит-ритейла. Выяснили, соответствует ли предложение встроенных помещений сегодняшнему спросу на них? Как за период кризиса изменились главные торговые магистрали Петербурга? Что будет с ценами на «встройку» в ближайшей перспективе? Представители ведущих строительных компаний города рассказали о тактике продаж встроенных помещений в составе жилых комплексов и о новых спецпредложениях, направленных на их реализацию (аренда с правом выкупа, коммерческая ипотека). Кроме того, одной из основных тем для обсуждения стала проблема баланса между необходимой площадью коммерческих и социальных площадей и рентабельностью проекта при застройке новых городских территорий. Партнерами деловой программы выступили компании «ВестКолл» и «Бюро техники».
В ожидании позитива
Сегмент встроенных коммерческих помещений постепенно отвоевывает утраченные в кризис позиции, констатируют участники рынка. Так, одним из индикаторов рынка являются торги по «встройке», находящейся в собственности Петербурга. Еженедельно через городской Фонд имущества реализуется 20–30 таких помещений. По словам заместителя генерального директора по экономике и финансам ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Владимира Жуковского, за последние три года динамика продаж нежилых помещений немного, но увеличивалась. «В 2008 году с торгов было реализовано 326 помещений, в 2009-м – 424, в 2010-м – 456», – отмечает он. Коэффициент превышения начальной цены торгов также возрос – с 1,2 в 2009-м, до 1,4 – в прошлом году. Еще одним показателем активности рынка является количество встроенных помещений, проданных с первого раза: в 2008 году этот показатель составлял 75%, в 2009-м – 79%, в 2010-м – уже 83%. «В кризисный 2009 год цены на встроенные помещения упали почти в два раза. Однако постепенно, начиная с 2010-го года, они стали выравниваться. Говорить о каком-то существенном росте цен пока рано, но ликвидные помещения за прошлый год подросли в цене на 10%», – заключает г-н Жуковский.
По словам директора по развитию бизнеса компании ASTERA Людмилы Рева, за первый квартал этого года цены аренды встроенных помещений увеличились еще на 10–15%. Самые высокие ставки сегодня наблюдаются в районе Невского проспекта. Диапазон цен на аренду помещений здесь довольно широк – от 5 тыс. до 15 тыс. руб./кв. м в месяц. Помещения в Петроградском районе, в непосредственной близости от станций метро «Петроградская» и «Горьковская», а также на Большом проспекте, можно снять уже за 2–5,5 тыс. рублей. В спальных районах города, поблизости от станций метрополитена, арендаторам предлагаются помещения по цене от 2 до 4 тыс. руб./кв. м.
«В кризис наибольшим спросом пользовались небольшие помещения, сейчас спрос сместился в сторону помещений площадью от 100 кв. м. Более того, покупателей и арендаторов интересуют не только размеры, но и техническое состояние объектов», – отмечает г-жа Рева.
Ситуацию несколько усугубило появление на рынке площадей, которые освободили игровые операторы. «На сегодняшний день почти все они покинули свои помещения, что привело к появлению множества освободившихся помещений. Они расположены в самых разных частях города: в центре, возле станций метрополитена, в удаленных частях спальных районов. Вакантными оказались как небольшие площади – от 50 до 100 кв. м, так и более крупные помещения – по 200–500 кв. м», – рассказывает Людмила Рева. По ее словам, большинство этих помещений продолжают пустовать, так как их собственники пока не готовы идти на снижение арендных ставок. «Операторы игровых клубов предлагали ставки на 15–20% и выше среднерыночных. Арендаторы, пришедшие им на смену, не готовы платить столь высокие ставки, и есть основания полагать, что в скором времени ставки на эти помещения вернутся на среднерыночный уровень», – заключает она.
Еще один тренд связан с первичным рынком. «Некоторые застройщики стали удерживать встроенные помещения в собственности и сдавать их в аренду самостоятельно», – отмечает генеральный директор компании Praktis CB Сергей Федоров. По его словам, по такому пути, в частности, идут практически все девелоперы, занимающиеся освоением крупных территорий. По мнению экспертов, это происходит по двум причинам. Во-первых, отсутствие конкуренции в пока еще не освоенных районах позволяет застройщикам получить максимальную прибыль от сдачи в аренду таких помещений. Во-вторых, это дает им возможность контролировать процесс заполнения встроенных площадей и создавать конкурентные преимущества проекту за счет равномерного распределения здесь магазинов, предприятий сферы услуг, социальных объектов и т. д.
«Готовность профессиональных девелоперов жилой недвижимости к детальному расчету необходимого для проекта объема встроенных помещений свидетельствует о качественном изменении рынка, произошедшем под влиянием кризиса», – убежден директор по развитию, партнер LCMC Константин Костин. По его словам, для успешной реализации любого проекта необходимо предусмотреть потребности будущих жильцов.
Спрос снаружи и внутри
При развитии крупных городских территорий для девелоперов особенно актуальной становится проблема соблюдения баланса между необходимой площадью встроенных коммерческих площадей и рентабельностью проекта. «В прошлом году мы работали с компанией «СПб Реновация», которая будет осуществлять реновацию 22 кварталов типовой застройки под современную жилую функцию», – рассказал генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – При разработке мастер-планов осваиваемых территорий девелопер столкнулся с проблемой: сколько коммерческих помещений и какого формата нужно закладывать в проект, чтобы они были востребованы на рынке? Чтобы, с одной стороны, эти площади можно было продать по цене как минимум не ниже стоимости квартир на первом этаже, с другой – обеспечить кварталы всей необходимой торговой и сервисной инфраструктурой». Специалисты компании, по его словам, ориентировались на международный опыт: «Мы взяли хорошо известную за рубежом модель, предназначенную для расчета торговых площадей, и внесли в нее правки с учетом местной специфики». «При анализе уже застроенных кварталов была известна их текущая населенность, площадь предполагаемых улучшений, ясна градостроительная ситуация в части насыщенности территорий той или иной коммерческой инфраструктурой. Понятно, что если через улицу от рассматриваемого квартала расположен гипермаркет «О’кей» или «Лента», то закладывать большое количество площадей для ритейла здесь нецелесообразно и пр. Это позволило нам рассчитать внутренний спрос, на основе которого определялся состав и объем коммерческих площадей по функциям, которые могут быть востребованы и экономически оправданны в рамках каждого отдельно взятого квартала», – отметил г-н Пашков.
Но помимо внутреннего спроса, который создается существующими жильцами, для каждого квартала существует некий переменный внешний спрос. «Сюда относится так называемое дневное население (люди, которые приезжают в данный квартал в течение дня работать или учиться) и транзитные потоки, которые зависят от того, какие транспортные магистрали проходят вдоль границ этих кварталов», – пояснил он. Исходя из совокупности внутреннего и внешнего спроса, по его словам, были получены окончательные цифры по объемам и функционалу коммерческих площадей, которые будут востребованы в каждом конкретном квартале. «Если говорить о практических результатах исследования, то площадь встроенных помещений, рассчитанных на внутренний спрос, редко превышала 2% от площади квартир. Там же, где существовала возможность привлечения дополнительного внешнего спроса, эта площадь могла быть увеличена до 5% от общей площади квартир», – резюмировал Николай Пашков. По его мнению, на этот показатель можно ориентироваться при реализации любых проектов массовой жилой застройки в спальных районах города.
По словам начальника отдела маркетинга ОАО «Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"» Анны Мироновской, ключевым фактором в проектах жилищного строительства выступает «необходимость и достаточность» эффективного использования встроенных помещений. «Следует учитывать специфику каждого отдельно взятого объекта. Например, в нашем крупном проекте «Парадный квартал» предусмотрены помещения для бутиков, ресторанов, салонов красоты и пр. Они, безусловно, будут востребованы жильцами. Но в состав небольшого элитарного жилого дома «Венеция» на Крестовском острове мы не стали включать коммерческие помещения намеренно, чтобы сохранить уединенность дома. Для его будущих жильцов это важнее, чем насыщенная инфраструктура», – заключает она.
С чистого листа
«В нашем случае не стоит вопрос – нужно или не нужно, мы обязаны запроектировать необходимое количество встроенных помещений согласно утвержденному городом ППТ и обеспечить будущие кварталы необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой: отделениями связи, банками, аптеками, продовольственными и непродовольственными магазинами, образовательными учреждениями и др. И на мой взгляд, коль уж мы должны это сделать, необходимо делать это качественно. Конечно, возводить новый городской квартал на неосвоенной территории, с чистого листа, может показаться проще: выполнить основные требования города, а остальное – на усмотрение девелопера. Но и в этом случае мы сталкиваемся с массой проблем», – рассуждает директор дирекции девелопмента компании «Главстрой-СПб» Анастасия Козлова.
Среди прочих эта компания реализует проект масштабной застройки жилого района «Северная долина» в Выборгском районе Петербурга. В период до 2014 года на территории 269 га предполагается возведение около 2,7 млн кв. м жилья и примерно 500 тыс. кв. м другой недвижимости.
Теоретически, по словам г-жи Козловой, в жилых домах можно организовать предприятие любого назначения – от продовольственного супермаркета и ресторана до детского сада или клиники. Но для того чтобы помещение подходило под какую-либо из этих функций, убеждена она, девелопер должен обеспечить его необходимыми параметрами еще на этапе проектирования. Однако сделать это практически невозможно. «Сегодня те же ритейлеры жалуются на то, что им не хватает качественных помещений во «встройке», которые отвечали бы их требованиям. При этом, когда обращаешься к именитым торговым сетям с просьбой предоставить их требования к помещениям под размещение магазинов, получаешь стандартный ответ: вы сначала постройте, а мы потом посмотрим, подойдет нам это помещение или нет», – сетует Анастасия Козлова. Это подтверждает и владелец компании «Теорема» Игорь Водопьянов: «Мы заранее готовы запроектировать для ритейлеров помещения, которые им необходимы. Однако в той же «Пятерочке» знают, как переделать под их формат любое существующее помещение (где окошко прорубить, какого цвета ручки установить) или построить магазин с нуля, но просьба предоставить требования к торговым площадям в составе вновь строящегося жилого дома ставят их в тупик», – утверждает он.
«Ритейлеры уже знают, какие требования нужно предъявлять к помещениям в составе торговых комплексов, но встроенные коммерческие помещения по-прежнему не воспринимаются ими всерьез», – добавляет г-жа Козлова. В целом, по ее мнению, такое отношение к «встройке» сложилось не только у ритейлеров: аналитики не владеют точными статистическими данными по объему и функционалу встроенных площадей в городе, а консультанты не обладают какими-либо сакральными знаниями на этот счет. В этой ситуации девелопер оставляет право принятия окончательного решения за собой. «Последнее слово в любом случае всегда остается за девелопером», – согласен г-н Пашков. Как и сопутствующие риски.
В ожидании позитива
Сегмент встроенных коммерческих помещений постепенно отвоевывает утраченные в кризис позиции, констатируют участники рынка. Так, одним из индикаторов рынка являются торги по «встройке», находящейся в собственности Петербурга. Еженедельно через городской Фонд имущества реализуется 20–30 таких помещений. По словам заместителя генерального директора по экономике и финансам ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Владимира Жуковского, за последние три года динамика продаж нежилых помещений немного, но увеличивалась. «В 2008 году с торгов было реализовано 326 помещений, в 2009-м – 424, в 2010-м – 456», – отмечает он. Коэффициент превышения начальной цены торгов также возрос – с 1,2 в 2009-м, до 1,4 – в прошлом году. Еще одним показателем активности рынка является количество встроенных помещений, проданных с первого раза: в 2008 году этот показатель составлял 75%, в 2009-м – 79%, в 2010-м – уже 83%. «В кризисный 2009 год цены на встроенные помещения упали почти в два раза. Однако постепенно, начиная с 2010-го года, они стали выравниваться. Говорить о каком-то существенном росте цен пока рано, но ликвидные помещения за прошлый год подросли в цене на 10%», – заключает г-н Жуковский.
По словам директора по развитию бизнеса компании ASTERA Людмилы Рева, за первый квартал этого года цены аренды встроенных помещений увеличились еще на 10–15%. Самые высокие ставки сегодня наблюдаются в районе Невского проспекта. Диапазон цен на аренду помещений здесь довольно широк – от 5 тыс. до 15 тыс. руб./кв. м в месяц. Помещения в Петроградском районе, в непосредственной близости от станций метро «Петроградская» и «Горьковская», а также на Большом проспекте, можно снять уже за 2–5,5 тыс. рублей. В спальных районах города, поблизости от станций метрополитена, арендаторам предлагаются помещения по цене от 2 до 4 тыс. руб./кв. м.
«В кризис наибольшим спросом пользовались небольшие помещения, сейчас спрос сместился в сторону помещений площадью от 100 кв. м. Более того, покупателей и арендаторов интересуют не только размеры, но и техническое состояние объектов», – отмечает г-жа Рева.
Ситуацию несколько усугубило появление на рынке площадей, которые освободили игровые операторы. «На сегодняшний день почти все они покинули свои помещения, что привело к появлению множества освободившихся помещений. Они расположены в самых разных частях города: в центре, возле станций метрополитена, в удаленных частях спальных районов. Вакантными оказались как небольшие площади – от 50 до 100 кв. м, так и более крупные помещения – по 200–500 кв. м», – рассказывает Людмила Рева. По ее словам, большинство этих помещений продолжают пустовать, так как их собственники пока не готовы идти на снижение арендных ставок. «Операторы игровых клубов предлагали ставки на 15–20% и выше среднерыночных. Арендаторы, пришедшие им на смену, не готовы платить столь высокие ставки, и есть основания полагать, что в скором времени ставки на эти помещения вернутся на среднерыночный уровень», – заключает она.
Еще один тренд связан с первичным рынком. «Некоторые застройщики стали удерживать встроенные помещения в собственности и сдавать их в аренду самостоятельно», – отмечает генеральный директор компании Praktis CB Сергей Федоров. По его словам, по такому пути, в частности, идут практически все девелоперы, занимающиеся освоением крупных территорий. По мнению экспертов, это происходит по двум причинам. Во-первых, отсутствие конкуренции в пока еще не освоенных районах позволяет застройщикам получить максимальную прибыль от сдачи в аренду таких помещений. Во-вторых, это дает им возможность контролировать процесс заполнения встроенных площадей и создавать конкурентные преимущества проекту за счет равномерного распределения здесь магазинов, предприятий сферы услуг, социальных объектов и т. д.
«Готовность профессиональных девелоперов жилой недвижимости к детальному расчету необходимого для проекта объема встроенных помещений свидетельствует о качественном изменении рынка, произошедшем под влиянием кризиса», – убежден директор по развитию, партнер LCMC Константин Костин. По его словам, для успешной реализации любого проекта необходимо предусмотреть потребности будущих жильцов.
Спрос снаружи и внутри
При развитии крупных городских территорий для девелоперов особенно актуальной становится проблема соблюдения баланса между необходимой площадью встроенных коммерческих площадей и рентабельностью проекта. «В прошлом году мы работали с компанией «СПб Реновация», которая будет осуществлять реновацию 22 кварталов типовой застройки под современную жилую функцию», – рассказал генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – При разработке мастер-планов осваиваемых территорий девелопер столкнулся с проблемой: сколько коммерческих помещений и какого формата нужно закладывать в проект, чтобы они были востребованы на рынке? Чтобы, с одной стороны, эти площади можно было продать по цене как минимум не ниже стоимости квартир на первом этаже, с другой – обеспечить кварталы всей необходимой торговой и сервисной инфраструктурой». Специалисты компании, по его словам, ориентировались на международный опыт: «Мы взяли хорошо известную за рубежом модель, предназначенную для расчета торговых площадей, и внесли в нее правки с учетом местной специфики». «При анализе уже застроенных кварталов была известна их текущая населенность, площадь предполагаемых улучшений, ясна градостроительная ситуация в части насыщенности территорий той или иной коммерческой инфраструктурой. Понятно, что если через улицу от рассматриваемого квартала расположен гипермаркет «О’кей» или «Лента», то закладывать большое количество площадей для ритейла здесь нецелесообразно и пр. Это позволило нам рассчитать внутренний спрос, на основе которого определялся состав и объем коммерческих площадей по функциям, которые могут быть востребованы и экономически оправданны в рамках каждого отдельно взятого квартала», – отметил г-н Пашков.
Но помимо внутреннего спроса, который создается существующими жильцами, для каждого квартала существует некий переменный внешний спрос. «Сюда относится так называемое дневное население (люди, которые приезжают в данный квартал в течение дня работать или учиться) и транзитные потоки, которые зависят от того, какие транспортные магистрали проходят вдоль границ этих кварталов», – пояснил он. Исходя из совокупности внутреннего и внешнего спроса, по его словам, были получены окончательные цифры по объемам и функционалу коммерческих площадей, которые будут востребованы в каждом конкретном квартале. «Если говорить о практических результатах исследования, то площадь встроенных помещений, рассчитанных на внутренний спрос, редко превышала 2% от площади квартир. Там же, где существовала возможность привлечения дополнительного внешнего спроса, эта площадь могла быть увеличена до 5% от общей площади квартир», – резюмировал Николай Пашков. По его мнению, на этот показатель можно ориентироваться при реализации любых проектов массовой жилой застройки в спальных районах города.
По словам начальника отдела маркетинга ОАО «Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"» Анны Мироновской, ключевым фактором в проектах жилищного строительства выступает «необходимость и достаточность» эффективного использования встроенных помещений. «Следует учитывать специфику каждого отдельно взятого объекта. Например, в нашем крупном проекте «Парадный квартал» предусмотрены помещения для бутиков, ресторанов, салонов красоты и пр. Они, безусловно, будут востребованы жильцами. Но в состав небольшого элитарного жилого дома «Венеция» на Крестовском острове мы не стали включать коммерческие помещения намеренно, чтобы сохранить уединенность дома. Для его будущих жильцов это важнее, чем насыщенная инфраструктура», – заключает она.
С чистого листа
«В нашем случае не стоит вопрос – нужно или не нужно, мы обязаны запроектировать необходимое количество встроенных помещений согласно утвержденному городом ППТ и обеспечить будущие кварталы необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой: отделениями связи, банками, аптеками, продовольственными и непродовольственными магазинами, образовательными учреждениями и др. И на мой взгляд, коль уж мы должны это сделать, необходимо делать это качественно. Конечно, возводить новый городской квартал на неосвоенной территории, с чистого листа, может показаться проще: выполнить основные требования города, а остальное – на усмотрение девелопера. Но и в этом случае мы сталкиваемся с массой проблем», – рассуждает директор дирекции девелопмента компании «Главстрой-СПб» Анастасия Козлова.
Среди прочих эта компания реализует проект масштабной застройки жилого района «Северная долина» в Выборгском районе Петербурга. В период до 2014 года на территории 269 га предполагается возведение около 2,7 млн кв. м жилья и примерно 500 тыс. кв. м другой недвижимости.
Теоретически, по словам г-жи Козловой, в жилых домах можно организовать предприятие любого назначения – от продовольственного супермаркета и ресторана до детского сада или клиники. Но для того чтобы помещение подходило под какую-либо из этих функций, убеждена она, девелопер должен обеспечить его необходимыми параметрами еще на этапе проектирования. Однако сделать это практически невозможно. «Сегодня те же ритейлеры жалуются на то, что им не хватает качественных помещений во «встройке», которые отвечали бы их требованиям. При этом, когда обращаешься к именитым торговым сетям с просьбой предоставить их требования к помещениям под размещение магазинов, получаешь стандартный ответ: вы сначала постройте, а мы потом посмотрим, подойдет нам это помещение или нет», – сетует Анастасия Козлова. Это подтверждает и владелец компании «Теорема» Игорь Водопьянов: «Мы заранее готовы запроектировать для ритейлеров помещения, которые им необходимы. Однако в той же «Пятерочке» знают, как переделать под их формат любое существующее помещение (где окошко прорубить, какого цвета ручки установить) или построить магазин с нуля, но просьба предоставить требования к торговым площадям в составе вновь строящегося жилого дома ставят их в тупик», – утверждает он.
«Ритейлеры уже знают, какие требования нужно предъявлять к помещениям в составе торговых комплексов, но встроенные коммерческие помещения по-прежнему не воспринимаются ими всерьез», – добавляет г-жа Козлова. В целом, по ее мнению, такое отношение к «встройке» сложилось не только у ритейлеров: аналитики не владеют точными статистическими данными по объему и функционалу встроенных площадей в городе, а консультанты не обладают какими-либо сакральными знаниями на этот счет. В этой ситуации девелопер оставляет право принятия окончательного решения за собой. «Последнее слово в любом случае всегда остается за девелопером», – согласен г-н Пашков. Как и сопутствующие риски.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...