В Ростове-на-Дону отметил день рождения первый региональный fashion-центр «А’стор Плаза», построенный девелоперской компанией ADM Group. Сегодня девелопер реализует сеть ТРЦ «Калинка-Малинка» в крупных городах России. О том, с чего начиналась ADM Group и как компания развивает новую сеть в регионах, нам рассказал генеральный директор ADM Group Герман Крашенинников.

– Сегодня ADM Group – крупная девелоперская структура, реализующая сеть ТЦ по всей стране. С чего начиналась компания?
– История нашей компании началась в 2002 г., когда было принято решение о строительстве fashion-центра «А’стор Плаза» в Ростове-на-Дону. Учредителем ADM Group стал торгово-промышленный холдинг «ААА», которому принадлежит более 30 магазинов и салонов красоты в Ростове-на-Дону. Среди них салон швейцарских часов «Золотой век», салон красоты Dessange Paris, совместный российско-итальянский проект – салон интерьеров экстра-класса D&D, сеть магазинов косметики и парфюмерии «Косметичка» и др.
Для реализации «А’стор Плаза» был приобретен долгострой в центре города, на Буденновском пр-те. Архитектурную концепцию будущего центра моды разработала ведущая французская архитектурная компания Design Architectural. Строительство «А’стор Плаза» началось в июне 2004 г. и было завершено летом 2006 г. В комплексе 6 этажей, его площадь – 22 000 кв. м, из которых 8300 кв. м – торговая и 7000 кв. м – паркинг. Якорный арендатор «А’стор Плаза» – продуктовый супермаркет «Перекресток» первой категории, с расширенным ассортиментом деликатесов, который расположился в цокольном этаже комплекса. Там же разместились и предприятия сервисного обслуживания: итальянская химчистка «Драймен», аптека «Ригла» и салон связи «Евросеть». С 1 по 3 этаж размещены около 50 магазинов одежды, обуви, аксессуаров и других групп товаров класса люкс и medium+.
На двух верхних этажах комплекса расположен паркинг. Под парковку задействована также и кровля здания. Инвестиции в строительство составили порядка $20 млн.
Впервые на региональный рынок вышли торговые бренды премиум-класса: Burberry, Sonia Rykiel, Salvatore Ferragamo, Mont Blanc, Omega и др. В начале реализации проекта «А’стор Плаза» многие скептически качали головой, сомневаясь в наполнении комплекса люксовыми брендами. Ведь операторы сегмента luxury предпочитали развиваться на главных торговых улицах только Москвы и Санкт-Петербурга. Однако нам удалось убедить операторов, торгующих товарами класса люкс, в том, что Ростов-на-Дону – динамично развивающийся город, а синергия под одной крышей ТЦ не приведет к конкуренции между брендами, но, напротив, усилит позиции каждого.
«А’стор Плаза» был признан Гильдией Управляющих и Девелоперов «Лучшим девелоперским проектом России 2005–2006 гг.» в номинации «Торговая Недвижимость», а также стал победителем Премии Commercial Real Estate Federal Awards 2007 в номинации «Малый торговый центр – Регионы России».

– Какие еще проекты реализует ADM Group?
– Параллельно со строительством первого в Ростове fashion-центра мы возводили дилерские центры Audi в Ростове и Краснодаре. В настоящее время полным ходом идет реализация двух дилерских центров Mazda в Ростове и Краснодаре. В скором времени приступим к строительству еще двух дилерских центров других марок.
Однако основное развитие компании идет в сегменте торговой и офисной недвижимости. В настоящее время нами разработан и реализуется первый проект сети семейных крупноформатных ТРЦ с российским брендом «Калинка-Малинка».
ТРЦ будут построены в крупных региональных городах. Строительство в некоторых уже началось: первая «Калинка-Малинка» откроется в следующем году в Ростове-на-Дону, следом – в Краснодаре. На очереди Новосибирск, Пермь, Екатеринбург, Волгоград, Самара.
Объекты будут создаваться в едином стиле в соответствии с разработанным брендом, но каждая «Калинка-Малинка» будет адаптирована под менталитет и особенности того или иного города. Кроме того, будет варьироваться площадь объектов. В городах-миллионниках общая площадь «Калинок-Малинок» будет колебаться в пределах 100 000–150 000 кв. м. В городах с населением менее 1 млн площади «Калинки-Малинки» могут быть меньше.
В Краснодаре у нас есть земельный участок 67 га, 32 из которых отданы под «Калинку-Малинку». Ее общая площадь составит порядка 150 000 кв. м. На 21 га планируем построить логистический комплекс площадью около 100 000 кв. м. Это будет проект built-to-suit под определенного оператора. А на оставшихся 14 га мы приступили к реализации проекта «автомобильной деревни», в которой будет построено 9 автодилерских комплексов. Помимо этого ADM Group реализует проекты четырех бизнес-центров в Ростове-на-Дону, два из которых будут построены под собственные нужды, а два – выйдут на открытый рынок. Это бизнес-центры класса А и В. Общая площадь комплексов – 20 000 и 45 000 соответственно. Бизнес-центр класса А расположится на ул. М. Горького. Это будет 12-этажное здание, на двух подземных этажах которого расположится паркинг, рассчитанный на 120 м/м. Окончание строительства намечено на 2009 г. Офисный центр класса В будет построен на Театральном пр-те. Это будет уже 16-этажное здание, где также разместится одноуровневый подз емный паркинг. Ввод в строй комплекса запланирован также на 2009 г.

– Кто будет управлять «Калинкой-Малинкой»?
– Управлять сетью мы будем самостоятельно. Для этого создана собственная профессиональная управляющая компания, которая предлагает свои услуги и на внешнем рынке. Помимо управления торговыми объектами, мы также будем управлять и нашими бизнес-центрами. К созданию управляющей компании нас подтолкнул и жесточайший дефицит профессионалов на рынке недвижимости. У вчерашних студентов, обучающихся по смежному с нашей деятельностью профилю, знаний по управлению объектами коммерческого назначения недостаточно. Кадровые проблемы особо остро ощущаются на региональных рынках. Нам ничего не остается, как взращивать свои кадры. Для управления собственными проектами ADM Group открыты офисы в Москве, Краснодаре и Ростове-на-Дону.

– Скажите, пожалуйста, что побудило вас заняться реализацией сетевых проектов?
– Сетевой девелопмент – показатель развития компании, ее динамичности. Довольно просто построить и реализовать единичные (не сетевые) проекты. Для реализации сети ТЦ проделывается огромная работа. Куда тяжелее построить сеть, которая выражается не просто одинаковым концептом и арендаторским составом, но адаптируется под рынок конкретного города, учитывает потребности населения и особенности каждого города.

– Среди партнеров ADM Group есть такие компании, как британская Castorama, «Реклет Групп», X5 Retail Group и др. В чем заключается ваше партнерство?
– «Реклет Групп» разрабатывала бренд и внутреннюю навигацию «А’стор Плаза». Castorama – потенциальный арендатор для наших крупноформатных проектов. То же самое и X5 Retail Group – это магазины под брендом «Перекресток». Мы сотрудничаем практически со всеми крупными торговыми компаниями, но они не стратегические наши партнеры. У нас нет стратегических партнеров.

– Привлекались ли иностранные компании для создания «Калинки-Малинки»? Привлекаете ли вы в свои проекты партнеров?
– В создании «Калинки-Малинки» принимали участие две английские компании – непосредственно бренд разрабатывала компания Fortune Street, а архитектурную концепцию – RTKL.
Что же касается вопроса о возможности партнерства с российскими или иностранными компаниями, то он рассматривается по каждому проекту «Калинка-Малинка» в отдельности. Отмечу, что одной из важных деталей для сотрудничества является умение партнеров говорить на одном языке, быть настроенными на одну волну. Очень важно достичь взаимопонимания, чтобы на выходе получить качественный продукт. При выборе потенциального партнера мы оцениваем в первую очередь опыт компании и ее авторитет. Конечная цель каждого девелопера состоит в получении дохода от реализации своего объекта. Инвестиционная привлекательность объекта возрастает, если в его создании принимали участие опытные компании. Но нас не привлекает просто голая экономика проекта. Мы смотрим на перспективу и создаем проекты с заложенными в них долгосрочными конкурентными преимуществами.

– Перенимается ли опыт зарубежных игроков для реализации сети ТЦ?
– Несомненно. Мы постоянно обмениваемся опытом с зарубежными коллегами, изучаем и внедряем новые технологии. Международные выставки, конференции и форумы – отличные площадки для этого.
Очень интересен для нас с этой точки зрения опыт европейских и американских специалистов. Их реализованные проекты довольно долго привлекают интерес посетителей. Некоторые же проекты ТЦ в нашей стране после непродолжительной жизни вынуждены подвергаться изменениям, а иногда и реконцепции.

– Скажите, пожалуйста, по какой схеме осуществляется поиск земельных участков для реализации сети ТРЦ? Что рассматривается в первую очередь: привлекательность города или наличие свободного земельного участка в нем?
– В первую очередь рассматривается привлекательность города с точки зрения ведущих операторов и инвесторов.
Существует рейтинг развивающихся городов, от которого мы отталкиваемся. Кроме того, самостоятельно проводим экспресс-анализ заинтересовавшего нас города и т. д. Рассматриваются участки как на первичном, так и на вторичном рынке. Не все земельные участки, предлагаемые нам сегодня, подходят для реализации сети «Калинка-Малинка».
Сегодня мы рассматриваем интересное предложение, которое нам сделали в Московской области. Не последнюю роль играют и взаимоотношения с администрациями городов и регионов.

– Как вы оцениваете рынок Ростова-на-Дону в сравнении с Краснодарским? Где для вас приоритетнее развитие?
– Несомненно, на сегодня наиболее привлекателен для нас Ростов-на-Дону. Во-первых, это наш родной город. Во-вторых, если сравнивать численность населения этих двух городов, то в Ростове проживает более 1 млн жителей, в Краснодаре – менее 1 млн. Ростов-на-Дону – это центр Южного федерального округа. В нем сконцентрировано множество коммерческих предприятий, реализуется большое количество инвестиционных проектов.
Краснодар – тоже очень интересный и перспективный город, хотя бы уже тем, что каждый день в него въезжает и выезжает 200 000 машин из прилегающих районов. В нем, так же как и в Ростове-на-Дону, реализуются крупные проекты коммерческой недвижимости.

– Какой из федеральных округов России вы охарактеризуете как наиболее привлекательный? В преддверии гала-ужина Commercial Real Estate Awards вы с делегацией зарубежных и российских игроков осмотрели 6 городов – Челябинск, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Уфу. Какие города наиболее интересны для вас? Чем они вас заинтересовали?
– Как уже было сказано, динамично развивается Южный федеральный округ. Динамика развития Юга после объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 значительно возрастет. Не последнюю роль сыграет и выделение места для реализации Южной игорной зоны между Краснодарским краем и Ростовской областью для создания одного из четырех российских «Лас-Вегасов». Кстати, наша компания подписала соглашение с обеими администрациями о содействии в разработке концепции этой игорной зоны. Также динамично развивается и Уральский федеральный округ. В частности Екатеринбург. Не уступает в развитии и Новосибирск.

– Интересен ли рынок Сочи ADM Group?
– Интересен, но та ситуация, которая сложилась в городе со стоимостями предлагаемых земельных участков, пока не предоставляет нам возможности выхода на этот рынок. После объявления этого города столицей Олимпиады-2014 цены на земельные участки возросли в разы.

– Какова, на ваш взгляд, самая распространенная проблема сетевого девелопмента?
– Наверное, самая распространенная – это отсутствие подходящего земельного участка приемлемой для проекта стоимости, с необходимыми ресурсными качествами для реализации успешного сетевого проекта. Ну и, конечно, сложная ситуация с возможностями инженерной инфраструктуры городов и, как следствие, огромные затраты для девелопера на обеспечение реализуемых проектов необходимыми мощностями.