Управляющие компании – явление для российского бизнеса в целом и региональных рынков в частности новое и не совсем понятное. Они возникли вопреки мнению, что «своя рубаха ближе к телу», то есть любой построенный или приобретенный объект недвижимости должен быть в управлении его собственника и никого более.

Ряд владельцев торговых и бизнес-центров недоумевает, почему они должны передавать свой бизнес, свою «кровиночку» другому игроку? Между тем на Западе аутсорсинг является одной из основ успешной деятельности, его услугами активно пользуются миллионы организаций. Поэтому России, которая в последнее время активно конкурирует на внутреннем рынке с иностранными игроками, волей-неволей приходится принимать сложившиеся в Европе традиции ведения бизнеса.

Знакомство
Так зачем нужна управляющая компания? Инвесторы – как правило, крупные компании, давно и успешно работающие на рынке, казалось бы, изучившие его вдоль и поперек, – финансируют строительство объекта, а потом создают структуру внутри собственной компании, которая занимается управлением этим объектом. «В принципе такой путь развития бизнеса вполне возможен, но только в том случае, если в компании имеются человеческие и денежные ресурсы для создания системы внутреннего аутсорсинга», – считает Светлана Белобородова, заместитель директора управляющей компании «Система».
В то же время профессиональная управляющая компания уже располагает опытом и готовыми кадрами. Ее специалисты знакомы с нюансами, которые нужно учесть еще на стадии проектирования, чтобы затем существенно сэкономить в процессе эксплуатации комплекса. Это касается и выбора строительных материалов, и инженерной «начинки». Люди «со стороны» по незнанию пренебрегают этими тонкостями, и это приводит к некачественной работе объектов и снижению их привлекательности для потребителя.
«В идеале УК должна работать с самого начала проекта. То есть компания-инвестор заявляет о своей готовности вложить в сферу недвижимости определенную сумму. Она объявляет тендер и выбирает управляющую компанию, которая предлагает наиболее интересный проект вложения капитала», – говорит председатель некоммерческого партнерства управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев.
На практике же УК входит в проект, когда он уже построен и сдан в аренду. «Если управляющая компания «заходит» на объект в стадии готовности или даже строительства, то она, естественно, проводит экспертизу проекта, чтобы составить собственное мнение о его перспективах. Если обнаруживаются ошибки, УК предлагает собственнику либо их исправить, либо изменить свои ожидания от проекта. Бывает, что, вопреки логике, собственник не желает вкладывать в проект дополнительные средства или переформатировать его, но требует от УК сделать его успешным. В такой ситуации вряд ли профессиональные управленцы возьмутся за это неблагодарное дело. Могут также возникнуть проблемы, если владелец переоценивает свой бизнес и хочет получить за короткое время неоправданно большую прибыль, которую УК при всей своей высокой квалификации не возьмется обеспечить», – отмечает Светлана Белобородова.

Нужда заставляет
Сегодня доверительные отношения владельцев и УК – явление крайне редкое. В подавляющем большинстве собственники обслуживают свои объекты самостоятельно.
Причин, заставляющих владельцев коммерческой недвижимости создавать собственные УК, несколько. Основная – это недооценка сложности процесса управления и, как следствие, нежелание собственника «делиться» прибылью со сторонней организацией за услуги, которые он и сам может организовать на своем объекте.
Однако есть и более «рыночные» причины нелюбви собственника к аутсорсингу. Эксперты, все как один, говорят о том, что число специалистов, имеющих приемлемый опыт работы по управлению объектами коммерческой недвижимости, ничтожно мало.
Региональные рынки, которые развиваются очень быстро, но пока все же отстают от столиц, еще не сформировали свою среду управления и пул таких игроков, как управляющие компании (УК).
«Даже если владелец бизнеса понимает необходимость привлечения УК, он не знает, к кому обратиться, какая компания подходит для управления именно его бизнесом и сколько ему придется платить за услуги УК. На сегодня не существует даже общепринятых регламентов аутсорсинга в сфере управления коммерческой недвижимостью, стандартных условий договоров на управление», – замечает г-н Караваев.
Соответственно собственники, даже те, которые не хотят выполнять «не свою» работу, вынуждены это делать. В результате владелец начинает заниматься «самодеятельностью», которая чревата – при отсутствии должного опыта – ошибками в управлении объектом, снижением его прибыльности, падением капитализации.
Прежде всего страдает концепция. Собственник, как правило, не в состоянии отследить «концептуальное» наполнение комплекса арендаторами – в результате создание несбалансированного и некачественного пула торговых компаний приводит к имиджевым потерям и недостижению плановых показателей доходности. Но даже если владелец и догадывается о важности соблюдения концепции при подборе брендов, на него могут давить многочисленные нерыночные факторы, которые при наличии посредника между собственником и арендаторами были бы неактуальны.
Среди других концептуальных ошибок – неграмотное продвижение объекта, приводящее в будущем к потере привлекательности; финансовые сложности – неотработанный механизм бюджетирования и финансового анализа на объекте, ведущий к непониманию реальной картины центров финансовых затрат и их экономической целесообразности. Есть и проблемы технического толка. Непрофессиональная эксплуатация сложного технологического оборудования, устанавливаемого на объекте, зачастую становится причиной преждевременного выхода из строя дорогостоящих систем.

Собственными руками
Эффективность и финансовая состоятельность собственной УК будет во многом зависеть от объема площадей, которыми располагает собственник. Если структура небольшая, то есть обслуживает один-два объекта, то она в большинстве случаев будет стабильно уступать внешней структуре по инновационности, оперативности, обучаемости, активности, профессионализму. В этом случае у владельца нет возможности оптимизировать траты на управление: штат, технологические схемы, оборудование и т. д. Располагая же десятками зданий, владелец может создать централизованную управляющую компанию, которая по единым технологическим схемам станет управлять активами собственника.
Как происходит становление УК на объекте? Ее деятельность на объекте начинается с анализа текущей ситуации и аудита действующей структуры управления. Если же речь идет о вновь создаваемом объекте – с организационного проектирования управляющей структуры. Специалисты компании LCMC выделяют следующие задачи при постановке процесса управления:

Формирование и инспектирование организационной структуры управляющей компании.
Регламентирование основных вопросов взаимодействия управляющей компании с арендаторами и остальными контрагентами.
Установление регламентов работы объекта и принципов оказания услуг арендаторам.
Систематизирование и фиксация основных бизнес-процессов управления и эксплуатации объекта недвижимости.

В компании ROSS Group считают, что главное – понять, с какой целью создается УК. Будет ли она точечной управляющей структурой на конкретном объекте или станет продавать свои услуги на открытом рынке как самостоятельный бизнес? Как только задача определена, можно задуматься и о том, кто воплотит это в жизнь. Вопрос о необходимости привлечения субподрядчиков к работам в каждом случае решается индивидуально. Все зависит от того, что выгоднее – представлен ли в городе достаточный объем предложения специализированных facility-компаний, каковы ресурсы управляющего – может ли он оптимизировать траты на содержание собственного персонала по каждому конкретному направлению. Взаимодействие с подрядными организациями зависит от ситуации и от масштаба деятельности. Своих специалистов по различным рабочим направлениям следует держать в штате УК только после определенного (расчетного) количества квадратных метров в активе собственника.
При становлении УК собственник не должен забывать о ключевом параметре успешности здания – финансовых показателях. При создании собственной управляющей компании специалисты советуют разделять бюджеты УК и собственника: управление недвижимостью – отдельный бизнес, отличный, например, от ритейла, которым также может заниматься владелец на данном объекте. Владельцу необходимо понимать, насколько адекватно – в том числе и в экономическом смысле – работает УК. Имея же единый бюджет, трудно отслеживать и контролировать деятельность управляющей компании.
Кстати, о контроле. Стоит по максимуму прописать все бизнес-процессы и формы отчетности, разработать четкий бизнес-план, вести регулярное планирование и бюджетирование, в т. ч. годичное и долгосрочное. Специалисты уверены: грамотному владельцу стоит требовать с собственной управляющей компании те же формы отчетности, что и с внешней УК.
Просчеты в планировании бизнеса по мере насыщения рынка повлекут за собой серьезные убытки. «Региональные рынки пока характеризуются наличием свободного бизнес-пространства в области коммерческой недвижимости и соответственно невысокой активностью УК. В то же время рынку Уральского округа потребуется максимум два года на формирование пула активных независимых управленцев. Естественно, вырастут они из каптивных компаний, которые постепенно начнут искать заказы на стороне и при этом будут обладать мощным тылом финансовых активов головной организации», – считает пресс-секретарь сети моллов Park House Алексей Ванчугов.
«Рост конкуренции на рынке коммерческой недвижимости приведет к тому, что на нем останутся только игроки, сформировавшие систему профессионального менеджмента. Именно грамотное управление станет основным козырем в руках собственника бизнеса, – добавляет Светлана Белобородова. – К сожалению, пока этот аспект не до конца понят и принят руководителями».
Итак, управляющим компаниям недолго оставаться в тени. Столичные рынки Москвы и Санкт-Петербурга уже формируют пул независимых УК, а как показывает практика, процессы, идущие в столицах, постепенно переходят и в регионы. Учитывая, что Уральский регион – один из самых развитых в промышленном отношении и перспективных в инвестиционном плане, он, несомненно, в скором времени обзаведется собственными управляющими компаниями.