Вячеслав Холопов, Knight Frank Russia & CIS: У небольших арендаторов складов в регионах нет потребности в качественных помещениях"

«Платежеспособный спрос сегодня сосредоточен в больших городах-миллионниках, здесь есть потребность и в помещениях хорошего уровня, которых не хватает, и в качественной логистике. В небольших региональных городах арендаторы будут использовать под склады старые производственные площади, на сегодняшний день им достаточно и такого предложения», - полагает Холопов.

Как считает Вячеслав Холопов, сегодня интерес зарубежных и российских инвесторов на рынке складской недвижимости достаточно ограничен, и довольно мало объектов привлекает внимание инвесторов. Если же инвесторы и заходят на складской рынок, то в качестве объектов для вложений хотят видеть prime properties -качественные современные склады, полностью заполненные международными и крупными российскими арендаторами, и управляемые профессиональными УК.

По словам Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A.Ricci, инвестиционную активность можно наблюдать в так называемом «среднем» сегменте – желающие приобрести небольшие объекты как в Подмосковье, так и в регионах сегодня встречаются довольно часто.

Как комментирует Вячеслав Юрченко, заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании «ЭСПРО Девелопмент», в рамках одной из известных ему компаний был организован инвестиционный фонд размером $100 млн, из которых на инвестиции в склады владельцы фонда готовы были потратить около 10%. «Примерно такие суммы  сегодня и готовы вкладывать в наш рынок инвесторы», - считает Вячеслав Юрченко.

По мнению Вячеслава Холопова, определить ставки капитализации на рынке достаточно сложно, но наиболее качественные складские комплексы могут приобретаться под 10,5-11%. Это должны быть объекты уровня проектов компаний PNK, MLP, Raven Russia и т.п., - считает Холопов.

Как полагает Дмитрий Герастовский, сегодня инвесторы обращают внимание не только на операционный доход, но и на качество заключенных договоров аренды. «Ставка капитализации в 10,5-11% дает стоимость продажи, сопоставимую с себестоимостью строительства объекта, прибыль от такой сделки довольно сомнительна для девелопера», - говорит Герастовский.

Как прогнозирует Вячеслав Холопов, в ближайшее время активное строительство складской недвижимости будет наблюдаться в Москве, а вот в Санкт-Петербурге можно рассчитывать на появление лишь нескольких спекулятивных проектов. «В 2012 году в Москве ожидается рост по объемам строительства складов: если в 2010 г. было введено в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м, в 2011 будет введено около 350 тыс. кв. м, то в 2012 г. заявлено строительство 800 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге заявлено лишь несколько проектов общей площадью до 150 тыс. кв. м, но непонятно, какие из них будут реализованы в следующем году. Свободные современные складские комплексы здесь практически закончились. Вся остальная страна, кроме ключевых городов-миллионников, пока имеет крайне низкие перспективы в плане нового складского строительства», - констатирует Холопов. Уровень арендных ставок, по его словам, в 2012 году в Москве составит $135-140 за кв. м, в Санкт-Петербурге - $115-120 за кв. м.

Как ожидает Вячеслав Юрченко, в ближайшие годы можно ожидать лишь появления вторых или третих очередей уже имеющихся сегодня объектов. «Кардинально новые проекты появятся у нас еще года через два», - предполагает Вячеслав Юрченко.