Лицом к перенасыщению

Согласно последним исследованиям, многие крупные сибирские города могут похвастаться на удивление развитым рынком торговых площадей. Так, в Красноярске, по данным London Consulting & Management Company, обес­печенность населения торговыми площадями составляет 700 кв. м. на 1 тыс. человек, что примерно в полтора раза выше, чем в среднем по России. На тысячу жителей Новосибирска, по данным Jones Lang LaSalle, приходится 283 кв. м торговых площадей. Ожидается, что это число к 2013 году вырастет до 326 кв. м. Для сравнения: в Москве этот показатель составля­ет всего 276 кв. м на тысячу че­ловек.

Многие эксперты уже говорят о том, что скоро рынок столкнется со значительным переизбытком предложения. Впрочем, пока картина выглядит довольно обнадеживающей. Так, в Новосибирске в современных торговых центрах средняя доля вакантных помещений, по данным CB Richard Ellis, не превышает 6%. Руководство большинства новосибирских торговых центров заявляет об отсутствии вакантных площадей. В Красноярске, где торговых площадей несопоставимо больше, средняя доля вакантных помещений соответствует допустимым для инвесторов в регионах 15%. В менее современным торговых центрах и малоформатных объектах вакантная доля торговых площадей, по данным LCMC, составляет до 30%, что связано с оттоком арендаторов в более крупные объекты с грамотной концепцией и соответственно лучшей проходи­мостью.

По мнению Ольги Стариченко, заместителя директора, отдел торговых площадей Jones Lang LaSalle по России и СНГ, ритейл-рынок Сибири по-прежнему представляет интерес и для девелоперов, и для ритейлеров в силу привлекательности городов с точки зрения покупательской способности населения и уже во многом отработанной схемы логистики в регионе. «Ряд городов уже действительно пресыщен торговыми комплексами, например Новосибирск. Поэтому там очень аккуратно надо относиться к выбору площадки и к концепции ТЦ. Другие города, к примеру Тюмень, хоть и имеют выбор, но вполне способны поглотить крупный ТЦ нового поколения. Третьи, как Сургут, при наличии существующих ТЦ в городе по-прежнему ощущают нехватку качественного предложения», – рассуждает она.

Строительство продолжается
Пока даже крупнейшие центры Сибири, признанные московскими экспертами перенасыщенными, продолжают активно строиться. Например, в Новосибирске, ситуация выглядит следующим образом. Наиболее крупными и современными торговыми объектами являются «Мега» (арендопригодная торговая площадь 91,7 тыс. кв. м), «Аура» (62 тыс. кв. м), «Ройял Парк» (35 тыс. кв. м). Основными якорными арендаторами являются международные, федеральные и региональные сетевые операторы, такие как IKEA, Leroy Merlin, «Ашан», «М.видео», ZARA, Marks & Spencer, «Спортмастер», «Уюттера», «Мария-Ра», «Холидей классик», «Л'Этуаль», DОМО, «Эконика», «Техносила», «Мир», «Эльдо­радо», «Снежная королева», BIZZARRO, «ЕвроДом» и др.

18 марта 2011 года открылся крупнейший торгово-развлекательный центр «Аура». Проект центра был разработан компаниями C Concept Design и 5 + Design и построен на участке размером 5 га по самым современным европейским стандартам. Руководство строительным проектом осуществляла компания Renaissance Development. «Аура» – первый проект компании в Новосибирске. Якорными арендаторами ТРЦ стали гипермаркет «О’кей» и магазин бытовой техники MediaMarkt.

До конца 2011 года в городе ожидается ввод еще одного торгового объекта – комплекса SunCity с торговыми площадями около 30 тыс. кв. м. Здесь будут работать 90 магазинов. Таким образом, в стадии строительства находится только один торговый объект, который является частью многофункционального комплекса.

Как отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company, в I квартале 2011 года наблюдается тенденция роста спроса на качественные торговые помещения в городе со стороны арендаторов. Интерес ритейлеров к успешным комплексам увеличивается, а спрос на проекты со слабо разработанной концепцией падает. При этом в городе заканчивается строительство целого ряда новых ТЦ, открытие которых рынок должен заметить. Из строящихся объектов на общий объем предложения, по оценке Cushman & Wakefield, в ближайшие два года окажут влияние:
    «Манхэттен» (ул. Ленина, 21/1). Будет введен в 2012 году. Общая площадь – 75 тыс. кв. м, из них 42 тыс. кв. м офисы, 30 тыс. кв. м – торговля;
    комплекс «Сарэт» (ул. Депутат­ская, 46). Будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2011 года. Общая площадь – 45,5 тыс. кв. м;
    многофункциональный деловой центр BusinessCity (ул. Мичурина). Общая площадь – 100 тыс. кв. м;
    МФК, расположенный на Красном проспекте, 104. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2012 год. Общая площадь – 25 тыс. кв. м.

Пока руководство большинства новосибирских торговых центров заявляет об отсутствии вакантных площадей. В ряде торговых центров уже подписаны соглашения о повышении арендной платы на 2011 год. «Факторы, которые могут повлиять на данный показатель, – это положительные тренды в экономике страны и региона, рост доходов населения и готовности тратить, особенности конкурентной среды. Но рассчитывать на ажиотажный спрос на торговые помещения в ТЦ и рост арендной платы не стоит. По итогам года рост средних ставок аренды не будет превышать 10–15%», – замечает Дмитрий Золин.

Тем не менее эксперты неустанно говорят, что недавно открывшиеся ТЦ могут столкнуться с проблемами при заполнении. Предполагается, впрочем, что проблемы будут только первые несколько месяцев, а потом новые объекты решат эти проблемы. Часть площадей заполнится благодаря росту активности ритейлеров, а каких-то арендаторов просто удастся переманить у менее продуманных конкурентов. Тем не менее ротация торговых площадей в городе, кажется, дело уже решенное.

В наиболее насыщенном качественными торговыми площадями Красноярске, как отмечает Елена Ермолаева, глава RidAnalytics, каких-то серьезных проектов ТЦ, которые бы активно строились, нет. «Есть несколько долгостроев с неясными перспективами», – считает она.
Стал развиваться рынок и в городах поменьше, выпавших за время кризиса из орбиты интереса крупных игроков. Так, в Барнауле за этот год построен и активно заполняется арендаторами один из самых престижных в городе торгово-офисных центров «Проспект» на проспекте Ленина, 39;

Также в городе:
    строится ТЦ на Красноармейском проспекте, 58;
    реконструируется здание бывшего дома быта на проспекте Ленина, 106;
    строится еще одна очередь ТРЦ «Европа» на Павловском тракте, 251в;
    построен ТЦ «Республика» на прос­пекте Космонавтов, 6г.
«С весны этого года ощущается оживление среди потенциальных арендаторов торговой недвижимости, в том числе федеральных сетей. Возобновилось строительство новых торговых центров и реконструкция старых зданий», – отмечает Олег Гильгенберг, учредитель и директор ООО «Алтайская элита» (проектный парт­нер C&W в Барнауле).

Рынок не прощает ошибок
Интерес ритейлеров к Сибири растет. «Я думаю, что после информации об ограничении строительства ТЦ в Москве торговые сети начнут более активно осваивать региональные рынки. И не только города-миллионники, но и города с численностью населения от 500 тыс. человек. Во всяком случае сети уже изучают рынок Барнаула, это чувствуется. Не сомневаюсь, что это подстегнет рост арендных ставок и конкуренцию», – говорит Олег Гильгенберг.

По мнению Елены Ермолаевой, значительного роста нет, но восстановление по сравнению с 2009 годом, безусловно, произошло. «В кризис даже в наиболее успешных ТЦ были свободные места, сейчас это единичные случаи», – говорит
эксперт.

Сегодня для ТЦ Новосибирска, по оценке CB Richard Ellis, уровень ставки капитализации для лучших качественных ТЦ в среднем составляет 15%. В Красноярске этот показатель равен 12%. При этом речь идет только о качественных объектах. Хотя трафик покупателей, а вместе с ним и интерес ритейлеров растет, наметилась четкая граница между концептуальными ТЦ, стремящимися повысить свою привлекательность, и объектами старой формации, чьи собственники не собираются повышать качество управления. По словам Елены Ермолаевой, сегодня на рынке наблюдается не избыток предложения, а расслоение объектов на успешные и неуспешные. «Если раньше, 5–7 лет назад, рынок «прощал» собственникам ТЦ все ошибки, то сейчас времена изменились, – говорит она. – Концептуальные объекты с сильными арендаторами и удачным местоположением чувствуют себя хорошо. Неплохи дела и у небольших ТЦ в спальных районах или в местах с активным трафиком. Высокая популярность у гипермаркетов, особенно у «Ленты». Но, с другой стороны, есть полупустые объекты».

Граница, отделяющая успешные ТЦ от проблемных, становится все более осязаемой. Как отмечает Елена Ермолаева, у успешных объектов проблем особых нет, есть даже и лист ожидания.

Спиной к рынку
Пути, позволяющие укрепить позиции торгового центра, известны. «По существующим объектам есть два основных пути повышения привлекательности комплекса: на краткосрочную перспективу – дать скидки и льготные условия, на долгосрочную перспективу – пойти по сложному пути реконцепции, иногда меняя «якорей», иногда перестраивая комплекс, но в любом случае это разработка принципиально нового позиционирования, включающая работу и маркетологов, и брокеров, и архитекторов», – говорит Ольга Стариченко.
При этом неуспешные объекты, как правило, не предпринимают каких-то активных действий, чтобы улучшить свое положение, даже существенно не снижают ставки. «Они обычно принадлежат компаниям, «не развернутым к рынку лицом». Поэтому, кстати, даже снижение ставок не дало бы существенного эффекта – без отсутствия концепции, продвижения ТЦ», – уверена Елена Ермолаева. По ее данным, в основном собственники занимаются управлением самостоятельно – за исключением наиболее крупных объектов, которые ведут московские консультанты.

«Несмотря на то что многие девелоперы в регионах по-прежнему пытаются управлять своими ТЦ самостоятельно, мы видим рост интереса к профессиональному управлению, включая повышенный интерес к применению различных маркетинговых инструментов», – говорит Ольга Старченко. В результате несложно прогнозировать дальнейший вектор развития рынка торговой недвижимости Сибири. С одной стороны, мы увидим качественные ТЦ, озабоченные продвижением и не имеющие проблем с заполняемостью, с другой – закрытые, «стоящие спиной к рынку» объекты, которые будут становиться все более маргинальными.