Строительство торгового центра начинается с формирования его концепции и создания архитектурного облика здания. Между тем любой ТЦ – это в первую очередь коммерческий объект, а значит, должен приносить прибыль, иначе можно считать, что деньги инвестора были потрачены впустую. Многолетний мировой опыт показывает, что начальная проектная планировка – один из главных факторов продуктивной деятельности центра.

«Правильная» с точки зрения успешного бизнеса планировка должна отвечать основному требованию – обеспечивать эффективную циркуляцию потоков посетителей по всему центру, увеличивая объемы продаж. Однако эксперты пока склонны отмечать, что несмотря на активное строительство ТЦ в России в целом и на территории Большого Урала в частности, значимость архитектурного проекта зачастую остается не понятой практически всеми заинтересованными сторонами, в том числе и самими девелоперами.
Руководитель отдела консалтинга «Магазина магазинов» Илья Кузнецов отмечает, что на российском рынке фактически отсутствуют «правильные» ТЦ, построенные с учетом мировых стандартов. Поэтому примеры приходится искать за границей.
«Основная проблема, характерная и для Уральского региона, состоит в том, что зачастую архитектурное решение торгового центра разрабатывают специалисты, которые не имеют опыта в проектировании коммерческих объектов, – считает г-н Кузнецов. – Как правило, это местные государственные проектные бюро, основной практический опыт которых связан с проектированием типового жилья, муниципальных и социальных объектов».
Нередко возникает и другая проблема – когда девелопер приступает к проектированию без конкретного понимания (и обоснования) того, каким должен быть проект и каковы его основные ограничения – количество площадей, форматы якорных арендаторов, количество торговых уровней, необходимая емкость парковки и т. д. Передача определения этих основополагающих параметров проекта архитекторам имеет самые плачевные последствия, и примеров тому на рынке масса.

Кому решать?
Итак, первый вопрос – кто играет решающую роль в создании плана будущего торгового центра? Эксперты призывают региональных девелоперов помнить, что это не проектная организация. «Дизайнер и архитектор являются, по сути, исполнителями, оформляющими в архитектурные формы запросы коммерческой службы и службы маркетинга, – считает директор по маркетингу ОАО «Регионы-Менеджмент» Сергей Гуров. – Основная задача ТЦ не радовать глаз окрестных жителей, а решать коммерческие задачи. Поэтому архитектурные решения – это один из коммерческих инструментов».
В то же время невозможно представить себе торговый центр, «выброшенный» из общегородской среды, поэтому, по мнению управляющего партнера компании «Панфилов, Подкова и партнеры» Ивана Подковы, при разработке планировочных решений необходимо учитывать мнение целой команды специалистов, а именно: архитекторов, согласующих инстанций, строителей, управляющей компании, брокеров проекта, торговых операторов. В целом согласованная работа всех вышеперечисленных специалистов позволит создать правильные планировочные решения.

Критерии планировки
Второй вопрос – какие параметры должны учитываться для составления задания проектной организации и создания продуктивной планировки торгового центра?
В первую очередь необходимо учитывать особенности земельной площадки, выделенной для строительства (конфигурацию участка и здания; физические и градостроительные ограничения и обременения, наложенные на землю и сам объект). Вопрос согласований является одним из самых сложных и может затянуться на многие месяцы.
Далее идет учет собственно формата торгового центра: состав операторов (соотношение количества и занимаемых площадей со стороны «якорей», галереи, зоны развлечений, территории фуд-корта) и арендуемые каждым оператором площади (в случае если ТЦ не специализированный).
И в-третьих, нельзя обойти стороной вопрос профессионализма архитектора и брокеров проекта. По словам Ильи Кузнецова, для того чтобы проект был реализован в соответствии с параметрами, определенными на стадии анализа рынка, для архитектора должно быть сформулировано четкое задание, включающее описание состава помещений якорных арендаторов, параметры типовых магазинов, емкость и принципы размещения парковки и других функций проекта, основные технические требования арендаторов и т. д.
«В большинстве случаев мы, как консультанты, советуем обращаться именно к иностранным архбюро, и дело тут не в бренде (модно – не модно), а в качестве конечного продукта. Примерами работ западных архитекторов, являются такие проекты, как «Атриум» (Altoon + Porter) и «Мега Химки» (Callison) в Москве, а также ряд проектов в стадии строительства», – отмечает Илья Кузнецов.
Зачастую нежелание девелоперов привлекать иностранных специалистов связано с рядом проблем: отсутствие российского представительства, языковой барьер и несоответствие западных и российских «согласовательных» циклов проекта. Однако стоит отметить, что все эти проблемы решаемы: первые две просто желанием и использованием современных коммуникаций, а последняя путем адаптации.
Конечно, услуги западных фирм стоят дороже, но разницу в ценах нельзя назвать драматической, зато влияние на проект трудно переоценить. В среднем западные архбюро берут порядка $100–200 тыс. за разработку архитектурной концепции проекта. Проектная документация обходится примерно в $40/кв. м. В целом же расходы на эскизную разработку проекта составляют порядка 3% от общих инвестиционных затрат.
Заместитель генерального директора по развитию девелоперской компании «Олипс» Георгий Корелин полагает, что основной критерий выбора архитектурного бюро и консультанта – эффективность проекта, которая определяется концепцией. Если предполагается строительство, например, суперрегионального центра в условиях усиливающейся конкуренции, то необходимо привлечение известных проектировщиков и архитекторов. Это нужно и в том случае, если концепция предполагает привлечение международных партнеров (фондов или инвестбанков). Для них ключевым моментом станет профессионализм участников проекта, в том числе архитекторов. И бренд в этом случае имеет большое значение. Но если речь идет о строительстве районного ТЦ в небольшом городе, где вообще нет ни одного торгового центра, то, наверное, привлечение архитектурного светила необязательно.
«При разработке проекта торгового комплекса и жилых объектов в Сысертском районе Свердловской области (население района чуть больше 60 тыс. человек, население Сысерти – 30 тыс. человек) мы пользовались услугами местных компаний. И результат нас удовлетворяет, – отмечает господин Корелин. – В то же время в Екатеринбурге мы реализуем иные по масштабу проекты. Это строительство бизнес-центра класса А, концепцию которого разрабатывает Knight Frank, и трех торгово-развлекательных центров, концепции двух из которых делает Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Мы осознаем, что при реализации таких значимых проектов в условиях быстро развивающегося рынка недвижимости Екатеринбурга к разработке архитектурно-планировочных решений, возможно, необходимо будет привлечь иностранных архитекторов и проектировщиков. Конечно, иностранцы не знают досконально наши СНиПы, ГОСТы и стандарты, но их можно сформулировать и на их основе выдать техзадание для эскиза. Другой вопрос, насколько это целесообразно. Как правило, работа строится следующим образом: иностранные компании разрабатывают эскизный или углубленный проект, а рабочую документацию готовит местная компания».

«Золотые сечения»
«Фактически формализированных канонов создания планировочных решений не существует, – считает Иван Подкова. – Это результат работы целой команды специалистов, и в этой работе необходимо учитывать, что планировки создаются не во имя владельца или архитектора. Они создаются для конкретных людей, посетителей торгового центра, совершающих покупки у арендаторов, в свою очередь, выплачивающих аренду собственнику объекта. То есть в любом случае конечным потребителем работы является покупатель и арендатор. Поэтому необходимо максимально учитывать их пожелания. Таким образом, успешный торговый центр появляется только тогда, когда удовлетворяет потребностям трех сторон: потребителя, арендатора и владельца ».
Между тем существует ряд положений, которые необходимо учитывать. Правильная планировка подразумевает создание интуитивно понятной для покупателя схемы движения по торговому центру. Четкая визуализация витрин торговых операторов и максимально понятная и удобная система вертикальных связей (в случае, если торговый центр не одноэтажный) позволяет покупателю комфортно чувствовать себя в здании и не дает его вниманию и заинтересованности ослабнуть на протяжении всего времени пребывания в ТЦ.
Естественно, к центру должно быть удобно подъехать на автомобиле и на общественном транспорте, а также не должно существовать физических барьеров на пути покупателя с парковки в «тело» торгового центра.
В планировочных решениях должны отсутствовать так называемые «мертвые» зоны, возникающие из-за неправильной организации системы циркуляции посетителей (непродуманное расположение вертикальных связей, отсутствие «генераторов» потоков, нерациональная организация площадей «якорных» операторов). Якорный арендатор должен располагаться в конце молла.
Проектировщик должен учесть наиболее правильную конфигурацию помещения (желательно с соотношением сторон 1:3) и наличие достаточного витринного фронта – 6 м.
Также профессиональный проект ТЦ предусматривает хорошую просматриваемость объекта со стороны зон с высокой концентраций посетителей, то есть входных и подъемных групп, мест отдыха и т. д.; расположение магазина на линии движения посетителей к «генераторам» потока или «якорям», на перекрестке линий движения посетителей или в его близи.
В «теле» магазина должны отсутствовать конструктивные элементы здания (колонны) или вертикальные транзитные инженерные коммуникации (например, стояки). Но обязательно должна быть продумана схема осуществления беспрепятственной доставки товара в магазин.
Все это в целом будет способствовать обеспечению движения клиентов по наиболее длинному пути от входа до «якоря» и максимально возможному снижению коэффициента потерь (loss factor).
Также участники проекта должны помнить, что такой долгосрочный проект, как торговый центр, со временем потребует переоборудования или перепланировки. Поэтому желательно учесть возможность проведения «трансформации» торговой галереи и расположения якорных операторов в долгосрочной перспективе, в условиях ограничения изменения конструктивных элементов здания (вертикальных связей, расположения парковки, разгрузочных доков).
В то же время проблема реконцепции уже сегодня стоит перед целым рядом региональных торговых центров, возведенных в постперестроечный период. В частности, по словам заместителя главы Екатеринбурга Виктора Контеева, в 2008 году в городе проведут реконцепт 9 ТЦ (в том числе таких как «Дирижабль» и «КИТ»), собственники и девелоперы которых осознали необходимость трансформации в связи с повышением конкуренции и развитием рынка.
По словам Сергея Гурова, в настоящее время лучшее планировочное решение – это одноэтажный ТЦ. Однако в России традиционно строят трехуровневые объекты, где «якоря» располагаются следующим образом: первый этаж – продуктовый супермаркет (гипермаркет), как вариант – супермаркет и товары для дома, второй этаж – бытовая техника и электроника и товары для детей, третий – мультиплекс, зона развлечений, фуд-корт».

Вывод
Эксперты отмечают, что создание ТЦ – это технологичный процесс и качественный результат напрямую зависит от последовательности действий. «Поэтапность, тщательность проработки каждого действия гарантирует коммерческий успех ТЦ. Сэкономив $15–20 тыс. на консалтинге и разработке грамотной концепции, собственник теряет миллионы прибыли», – говорит Сергей Гуров.
Эксперты отмечают, что характерная ошибка планировки региональных ТЦ – изначальная ориентация на мелких арендаторов. Пока рынок не был насыщен, это не мешало владельцам объекта получать прибыль. Но постепенно маленькие магазинчики стали вытесняться более крупными игроками, в регионы вышли сетевые операторы, и площади торгового центра перестали удовлетворять их требованиям. В результате появились центры, в которых каждый этаж занят отдельным арендатором, что в целом снижает эффективность торговли. Такие ТЦ будут «лопаться» в первую очередь.
Создатели проекта должны помнить: хотя основной параметр планировки ТЦ – именно арендаторы, необходимо четко осознавать, что торговый центр является долгосрочным проектом, рассчитанным не менее чем на 10–15 лет, и это обязательно нужно учитывать при его проектировании.
«К разработкам планировок надо относиться серьезно и искать баланс между требованиями всех сторон, вовлеченных в проект. Лучше оттестировать планировки на «рынке», перед тем как их запускать в работу, – считает Иван Подкова. – При создании планировок поставьте себя на место конечного потребителя и просто попытайтесь представить, как вы будете двигаться по торговому центру, как будет чувствовать себя арендатор. Это не займет много времени, возьмите карандаш и прочертите схему движения от входа до «якорей». И сразу станет понятно, принимать планировки или дорабатывать».