Уральская мода на мини

В развитых странах лидерами гостиничного бизнеса давно являются малые предприниматели, развивающие мини-отели. В России же их присутствие на рынке даже оценить невозможно: нет статистики. Впрочем, в городах Уральского региона с развитием делового туризма активно развивается и сегмент мини-гостиниц, приносящий достойную прибыль их владельцам. Преимущественно спрос на мини-отели обусловлен серьезным дефицитом номерного фонда, отмечают эксперты.

2346
Автор: Татьяна Борисова

Гостиницы с видом на жительство
Если в мире принято называть малой гостиницу, имеющую 100 номеров, в России – до 50, то в Уральском регионе действует своя классификация. К «мини» относят отели, в которых не более 20 номеров, а зачастую под этот статус подпадают и просто сети «квартирных» апартаментов, сдающихся посуточно в аренду. Прототипами современных мини-гостиниц уральские отельеры считают комнаты в обычных квартирах. Впервые на российском рынке гостиничных услуг подобные «койко-места» появились в Сочи, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге еще в начале перестройки. Сначала большинство из них работали нелегально и ориентировались исключительно на туристов-«дикарей». Спрос на услуги мини-гостиниц рос, что способствовало развитию малого гостиничного бизнеса, он медленно легализовался и проник в другие регионы России. По данным Российской Федерации рестораторов и отельеров, эта тенденция наиболее ярко проявилась в Туле и Рязани, где в 2005 году мини-гостиницы до 10 номеров составляли 15–20% от всего существующего фонда, а мини-отели от 10 до 50 номеров заняли треть рынка.
До Урала тенденции создания мини-отелей дошли гораздо позже – примерно 3–4 года назад, когда малые предприниматели элементарно воспользовались дефицитом номерного фонда. Например, по сведениям Комитета то товарному рынку Екатеринбурга, сегодня в городе работает 44 отеля (общий номерной фонд – 5573 места), при этом их средняя годовая загрузка превышает общепринятую норму (согласно мировой статистике – 50%) и достигает 60%. Острый дефицит гостиничных номеров наблюдается и в других уральских городах. Так, по данным Пермского аналитического центра, обеспеченность номерным фондом в Перми составляет порядка 1,15 места размещения на 1 тыс. человек, в Уфе – 1,21 места. Для сравнения: в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 7 мест, а в европейских столицах – в среднем 40 мест.
По словам директора сети апартаментов «Служба гостиничного размещения» Кирилла Копылова, малый бизнес воспользовался ситуацией и предложил приезжим свои услуги – размещение в мини-отелях. С одной стороны, бизнес этот – один из самых безопасных и рентабельных. Как утверждает заместитель директора департамента оценки коммерческой недвижимости агентства Colliers International Марина Смирнова, при удачном стечении обстоятельств небольшую гостиницу можно окупить года за два, в крайнем случае постоянно дорожающую недвижимость в регионах России всегда можно с выгодой продать. С другой стороны, предпринимателям, решившим инвестировать в мини-отель, не требуется ни лицензий, ни особых разрешений на открытие гостиницы. Достаточно лишь зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя, оформить – если есть желание – сертификат безопасности гостиничных услуг, и работай себе. Именно по этим причинам в последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15–20% именно за счет малых гостиниц.
В Уральском регионе, пожалуй, только мэрия Екатеринбурга пытается отслеживать и контролировать этот бизнес, аргументируя свои действия увеличением потока деловых туристов. В других городах данное направление пущено на самотек. Как рассказал начальник отдела туризма Главного управления по физической культуре и туризму Челябинской области Александр Филиппов, до сих пор власти не вмешивались в дела бизнеса, он развивался стихийно, по своим правилам, и потому во многом является теневым. «Только сейчас в связи с развитием делового туризма и острой нехваткой номерного фонда по собственной инициативе мы начали подготовку реестра гостиниц. Надеюсь, к концу года он уже будет готов», – рассказывает господин Филиппов. По его оценкам, на данный момент в Челябинске порядка 30% всего номерного фонда приходится на мини-гостиницы. О похожих показателях говорят чиновники и других городов Урала.

Отелеустроители
Как отмечают в своем исследовании гостиничного рынка эксперты Пермского аналитического центра, мини-отели нельзя назвать «настоящими» гостиницами в привычном понимании этого слова. Преимущественно они располагаются в зданиях, не предназначенных для гостиниц, занимают один или несколько этажей в жилом доме, обладают ограниченным номерным фондом (в среднем 10 номеров) и не предоставляют практически никаких дополнительных услуг. По словам руководителя уральского отельного оператора «Визит-Урал.ру» Оксаны Трофимовой-Ниденталь, часть таких гостиниц в Уральском регионе относится к ведомственным. «Как правило, это 5–10 гостиничных номеров, принадлежащих заводам, спортивным комплексам еще с советских времен. Предприятия, постоянно принимающие командированных, позволяют содержать подобный мини-отель. Нередко в таких гостиницах останавливаются и сторонние постояльцы», – поясняет госпожа Трофимова-Ниденталь. Во вторую группу входят частные гостиницы. Они могут представлять собой как полноценные мини-отели, так и сети апартаментов – другими словами, квартиры, переоборудованные под номера, в отдельном доме или вовсе в разных частях города.
Большинство хозяев небольших отелей, как правило, к гостиничному бизнесу раньше не имели никакого отношения. Многие пришли в него совершенно случайно, и для большинства он что-то вроде непрофильного актива, дающего не основной, но весьма стабильный доход. Как указывают владельцы мини-отелей, эксплуатация небольшой гостиницы не требует каких-то особых познаний в маркетинге и менеджменте. Это примерно то же самое, что сдавать квартиру. По словам директора мини-гостиницы «Оазис» (Екатеринбург) Константина Соболева, тут важны несколько моментов: цена номера (при этом большинство ориентируется на конкурентов), которая должна более или менее соответствовать спросу, гостеприимство, регулярная смена белья и раскрутка отеля, набор клиентов.
«Харизма и предпринимательская активность – вот что движет этот бизнес не только на начальной стадии, но и в процессе бурного роста», – уверен Кирилл Копылов.

Бизнес без рекламы
Поиск клиентов – самое узкое место гостиничного бизнеса, считают операторы рынка. Мини-гостиницы Екатеринбурга используют три наиболее эффективных способа поиска жильцов. Самый распространенный и привычный – объявления в газетах. Второй способ – поиск заказчиков через Интернет. Собственный сайт позволяет привлекать иногородних клиентов – они и становятся основной аудиторией мини-гостиниц (до 70% постояльцев). По словам Константина Соболева, через Интернет компания «Оазис» получает до половины всех заказов. Третий вариант – рекомендации постояльцев. Это, по сведениям Константина Соболева, дает около 20% заказов. Василий Абрашкин считает положительные отзывы гостей лучшей рекламой. Чтобы поддерживать связь с клиентами, владельцы мини-отелей используют карты постоянного гостя с правом скидки до 10%, предоставляют жильцам дополнительные услуги, например, бесплатно доставляют от вокзала или аэропорта до квартиры.
Как отмечают уральские отельеры, малым гостиницам с минимальным набором услуг (комната, питание и туалетные принадлежности) достается категория командированных, которым некогда совмещать деловые переговоры с отдыхом в сауне отеля или занятиями в тренажерном зале. По мнению исполняющего обязанности генерального директора отеля Heliopark-«Смолино» (Челябинск) Елены Нарделли, в мини-гостиницах чаще останавливаются гости, которые ищут номер на один-два дня. Те, кто приехал в город на более длительный срок, выбирают большой отель с развитой инфраструктурой и широким спектром дополнительных услуг. Директор по развитию компании «Гулливер» (бизнес-туризм и бронирование гостиниц в различных городах России) Альберт Салихов рассказывает, что типовой постоялец уральского мини-отеля – это клиент с доходом выше среднего, который готов платить $150–200 за сутки, желает дистанцироваться от внешнего мира, поселившись в закрытом пространстве, и приехал в этот город не в первый раз. Посещая Челябинск, Екатеринбург, Пермь впервые, подобные приезжие обычно останавливаются в крупных отелях, если там есть свободные номера. Однако во время следующих визитов они либо выбирают уже знакомый отель, либо ищут новый – с более подходящими ценами и условиями проживания.

Скорость возврата
Владельцы мини-отелей приводят такие цифры: минимальные затраты на содержание гостиницы емкостью 10 номеров в среднем составят 50 тыс. руб. в день. А максимальная суточная выручка при позиционировании в среднем сегменте – только 35 тыс. руб. Однако достичь того, чтобы все номера мини-гостиницы были заселены семь дней в неделю исключительно командированными, весьма сложно. Нормальная загруженность, отмечает г-н Соболев, составляет от 60 до 85%, то есть 20–25 дней в месяц. Эта цифра варьируется в зависимости от сезона, так как гостиничный бизнес серьезно привязан к ритмам деловой и туристической активности. С мая по конец августа и в январе загруженность минимальная. Пик загруженности (когда она может доходить до 100%) – вторая половина сентября – начало ноября, март и апрель. Константин Соболев подчеркивает: «Квартира, на которой в сезон я зарабатываю 40 тыс. рублей за месяц, в несезон принесла только 8 тыс. рублей». Загруженность в периоды спада опускается до 15–20%.
С его словами согласна директор мини-гостиницы «Персона» (Челябинск) Ирина Пупкевич: «С начала лета и примерно до середины августа в сегменте мини-гостиниц мертвый сезон. Руководство компаний уходит в отпуск. Количество командировок уменьшается. Это приводит к тому, что процент заселяемости уменьшается на 50–65%. Вторая часть проблемы заключается в том, что многие командированные планируют свой визит в течение рабочей недели. Поэтому в выходные «Персона» и другие мини-гостиницы пустеют. Хотя во время делового сезона раскрученные челябинские мини-отели заселены на 100%». По оценкам хозяев уральских мини-отелей, рентабельность этого бизнеса начинается от 50%, а затраты окупаются в среднем за 1–1,5 года, а при грамотной раскрутке и вовсе за 6–8 месяцев.
Так, к примеру, как рассказали в гостинице «Вояж» (Тюмень), здесь решили воспользоваться опытом коллег из южных регионов, – оплатили услуги местной справочной, которая взялась рекомендовать отель гостям города. В результате заполняемость гостиницы достигла 85%, чем не могут похвастаться даже многие крупные отели.
Учитывая дефицит в Уральском регионе гостиничных номеров экономкласса, мини-отели стараются ориентироваться как раз на этот ценовой сегмент. Управляющий малой гостиницей «Мираж» Евгений Швец указывает, что до июня текущего года в их отеле в основном преобладали номера стоимостью от 1,5 до 3 тыс. руб. в сутки (3 из 15), но руководство расширило номерной фонд, запустив в эксплуатацию 18 номеров экономкласса (1,5 тыс. руб. в сутки). В среднем же по городам Урала минимальная цена размещения в одноместном номере мини-отеля составляет порядка 800 рублей, максимальная – 3 тыс. рублей. Впрочем, из-за большого дефицита номерного фонда в период пиковой загрузки цены стремительно растут. Как рассказали в компании «Екатеринбургский центр гидов», из-за недостатка мест между отелями Екатеринбурга нет никакой конкуренции, как результат – завышенные цены на гостиничные номера. Согласно результатам исследований городского Комитета по товарному рынку, 65% гостей города желают снять номер в гостинице не дороже 1,5 тыс. рублей за сутки. «На практике дела обстоят иначе. Реально туристам в Екатеринбурге приходится платить за номер в сутки от 2,5 тыс. рублей и выше. Если иностранные граждане могут себе позволить такие траты, то командировочные расходы российских туристов ограниченны», – указывают в «Екатеринбургском центре гидов». Здесь вспоминают случай, когда год назад иностранные туристы из Гонконга вынуждены были ночевать на кушетках в «Атриум Палас отеле». «Подобные случаи не единичны. В Екатеринбурге катастрофически не хватает гостиниц разных уровней – от 2 до 5*. В рабочие дни свободных номеров нет. Иностранные туристы вынуждены ночевать на железнодорожных вокзалах, в аэропорту или в лучшем случае в загородных гостиницах, находящихся на расстоянии 30 километров от Екатеринбурга. Для несчастных гостей города становится неважно – с удобствами номер или нет, лишь бы было место, где можно переночевать», – подчеркнули в «Екатеринбургском центре гидов». А менеджер службы приема и размещения гостей «Атриум Палас отеля» Юлиана Чеботаева добавила, что в рабочие дни загрузка в отеле 100-процентная, вплоть до президентских апартаментов.

Ау, конкуренты
Следует еще раз подчеркнуть, что именно из-за огромного дефицита номерного фонда пока в городах Урала нет конкуренции между игроками гостиничного бизнеса: и крупные отели, и ведомственные гостиницы, и квартиры для временного проживания, и мини-отели идут нарасхват. Как подчеркивают сами отельеры, в период пиковой загрузки – проведения выставок, конгрессов, конференций – любое место размещения пользуется повышенным спросом. Как отметила г-жа Трофимова-Ниденталь, в Екатеринбурге положение с гостиницами лучше, чем в соседних городах. В столице Среднего Урала постоянно открываются новые объекты – за последние два года в городе начали работать 22 новые гостиницы, к 2009 году планируется открыть еще 9 отелей, и тем не менее вопрос нехватки гостиничных номеров стоит остро. Госпожа Трофимова-Ниденталь подчеркивает, что в отличие от Екатеринбурга в Тюмени, Перми, Уфе и Челябинске ситуация с гостиничным фондом катастрофическая: «Эта ниша попросту пустует, и в любое время любой отель, независимо от качества предлагаемых услуг, пользуется повышенным спросом». Аналитики Пермского аналитического центра объясняют ситуацию тем, что в советское время Пермь была закрыта для иностранцев, город развивался прежде всего как промышленный, а не туристический центр. Поэтому, как говорят игроки рынка, гостиницы в городе являются «штучным» товаром. По словам аналитика корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, об этом свидетельствуют и тарифы: «Если анализировать цены, они сопоставимы с европейскими и московскими. В то же время соотношение «цена/качество» абсолютно разное. Если в Москве можно снять за 5 тыс. рублей номер бизнес-класса в достойном отеле, то в Перми это будет экономкласс в гостинице «советского образца» с изношенной материальной инфраструктурой. Разброс цен в нормальных гостиницах города – от 1,5 до 14 тыс. рублей за ночь. В основном они варьируются от 2 до 5 тыс. рублей, а это очень дорого». Критичной называют ситуацию и в Тюменском регионе, где гостиничные услуги оказывают всего 23 предприятия, 4 из них имеют статус общежития. И всего 2 гостиницы, по словам игроков рынка, оказывают качественный набор услуг – «Президент» и «Тюмень-Кволити».

Возможности и перспективы
Представители гостиничного бизнеса Перми, Тюмени и Уфы однозначно утверждают, что в пустующей нише в их городах будут востребованы любые отели, а потом уже в рамках стартующей конкуренции сильнейшие игроки выживут, а слабые уйдут. Оксана Трофимова-Ниденталь считает, что перспектива развития мини-отелей напрямую зависит от политики городских властей в сфере туризма. «Например, сейчас власти Екатеринбурга пытаются развивать конгрессный туризм. И большой популярностью будут пользоваться крупные гостиницы с большим номерным фондом и разнообразными бизнес-услугами – залами для проведения конференций и так далее. В Челябинске, Тюмени и Перми также наблюдается большой поток деловых туристов, поэтому и здесь будут востребованы крупные отели», – считает госпожа Трофимова-Ниденталь. По ее словам, наибольший спрос на мини-отели отмечается в городах, где активно развивается экскурсионный туризм, – это Екатеринбург, Челябинск и Пермь. Так, по данным Комитета по товарному рынку Екатеринбурга, сегодня 14,5% от общего числа
туристов приезжают с развлекательной целью. Сейчас мэрия старается популяризировать достопримечательности города – исторические и современные, и если это направление будет развиваться, спрос на малые гостиницы будет расти. По словам экспертов, Челябинск и Пермь может привлечь туристов своей природой: в Челябинске это многочисленные озера, в Перми – река Кама.
Вместе с тем генеральный директор ООО СП «Отель» (бизнес-отель «Виктория», Челябинск) Илона Антипова отмечает: «Количество мини-отелей будет прирастать за счет объектов, предлагающих оригинальные концепции и услуги. Цены у игроков, работающих в одном сегменте, сейчас различаются не более чем на 30–50 рублей, и клиенты уже выбирают отель не по цене, а по качеству. Поэтому для привлечения постояльцев любой мини-отель должен иметь некую изюминку.


Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Копылова Оксана

Поделиться

1925

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre