Законодательство и реальная практика

Что говорит закон
Согласно российскому законодатель­ству, основой для определения размеров страхования объекта коммерческой недвижимости является его фактическая стоимость с учетом местоположения на дату заключения договора страхования. Кроме этого закон четко устанавливает, что суммы страхования, превышающие такую стоимость, не могут считаться правомочными, а размер страхования, который, напротив, меньше фактической стоимости объекта, означает для владельца страхового полиса пропорционально меньшую сумму страхового возмещения.
Общепринятыми источниками формирования фактической стоимости имущественного объекта является сметно-строительная документация, а также его балансовая стоимость, указываемая владельцем. Эти источники наиболее применимы к вновь возводимым объектам. Если же речь идет о старых зданиях или постройках, имеющих историческую ценность или в значительной мере перестроенных или улучшенных, то более адекватной для целей страхования представляется оценка стоимости, выполненная профессиональным оценщиком. В любом случае следует помнить, что стоимость земли под зданием и подземные инженерные коммуникации в оценку объекта не включаются.
Еще одним важным принципом, закрепленным в российском законодательстве, является то, что договор страхования рассматривается как некое соглашение, призванное обеспечить возмещение владельцу прямого ущерба или утраты его имущества. При этом максимальная сумма возмещения ограничивается суммой, зафиксированной в страховом полисе. Поскольку в настоящее время владельцы недвижимости и страховые компании могут согласовывать размер стоимости объекта на момент заключения договора, основной задачей оценщика является определение суммы возмещения при наступлении страхового случая. Если речь идет об утрате имущества, то оценщик должен определить размер соответствующего убытка в денежном выражении при его возмещении владельцу.

Что происходит на практике
В своей работе оценщику прежде всего необходимо определиться с основными параметрами оценки. Поскольку услуги профессионального оценщика потребуются скорее всего в случае предъявления иска, когда стоимость застрахованного имущества изменится, его задача представляется особенно сложной и во многом зависит от условий, содержащихся в конкретном договоре страхования.
Определение вида стоимости объекта оценки. При расчете фактической стоимости застрахованного имущества в том случае, если это необходимо для установления размера возмещаемого убытка, наиболее логичным является использование рыночной стоимости. Именно данный вид стоимости наилучшим образом представлял бы финансовое положение страховщика до понесения им убытков. Если же речь идет об имущественном объекте, имеющем ограниченную пригодность для продажи, то может быть использована его потребительская стоимость. Ликвидационная стоимость используется страховой компанией в том случае, когда объект практически не подлежит восстановлению.
Подходы к оценке. Затратный и доходный подход. Затратный подход используется наиболее часто, это позволяет эффективно разделить стоимость земли под постройками и стоимость собственно построек. Чаще всего страхователь ожидает компенсации, достаточной для восстановления строительного объекта в том виде (и с пользованием тех же материалов), в котором он пребывал на момент страхования. Таким образом, задачей оценщика является расчет полной восстановительной стоимости объекта за вычетом суммы обесценения вследствие физического износа или повреждения.
Исходя из состояния оцениваемого объекта (разрушен ли он полностью или получил частичные повреждения) профессиональный оценщик может решить, что известный показатель стоимости квадратного метра площади вряд ли сможет ему пригодиться. Если речь идет о восстановлении, чаще используется детальный постатейный анализ. Амортизация при выполнении оценки для страховых целей рассчитывается оценщиком по упрощенной схеме, по­скольку от него требуется оценить лишь физические факторы, вызвавшие снижение стоимости. Снижение функциональной и экономической стоимости, как правило, учитывается страховой компанией.
Упущенная выгода. Положение об упущенной выгоде является стандартным в договорах страхования. Возмещение упущенной выгоды в результате наступления страхового случая – необходимая составляющая приведения владельца застрахованной собственности в финансовое положение, в котором он находился до понесения им убытков. Для оценки упущенной выгоды оценщик скорее всего воспользуется доходным подходом. При этом определяющими факторами будут: недополученная сумма притока доходов вследствие причинения ущерба застрахованной собственности по сравнению с результатами нормальной деятельности страхователя до наступления страхового случая; продолжительность периода, в течение которого доходы страхователя обоснованно снизились, а также норма прибыли, обеспечиваемая денежными потоками.

Особые соображения
Определение элементов недвижимости, подлежащих оценке. Объект недвижимости представляет собой совокупность имущественных активов, включая землю, на которой он расположен, подземные инженерные коммуникации, фундамент, возведенные на земле постройки, производственное оборудование, а также внутреннюю отделку помещений. Мы уже упоминали о том, что земля и подземные инженерные коммуникации не являются предметом стандартных договоров страхования, а повреждение фундамента – вещь из ряда вон выходящая. Поэтому включение или невключение оставшихся элементов в страховое по­крытие целиком зависит от толкования соответствующего договора. Определение того, что же подлежит включению в сумму возмещаемого убытка, является частью задачи, которую предстоит решить оценщику. Поэтому для того, чтобы правильно определить предмет оценки, необходимо изучить соответствующий договор страхования и договоры аренды, а также знать применяющиеся российские законы, нормативные акты, регулирующие страховую деятельность, и, наконец, основные характеристики объекта недвижимости.
Изменения в нормативно-правовой базе. Страховой полис страхует объект недвижимости в том виде и в том месте расположения, в котором он находился на момент заключения соответствующего договора страхования. Но на момент понесения убытков нормы и правила могут быть изменены, и здание в его начальном виде уже не сможет быть признано соответствующим им. В этом случае оценщику придется иметь дело с несуществующим или теоретическим замещаемым зданием.
Исторические постройки. Материалы и технологии, использованные при строительстве исторических или уникальных зданий и сооружений, могут в настоящее время не применяться или их применение может быть признано нецелесообразным по финансовым соображениям. В этом случае оценщик использует стоимость замещения, беря за основу здания и сооружения, являющиеся функциональными эквивалентами объекта оценки.

Выводы
Несмотря на то что в большинстве случаев оценочная работа для целей страхования ограничивается доходным подходом или базовым анализом дисконтированных денежных потоков, задача это далеко не простая. Оценщики выполняют оценку имущественных прав на объекты недвижимости в комплексе. Они не привыкли вычленять из общей стоимости только те элементы, которые относятся к зданиям и сооружениям, как того требуют задачи страхования. Подстраиваться под этот ограниченный элемент собственности и использовать лишь определенные оценочные подходы для правильного расчета его стоимости – только так можно решить стоящие перед оценщиком задачи, а для этого необходимо изменить приоритеты и во избежание ошибок больше внимания уделять деталям. Страхователи и страховщики только выиграют от сотрудничества с оценщиком, если ему будут полностью понятны поставленные перед ним оценочные задачи.