В последнее время заметно оживление на складском рынке, традиционно считавшемся одним из наиболее громоздких по причине своей низкой окупаемости. Начал бурлить центр, волны пошли по всей стране, и уже видны легкие всплески в регионах. Неудивительно, что девелоперы вспомнили и о юге, на который когда-то возлагали большие надежды. Растущая активность торговых сетей и удачное географическое положение заставили снова говорить о ЮФО как о площадке для новых складских проектов. «Ситуация стабилизируется, в регион выходят федеральные операторы. Те проекты, которые находятся в высокой стадии готовности к началу строительства, имеют хорошие шансы», – говорит Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК «Эспро».
Как отмечает Денис Сериков, заместитель генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group, роль ЮФО как крупного транспортного узла страны постепенно возрастает, что естественным образом приводит к поступательному росту спроса на современные логистические услуги: наиболее ощутимый спрос на региональные дистрибьюторские центры идет со стороны федеральных ритейлеров. «Дефицит объема и качества предложения в докризисный период привел к тому, что инвестиционная активность в этом сегменте восстановилась раньше, чем в офисной и торговой недвижимости. В 2010 году начали возводиться несколько современных логистических комплексов. При этом все проекты, находящиеся в активной стадии строительства, расположены в Краснодаре, что позволяет говорить о том, что в перспективе качественная структура рынка изменится кардинальным образом, а объем возрастет», – уверен Денис Сериков. В свою очередь Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, обращает внимание, что многие потенциальные арендаторы, опасаясь второй волны кризиса, откладывают решения об аренде помещений.
Два склада на округ
Главным итогом финансового кризиса стала концентрация практически всех игроков рынка недвижимости, и в первую очередь иностранных, исключительно в Москве и Московской области. «Несмотря на большие усилия властей на региональном и федеральном уровнях, инвестиционная привлекательность остается на низком уровне практически во всех регионах России. Спрос формируют в основном местные компании, а федеральные девелоперы очень осторожно подходят к новым стартапам, расположенным далеко от Москвы», – описывает ситуацию Павел Платонов.
Сегодня складской сегмент рынка коммерческой недвижимости юга эксперты характеризуют как стагнирующий, но внушающий надежды. Пока же на весь округ фактически есть только два объекта класса А: «Мегалоджикс Ростов-на-Дону» компании Raven Russia (площадь 1-й очереди – 100 тыс. кв. м, планируемая общая площадь – 228 тыс. кв. м) и «Кулон Югрос Минеральные Воды» (общая площадь 1-й очереди – 27,2 тыс. кв. м, из них площадь офисных помещений – 3 тыс. кв. м). В основном проекты складской недвижимости ЮФО заявлены в Ростовской области. Краснодар, как отмечают эксперты Cushman & Wakefield, так и остался в свое время без качественных складских площадей, несмотря на существенный спрос со стороны логистических операторов и ритейла. Тем не менее сейчас именно Краснодар является наиболее привлекательным городом в ЮФО для запуска новых логистических проектов.
Новые планы
В период до 2008 года о планах строительства новых объектов на территории Ростовской области заявляли 11 девелоперов. Общая площадь заявленного, но так и не реализованного предложения составляла около 1,5 млн кв. м.
В Краснодарском крае можно выделить следующие проекты, судьба которых пока не ясна:
• логистический комплекс Prologica Park (на данный момент находится в стадии поиска инвестора). Реализация 1-й очереди (100 тыс. кв. м) была заморожена в 2008 году. Общий объем – 400 тыс. кв. м;
• логистический комплекс в станице Северской (ООО «Артисан»). Комплекс на 150 большегрузных автомобилей предназначен для приемки, хранения, распределения грузов, реализации продукции со складов и предоставления складских помещений в аренду. Сумма инвестиций – 350 млн рублей;
• логистический комплекс для хранения продуктов питания в Большом Сочи (на границе с Туапсинским районом). Разработка концепции продолжается.
• проект компании Regional Development, расположенный на Ростовском шоссе (общая площадь объекта – 75 тыс. кв. м).
Сегодня на рынке царствует неопределенность. О новых проектах известно немногое, и данные разнятся. «К краснодарским проектам, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшей перспективе, можно отнести терминалы класса А «Адва», «ЕврАзЭС-Краснодар», «Логопарк "Кубань"» и комплекс класса В "Новая Адыгея"», – утверждает Денис Сериков. ООО «Южная торговая компания» планирует построить логистический центр на хуторе Большевик Новокубанского района Краснодарского края (сумма инвестиций – более 347 млн рублей).
Впрочем, как замечает Павел Платонов, о возобновлении крупных спекулятивных универсальных проектов в Краснодаре или Ростове никто пока не заявлял.
Всё своими руками
Сегодня основной характеристикой рынка логистических услуг ЮФО является его низкое качественное развитие. «Рынок диспропорционален, структура состоит из множества мелких 1PL- и 2PL-операторов, занявших нижний ценовой сегмент и эксплуатирующих складские помещения, морально и физически устаревшие. Даже в основных логистических центрах региона первые современные логистические комплексы были построены только в 2009–2010 годах, а их общий объем пока недостаточен для удовлетворения спроса», – описывает картину Денис Сериков.
На этом фоне растет количество складов build-to-suit, поэтому девелоперы, рассчитывающие на отложенный спрос, могут опоздать. «На рынке существует отложенный спрос на качественные складские комплексы, однако с каждым годом он сокращается, так как арендаторы, не видя предложения со стороны девелоперов, все чаще принимают решения в пользу строительства склада в формате build-to-suit. С другой стороны, девелоперы действительно активно стали рассматривать ЮФО для размещения складского бизнеса, но делают это очень осторожно», – рассуждает Евгений Панасенко.
В среднесрочной перспективе (2011–2013 годы) ситуация на рынке складской недвижимости региона должна существенно измениться. Активное строительство современных объектов приведет к тому, что объем предложения в ближайшие два года существенно увеличится. Особенно активным будет рост предложения в складском сегменте класса А. Его доля в общем объеме предложения в 2012 году составит 38%, что превышает приемлемое значение.
«В ЮФО логистическая отрасль будет развиваться, во-первых, потому что еще до кризиса по сравнению с другими регионами она была отстающей и имела большой потенциал роста. Этот потенциал роста сохранится», – предсказывает Павел Платонов. По его мнению, устоявшийся рынок складской недвижимости, где соотношение спроса и предложения близко к сбалансированности, существует пока лишь только в Москве и ближайших к ней областях. В масштабах страны этот рынок еще не сформировался. Однако его развитие на юге России будет постепенным и осторожным. Вместе с тем объекты, которые выйдут в ближайшее время на рынок, по крайней мере Краснодарского края, будут востребованы и найдут своих арендаторов. Как видим, несмотря на общее мнение о том, что логистический рынок в регионе довольно перспективен, никто из участников рынка коммерческой недвижимости не торопится делать первый шаг, опасаясь стать заложником изменчивой макроэкономической конъюнктуры.
