Во многих странах это весьма популярная стратегия инвестирования в объекты недвижимости. Частный инвестор приобретает кондоминиум в отеле, и формально становится полноправным соинвестором гостиничного проекта. В дальнейшем собственник может жить в этой квартире либо в свое отсутствие сдавать ее как обыкновенный гостиничный номер. В России эта схема девелопмента и управления пока не развита, однако говорят о кондо-отелях все чаще и чаще.

Кондо-отель представляет собой объект гостиничной недвижимости, состоящий из отдельных жилых единиц (юнитов), которые продаются частным инвесторам. Таким образом, каждый из собственников становится владельцем отдельного номера, апартаментов или студии, а управлением всего комплекса занимается гостиничный оператор определенного бренда.
Наибольшее распространение кондо-отели получили в странах Америки и Юго-Восточной Азии. Но в последнее время интерес к этому формату недвижимости проснулся и в Европе, по крайней мере сегодня о кондо-отелях говорят много и охотно.
В целом эту концепцию сложно назвать принципиально новой. На всех курортах работают управляющие компании, оказывающие услуги частным владельцам: они готовы сдавать свои апартаменты или виллы на тот период времени, когда не живут в них сами. Однако именно кондо-отели специалисты называют наиболее эффективной схемой получения рентного дохода, поскольку объект недвижимости управляется не локальной компанией, а гостиничным оператором, часто с мировым именем. При этом наличие управляющей компании снимает с собственника головную боль, связанную с эксплуатацией объекта недвижимости. Тем более это актуально, если покупка сделана за границей.
Можно сказать, что инвесторы, покупающие жилые единицы в кондо-отеле, преследуют несколько целей. Во-первых, они минимизируют риски, связанные с получением дальнейшего рентного дохода, – известный гостиничный оператор сделает все для того, чтобы квартира была востребована «потенциальной аудиторией» и профессионально эксплуатировалась. Помимо этого инвесторы приобретают собственность, которая растет в цене. Ну и, кроме всего прочего, они являются полноправными владельцами недвижимости, которую могут использовать для собственного проживания или отдыха. «За собственником закреплено право проживания в апартаментах определенное количество недель или дней в году. В оставшееся время (в период отсутствия владельцев) эти секции сдаются управляющей компанией, а получаемая прибыль делится между этой компанией и владельцами согласно оговоренной схеме», – говорит Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels.
При этом владение кондоминиумом не накладывает на собственника юридических обременений на дальнейшее сделки с квартирой. Это юридически закрепленное право собственности, которое может быть заложено или продано третьему лицу.
Нельзя не отметить то, что кондо-отели являются эффективной финансовой схемой, позволяющей минимизировать риски девелоперов. Продажа части номеров позволяет получить средства на завершение проекта. «Особенно это касается реализации крупных гостиничных комплексов с развитой инфраструктурой, на строительство которых требуются значительные финансовые вложения, – рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. К слову сказать, первые кондо-отели появились в тех регионах, где строительство гостиниц сопровождалась серьезными рисками, связанными с сезонными колебаниями спроса».
С точки зрения планировок жилые единицы в кондо-отеле заметно отличаются от обыкновенных гостиничных номеров, которые чаще всего представляют собой одну комнату. Это или просторные студии, или многокомнатные апартаменты (квартиры), жить в которых удобно продолжительное время.
Во многих проектах квартиры владельцев, планирующих жить в кондо-отеле постоянно или продолжительное время, располагают либо в отдельных блоках, либо на отдельных этажах. Также известны случаи смешанных концепций, когда объект недвижимости работает и как кондо-отель и как обыкновенная гостиница. В этом случае квартиры частных собственников располагаются на верхних этажах.
Во всем остальном опции кондо-отеля ничем не отличаются от обычных гостиниц. В частности в обязательном порядке должны быть предусмотрены общие зоны: ресепшн, рестораны, кафе, бассейны и многое другое. По оценкам экспертов, именно оказание дополнительных услуг приносит оператору основную прибыль.

Доверяй, но проверяй!
В целом схема создания кондо-отеля выглядит следующим образом. Девелопер строит объект недвижимости и передает право собственности частным владельцам, которые в свою очередь заключают договор на управление с оператором кондо-отеля. Срок этого договора составляет от 5 до 20 лет. «Это соглашение оговаривает обязанности управляющей компании по эксплуатации недвижимости, ее ответственность за расходы и издержки, сумму вознаграждения, схему распределения прибыли, а также условия по переуступке прав собственников», – говорит Марина Усенко. После того как все номера (секции) кондо-отеля будут распроданы, застройщик может передать объект управляющей компании.
Для того чтобы обеим УК и девелоперу было выгодно сотрудничество, следует предусмотреть прозрачную и справедливую структуру выплаты вознаграждения. Это может быть либо какая-то фиксированная ставка арендной платы, которая выплачивается оператором собственнику, либо процент, который рассчитывается пропорционально полученному доходу. «Обычно последняя схема предусматривает выплату оператору более высокой ставки базового вознаграждения от общей суммы доходов за номер. Зачастую оператор получает всю прибыль от продажи питания и напитков», – говорит Марина Усенко.
Если владелец желает использовать апартаменты в собственных целях, он должен заблаговременно (в зависимости от сезона за 30, 60 или 90 дней) уведомить об этом оператора. В противном случае собственник рискует остаться на улице: номера в кондо-отеле предоставляются в порядке живой очереди, по мере поступления заявок. Владелец в любом случае несет эксплуатационные расходы, связанные с функционированием своей жилой единицы, поскольку они накапливаются независимо от того, кто использует номер.
Сегодня гостиничные операторы с удовольствием продают услуги по управлению жилыми комплексами. Логика, которой они руководствуются, входя в проект, довольно проста: потенциальные покупатели готовы переплачивать за то, что их квартирой управляет не локальный игрок, а бренд с мировым именем. Отметим, что на этом рынке работают и известные бренды, и нишевые операторы.

В город!
Как правило, кондо-отели располагаются в курортных зонах. Однако все чаще девелоперы реализуют подобные проекты в крупных городах, таких как Лондон, Париж, Мадрид и т. д. Это крупные мегаполисы, интересные с деловой и культурной точки зрения. Как отмечают эксперты, потенциальные собственники к таким проектам проявляют повышенное внимание. «Расположенные в центре города кондо-отели привлекают к себе известных операторов, таких как Pierre & Vacances, Guestinvest и Galliard, – говорит Марина Усенко. – Кроме этого, и капитализация городских отелей существенно выше, что обещает инвесторам более высокие доходы в случае перепродажи. Эти показатели крайне сложно спрогнозировать для проектов, расположенных в курортных зонах».
Можно предположить, что хорошим рынком для подобного рода инвестиций может стать и Москва. Потенциальной аудиторией кондо-отелей здесь могут стать, к примеру, иностранцы, работающие в столице, – они с большим удовольствием будут арендовать квартиры, управляемые гостиничным оператором, чем обычные апартаменты у частных лиц.
Неразвитый рынок
По оценкам экспертов гостиничного рынка, в России нет ни одного реализованного кондо-отеля, но интерес к этому формату растет с каждым днем. В большей степени девелоперов привлекает финансовая схема, позволяющая использовать средства частных инвесторов. «Они считают это легкой финансовой стратегией, близкой к долевому строительству, – рассказывает Марина Усенко. – Собрал деньги, построил, сдал в эксплуатацию – и проект окупился. Но не все здесь так просто. У нас пока не наработана юридическая база, которая могла бы регулировать права и обязанности всех участников кондоминиум-отеля. Поэтому вкладывать средства в этот сектор недвижимости, считаю, пока рискованно».
Квартира, купленная в кондо-отеле, не может быть «заморожена» на перспективу, в ожидании пика цен, как это часто бывает в новостройках. Она должна сразу работать, принося прибыль и владельцам, и гостиничному оператору. «Кондо-отель – соинвестирование в общий бизнес с единой концепцией, это то, к чему частные инвесторы пока не готовы, – полагает Марина Усенко. – Именно поэтому и требуется соответствующая законодательная база, которая бы дисциплинировала всех его участников».
«Эта форма работает на развитых насыщенных рынках и в четко определенном правовом поле, у нас об этом говорить рано, – полагает Сергей Лысенков, директор управляющей компании «Азимут Менеджмент Групп». – Вообще кондо-отели, как правило, работают в сегменте люкс, поэтому их и немного. Это как отпуск по обмену: слышали многие, но пользуются единицы. Подобный сервис существует в сети Aman resort, Banyan Three. Еще пример – один арабский шейх в сотрудничестве с группой Штейн сделал бутик-отель из своего особняка».
Тому обстоятельству, что концепция кондо-отелей приносит плоды только на зрелом рынке, есть и наглядные подтверждения. Так, например, сошла на нет активность в этом сегменте сети Hilton. «Они, видимо, обожглись на бразильских проектах, – полагает Марина Усенко. – В Сан-Пауло идея создания кондо-отелей бередила душу многим девелоперам, но результаты этих вложений себя не оправдали. Частные инвесторы, скупая все на корню, просто мало представляли, что участие в кондо-отеле еще и к чему-то обязывает. Закончилось все тем, что часть собственников перестала сдавать деньги на обслуживание».
Многие эксперты отмечают, что концепции кондо-отелей близки к обслуживаемым апартаментам. Здесь у нас худо-бедно наработана небольшая практика. По мнению Марины Смирновой, первым комплексом, внедрившим идею раздельного владения недвижимостью в России, стал «Катерина-Альпик», построенный в Красной Поляне. Управлением этого объекта занимается оператор, входящий в группу компаний «Юмако». Как сообщает агентство элитной недвижимости IntermarkSavills, собственник, купивший квартиру в этом проекте, может воспользоваться несколькими схемами работы с оператором: сдача своей собственности в аренду оператору и передача в доверительное управление на срок от 1 до 3 лет. Первый вариант предполагает получение гарантированного, но небольшого дохода. Во втором случае речь идет об определенном проценте от прибыли, получаемой от сдачи собственности в аренду. По сообщению IntermarkSavills, речь идет о 70%.
Любопытно то, что этот проект реализуется не на гостиничном рынке, а на рынке жилой недвижимости (сами авторы проекта позиционируют «Катерина-Альпик» как «элитный поселок клубного типа с широкими возможностями для горного и морского отдыха круглый год»). «Поэтому покупатели апартаментов в «Катерина-Альпик» просто не ассоциируют комплекс с гостиницей, – рассказывает Марина Смирнова. – Нигде не упоминается и о том, что владельцы обязаны в свое отсутствие сдавать апартаменты в аренду, как это принято в международной практике. Отсутствие коммерческой активности не позволит комплексу генерировать достаточные средства для содержания оператора. Таким образом, можно прогнозировать, что в перспективе эксплуатация этого комплекса может столкнуться с рядом сложностей».
Кроме того, Марина Смирнова предполагает, что возникнут вопросы по поводу управленческих и эксплуатационных расходов. Поскольку эти платежи достаточно внушительные, то владельцы будут стремиться минимизировать эти выплаты, в первую очередь пытаясь отказаться от услуг управляющей компании.
Также можно прогнозировать, что особенностью российской практики станет высокая стоимость кондо-апартаментов и отсутствие механизмов, позволяющих приобретать недвижимость в рассрочку. Это сократит рынок потенциальных потребителей и повысит финансовые риски. Впрочем, пока можно только предполагать…