Местная специфика восстановления

В этом году регионы продолжили восстанавливаться после кризиса. Позитивные тенденции есть во всех сегментах, хотя развивались разные сектора коммерческой недвижимости неравномерно. В авангарде, естественно, шла торговля, достаточно активно развивался гостиничный рынок. Также, вопреки ожиданиям, подтянулись офисы и склады. Но никуда не делись и судебные тяжбы с кредиторами. Например, девелопер РТМ лишился еще одного объекта: банк «Союз» через суд добился обращения взыскания на проект строительства торгового центра в Воронеже. А в Уфе по решению Арбитражного суда на торги выставлен торговый комплекс «Галерея Art». Административный ресурс, вопреки ожиданиям инвесторов, не стал проще и понятней. Мы увидели ряд скандалов, связанных, например, с незаконным выделением земельных участков. В частности, в Омске были признаны недействительными договоры купли-продажи земельного участка на территории парка «Зеленый остров». Там, в обход правил, землю в парке продали под торговый центр. В общем, рынки постепенно приходили в себя, но местная специфика никуда не делась.

Торговая недвижимость
Главной тенденцией этого года стало то, что девелоперы и ритейлеры стали активно работать и в сравнительно небольших городах. Например, в Кемерово «Метро Кэш энд Керри» открыла в этом году свой первый торговый центр. В Ярославле ГК «Ташир» открыла второй ТЦ «РИО» общей площадью свыше 50 тыс. кв. м.

Заполняемость ТЦ во всех основных городах России выросла, достигнув отметки в 95?%. Возобновили свою экспансию такие крупные ритейлеры, как H&M, LC Waikiki и Kiabi. Видна активность и среди местных сетей, которые расширяются за счет поглощения менее удачливых конкурентов. Так, НП «Панорама Ритейл» (развивает дискаунтеры «Дисма» и магазины других форматов) закрыло сделку по приобретению торговой сети «Лучик».
Наконец, стали заявляться новые проекты. Например, ООО «Лента» (Санкт-Петербург) начало строительство гипермаркета в Новосибирске. Компания «СтройЦентр» заявила проект трехэтажного торгового комплекса в Магнитогорске. Многие игроки рынка коммерческой недвижимости, работающие в регионах, жалуются, что сейчас из-за нестабильности на мировых финансовых рынках стало труднее получить финансирование. Однако и здесь есть позитивные новости. Так, ЗАО «Универсам “Семья”» (Пермский край, входит в ГК «ЭКС») удалось добиться пролонгации на три года кредитного договора с Западно-Уральским банком ОАО «Сбербанк России». Ханты-Мансийский банк предоставил «Сургутгазстрою» кредитную линию на сумму 3 млрд рублей для финансирования завершающего этапа строительства торгово-развлекательного центра в Сургуте «Сургут Сити Молл». Европейский банк реконструкции и развития, в свою очередь, рассматривает возможность предоставления кредита в размере $63,8 млн ЗАО «Риалрен» на строительство ТРЦ «Аура» в Сургуте.

Офисы
Во многих городах воспрянул офисный рынок. В города-миллионники из Москвы дошел новый тренд – наиболее востребованы стали качественные площади. Например, в Екатеринбурге, по данным администрации города, ставки в деловых центрах классов А и B+ выросли на 25?% и достигли 1400 руб./кв. м. При этом ставки на площади класса В остались без изменений (600 руб./кв. м). В Екатеринбурге офисный рынок развивался крайне активно. В последнем квартале на рынок заявлен выход сразу четырех новых офисных зданий.

При этом инвесторы пока не торопятся занимать офисный рынок. Те немногие покупки, которые мы увидели, делались под себя. ООО «Элком +», резидент томской особой экономической зоны (ОЭЗ), к 2014 году обещало построить офисное здание стоимостью 100 млн рублей на южной площадке ОЭЗ. Зачастую покупателями выступали банки, которые, по сути, просто забирали интересующие их объекты за долги. Так, сибирский банк Сбербанка России приобрел бизнес-центр в левобережной части Новосибирска под собственные нужды. Продавцом выступил строительный концерн «Сибирь», который за счет этой сделки смог погасить значительную часть своей задолженности перед банком.

Склады и гостиницы
Складской рынок показал активный рост в этом году, вселив изрядную надежду в сердца участников рынка. Впервые с начала кризиса почти все складские площади оказались заполнены, что стало импульсом для новой работы. Понятно, что главный бум был в Москве, но и до регионов докатились отголоски. За этот год на рынок вышли некоторые масштабные проекты, которые долгое время не могли быть завершены. Например, «Кулон Югрос». Похоже, складской девелопмент на юге продолжит развиваться. В этом году председатель правительства Карачаево-Черкесии Индрис Кябишев и генеральный директор российской компании «С-фрут Альянс» Владимир Лищук подписали соглашение о строительстве на территории Урупского района Карачаево-Черкесской Республики логистического распределительного инновационного центра. Однако в целом ситуация еще не так хороша, чтобы говорить о буме новых проектов. Основное предложение – старые, морально устаревшие склады, которые, впрочем, вполне устраивают местных игроков. Качественные склады, работают, как правило, с крупными федеральными компаниями.

Гостиничный рынок в этом году также развивался интенсивно. Гостиничные сети активно размещали свои вывески по всей России. В страну пришли новые бренды. Например, международная гостиничная сеть Golden Tulip Hospitality Group: первые два отеля под ее брендом откроются на курорте «Роза Хутор» в Красной Поляне рядом с Сочи. По понятным причинам Сочи привлекает главным образом операторов, работающих в высшей ценовой категории. Помимо Golden Tulip, здесь начал работу гостиничный оператор Swissotel Hotels & Resorts, получивший в управление гостиницу «Камелия» «Системы-Галс». Более демократичные сети, такие как Azimuth и Rezidor, активно осваивают и более северные регионы России. Операторы открыли свои объекты в целом ряде городов разного значения – Нижнем Новгороде, Угличе, Волгограде, Новосибирске и т.?д. На большинстве объектов выросла как заполняемость, так и средний доход с номера. Также девелоперам удалось получить финансирование и для нескольких новых проектов. Так, Волго-Вятский банк Сбербанка России предоставил ООО «Весенние инвестиции» (Нижний Новгород) 7-летний кредит в размере 790 млн рублей на строительство пятизвездочного отеля в центре города. А омское отделение Сбербанка России профинансировало строительство гостиничного комплекса «Горский» в центре Новосибирска (кредит 240 млн рублей сроком на 5 лет).

В целом события этого года вселяют в региональных игроков рынка коммерческой недвижимости умеренный оптимизм. Однако хотя спрос снова вырос, нестабильность в зоне евро так и не позволяет выстроить четкий сценарий для развития рынка и тормозит крупных инвесторов.