Компания «Многофункциональные центры» (МФЦ) образована в 2005 году. Ее основатели – учредители металлургического холдинга «ЭСТАР», в числе которых депутат Госдумы Вадим Варшавский. МФЦ занимается осуществлением девелоперских проектов в регионах России. Сегодня компания ведет строительство новой сети российских торгово-развлекательных центров под брендом «Евразия». CRE побеседовал с директором МФЦ Догоуглу Мете о перспективах развития рынка регионального девелопмента.

– Какие проекты сейчас находятся в стадии реализации? Каковы сроки завершения работ?
– В настоящее время мы строим сразу три торговых центра – в Новосибирске, Кемерово и Таганроге. На конец октября 2007 года запланировано открытие ТЦ «Евразия» в Новосибирске. В Кемерово идут строительно-монтажные работы. Сдача объекта намечена на апрель-май 2008 года. В Таганроге строительство только начинается, сроки сдачи пока не определены. Кроме того, недавно у нас появился еще один проект, к старту которого МФЦ активно готовится, – мы решили построить ТЦ в городе Шахты.

– Почему именно эти города оказались наиболее привлекательными для инвестиций?
– Новосибирск нас заинтересовал как один из крупнейших по численности населения городов России. Это столица Сибирского региона, и там нет ни одного современного торгового центра! Существующие ТЦ располагаются в старых, реконструированных зданиях и не отвечают потребностям покупателей.
К тому же в Новосибирске мы получили отличный участок под строительство – на проезде Энергетиков. Наш ТЦ расположен так, что в течение 20 минут туда можно добраться из любого конца города.
В Кемерово, Таганроге и в Шахтах мы также будем первыми, кто построит современные многофункциональные торговые центры. Кроме того, эти города активно развиваются, и покупательная способность населения будет расти.

– Расскажите, пожалуйста, о концепции торгово-развлекательных центров «Евразия». Одинакова ли она для всех городов или вы учитываете специфику каждого из них?
– Согласно нашей концепции мы строим торговые центры средних размеров. Общая площадь каждого – 40–50 тыс. кв. м, из них 27 тыс. кв. м сдается в аренду, и оставшуюся площадь занимают паркинги, техническая часть. Общая тенденция на рынке такова, что многие стремятся построить центр как можно больших размеров – 200–220 тыс. кв. м. Но мы выбрали средний формат, потому что крупные имеют слишком высокие риски. Центры-гиганты надо строить на окраине либо за чертой города, а гарантий, что кто-то захочет ехать так далеко, – нет.
В нашей концепции на первом месте – транспортная доступность объекта. Важно, чтобы можно было быстро добраться до него на машине либо пешком. Кроме того, каждый центр можно обойти за пару часов и при этом успеть все: купить еду, одежду, поиграть в боулинг и посмотреть кино.
У всех центров общая планировка, примерно одинаковый состав арендаторов, схожие дизайнерские решения. Но, безусловно, мы учитываем особенности застраиваемой территории. Например, в Таганроге строим комплекс на берегу Таганрогского залива, и там, помимо самого торгового центра, будет гостиница на 120 номеров, яхт-клуб со своей инфраструктурой и круглогодично работающий аквапарк.
Кроме того, у нас осталась свободная площадь, на которой мы решили построить жилой дом. В этом вопросе нас очень поддержала городская администрация.

– Какие составляющие необходимы для того, чтобы торговый центр был успешным? В чем отличие классической «комплектации» западных торговых центров от российской?
– Любой торговый центр должен иметь не менее двух хороших якорных арендаторов. В России обязательно должен быть продуктовый «якорь», потому что отдельные торговые продуктовые сети пока плохо развиты в регионах. Важно, чтобы в центре можно было и поесть, и приобрести необходимые вещи.
Интересно, что на Западе практически нет продуктовых якорных арендаторов, продуктовые магазины там стоят отдельно. Так сложилось, что в европейских городах продуктовые магазины ближе к центру, а торговые комплексы – дальше. В российском торговом центре обязательные составляющие – еда, кинотеатр, боулинг.
Нужно подобрать успешных, сильных арендаторов с хорошей репутацией. Само здание должно быть удобным, очень важны кондиционирование, инфраструктура, интересный дизайн. И расположение – максимум 10–15 минут езды для потенциального покупателя.

– Предполагалось, что якорным арендатором всех трех ТЦ станет «Рамстор». (Ранее господин Мете занимал должность топ-менеджера «Рамэнки», развивающей сеть «Рамстор» в России. – Ред.). Почему вы изменили свое решение?
– У «Рамстора» поменялась общая концепция, они утратили интерес к региональному направлению, закрыли несколько магазинов. Решение о сотрудничестве пришлось изменить по инициативе «Рамстора». Нам было жаль, но мы нашли замечательного партнера – «Мосмарт», и уже в мае подписали с ним договор об аренде.
Еще один якорный арендатор «Евразии» – «Созвездие развлечений». Это молодая, довольно агрессивная компания, владелец брендов «Кино мечта», «Планета боулинг», «Щедрый каравай».

– Будут ли представлены в «Евразии» региональные операторы? Не отпугнет ли их высокая арендная стоимость ваших объектов?
– Мы очень заинтересованы в сотрудничестве с региональными сетями, но конкретных договоренностей у нас пока нет. Что касается денег – они предлагают даже больше, чем столичные сети, поэтому нам очень выгодно работать с местными операторами.

– Каковы инвестиции в ваши проекты и сроки их окупаемости?
– В Новосибирск вложено более $50 млн., в Кемерово – 44 млн., в Таганрог – около 70. Бюджет на строительство в Шахтах еще не готов. Срок окупаемости всех проектов – 5–7лет.

– Расскажите об основных источниках финансирования. В одном из интервью вы говорили, что у МФЦ возникали трудности с получением банковского кредита из-за низкой узнаваемости компании на рынке. Планируете ли вы в дальнейшем привлекать банковские кредиты?
– Мы активно работаем с банками, и нам удалось получить кредиты под все проекты. В Новосибирске нас финансирует «Внешторгбанк Европа», скоро мы получим последний транш, в Кемерово мы в стадии подписания договора. Хотя МФЦ – молодая компания, финансовые менеджеры имеют достаточно опыта для организации проектного финансирования через банки: 30% общей стоимости проектов финансируются из собственных средств, и 70% – средства заемные

– Высоки ли инвестиционные риски?
– Я считаю, что риски на потребительском рынке минимальны. У меня богатый опыт, я работал в России в 1998 году, тогда мы остро ощущали кризис. Но практика показывает, что в худшем случае снижается окупаемость проекта. До закрытия проекта ни разу не доходило.
Торговый центр людям необходим, что бы ни происходило. Погулять, поесть, одеться, развлечься – сюда придет и человек с очень низким доходом, и очень-очень состоятельный. Поэтому риски в этом секторе минимальны – и экономические, и политические.

– Чем сегодня интересен региональный рынок для девелоперов в целом и для вас в частности?
– Любой город РФ для нас интересен, в том числе Москва. Но в Москве, к сожалению, нет подходящих участков. Цены на землю в регионах такие же, как в Москве 10 лет назад. Гектар может стоить и 10, и 30, и 50 млн. рублей. А в Москве 0,8 гектара с правом постройки 250 тыс. кв. м, притом что треть уйдет в гараж, – 250 млн. евро. Это только участок, и я не знаю, кто его купит.
Я думаю, что в Москве развитием участков будут заниматься сами собственники, некогда купившие землю по значительно более низкой цене. А девелоперам остается региональный рынок.

– С какими трудностями сталкиваются девелоперы в регионах?
– Слава богу, особых трудностей нет. Единственная проблема – большие расстояния и нехватка квалифицированных рабочих. Приходится возить в регионы людей, материалы из Москвы. Поэтому построить торговый центр в регионе намного сложнее, чем в Москве.

– Какие компании выступают подрядчиками ваших строительных работ?
– Турецкие компании Enka и Sinergy, они хорошо зарекомендовали себя, и мы планируем продолжать сотрудничество с ними.

– Как вы оцениваете уровень конкуренции на региональном рынке?
– Конкуренция, конечно, будет возрастать. И мы гордимся, что стали первыми сразу в нескольких городах. В Кемерово пока в принципе не намечается строительство современных торговых центров, есть только реконструированные, наш будет единственным новым.
В Новосибирске параллельно с нами строится еще три торговых центра – «Мега», Globex Bank и еще один возводит новосибирская компания. Но для такого большого города это нормально.
Мы строим небольшие объекты, но ближе к центру, в удобном месте, и конкурировать с нами в плане местоположения практически невозможно. Конкуренты не получат разрешения властей на строительство так же близко, потому что обычно городские власти не приветствуют строительство торговых центров в центре.

– Какие проекты МФЦ планирует развивать в ближайшие 5–10 лет? Как вы оцениваете долгосрочные перспективы компании?
– Когда мы основывали МФЦ, то планировали в течение 5 лет построить минимум пять центров. Прошло всего два года – у нас строится уже три, один в проекте, осталось найти пятый, чтобы выполнить начальный план. В течение 5 лет у нас будет 7–8 проектов «Евразии». А через 10 лет посмотрим.
Амбиции хороши, когда они сопоставимы с возможностями. Сетевых торговых центров пока мало – «Мега», «Парк Хаус», «Рамстор». Мы постараемся пополнить четверку лидеров и поставили перед собой цель – открыть пять центров. Если сделаем – уже хорошо, а предела нет, дальше как получится.