Через несколько лет в Москве и Санкт-Петербурге появятся новые футбольные стадионы. «Спартак», «Динамо», «ЦСКА», «Москва» «Зенит» – все эти клубы либо уже ведут строительство, либо собираются начать его в ближайшее время. Впрочем, одними только спортивными сооружениями дело не ограничится: рядом вырастут гостиницы, офисы и, возможно, даже жилые дома. Специалисты уверены: только коммерческая инфраструктура способна сделать инвестиции в спортивные объекты прибыльными.

Убыточные активы?
На Западе стадионы считаются составной частью спортивного бизнеса, соответственно весьма доходным вложением средств. В нашей стране ситуация пока прямо противоположная – стадионы как таковые не принесут инвесторам никакой прибыли. Это подтверждает и финансовый директор «Стадиона «Спартак» Дмитрий Рудаков (эта структура создана специально для строительства спортивного объекта): «Инвесторы не ждут, что стадион станет окупаемым. Однако они рассчитывают, что доходы от новой арены позволят окупить операционные расходы». Убыточность инвестиций Дмитрий Рудаков объясняет тем, что в нашей стране стоимость строительных работ выше, чем в Европе, а цены на билеты значительно ниже.
Эту точку зрения поддерживают все эксперты. Единственную возможность оправдать вложенные средства они видят в строительстве объектов коммерческой недвижимости. «Это наиболее успешная схема для инвесторов, – соглашается Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга Praedium. – Все стадионы будут построены в связке с объектами коммерческой недвижимости, которые и станут основным источником дохода. А поскольку в Москве до сих пор сохраняется дефицит офисных, гостиничных, торговых, выставочных площадей и концертных площадок, то объекты, построенные рядом со стадионами, в любом случае будут приносить доход».

Игры на песчанке
Ранее других новый стадион появится у ПФК «ЦСКА». В мае 2007 года акционеры клуба провели официальную церемонию закладки первого камня. Присутствующий на мероприятии мэр Москвы Юрий Лужков пообещал, что тридцатитысячный стадион на Песчаной улице будет построен в рекордные сроки – всего за год с небольшим. По поводу архитектурной концепции арены было сломано немало копий. В частности, столичного градоначальника не устраивала 30-этажная офисная башня, которую руководство армейского клуба добавило в качестве инвестиционной составляющей. Г-н Лужков назвал ее «не архитектурой, а чем-то несуразным». Тем не менее окончательно был принят именно этот вариант, правда, с небольшими стилистическими поправками.
Впрочем, ограничиться строительством стадиона-офиса, стоимость которого оценивается в $200 млн., акционеры армейского клуба не собираются. Президент ПФК «ЦСКА» Евгений Гинер планирует застроить торговыми и офисными площадями и прилегающий участок земли. Что касается объема финансирования, то он пока неизвестен (по оценкам экспертов, сумма составит $600 млн.). Предположительно финансировать проект будет ВТБ, который сегодня является одним из спонсоров армейского клуба.
ФК «Спартак» на территории Тушинского аэродрома помимо футбольной арены возведет многофункциональный крытый концертно-спортивный зал на 12 тыс. мест и гостиницу на 200 номеров, которая, по прогнозам инвесторов, окупится в течение 6–7 лет. При этом в спартаковском лагере подчеркивают, что не рассматривают стадион как «нагрузку» к коммерческим объектам. «Строительство стадиона – полноценный проект для инвесторов, для клуба и для всех болельщиков, – рассказывает Дмитрий Рудаков. – Его осуществление ни в коей мере не зависит от того, будут ли по соседству построены какие-то коммерческие объекты». При этом Леонид Федун, председатель совета директоров «ФК «Спартак» Москва», полагает, что открытие собственного стадиона поможет клубу выйти на самоокупаемость или даже получать небольшую прибыль.
Стоить отметить, что «Спартак», пожалуй, единственный российский клуб, который со дня своего основания не имел собственной арены. Мыканье по углам прекратилось во многом благодаря положительной реакции Владимира Путина на письмо г-на Федуна. Только тогда инвесторам предоставили участок под застройку, правда, на каких условиях, в московском клубе оставили без комментариев. Инвесторами проекта выступают акционеры «ФК «Спартак» Москва» (ИФД «Капиталъ»).
Сейчас стадион, который будет вмещать более 40 тыс. зрителей, находится в стадии проектирования (архитектор – Александр Кузьмин). «В августе были проведены геодезические работы, без которых строительство невозможно, – рассказывает о ходе строительства г-н Рудаков. – Можно сказать, что темпы реализации проекта достаточно высокие для столь уникального сооружения, как аэродром Тушино, который ранее находился в федеральной собственности».
Предполагается, что общий объем инвестиций в реализацию проекта составит 200 млн. евро. Впрочем, эксперты полагают, что этих денег не хватит и смета будет увеличена. Сам Дмитрий Рудаков о точной стоимости строительства не говорит: «Объем инвестиций может быть назван лишь к концу нынешнего года, когда завершится проектирование арены». Как изменится облик района с появлением суперсовременной арены, пока говорить рано, известно только, что помимо структур футбольного клуба строительство на территории бывшего Тушинского аэродрома будут вести еще несколько девелоперов. Планируется открыть новую станцию метро, «законсервированную» много лет назад: тогда спортивные сооружения и другие объекты окажутся в шаговой доступности. Строительные работы будут вестись немецкой компанией Hochtief., имеющий громадный опыт работы со спортивными объектами.

Сражение в Петровском
Через несколько лет новый стадион получит и футбольный клуб «Динамо». Разумеется, и здесь интересы девелоперов одними только спортивными сооружениями не ограничены. Одна из старейших арен, фасад которой признан памятником архитектуры, расположена на территории Петровского парка, являющегося лакомым куском для любого инвестора. Земля здесь поистине бесценная: это практически центр Москвы, да и Ленинградский проспект, к которому примыкает Петровский парк, пользуется у девелоперов неизменным спросом (рядом – Третье транспортное кольцо). В рамках комплексного освоения этой территории будет реконструирована большая спортивная арена, футбольный манеж, другие спортивные объекты, а также построен многофункциональный комплекс «Петровский парк». Девелопером выступает подконтрольная центральному совету (ЦС) ВФСО «Динамо» Управляющая компания «Динамо».
Инвестором проекта выступил ВТБ. По словам заместителя президента – председателя правления банка ВТБ Игоря Завьялова, возглавившего совет директоров Управляющей компании «Динамо», объем инвестиций ВТБ в реализацию проекта составил $1 млрд. Финансирование проекта осуществляется специально создаваемой в рамках Группы ВТБ инвестиционной компанией.
Строительные работы здесь могли начаться и раньше, когда спортивное общество «Динамо» арендовало 32 га Петровского парка сроком на 49 лет. На российском футбольном горизонте замелькала фигура Алексея Федорычева, гражданина Монако, одного из спонсоров местного футбольного клуба. В 2004 году подконтрольный ему холдинг Fedcominvest выкупил более 70% акций футбольного «Динамо»: бизнесмен планировал получить контроль в том числе и над этими землями. В течение последующего года футбольный клуб получил невиданное до той поры финансирование, впрочем, никак команде преодолеть кризис не помогшее. Потерпела неудача и финансовая стратегия Федорычева. Так и не получив земельные активы, бизнесмен вышел из игры, продав свою долю центральному совету ВСФО «Динамо» за $100 млн. Сделку профинансировал все тот же ВТБ, открывший Управляющей компании «Динамо» кредитную линию в размере $200 млн.
Старые стены Большой спортивной арены, представляющие архитектурную ценность, девелоперы оставят. Это, безусловно, увеличит расходы на строительство, но инвесторов, которые рассчитывают получать прибыль от эксплуатации коммерческих объектов, данный факт не пугает. Новую – исключительно футбольную – арену впишут в старые стены, повернув ее на 90 градусов (в соответствии с международными стандартами). Дополнительные площади (между новыми и старыми стенами) будут использованы под ледовый каток и гимнастические залы.
Скоро начнется реконструкция территории торпедовского стадиона на Восточной улице. Структуры «Норильского никеля» планируют перестроить стадион, который стал домашней ареной ФК «Москва», и возвести объекты коммерческой недвижимости. По данным Praedium, речь идет о ресторане, офисном центре, гостинице и медицинском центре.

Северное сияние
В Санкт-Петербурге есть только один футбольный клуб, играющий на самом высоком уровне, зато любит его весь город. Для того чтобы в этом убедиться, достаточно разок попасть в день матча на Невский проспект. Одна из поклонниц «Зенита», Валентина Матвиенко, лично курирует строительство арены для клуба, для чего даже побывала с экскурсией на City of Manchester в Манчестере, – чтобы быть в теме. Победителем архитектурного конкурса стал японец Кишо Курокава (Kisho Kurokawa), предложивший построить стадион, напоминающий летающую тарелку. Как сообщает г-н Вахмистров, вице-губернатор города, строительные работы идут даже с опережением графика. Планируется, что после их окончания в 2009 году (строительство ведет «Газпроминвестарена») стадион «Зенит» станет собственностью города. Возведение этой арены – социальный проект, никаких дополнительных коммерческих объектов здесь не предусмотрено: помимо стадиона будут возведены многофункциональный спортивный комплекс и гребной канал.
Уже несколько лет ведутся разговоры о строительстве стадиона для национальной команды на 55 тыс. мест. Финансировать проект согласилась «Национальная академия футбола», деятельность которой курирует владелец Chelsea, и губернатор Чукотки Роман Абрамович. Правительством Москвы даже был выделен земельный участок в районе Ботанического сада. В качестве коммерческой составляющей планировалось построить гостиницу и спортивно-оздоровительный центр. Однако строительство стадиона, который, по словам Виталия Мутко, президента РФС, должен был стать «настоящим домом футбола», так до сих пор и не началось. «Этот вопрос не закрыт, хотя и подвижек на сегодняшний момент нет, – сообщают в пресс-службе Российского футбольного союза. – Все дело в том, что такой стадион не может быть задействован постоянно – матчи с участием национальной команды проходят всего несколько раз в году. А сдать его в аренду некому: все московские клубы либо имеют свои стадионы, либо, как «Спартак» и ЦСКА, строят. А возводить большой стадион, пустующий большую часть времени, экономически нецелесообразно».
Возможно, что строительство в скором времени начнется и на гигантских территориях московских Лужников. По сведениям Sports.ru, Олег Дерипаска ведет переговоры о приобретении по меньшей мере блокирующего пакета акций ОАО «Лужники». В ведении этой структуры находится несколько спортивных объектов, включая олимпийский стадион. Эту информацию спортивный портал передает, ссылаясь на источники, близкие к руководству стадиона.

Футбольная лихорадка
На Западе никто не рассматривает стадион как отдельный объект недвижимости. Это вспомогательный элемент, без которого развитие спортивного клуба как коммерчески эффективного предприятия просто невозможно. Сегодня много говорят о популярности английских команд, активы которых оценивают в миллиарды долларов. И стадионы – это не последнее обстоятельство, сделавшее данную лигу финансово привлекательной. Иностранцы активно скупают акции ведущих английских футбольных клубов, и над спортивными амбициями, если таковые и есть, явно превалируют коммерческие: это активы, постоянно растущие в цене. Еще одним российским бизнесменом после Абрамовича и Александра Гайдамака (сын Аркадия Гайдамака), кто приобщился к английскому футболу, стал Алишер Усманов, совсем недавно увеличивший свою долю в лондонском Arsenal до 21%. «Это портфельные инвестиции, та ситуация, когда полезное совпало с приятным, – передают его слова РИА «Новости», ссылаясь на телеканал Russia Today. – Сделка позволит не только получать удовольствие от игры, но и приумножить вложенные средства».
При этом продажа билетов приносит клубам один из основных доходов. В Англии легко заполняются 50–70-тысячники, при этом средняя стоимость билетов доходит до 100 фунтов. Тот же лондонский Arsenal рассчитывает увеличить свои доходы как раз за счет нового стадиона, который в несколько раз больше старого. Однако продажа билетов на футбольные матчи – далеко не все, на чем можно зарабатывать. Практически все современные арены сегодня проектируются в сочетании с объектами коммерческой недвижимости. «Сами по себе спортивные сооружения никогда не принесут столько прибыли, сколько в совокупности с другими объектами, – уверена Елизавета Эстрина. – Об этом свидетельствует и опыт зарубежных стран. На стадионе Stanford Bridge в Лондоне, например, за каждой трибуной закреплен свой ресторан (в стоимость билета входит шведский стол). Stade de France, что в окрестностях Парижа, используется по назначению максимум 10 раз в год, но вполне успешно существует за счет проведения различных концертов и театральных представлений, кроме того, хороший доход приносят и бутики, расположенные на его территории».
Известные стадионы функционируют как музеи под открытым небом. На Old Trafford, где хранятся все трофеи, выигранные Manchester United, водят экскурсии, и от желающих нет отбоя. Стадион «Камп Ноу» в Барселоне – сегодня такая же туристическая Мекка, как и архитектурные шедевры Антонио Гауди или Готический квартал. Люди приезжают не только на футбол: на территории стадиона функционируют клубный музей, магазины и рестораны. Со своими концертами на этом стадионе выступали Paul McCartney, Pink Floyd, U2 и многие другие. К слову сказать, работами по реконструкции этого грандиозного сооружения, которые начнутся в следующем году, будет руководить Норман Фостер – он увеличит вместимость арены и выложит наружные стены мозаикой в духе Антонио Гауди. Владельцы одного из английских стадионов пошли еще дальше (здесь, правда, грани между коммерцией и «футбольным безумием» уже стираются): пространство под футбольным полем стало в буквальном смысле последним пристанищем для многих болельщиков. На футболе помешаны во многих странах, но, наверное, только английские фанаты не хотят расставаться с любимой игрой и после смерти.

Российский «Молот»
Эксперты полагают, что в России стадионы необходимо использовать не только в качестве площадок для спортивных мероприятий, но и для зрелищ – концертов и развлекательных мероприятий, возможно, крупных презентаций. «Во всем мире это вполне успешный бизнес, а в Москве таких площадей явно не хватает, – констатирует Елизавета Эстрина. – Также площади спортивных комплексов можно использовать как фитнес-центр (по примеру «Олимпийского»). Имеет смысл возводить игровые и досуговые центры с аттракционами, где можно было бы проводить досуг всей семьей, эта тенденция активно развивается в настоящее время».
По словам Елизаветы Эстриной, в качестве примера успешного стадиона можно привести «Молот» в Перми, где проводятся концерты, дискотеки, даже работает салон автомобилей.
Отметим, что из всех российских клубов стадион европейского качества имеет только «Локомотив». Его открытие после реконструкции (точнее, полной перестройки) состоялось 5 июля 2002 года. Тогдашний министр путей сообщения Николай Аксененко, безмерно любивший футбол, щедро выделил $150 млн. из бюджета госмонополии на строительство – эта арена до сих пор является одним из лучших спортивных объектов в стране. Аншлагами болельщики свой стадион не балуют, но доход приносят объекты коммерческой инфраструктуры. Арендуются теннисные корты, открытые футбольные поля и ледовый дворец. Как признаются собственники арены, очень хороший доход приносит продажа VIP-лож. Помимо этого на восточной трибуне пользуется спросом магазин с клубной атрибутикой.
Впрочем, весьма осторожно в отношении прибыльности спортивных объектов высказывается Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci / King Sturge: «Перед крупными физкультурно-спортивными обществами стоит задача максимальной капитализации непрофильных земельных активов. Для многих таких обществ задача на ближайшие несколько лет ставится не столько «заработать», сколько перейти на самоокупаемость».