Коммерческая недвижимость остается привлекательным рынком для вложений на протяжении многих лет. Причем не только для крупных инвестиционных и девелоперских компаний, но и для частных лиц, индивидуальных предпринимателей, располагающих определенным капиталом. Большие объекты этой группе игроков, как правило, недоступны в силу высокой стоимости входного билета. Остается стрит-ритейл и другие небольшие строения с относительно низкой стартовой стоимостью. Купив их, собственник может рассчитывать на увеличение вложенного капитала. Но есть одно «но». Учитывая, что для большинства частных владельцев недвижимость не является профильным бизнесом, встает вопрос управления объектами. Кто и как будет эксплуатировать строения, чтобы они росли в цене и приносили гарантированный доход?

Накопление у частных собственников большого числа непрофильных активов – объектов real estate, требующих постоянного внимания, стало причиной возникновения новой для российского рынка услуги управления портфелем частных активов. Эта услуга схожа с сервисом многих финансовых и инвестиционных компаний, предлагающих управление личными активами в сфере ценных бумаг, акций и облигаций. Только в нашем случае речь идет об управлении недвижимостью. «Услуга заключается не только в технической эксплуатации зданий, клининге и прочих вопросах facility management. Суть Private Property Management – в управлении объектами, как активами», – говорит Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль». Предположим, собственник владеет несколькими объектами стрит-ритейла и хочет, чтобы недвижимость приносила ему стабильный доход. Он обращается в компанию Private Property Management и запрашивает услуги комплексного управления этими объектами. Задача УК состоит в том, чтобы выработать комплекс мер (касающихся учета, налогообложения, взаимоотношений с арендаторами и госструктурами) по наиболее эффективному использованию недвижимости. Конечная задача – максимизация текущей доходности, а также рост капитализации объекта на базе долгосрочного планирования. Вторая составляющая услуги Private Property Management – инвестиционная деятельность. Если частный инвестор располагает определенным капиталом и намеревается вложить его в рынок коммерческой недвижимости, сделать это наиболее эффективно помогут профессионалы. Изучив рынок, оценив существующие предложения, они вырабатывают инвестиционную стратегию для клиента, ищут наиболее оптимальные способы вложения капитала в сегмент real estate. Кроме того, на плечах управляющей компании лежит полное сопровождение сделки, решение налоговых вопросов, и, по желанию клиента, последующее управление объектом. Таким образом, клиент, не отвлекаясь от своей профильной деятельности, получает готовый инструмент инвестирования в долгосрочной перспективе.

Первопроходцы РРМ
«Потенциальные клиенты Private Property Management – частные лица, которые обладают определенным капиталом и желают инвестировать средства с хорошей отдачей, – говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. – Как правило, эти люди уже имеют опыт инвестирования через паевые инвестиционные фонды и рынки ценных бумаг и решили заработать на рынке недвижимости напрямую – без инструмента ПИФов, таким образом, получив большую доходность».
«Наши клиенты в большинстве своем – менеджеры среднего звена и топ-менеджеры, причем зачастую профильных компаний. Люди, к примеру, сами занимаются жильем, при этом – когда-то по случаю – ими были приобретены некоторые объекты real estate. Не имея ни времени, ни возможности заниматься недвижимостью самостоятельно, они передают это на аутсорсинг, – говорит Андрей Бушин. «Нашими клиентами Private Property Management в основном являются собственники офисных помещений на первых уровнях жилых домов», – говорит Елена Жильская, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty.

Где вы, конкуренты?
В принципе подобная услуга не нова для рынка, профессиональные управляющие компании оказывают ее своим клиентам. Но речь идет о совсем других масштабах сервиса. В большинстве своем УК заинтересована работать с крупными объектами, потому что ее доход напрямую зависит от величины здания. Чем оно больше, тем масштабнее услуга, тем серьезнее прибыль. Получается, что небольшие объекты для крупной УК неинтересны – для управления зданием в 500 кв. м потребуется создавать точно такую же административную структуру, как и для объекта в 5 тыс. кв. м, при этом прибыль компании будет существенно меньше. Игра просто не стоит свеч!
Сегодня на рынке недвижимости услуги Private Property Management оказывают компании real estate, которые, не желая конкурировать с профессиональными УК за «большого» клиента, стремятся занять пока еще пустую рыночную нишу. Развивая свою линейку продуктов, они начинают предлагать клиентам сервис по управлению небольшими помещениями – метражом от 100 до 2000 кв. м. «У компаний, которые сегодня занимаются Private Property Management, еще не существует отработанных технологий – клиентов немного, и пока удается разрабатывать отдельную схему под каждого клиента. Однако в будущем, разумеется, нужно будет оптимизировать бизнес, искать технологии, позволяющие обслуживать большое количество клиентов, – говорит Алексей Аверьянов. – Как мне кажется, потенциал развития этой услуги стоит искать в сотрудничестве УК в сфере real estate с УК, которые занимаются ценными бумагами. Не буду раскрывать всех секретов, но у нас есть мысль о создании стратегического альянса с одной из крупнейших компаний в сфере ценных бумаг по предоставлению услуг Private Property Management».

Освободиться и вздохнуть спокойно…
Существуют самые разные схемы работы управляющей компании со своим клиентом – все зависит от того, какие услуги запрашивает собственник, в каком состоянии находится объект, какова степень доверия владельца к управляющей компании и т. д. На сегодняшний день ситуация такова, что собственник пока еще не готов отдавать УК все полномочия по распоряжению объектом, поэтому работа по схеме asset management здесь пока не развита. Аsset management – это доверительное управления, когда УК осуществляет фактически полномочия собственника – может продать существующий объект, купить другой, заключить/расторгнуть договор аренды и т. д. При Asset Management управляющий распоряжается объектом по своему усмотрению, лишь бы в результате его действий учредитель управления получал требуемую доходность. В случае с Private Property Management эта схема пока не работает. Если какая компания и действует по системе доверительного управления, то на нее чаще всего налагаются определенные ограничения – к примеру, можно распоряжаться недвижимостью без права ее отчуждения и т. д. «Мы заключаем договор на оказание услуг, в рамках которого обязуемся сдать объект в аренду/эксплуатировать помещение и т. д. (в зависимости от оговоренных с клиентом услуг), – рассказывает о технологии работы Андрей Бушин. – В процессе работы на свой счет мы получаем все доходы от аренды, осуществляем расходы в рамках оговоренных с подрядчиками контрактов и согласованных с собственником затрат на ремонтные работы, техническое переоборудование и т. д. Соответственно после того, как произведены расходы, владельцу на счет перечисляется собственно его прибыль. По большому счету, заключив договор на управление, собственник вспоминает об объекте лишь тогда, когда ему на счет падает круглая сумма».
Управляющая компания разрабатывает инструкции для эксплуатации и обслуживания объекта, готовит бюджет операционных расходов, ведет переговоры с потенциальными арендаторами по вопросам предоставления услуг по обслуживанию и эксплуатации, заключает договоры с субподрядными компаниями, выполняющими работы по обслуживанию объекта, работает с поставщиками коммунальных услуг (электроэнергия, горячая вода и отопление, холодная вода и канализация), разрабатывает и следит за соблюдением системы учета доходов и расходов по объекту, ведет вопросы аренды, организует бухгалтерский и налоговый учет компании-владельца, составляет полную бухгалтерскую и налоговую отчетность контролирующим органам и т. д.
«С учетом того, что мы работаем не от валового, а от чистого дохода собственника, у него нет оснований подозревать нас в том, что мы стремимся освоить бюджет любого объема – управляющий не заинтересован тратить лишние деньги, – продолжает Андрей Бушин. – Стоимость услуг управления Private Property Management составляет 10–15% от чистого операционного дохода. Таким образом, мы ориентированы на максимальную доходность объекта и снижение издержек на его содержание».

Благоразумие или риск?
Private Property Management сегодня развивается довольно активно. Причем не только в Москве, но и в регионах. Услугу запрашивают клиенты из Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Омска и других городов. «Из регионов в нашу компанию ежемесячно попадает две-три заявки. От общего потока клиентов это около 5%. Однако рынок развивается, и скоро клиентов, в том числе и региональных, будет больше», – считает Алексей Аверьянов. – Между тем ажиотажного спроса на этом рынке все же не будет. Прямые вложения в недвижимость – инструмент достаточно сложный и более рискованный, чем инвестирование через ПИФы. Поэтому многие будут склоняться к вложениям в real estate через паевые фонды».
Тем не менее эксперты уверены – количество желающих воспользоваться услугой управления частными активами будет только расти: во-первых, Private Property Management помогает экономить временные и финансовые ресурсы владельцев для развития профильного бизнеса – а желающих отдать работу на аутсорсинг становится все больше. Кроме того, многие готовы нести риски, чтобы получить большую доходность. Так почему бы, собственно, не рискнуть?