Новые аспекты градостроительного законодательства

За последнее полугодие был принят ряд поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК), которые внесли очень важные изменения в регулирование градостроительных правоотношений в России. Так, 18 июля 2011 года были приняты три федеральных закона (законы № 215, 243, 224), которые, во-первых, ввели правило о том, что разрешение на строительство «привязано» не к застройщику, а к земельному участку; а во-вторых, дали определение капитального ремонта, уточнили определение реконструкции и вывели большую часть работ в рамках капитального ремонта из-под разрешительного режима.

РАЗРЕШЕНИЕ «НА ПРИВЯЗИ»

Кроме того, 28 ноября 2011 года был принят Закон 337, который внес в ГрК, а также иные законодательные акты ряд принципиальных изменений, касающихся безопасности зданий и сооружений.

Разрешение на строительство теперь «передается» вместе с земельным участком. Закон № 224 ввел положение о том, что разрешение на строительство привязано к соответствующему земельному участку, а не застройщику, и в случае перехода прав на такой земельный участок разрешение на строительство сохраняет свою силу. При этом новому правообладателю необходимо уведомить соответствующий уполномоченный орган, отвечающий за выдачу разрешений на строительство, и предоставить некоторую информацию, подтверждающую переход прав на соответствующий земельный участок. Новый правообладатель земельного участка вправе осуществлять на таком земельном участке строительство или реконструкцию объектов капитального строительства в объеме, предусмотренном разрешением на строительство, полученным прежним правообладателем.

«КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ» ИЛИ «РЕКОНСТРУКЦИЯ»

Впервые на законодательном уровне дано определение капитального ремонта объектов недвижимости (отдельно для объектов капитального строительства, отдельно для линейных объектов). Определение реконструкции также подверглось определенной ревизии, в частности, из-под режима реконструкции были выведены работы по «изменению качества инженерно-технического обеспечения». Кроме того, реконструкция, как и капитальный ремонт, определяется отдельно для линейных объектов и для всех прочих объектов капитального строительства.

В соответствии с внесенными Законом № 215 изменениями реконструкция отличается от капитального ремонта по следующим критериям:

- реконструкция предполагает изменение наиболее существенных параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема), тогда как капитальный ремонт предполагает прежде всего замену и (или) восстановление отдельных конструктивных элементов без существенной реконфигурации всего объекта или его части. Данный подход был намечен еще в постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, в пункте 28 Постановления № 10/22 было сказано, что в ходе реконструкции (в отличие от капитального ремонта – что не было прямо сказано, но подразумевалось) появляется новый объект недвижимости. Анализируемые поправки в ГрК соответствующим образом развили и дополнили указанный подход;

- реконструкция затрагивает, прежде всего, несущие строительные конструкции (за исключением замены и (или) восстановления их отдельных элементов), тогда как капитальный ремонт касается строительных конструкций, отличных от несущих (при этом капитальный ремонт охватывает замену и (или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций), систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения. В отношении линейных объектов установлены определенные особенности, однако в целом отличия между реконструкцией и капитальным ремонтом являются аналогичными.

Закон № 243 ввел положение, согласно которому для капитального ремонта не требуется подготовка всей проектной документации: необходимо подготавливать только отдельные разделы проектной документации (в зависимости от содержания работ). При этом, по общему правилу, такая документация не требует прохождения государственной экспертизы.

Теперь в отношении производства капитального ремонта не требуется получения ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Эти изменения также идут в ключе Постановления № 10/22, согласно которому в ходе реконструкции появляется новый объект недвижимости и, если такая реконструкция была произведена с нарушением соответствующего нормативного регулирования, результат реконструкции («самовольная реконструкция») подлежит сносу как самовольная постройка (если объект недвижимости не может быть приведен в исходное состояние). Сохраняя разрешительный режим в отношении реконструкции и отменяя данный режим применительно к капитальному ремонту, ГрК подтверждает, что в ходе реконструкции появляется новый объект недвижимости, а в ходе производства капитального ремонта – нет.

Кроме того, при проведении капитального ремонта не осуществляется государственный строительный надзор.

НОВЕЛЛИСТИКА

Закон № 337, в частности, вводит некоторые новеллы.

- В ГрК появилась новая глава, посвященная порядку эксплуатации зданий и сооружений (глава 6.2), которая вступает в силу с 1 января 2013 года. Кроме того, начиная с 1 июля 2013 года вводится имущественная ответственность собственника здания (сооружения) за вред, причиненный в результате его разрушения или повреждения, нарушения требований безопасности при его эксплуатации с выплатой компенсации потерпевшим (до 3 млн рублей в случае смерти).

- В составе проектной документации объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов: дорог, трубопроводов и т. д.) вводится новый раздел – «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства». Помимо этого, проектная документация ряда объектов (атомные электростанции, опасные производственные объекты и т. д.) должна включать в себя перечень антитеррористических мероприятий.

- С 1 апреля 2012 года вводится альтернатива государственной экспертизе проектной документации – негосударственная экспертиза, которую могут проводить организации, отвечающие определенным требованиям (в частности, имеющие соответственную аккредитацию и не менее 5 аттестованных сотрудников). Государственная экспертиза в обязательном порядке проводится только в некоторых предусмотренных законом случаях.

Ряд положений закона вступает в силу с даты его опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки.