Новости
Компании
Назад
15 Марта 2012, 6:00
Хорошо забытая земля
С апреля меняются правила землепользования в Москве и Санкт-Петербурге. По словам чиновников, значительная часть пустующих участков будет изъята. Таким образом, можно будет на время решить проблему хронического дефицита земли, сложившуюся в двух столицах. Однако вполне вероятно, что мы увидим просто передел земельных участков в пользу игроков рынка недвижимости, лояльных нынешнему пулу городских властей.
Новые поправки к Земельному кодексу, которые начнут действовать с апреля 2012 года, позволят властям Москвы и Санкт-Петербурга расторгать в одностороннем порядке заключенные до 2011 года инвестконтракты и договоры аренды земли. Правительство Москвы планирует разорвать договоры аренды земли с 400 землепользователями, которые так и не приступили к строительным работам на площадках до 2011 года. По официальной версии, чиновников к этому решению подтолкнуло нарушение сроков строительства. Под удар могут попасть как пустующие участки, так и долгострой, который возведен менее чем на 40 %. Еще одна причина для расторжения контракта – отсутствие разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения инвестконтракта или договора земельной аренды.
«Типичный инвестиционный контракт, ставший кандидатом на расторжение, это контракт на реализацию участка, который был выделен под ту или иную застройку, однако застройщик не ведет по нему работы по той или иной причине: финансирование, на которое рассчитывал девелопер, прекратилось, был получен кредит на сумму, меньшую ожидаемой, и т. д. То есть условия инвестиционного контракта так или иначе нарушаются», – сообщает Владислав Нигматулин, заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank.
По его словам, данное решение не будет влиять на девелоперов, реализующих замороженные участки, однако ускорит процесс передачи этих участков другим, платежеспособным девелоперам. Следует также отметить, что при прежней схеме при расторжении инвестиционных контрактов Правительство Москвы было обязано возмещать девелоперам документально подтвержденные расходы. Данные поправки введены в том числе для того, чтобы застраховаться от недобросовестных застройщиков, выставляющих счет на завышенные суммы, включающие недополученную прибыль, а также не соответствующие реально произведенным работам и затратам, понесенным застройщиком.
Поиски долгостроя
Сегодня в Москве действуют 49,3 тыс. договоров аренды на 21 тыс. га столичной земли. По данным Департамента земельных ресурсов (ДЗР), в прошлом году город заключил 2,4 тыс. договоров земельной аренды, а в 2010 году – 1,9 тыс. В настоящее время город проверяет арендуемые участки на предмет их фактического состояния. По словам чиновников, к 1 апреля ДЗР будет знать, сколько всего столичной земли было сдано в аренду и не освоено, после чего предложит Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) «те или иные решения».
Из 1304 инвестконтрактов, которые действовали в Москве на конец 2010 года и предполагали строительство 48 млн кв. м недвижимости, на ГЗК были рассмотрены 1025 контрактов. Причем более трети девелоперских проектов чиновники решили аннулировать: в столице было запрещено строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. Таких опальных инвестконтрактов порядка 600–700. После их расторжения ДЗР может прекратить соответствующие договоры аренды земли.
К моменту принятия Госдумой в ноябре 2011 года этого закона Мосгосстройнадзор и столичные префектуры выявили 223 долгостроя, владельцы которых могут потерять права на свои стройплощадки. Однако, по словам Владимира Ефимова, руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы, в зоне риска находится в два раза больше землепользователей.
По его словам, столичные власти выявили более 400 договоров аренды земли, расторжение которых может начаться в апреле. Как отмечает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, в большинстве своем эти участки представляют собой трущобы, огороженные бетонным забором, где на данный момент не ведутся никакие строительные работы.
Сами участники рынка недвижимости не берутся даже примерно назвать количество простаивающих участков. Ясно одно – их количество достаточно весомо, причем нередко такие проблемные зоны расположены не на окраинах, а в самых дорогих районах города. «Мы не можем судить о реальном количестве пустующих участков, таких данных у нас нет. Однако совершенно точно можно сказать, что ряд земельных владений вроде Зарядья, площадки возле Комиссариатского моста или на Котельнической набережной с большой долей вероятности обретут новую судьбу», – говорит Максим Жуликов.
Не секрет, что рынок земли всегда отличался крайней непрозрачностью. Общеизвестна практика, при которой перспективные участки в городе и области покупались и просто консервировались до лучших времен, когда их можно будет выгодно перепродать или пустить в дело. Схожей логикой нередко руководствовались и власти, которые неохотно выпускали участки из рук, предпочитая держать их при себе или передавать лояльным компаниям. Например, как сообщил Олег Городецкий, глава аналитического центра «Земер», известно, что существует негласное распоряжение не менять назначение участков в районе новой Москвы, а большая часть земельных угодий там уже собрана в руках главных лендлордов региона.
Кому выгодно?
По мнению Максима Жуликова, данное решение будет способствовать переделу рынка недвижимости Москвы. «Дело в том, что многие “лужковские” фавориты или близкие к Лужкову структуры застолбили за собой площадки под строительство объектов, однако новое правительство активно пытается помешать осуществлению их планов. Сейчас у правительства есть возможность перезаключить контракты в пользу более лояльных к “новому режиму” кандидатов на застройку», — говорит эксперт.
Остается открытым вопрос, ощутят ли на себе последствия подобного решения участники рынка, которые никогда не имели особых доверительных отношений со столичной властью. Станет ли ревизия катализатором для строительства в городе? «Данное решение отразится на рынке недвижимости положительно, поскольку позволит возобновить строительство на ряде участков силами платежеспособных застройщиков, что ускорит сроки вывода на рынок нового предложения, поспособствует дисциплинированию девелоперов и обеспечит с их стороны более ответственный подход к соблюдению заявленных сроков строительства и оценке собственных финансовых рисков», – оптимистично утверждает Владислав Нигматулин. Впрочем, предсказывать, как это решение повлияет на облик города, и он не берется. «На данный момент невозможно судить о результатах применения этих поправок на практике. Простоту или сложность процедуры расторжения договора можно будет обсуждать, когда поправки вступят в действие», – резонно замечает эксперт.
Максим Жуликов еще более сдержан в прогнозах: «Не думаю, что данное решение правительства сможет “разморозить” многие проекты. Если инвестор или девелопер лоялен к власти, он сможет избежать расторжения контракта на строительство, но наверняка ряд компаний погрязнет в процедуре согласования разрешения на строительство».
По мнению г-на Городецкого, хотя сейчас нельзя точно предсказать, какое влияние окажут изменения в земельном кодексе на рынок, но неизбежно начнется движение. «Часть лендлордов, не дожидаясь расторжения контракта, решит продать участок, часть активизирует строительство», – считает эксперт. На его взгляд, соотношение между размороженными и проданными участками будет 50:50.
Что на самом деле повлекут за собой поправки в Земельном кодексе и надолго ли хватит запала наших властей, мы увидим уже совсем скоро. Пока ясно одно: рынок земли в Москве один из самых непрозрачных, и чтобы радикально переломить ситуацию, нужна недюжинная политическая воля и упорство.
«Типичный инвестиционный контракт, ставший кандидатом на расторжение, это контракт на реализацию участка, который был выделен под ту или иную застройку, однако застройщик не ведет по нему работы по той или иной причине: финансирование, на которое рассчитывал девелопер, прекратилось, был получен кредит на сумму, меньшую ожидаемой, и т. д. То есть условия инвестиционного контракта так или иначе нарушаются», – сообщает Владислав Нигматулин, заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank.
По его словам, данное решение не будет влиять на девелоперов, реализующих замороженные участки, однако ускорит процесс передачи этих участков другим, платежеспособным девелоперам. Следует также отметить, что при прежней схеме при расторжении инвестиционных контрактов Правительство Москвы было обязано возмещать девелоперам документально подтвержденные расходы. Данные поправки введены в том числе для того, чтобы застраховаться от недобросовестных застройщиков, выставляющих счет на завышенные суммы, включающие недополученную прибыль, а также не соответствующие реально произведенным работам и затратам, понесенным застройщиком.
Поиски долгостроя
Сегодня в Москве действуют 49,3 тыс. договоров аренды на 21 тыс. га столичной земли. По данным Департамента земельных ресурсов (ДЗР), в прошлом году город заключил 2,4 тыс. договоров земельной аренды, а в 2010 году – 1,9 тыс. В настоящее время город проверяет арендуемые участки на предмет их фактического состояния. По словам чиновников, к 1 апреля ДЗР будет знать, сколько всего столичной земли было сдано в аренду и не освоено, после чего предложит Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) «те или иные решения».
Из 1304 инвестконтрактов, которые действовали в Москве на конец 2010 года и предполагали строительство 48 млн кв. м недвижимости, на ГЗК были рассмотрены 1025 контрактов. Причем более трети девелоперских проектов чиновники решили аннулировать: в столице было запрещено строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. Таких опальных инвестконтрактов порядка 600–700. После их расторжения ДЗР может прекратить соответствующие договоры аренды земли.
К моменту принятия Госдумой в ноябре 2011 года этого закона Мосгосстройнадзор и столичные префектуры выявили 223 долгостроя, владельцы которых могут потерять права на свои стройплощадки. Однако, по словам Владимира Ефимова, руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы, в зоне риска находится в два раза больше землепользователей.
По его словам, столичные власти выявили более 400 договоров аренды земли, расторжение которых может начаться в апреле. Как отмечает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, в большинстве своем эти участки представляют собой трущобы, огороженные бетонным забором, где на данный момент не ведутся никакие строительные работы.
Сами участники рынка недвижимости не берутся даже примерно назвать количество простаивающих участков. Ясно одно – их количество достаточно весомо, причем нередко такие проблемные зоны расположены не на окраинах, а в самых дорогих районах города. «Мы не можем судить о реальном количестве пустующих участков, таких данных у нас нет. Однако совершенно точно можно сказать, что ряд земельных владений вроде Зарядья, площадки возле Комиссариатского моста или на Котельнической набережной с большой долей вероятности обретут новую судьбу», – говорит Максим Жуликов.
Не секрет, что рынок земли всегда отличался крайней непрозрачностью. Общеизвестна практика, при которой перспективные участки в городе и области покупались и просто консервировались до лучших времен, когда их можно будет выгодно перепродать или пустить в дело. Схожей логикой нередко руководствовались и власти, которые неохотно выпускали участки из рук, предпочитая держать их при себе или передавать лояльным компаниям. Например, как сообщил Олег Городецкий, глава аналитического центра «Земер», известно, что существует негласное распоряжение не менять назначение участков в районе новой Москвы, а большая часть земельных угодий там уже собрана в руках главных лендлордов региона.
Кому выгодно?
По мнению Максима Жуликова, данное решение будет способствовать переделу рынка недвижимости Москвы. «Дело в том, что многие “лужковские” фавориты или близкие к Лужкову структуры застолбили за собой площадки под строительство объектов, однако новое правительство активно пытается помешать осуществлению их планов. Сейчас у правительства есть возможность перезаключить контракты в пользу более лояльных к “новому режиму” кандидатов на застройку», — говорит эксперт.
Остается открытым вопрос, ощутят ли на себе последствия подобного решения участники рынка, которые никогда не имели особых доверительных отношений со столичной властью. Станет ли ревизия катализатором для строительства в городе? «Данное решение отразится на рынке недвижимости положительно, поскольку позволит возобновить строительство на ряде участков силами платежеспособных застройщиков, что ускорит сроки вывода на рынок нового предложения, поспособствует дисциплинированию девелоперов и обеспечит с их стороны более ответственный подход к соблюдению заявленных сроков строительства и оценке собственных финансовых рисков», – оптимистично утверждает Владислав Нигматулин. Впрочем, предсказывать, как это решение повлияет на облик города, и он не берется. «На данный момент невозможно судить о результатах применения этих поправок на практике. Простоту или сложность процедуры расторжения договора можно будет обсуждать, когда поправки вступят в действие», – резонно замечает эксперт.
Максим Жуликов еще более сдержан в прогнозах: «Не думаю, что данное решение правительства сможет “разморозить” многие проекты. Если инвестор или девелопер лоялен к власти, он сможет избежать расторжения контракта на строительство, но наверняка ряд компаний погрязнет в процедуре согласования разрешения на строительство».
По мнению г-на Городецкого, хотя сейчас нельзя точно предсказать, какое влияние окажут изменения в земельном кодексе на рынок, но неизбежно начнется движение. «Часть лендлордов, не дожидаясь расторжения контракта, решит продать участок, часть активизирует строительство», – считает эксперт. На его взгляд, соотношение между размороженными и проданными участками будет 50:50.
Что на самом деле повлекут за собой поправки в Земельном кодексе и надолго ли хватит запала наших властей, мы увидим уже совсем скоро. Пока ясно одно: рынок земли в Москве один из самых непрозрачных, и чтобы радикально переломить ситуацию, нужна недюжинная политическая воля и упорство.
Назад
Загрузка...