Михаил Тарасов: «Мы делаем упор на консервативную, но интересную доходность и защиту капитала»

– Расскажите немного об истории UFG Asset Management. Насколько мне известно, в компании много разных направлений – private equity, public markets funds и wealth management. Как исторически расставлялись приоритеты? В какой момент стало развиваться направление Real Estate?
– История UFG Asset Management началась в 1996 году. Борис Федоров (экс-министр финансов РФ) и Чарльз Райан ее создали как управляющую компанию на рынке коллективных инвестиций United Financial Group (UFG) при инвестиционном банке UFG, впоследствии проданном Deutsche Bank. Фактически в 2005 году, после сделки по продаже инвестбанковского направления, началась новая жизнь UFG Asset Management – было принято решение концентрироваться на управлении активами и развивать доверительное управление денежными средствами различных категорий инвесторов: международных, частных, институциональных. Первыми были созданы направления Private Equity и Wealth Management.
Параллельно развивалось направление Public Markets Funds. Следующий шаг в развитии компании – появление в 2007 году UFG Real Estate и создание первого фонда недвижимости.

– Какова ваша стратегия? Чем вы отличаетесь от других инвестиционных компаний? Можно ли говорить о том, что на рынке инвестиций в real estate есть определенные ниши, за которые идет конкурентная борьба?
– Все направления UFG создавались на основе неких рыночных ниш, которые на тот момент представлялись нам перспективными. Инвестиционный банк был создан в связи с развитием финансовой инфраструктуры в России и формированием определенного спроса на услуги инвестбанка. Создавая направление международных инвестиционных фондов, мы аппелировали к международным инвесторам, которые в тот момент были готовы инвестировать, но через понятные инструменты. Потом появилась ниша прямых инвестиций, потом Real Estate. По мере развития рынка, повышения уровня образованности инвесторов растет и количество направлений в UFG.

Чем отличается UFG Real Estate от других фондов? Классифицировать инвестиционные фонды можно по нескольким критериям. Прежде всего по капиталу, который находится в фондах. Как правило, это либо какой-то крупный частный капитал финансовых групп, либо капитал институциональных инвесторов. Мы работаем с деньгами и тех, и других. Также фонды можно делить по типам инвестирования: это могут быть фонды, которые занимаются не только инвестированием, но и девелопментом. Они берут на себя большую часть риска, но в то же время получают и большую доходность. Второй тип – более консервативные фонды, к которым мы причисляем и нашу компанию. Они рассматривают для инвестирования уже готовые здания или здания, находящиеся в конечной стадии реализации, т. е. с предсказуемой долей риска. При этом упор делается на консервативной, но достаточно интересной доходности и защите капитала от потери.

В России в начале 2007 года были организованы фонды с высоко­рискованными стратегиями. Здесь понятие самого фонда было подорвано, потому что классические фонды недвижимости должны иметь минимальную долю риска и ориентироваться на доходность в 10–20 % годовых. Они не должны иметь отношение к девелопменту, строительству, освоению земельных участков. Всем этим должны заниматься профильные компании.
В 2007 году, когда рынок рос, у многих участников рынка была эйфория. Cтремясь заработать по максимуму, они не успевали анализировать активы, не стремились выборочно подходить к процессу инвестирования, именно поэтому после 2008 года их активы сильно пострадали в оценочной стоимости. Мы же, готовясь к созданию фонда в 2007 году, может быть, вложились не столь идеально, но оценка активов, которые были приобретены и сформированы в то время, в настоящий момент достаточно высока.

– Сейчас у вас три фонда. Давайте начнем с первого. Насколько мне известно, он был сфокусирован на приобретении земельных участков. С чем была связана эта стратегия?
– Да, сейчас у нас три фонда. Первый фонд был сформирован в 2007 году. Как вы помните, в это время уже был «бум» вложений в недвижимость, и нам необходимо было сформировать стратегию вложения, позволяющую не только не потерять, но еще и заработать для наших инвесторов. Мы решили сфокусироваться на покупке земельных участков в разных регионах: Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Орле, Брянской области. Все приобретенные в то время активы – земельные участки – сейчас дают свои «плоды». Я могу остановиться для примера на нескольких. В Ленинградской области созданный нами индустриальный парк «Федоровское» в настоящий момент имеет уже 13 резидентов крупных компаний. Они осуществляют строительство заводов, фабрик и складов, в том числе европейские – Jotun и др. Другой очень важный для нас проект в Санкт-Петербурге – строительство аутлета, где мы выступаем соинвестром совместно с фондом группы Hines. В Брянской области мы смогли создать агробизнес на более чем 28 тыс. га, как его называют с настоящий момент, хай-тэк в агро. Мы собрали команду немецких агропрофессионалов, получили необходимое кредитование, построили склады, тем самым создав крупный сельскохозяйственный бизнес по растениеводству.
В Орле и Орловской области нашим фондом реализуется проект по освоению земельных участков, являющихся землями населенных пунктов.

– Орел – небольшой город, с населением менее 500 тыс. человек. Например, ритейлеры только сейчас начинают интересоваться такими небольшими городами. Из чего вы исходили, принимая решение об инвестировании в этот регион? Общались ли с ритейлерами, принимая решение о приобретении земли в Орловской области?
– Мы приобретали земельные участки не только под строительство ТЦ. У нас там более сложная стратегия. В частности, среди осваиваемых участков есть такие, на которых будет располагаться малоэтажная жилищная застройка, многоэтажная застройка, а также объекты социального назначения и торговые площади.
Город Орел расположен в виде подковы. Мы приобрели земельный участок внутри «подковы» – он примыкает напрямую к городу, и до центра города от этого земельного участка ближе, чем до окраин. Там был заложен новый большой микрорайон. Ко всему прочему земельные участки продавались достаточно дешево, ниже, чем рынок в тот момент котировал. Все это повлияло на наше решение об инвестировании в этот регион. Как показало время, мы не ошиблись: в текущий момент нам удалось реализовать более 17 % от всего земельного массива.
В отличие от Орла, в Московской области мы только начинаем развивать наш проект. На начальном этапе очень большое значение имеет правильное распределение инвестиций, которое позволяет избежать излишних и необоснованных финансовых вложений в проект.
Нам удалось привлечь к реализации партнеров, широко известных как на российском, так и на международном рынке.

– Второй фонд вы сформировали накануне кризиса. Как изменилась стратегия инвестирования?
– Если в первом фонде нам приходилось заниматься ленд-девелопментом – не было возможности вкладывать средства в уже готовые объекты, то во втором и третьем фонде мы пересмотрели эту стратегию и вернулись к классической концепции фонда – приобретению готовых объектов с минимальной долей риска. UFG Real Estate Fund II был поднят накануне кризиса 2008 года, но инвестировать мы не спешили. Чувствовалось напряжение на глобальных финансовых рынках и перегрев рынка недвижимости. Поэтому мы старались внимательно относиться к каждой новости, участвовали в выставках, посещали конференции и смотрели за настроениями вокруг. Мы ждали, когда показатели рынка достигнут дна, и дождались – первая инвестиция фонда была осуществлена только в 2010 году. Это одна из первых инвестиционных сделок на рынке с участием иностранного капитала. Два года – с момента поднятия фонда до инвестирования средств – не пропали зря, мы переработали стратегию инвестирования, изучили – страшно сказать – более 50 офисных зданий в Москве, перед тем как купить Бахрушинский Дом.

– Где вы нашли в Москве 50 офисных объектов инвестиционного качества?
– Интересных офисных объектов много. Странно, что в последнее время витают мысли на рынке, что нужно ориентироваться только на объекты класса А, а не В или В+. Нам кажется, что если объект имеет очень хорошее месторасположение, первоклассную систему коммуникаций, арендаторам комфортно в нем работать и если он при этом еще находится рядом с метро и транспортными магистралями, это очень интересный объект. Самое важное при выборе – детальный анализ информации по зданию, позволяющий сделать вывод о потенциальной привлекательности для инвесторов и его дальнейшей ликвидности.
 
– Вернемся к истории со вторым фондом… Были ли сложности с поднятием инвестиций для него? Наверное, инвесторам сложнее расставаться с деньгами, зная, что впереди – нелегкие времена?
– С одной стороны, Вы правы, с другой стороны, фонды, как правило, формируются из средств, которые не являются предметом первой необходимости. Да, в кризис эти средства могут понадобиться инвесторам, и тогда их придется возвращать. Но до кризиса любой инвестор хочет, чтобы его деньги работали. Поднятие фонда может быть ограничено не только желанием инвесторов, но и возможностями самого фонда. Руководство фонда должно осознанно понимать, какой объем инвестиций оно может профессионально проинвестировать в текущих рыночных реалиях.
Второй фонд мы закрыли с инвестициями в $ 130 млн. Во время кризиса мы частично потеряли своих инвесторов: они, даже понимая, что могут заработать хорошие деньги, просили нас вернуть вложенные средства, для того чтобы спасти свой основной бизнес. Мы, со своей стороны, это прекрасно понимали и частично возвращали вложенные деньги. К середине 2009 года (в самый разгар кризиса) у нас осталось чуть больше $ 80 млн. С одной стороны, мы могли сохранить фонд в большем объеме, но надо ли это?! Не лучше ли показать хорошие результаты с существующим объемом инвестиций, чтобы в следующий раз эти инвесторы к тебе вернулись?

– Третий фонд – UFG Russian Commercial Properties – в прошлом году провел несколько интересных инвестиционных сделок…
– В 2011 году мы нашли интересные для нас объекты – это высококлас­сные объекты коммерческой недвижимости с долгосрочными контрактами аренды, расположенные в ЦАО Москвы. Для совершения крупной сделки мы дополнительно создали соинвестиционный фонд – UFG Russian Commercial Properties Partners, в котором одним из наших якорных соинвесторов стал консервативный иностранный институциональный инвестор. Мы приобрели одновременно три актива у Capital Group, торгуясь за них более шести месяцев – БЦ «Пушкинский Дом», БЦ «Конкорд» и ТЦ «Метромаркет», – и потом совершили сделку менее чем за два месяца. Мы считаем, что оперативность – это очень важный фактор для работы в России.

– Сегодня основополагающим принципом вашей инвестиционной стратегии, как сказано на сайте UFG, является «увеличение стоимости объектов инвестирования за инвестиционный период». Это, как я понимаю, отчасти перекликается с вашим интересом к объектам класса B и B+?
– Мы стараемся приобрести активы, которые еще возможно улучшить, т. е., приобретая объекты коммерческой недвижимости, мы активно участвуем в процессе увеличения их инвестиционной стоимости, постоянно работаем с арендаторами – получаем от них информацию, что не устраивает их на объектах, что нужно улучшить. Например, на одном из наших объектов, для того чтобы подписать новый долгосрочный договор с важным арендатором, мы отремонтировали почти все общие помещения: лестницы, входную группу, парковку, – подготовили с архитекторами дизайн помещения входного холла первого этажа и лифтового холла, отремонтировали вентиляцию и кондиционирование всего здания. Это не означало, что все было в непрезентабельном и нерабочем состоянии, просто нам было важно внести дополнительные качественные изменения и заключить взаимовыгодный договор.
 
– Рассматриваете ли вы сегодня в качестве объектов для инвестирования залоговые активы/объекты незавершенного строительства – другими словами, проекты с определенной долей риска?
– Наш фонд является достаточно консервативным и осуществляет вложения в готовые высококачественные объекты, со стабильными арендными потоками, пусть и с невысокой доходностью, но позволяющей выплачивать дивиденды нашим инвесторам на протяжении всего срока жизни фонда (5–8 лет).
Залоговые активы нам интересны; единственное, нам очень важно понимать, насколько такие активы юридически свободны, правильно ли была осуществлена передача актива собственнику, который будет выступать продавцом. Перед приобретением активов мы анализируем его с разных сторон: технической, бухгалтерской и юридической. Мы стараемся изучить историю объекта за последние 10 и более лет и всегда придерживаемся правила, что «лучше не совершить сделку и не приобрести объект, чем поставить под юридическую угрозу инвестиции наших инвесторов». История объекта – это очень важный фактор для нас как фонда. Ведь мы приобретаем объект, который будем держать в портфеле 5–8 лет, и если вдруг объект будет не очень качественным, кто потом, через 8 лет, его у нас приобретет?! Это очень деликатный и сложный момент.

Объектами же незавершенного строительства, с моей точки зрения, должны заниматься девелоперские компании. Данные объекты мы считаем рискованными, не способными сразу генерировать стабильный доход, что не является привлекательным для наших инвесторов.

– С какими инвесторами и деньгами вы работаете? Можете «нарисовать портрет» инвестора, который работает через ваши фонды?
– Наши инвесторы – это иностранные институциональные инвесторы, крупный частный иностранный капитал, частные инвестиции. Как правило, это консервативные инвесторы, ориентированные на норму доходности на уровне 9–15 %. В руководстве компании всегда присутствовали российские и иностранные управляющие, что позволяет взвешенно принимать решения.

В связи с кризисом наши инвесторы стали более осмотрительными, объекты инвестирования подвергаются детальному анализу.
– Каким образом вы фиксируете доходность для своих инвесторов?
– У нас есть свои хитрости. Я не знаю, насколько мы отличаемся от других, но мы стараемся выплачивать промежуточные дивиденды инвесторам. Почему я все время говорю о том, что фонды должны иметь консервативную стратегию? Только при консервативной стратегии фонды будут иметь постоянный доход, что позволит им выплачивать промежуточные дивиденды инвесторам. Большая часть фондов ориентирована на то, чтобы взять деньги, приобрести актив, повысить его капитализацию, продать его и только после этого рассчитаться с инвесторами. Мы стараемся все это соблюдать, но, кроме этого, считаем, что инвесторы должны быть довольны инвестициями не только в момент, когда фонд уже выходит проекта, а через какое-то время после вложения.

– В Европе пророчат дефицит заемного финансирования на 2012 год. Будет ли это актуальным для России и как это отразится на рынке инвестиций, где заемное финансирование играет важную роль?
– Да, Вы правы, можно говорить, что в настоящее время есть сложности с заемным финансированием, но это обусловлено сложившимися факторами за последние годы. Превышены лимиты финансирования недвижимости в кредитных портфелях кредитных организаций, и доля банковского финансирования превышает вложения инвесторов в части владения объектом недвижимости. Это прослеживается как в европейских странах, так уже и в России. Критичного, по нашему мнению, здесь ничего нет, но очень важно, чтобы проекты были качественными и интересными для банков, тогда финансирование найти можно. Мы считаем, что это нормальная ситуация и она была прогнозируема. Также необходимо более внимательно изучать альтернативные источники финансирования.

– К таким источникам относятся и негосударственные пенсионные фонды. На ваш взгляд, в какой временной перспективе НПФ начнут активно работать на рынке real estate?
– Это очень перспективное направление, по нашему мнению. Иностранные пенсионные фонды вкладывают в недвижимость, а у нас это направление еще только развивается. Интерес уже есть, и сделки есть. Единственное, что на западе НПФ работают не напрямую, а через доверительное управление и такие фонды недвижимости, как наш. Примером уже возникшего интереса со стороны НПФ к рынку недвижимости может выступить сделка, проведенная в 2011 году, – приобретение НПФ «Норильский никель» бизнес-центра Marr Plaza и др.

– Каковы Ваши прогнозы в отношении развития рынка инвестиций в ближайшей перспективе? Какие у вас планы?
– Мы видим высокий потенциал дальнейшего развития рынка в связи с инициативой властей Москвы по расширению границ города. Надеемся, что и далее законодательная база будет стимулировать инвестиционную активность в стране посредством установления «благоприятного» налогового режима и иных инициатив. Мы планируем наращивать свою инвестиционную активность на рынке недвижимости в России и продолжать привлекать сюда международный инвестиционный капитал.