Формирование крупного ПИФа недвижимости в регионах до недавнего времени было экзотикой. До сих пор свыше 70% их сосредоточено в Москве. Тем не менее тенденция меняется. Этим безусловно эффективным финансовым инструментом, прекрасно зарекомендовавшим себя во всем мире (для сравнения: в США совокупный объем ПИФов составляет $8,9 трлн, против российских 16 млрд), начинают все активнее пользоваться в регионах.

В августе был сформирован закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для строительства двух самых высоких зданий на Урале – небоскребов «Стражи Урала». Объем ЗПИФН «Стражи Урала», находящегося под управлением УК «Содружество»,– 1,5млрд рублей. Этих денег хватит на первый год. В дальнейшем планируется провести допэмиссию паев и довести объем фонда до $250–280 млн. ЗПИФ сформирован на 15 лет, ожидаемая промежуточная доходность после ввода объекта в эксплуатацию – 11% без учета роста стоимости паев. Высота башен – 218 и 186м (41 и 36 этажей соответственно). Проект инициирован правительством Свердловской области, которое является одним из учредителей УК «Содружество», и рядом юридических лиц. Проектировщик – французское архитектурное бюро Valode & Pistre arhitectes, предполагаемый генеральный подрядчик – Bouygues Batiment International, застройщик ООО «Стражи Урала». Общая площадь многофункционального делового комплекса согласно проекту – более 300 тыс. кв. м, стоимость – около $500 млн. Срок окупаемости с учетом времени строительства – 9–10 лет. Строительство начнется в этом году и завершится в 2011-м.
«Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – организационно-правовая форма обособленного имущественного комплекса, состоящего из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом других учредителей доверительного управления. Доля в праве собственности на имущество, полученное в процессе такого управления, удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией», – дает определение Вячеслав Пермяков, президент УК ПТДН (PTDN Realty Group, Пермь).
«Российская модель паевого инвестиционного фонда основывается на договоре доверительного управления, в соответствии с которым собственники имущества (пайщики) передают его управляющей компании, совершающей сделки в их интересах, но право собственности к управляющей компании не переходит, так как закон регулирует режим общей долевой собственности. Создание ПИФа начинается с бизнес-плана (или концепции проекта), под который будут привлекаться финансовые средства. Затем создается управляющая компания, она должна получить лицензию на ведение деятельности фонда. Только после этого начинается привлечение к участию в проекте пайщиков. На данном этапе важно понимать, во-первых, объем вложений, во-вторых, минимальные и максимальные сроки (особенно это касается закрытых паевых фондов), в течение которых пайщик не имеет права изымать активы, и процент доходности вложения»,– комментирует юридические особенности российских ПИФов Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company.

Открытый или закрытый?
ПИФ представляет собой объединение имущества физических и юридических лиц (учредителей), находящегося под управлением специализированной управляющей компании. Права пайщика в отношении имущества и права в отношении управляющей компании удостоверяются ценными бумагами– инвестиционными паями, которые выпускаются без ограничений.
Помимо собственно ЗПИФН (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) инициатору проекта (им, кстати, может, выступать строительная компания, ФПГ или банк, желающие инвестировать в строительный бизнес, крупное риелторское агентство, просто владелец недвижимости, любое физическое и юридическое лицо, желающие заработать на рынке недвижимости) понадобится следующий инструментарий:

Управляющая компания. Осуществляет непосредственное управление фондом и распоряжается его активами, в том числе принимает решения об инвестировании. Очевидно, что УК обладает широчайшими полномочиями и должна пользоваться высокой степенью доверия инвесторов. В случае неадекватных интересам пайщиков действий УК ее можно сменить, но это достаточно сложно: за ее смену должны проголосовать 75% пайщиков.
Специализированный депозитарий. Контролирует распоряжение и приобретение имущества, хранение и ведение документации.
Специализированный регистратор. Занимается контролем учета и ведением реестра пайщиков (поскольку паи как ценная бумага торгуются на вторичном рынке, состав пайщиков постоянно меняется) и предоставлением сведений о собственниках имущества фонда.
Банк, на счету которого находятся деньги фонда. Он же ведет рассчетно-кассовое обслуживание.
Оценщик. Периодически проводит переоценку имущества фонда.
Аудитор. Осуществляет общий аудит деятельности фонда.

В зависимости от категории фонда ПИФ может формироваться из различных видов имущества: от денежных средств и ценных бумаг до недвижимости. Российское законодательство выделяет три типа ПИФов в зависимости от правил вступления и выхода из фонда.
Первый – открытый фонд. Купить пай можно в любое время срока действия фонда при наличии предложения, продать – аналогично, когда захочется, если найдется покупатель. Второй– интервальный. Войти (выйти) из фонда или докупить (продать часть) паев можно в специально оговоренные периоды.
Наконец, закрытый фонд. Как становится понятно из названия, выйти из него можно только по окончании работы фонда. Другими словами, деньги и имущество, вложенные в фонд, «закрываются» на срок действия фонда. Особенность закрытых фондов состоит в том, что пайщики в течение срока функционирования фонда не могут погасить свои паи и изъять имущество. «Таким образом,– считает Дмитрий Золин, – достигается определенная стабильность имущественного комплекса. Это является необходимым условием инвестирования в реальный сектор экономики, который требует как раз «длинных» вложений». Поэтому именно закрытым ПИФам законодательство предоставило возможность работы не только с фондовым рынком, но и с реальным сектором. Вячеслав Пермяков добавляет: «Главная особенность закрытого ПИФа недвижимости в том, что он в большей степени приемлем для использования в рамках корпоративных групп и частных инвесторов, доверяющих друг другу».

Закрыты, но не совсем
Все ПИФы недвижимости являются закрытыми. Оговоримся, закрытость эта не абсолютная. Максимальный срок работы фонда по законодательству 15 лет, и именно этот срок выбирают создатели фондов в большинстве случаев. Но если бы возможности досрочного выхода вообще не существовало, в принципе привлечь инвесторов в ПИФ было бы затруднительно. Есть два способа досрочного выхода. Первый – рынок ценных бумаг. На руках у пайщика есть ценные бумаги – паи, которые подтверждают право пайщика на долю имущества фонда. Большинством паев торгуют на бирже, и держатель может реализовать их в удобный для себя момент. Второй вариант: даже если паи не торгуются на бирже, крупные пайщики или УК чаще всего создают «карманную» структуру, которая периодически выкупает паи у тех, кто хотел бы их продать. Но важно помнить, во-первых, что при продаже пая он будет заново оценен рынком, поэтому результатом сделки может стать как доход, так и убыток, причем размер того и другого сильно варьируется. Засрочную продажу, например, придется пре дложить рынку привлекательный дисконт. Во-вторых, даже если вы вкладывали в ПИФ не деньги, а иное имущество (объекты недвижимости, акции), при досрочной реализации паев вы получите деньги.
В зависимости от видов деятельности специалисты выделяют три вида ПИФов недвижимости. Наиболее распространены девелоперские (строительные) ПИФы недвижимости. Их цель – инвестирование в первичную недвижимость и реализация объектов после завершения строительства. Как правило, такие ПИФы создаются под конкретный проект и закрываются после его реализации. «Классическую схему инвестирования в строительные проекты через ЗПИФ недвижимости можно в общем виде обозначить следующим образом. На первом этапе инвестор-пайщик формирует ЗПИФН путем внесения денег и (или) земельных участков. На втором этапе управляющая компания (действующая в качестве доверительного управляющего имуществом ЗПИФН) заключает договор на строительство (реконструкцию) объекта или объектов недвижимости на земельном участке, находящемся в ЗПИФН, и передает имущественные права по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется девелопмент объектов в активы фонда. На следующем этапе за счет средств ЗПИФН финансируются строительные работы. По завершении проекта готовые объекты передаются в фонд и реализуются, а полученные денежные средства могут выплачиваться инвесторам-пайщикам, а могут реинвестироваться в новые объекты»,– поясняет начальник отдела инвестиционно-финансового консультирования «Еврогрин» (Екатеринбург) Антон Джуган
Менее распространены, но в последнее время приобретают все большую известность, особенно среди консервативных инвесторов, так называемые рентные ПИФы. Основа имущества рентного ПИФа – объекты недвижимости, сдающиеся в аренду. Он создается с целью аккумуляции денежных средств, поступающих от арендаторов в качестве арендной платы, на обособленном балансе, а именно на балансе фонда. Чаще всего такие фонды работают с объектами коммерческой недвижимости.
Третий тип – спекулятивные ПИФы. Их цель – осуществление спекулятивных сделок на рынке вторичной недвижимости.
По оценке Вячеслава Пермякова, основные виды ПИФов дают следующую доходность: строительные (девелоперские) – 25–35% при работе с жильем (с коммерческими объектами в среднем несколько ниже. – Авт.); рентные фонды – около 28%; спекулятивные – около 30% годовых. Ноэто именно усредненные оценки. Ведущий юрист компании IMAC (компания специализируется на проектировании и создании финансовых групп) Евгений Жук рассказывает, что на практике доходность ЗПИФН варьируется от отрицательной до превышающей 100%.
Существует еще несколько более редких видов. Например, земельный ЗПИФН, средства которого вкладываются в спекулятивные сделки с земельными участками, или промышленный (производственный) ЗПИФН. Последний сам по себе никакой деятельности, направленной на извлечение дохода, не ведет. В фонд «закрывается» имущество предприятий (чаще всего недвижимость, используемая для бизнеса, например торговые или производственные площади) для минимизации налогообложения, поскольку с имущества ПИФа не взимается налог на имущество. К примеру, в ЗПИФН под управлением УК «Тройка диалог» находятся здания, принадлежащие компании «Тинькофф», аптечной сети «36,6», сети магазинов DOMO.

Малый объем, большая динамика
Если на начало 2005 г. в РФ насчитывалось не более 30 фондов, то на начало нынешнего года их было уже 641. Сначала года по июнь количество фондов выросло на 15% – с 641 до 739. Еще динамичнее растет стоимость чистых активов ПИФов. Только за 2006г. совокупная СЧА ПИФов увеличилась на 79,5% – с 233 до 418 млрд руб. На июнь 2007 г. СЧА российских ПИФов всех типов и категорий приросла еще на 175,27 млрд (41,9%) и составила 593,6 млрд руб.
В общем объеме ПИФов по количеству лидируют именно фонды недвижимости, на июнь 2007 г. их количество равнялось 213 (28,82% от общего числа фондов). По СЧА доля фондов недвижимости меньше: на июнь 2007-го их совокупный объем равнялся 94,9 млрд рублей (16% от общего объема рынка). ПИФы недвижимости также динамично растут. С начала года по июнь их количество увеличилось на 85, или 25% от общего прироста количества фондов, по СЧА фонды недвижимости обеспечили 14% от общего прироста фондов.
На территории Большого Урала сегодня, по данным ФСФР, зарегистрировано 17 УК. Из них девять – вЕкатеринбурге: Финансово-инвестиционная компания «Урал-континент», ЗАО «Управляющая компания», «Уральская управляющая компания», УК «Инвариант», «Созвездие», «Маяк Эссет Менеджмент», «Еврогрин», «Инвестстрой», «Инвестор». Еще четыре – в Перми: УК «Ермак», «Витус», «Перспектива», «Союз». Две – в Челябинске: Челябинская управляющая компания, УК «Магистр». В Магнитогорске зарегистрирована УК «РФЦ-Капитал», а в селе Неженка Оренбургской области– УК «Мелон». Антон Джуган оценивает общую СЧА активов, находящихся в управлении УК, зарегистрированных на территории УрФО, в 5,4 млрд рублей, из них недвижимость – 3,8млрд (около 1% от общероссийского объема). Главная особенность уральского рынка ПИФов– в популярности именно фондов недвижимости: «Если в целом по стране на фонды недвижимости приходится около 16% от стоимости чистых активов всех ПИФов, то в УрФО эта цифра составляет около 71%»,– отмечает г-н Джуган.

Налоговые плюсы
На Западе ПИФы в недвижимости используются в первую очередь для привлечения средств. Среди инвесторов могут оказаться как крупные компании, так и частные лица, которые вкладывают в проект относительно небольшие деньги. В России ПИФы чаще всего создаются для одного-двух инвесторов, которые таким образом пытаются решать свои локальные задачи.
Первая из них – минимизация налогообложения. ПИФ не является юридическим лицом, поэтому налогом на прибыль не облагается. Его платят пайщики – и то в момент извлечения дохода, то есть при погашении паев. Таким образом, отчисление налогов откладывается на срок действия ПИФов. Выгода может быть очень существенной. К примеру, если инвестор покупает акции предприятия, то сначала предприятие платит налог на прибыль, а затем инвестор со своих доходов, например, дивидендов. В случае с ПИФами подобное двойное налогообложение отсутствует. Для пайщиков – физических лиц налоговое законодательство предусматривает дополнительные льготы: если пай находится во владении частного лица более трех лет, доход от продажи этих ценных бумаг от налогообложения освобождается. «Так как фонды недвижимости долгосрочные (они могут формироваться на срок от 1 до 15 лет), этим налоговым вычетом смогут воспользоваться большинство пайщиков», – комментирует ситуацию генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» Виктор Лебедев.
Не платит ПИФ и налог на имущество, а с пайщиков эту обязанность снял недавно принятый закон. Управляющая компания также не платит этот налог, так как имущество не стоит у нее на балансе. Ничего не сказано в Налоговом кодексе и про НДС, поэтому его не добавляют при внесении имущества в ПИФ.
Доход в ПИФе можно наращивать, рефинансируя прибыль. Доход будет тем выше, чем больше прибыли будет оставаться в фонде. Доходность паев фонда при благоприятном развитии событий может многократно превысить ставку по более консервативным, привычным инструментам, таким как, например, банковские депозиты. «Управляющая компания заинтересована в том, чтобы инвестор получил максимальный доход, так как от этого зависит и размер ее вознаграждения,– комментирует Антон Джуган.– Чем больше прибыли управляющая компания зарабатывает для инвестора, тем больше она заработает сама».
Еще более привлекателен ПИФ для иностранных инвесторов. Например, иностранные юридические лица, не имеющие представительства на территории России, при продаже паев налог на прибыль не выплачивают, а при погашении паев налог для иностранцев установлен в размере 20%. Если у страны, где зарегистрирован нерезидент, есть соглашение с РФ об избежании двойного налогообложения, то полученный доход облагается в соответствии с этим соглашением, что дает дополнительные выгоды. Например, нерезидент с Кипра налог с дохода, полученного в России, будет платить на Кипре, а там ставка составляет всего 10%.

Антирейдерская защита
Вторая задача, которая решается с помощью «закрытия» имущества в ПИФ, – обеспечение безопасности активов. Способы захвата компании общеизвестны: перехват оперативного управления, захват актива, доведение до банкротства. Осуществить рейдерскую атаку на ПИФ крайне сложно. Все его имущество находится в долевой собственности участников фонда, при этом сам ПИФ юридическим лицом не является. А если юридического лица не существует, переписать его на другого собственника или обанкротить в принципе невозможно. Для того чтобы обрести контроль над закрытым ПИФом, нужно сменить управляющую компанию. Но сделать это тоже достаточно сложно. Для этого необходимо согласие пайщиков, у которых находится 75% имущества фонда плюс один пай. Для сравнения: чтобы сменить руководство АО, необходимо согласие владельцев 50% голосующих акций плюс одной.
Захваченные активы обычно регистрируются в реестре на основании подложных документов. Снижение риска при инвестировании в паевые инвестиционные фонды обеспечено структурой ПИФа. Функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами. Подобная схема не позволяет компании вывести активы из фонда без согласия их собственников. Кроме того, информация о владельцах имущества ПИФа закрыта более серьезно, чем в акционерных обществах. Захват имущества с помощью доведения до банкротства тоже не получится, если имущество находится в ПИФе. Вслучае банкротства проекта взыскание будет налагаться на инвестиционный пай как на ценную бумагу, а не на сам актив. А согласно законодательству невозможно наложение взыскания по долгам УК на имущество фонда.
Таким образом, для того чтобы захватить имущество, вложенное в ПИФ, нужно совершить очень много юридических операций, подкупить или запугать большое количество ответственных лиц. ПИФ на данный момент – максимально сложная задача для рейдера.
Третья задача ЗПИФН – реструктуризация и консолидация активов. Крупный инвестор иногда даже не знает точно, какие активы ему принадлежат, убыточны они или прибыльны, как они работают и где. Вкладывая эту «сборную солянку» в ПИФ, инвестор взамен получает паи – ликвидные ценные бумаги, с которыми он может совершать любые финансовые операции. Его имущество в ПИФе более точно оценивается, с ним проще работать.

Не за горами
Как ни странно, собственно для привлечения инвестиций ПИФы недвижимости в России практически не используются. 80% ПИФов являются частными (созданными для решения задач одного инвестора). Но и оставшиеся 20% фондов за редкими исключениями не выглядят инструментом привлечения средств. Взять хотя бы ЗПИФН «Стражи Урала». Его объем составлял 1,5 млрд рублей. Стоимость одного пая была равна 100 тыс. рублей. Однако при такой цене «Стражи Урала» объединили всего 30 инвесторов. Несложно подсчитать, что в среднем величина вложений составила 50 млн рублей. Понятно, что цель создания фонда могла быть любой, но только не привлечение большого количества сторонних инвесторов.
Тем не менее ситуация меняется. Большое количество уральских девелоперов и застройщиков в последнее время создают собственные ПИФы. Их объемы по сравнению с масштабами бизнеса инициаторов невелики. Как признаются сами строители, это эксперимент, «обкатка» финансового инструмента. Но факт остается фактом. Эти фонды создаются именно с целью привлечения средств физических лиц – такой способ привлечения выгоден застройщикам. Можно прогнозировать в ближайшем будущем распространение именно таких ПИФов– консолидирующих средства большого количества мелких инвесторов.
Но главное, практически не используемое сегодня преимущество ПИФов – возможность привлечения в девелоперские проекты средств институциональных инвесторов, в первую очередь пенсионных фондов. Напрямую вкладывать средства в строительство им запрещено. ПИФ позволяет обойти запрет. Первый российский опыт привлечения средств НПФ в девелопмент осуществлен в ХМАО. Ханты-Мансийский НПФ через ПИФы уже вложил в строительство 4,5 млрд руб., в ближайшем будущем планируется довести объем ЗПИФН, подконтрольных Ханты-Мансийскому НПФ, до 7 млрд руб. Опыт оказался вполне удачным, и это открывает перед рынком девелопмента очень широкие перспективы. Если деньги институциональных инвесторов массово пойдут в строительство, о проблеме дефицита финансирования строительства можно будет забыть.