Бросить якорь
Челябинские фокусники
9 октября в Челябинской области начался громкий судебный процесс между собственником местного торгово-развлекательного центра «Фокус» – холдингом «Русский дом» и владельцем развлекательного комплекса «Кино & Домино» – ИПК «Ипроком», который выступал якорным арендатором в ТРЦ. Последний подал сразу три исковых заявления на своего партнера, который считает обвинения необоснованными. Сейчас стороны разделяет стена взаимных претензий, в результате чего развлекательный комплекс «Кино & Домино» не функционирует, а существенная часть площадей ТРК «Фокус» пустует. Хотя еще год назад перспективы сотрудничества партнеров сулили им сверхприбыли.
Развлекательный комплекс «Кино & Домино» на правах якорного арендатора был открыт в феврале этого года в ТРК «Фокус» на северо-западе Челябинска (инвестор – холдинг «Русский дом»). Комплекс арендовал весь 3-й этаж ТРЦ – 14 тыс. кв. м (общая площадь ТРЦ «Фокус» – 75 тыс. кв. м). Инвестиции ИПК «Ипроком» в челябинский проект составили более $12 млн. Проект предусматривал наличие 8-зального кинотеатра, зоны бильярда, боулинга, трассы для картинга, детского городка, зала игровых автоматов, аттракциона Q-zar, тира для стрельбы, а также ресторанов и баров. Как сообщали тогда представители управляющей компании «Русский кинопрокат» (созданной в мае 2005 г. специально для развития сети под брендом «Кино & Домино»), челябинский мультиплекс являлся первым реализованным проектом сети. А открывшийся тогда мультиплекс российского проекта «Кино & Домино» был заявлен как самый крупный развлекательный комплекс в Восточной Европе. Общероссийский проект создания таких мультиплексов в восьми городах России рассматривал челябинск ий комплекс как пилотный, на опыте которого будут учиться другие. Впоследствии комплексы «Кино & Домино» должны были появиться в Пензе, Пятигорске, Тольятти и Уфе, а также в Волгограде, Нижнем Новгороде и Томске.
Однако уже через два месяца после открытия у «Кино & Домино» начались проблемы. Тогда у руководства проекта возникли разногласия с арендодателем – ТРК «Фокус». В результате менеджмент «Кино & Домино» вынужден был закрыть мультиплекс на пять дней, а вскоре и окончательно закрыться, не просуществовав и полгода. Собственник здания просто выключил рубильник. По одной из версий, челябинские бизнесмены вернулись к сценарию 90-х. Владелец здания выключил свет, остановил эскалатор и перекрыл щитами вход в развлекательный комплекс.
Правила бизнеса
Конфликт в Челябинске может стать показательным для всех участников рынка торговой недвижимости Уральского региона, которая сейчас динамично развивается: ведь как собственники ТРЦ заинтересованы в привлекательных «якорях», так и крупные сетевые операторы постоянно ищут коммерческие площади, учитывая их огромный дефицит в регионах. Основной целью «якорей» является, конечно же, привлечение постоянного покупательского потока. Так, специалист департамента торговой недвижимости Colliers International Нина Мысовская подчеркивает: «При выборе арендаторов ТЦ предпочтение отдается более известным операторам, обладающим разветвленной сетью магазинов, широким ассортиментом, профессиональной маркетинговой политикой. Не являясь основными генераторами дохода, они определяют успех и посещаемость комплекса. Повышение популярности и, как следствие, посещаемости торгового центра увеличивает обороты операторов торговой галереи, что, в свою очередь, позитивно влияет на арендный платеж, получаемый владельцем ТЦ». «Якорь» генерирует в ТРЦ существенную долю покупательских потоков, поэтому задача владельца – привлечь того, кто будет успешно функционировать на протяжении длительного времени, иными словами – стабильного арендатора с узнаваемым брендом. Однако наличие «якорей» еще не залог успешного функционирования ТРЦ – необходимо правильно оформить отношения с ними.
В Colliers International отмечают, что договоры между якорным арендатором и арендодателем заключаются на срок от 7 лет и выше, в среднем на 10–15 лет. Как правило, в первую очередь заключаются договоры аренды с самыми крупными сетями, и чтобы привлечь лучших торговых операторов в свою галерею, арендодатель может давать им льготы, предусматривать систему скидок и поощрений. А в Jones Lang LaSallе дополняют, что в отличие от других арендаторов «якорь» платит не фиксированную ставку аренды, а базовую ее часть плюс процент от оборота, который сильно варьируется в зависимости от профиля арендатора, а также объема арендуемых площадей. «Договоры с «якорями» заключаются на самой ранней стадии строительства, имеют больший срок по сравнению с рядовыми арендаторами, а арендные ставки для них ниже в связи с большей арендуемой площадью, но они не зависят от срока договора», – отмечают специалисты департамента аналитики и исследований компании Blackwood.
По словам директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, случаи, когда якорный арендатор отказывается от размещения в ТЦ уже после подписания договора, встречаются нечасто, и все-таки в предварительном договоре всегда должны быть прописаны штрафные санкции, которые взимаются с оператора в случае нарушения условий договора. Юрист компании «Барщевский и партнеры» Наталья Барщевская утверждает, что в предварительном договоре, который имеет полную юридическую силу, если он грамотно заключен, должны быть прописаны все нюансы и штрафы, чтобы обезопасить партнера. Несмотря на очевидность этих вопросов, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Союз участников потребительского рынка» (Екатеринбург) Алексей Подоляко рассказал, что в настоящее время на Урале конфликтов между девелоперами и крупными сетевыми операторами практически не было или они не афишировались публично. Тем не менее он не исключает, что с приходом и расширением присутствия в городе федеральных и западных сетей и массовым строительством региональными девелоперами торговых центров между сторонами могут возникнуть серьезные конфликты, тем более что примеров в российской практике уже предостаточно. Причинами разногласий могут быть стремление получить девелопером или арендатором большую прибыль, изменение концепции ТРЦ, конкуренция между арендаторами и т. д.
Печальная практика
В целом по России уже есть ряд громких скандалов между девелоперами и «якорями». Этим летом конфликт с участием сети «Рамстор» произошел в Самаре. Торговый центр «Мегасити», который принадлежит местной девелоперской компании «Виктор и Ко», заявил без объяснения причин о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с ритейлером. По оценкам экспертов ИК «Финам», из-за простоя супермаркета в Самаре убытки «Рамстора» каждую неделю составляли $2,5–4 млн.
Эксперты сочли, что владелец в очередной раз получил более выгодное предложение по аренде от крупного якорного арендатора и решил избавиться от старого. В ноябре продуктовым «якорем» в ТЦ «Мегасити» (Самара) станет торговая сеть «Перекресток». Вместе с тем аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков считает, что, когда руководство ТЦ ориентировано на получение дохода любым путем, в том числе не вполне соответствующим общепринятой бизнес-этике, это может негативно отразиться на его имидже, а такая репутация – отпугнуть приличных арендаторов в будущем.
Причиной разногласий между собственником и «якорем» может стать и элементарное изменение стратегии одной из сторон. Так, в конце прошлого года оператор сети торговых центров «Парк Хаус» компания «Молл Менеджмент» отказалась участвовать в совместном девелоперском проекте с холдингом «Марта» RTM Development. Вместо этого компания договорилась с Х5 Retail Group о размещении в своих центрах крупноформатных гипермаркетов «Перекресток». Одной из причин разногласий стало желание девелопера более стремительными темпами развиваться в регионах, а холдинг «Марта» не успевал за партнером.
Не исключено, что в рамках активного строительства торговых центров в Уральском регионе и масштабной экспансии западных и федеральных сетевых операторов сторонам придется еще не один раз столкнуться с недопониманием и серьезными финансовыми потерями. Выход из такого положения участники рынка видят прежде всего в грамотно составленном юридическом договоре аренды.
