Назад
10 Апреля 2012, 6:35
От чердака до арт-объекта
В последние годы все большей популярностью пользуются оригинальные офисы в стиле лофт. Что такое «лофт»? Как развивалась индустриальная архитектура? И как сейчас распределяется спрос на офисы в бывших промышленных территориях? Все эти вопросы изучила специально для CRE компания Knight Frank.
От истоков…
Изначально «loft» переводился с английского как «чердак, голубятня», с немецкого – «воздух». Однако с недавних пор этот термин стал характеризовать, с одной стороны, определенный архитектурный и дизайнерский стиль, с другой – просторные помещения, расположенные в бывшем индустриальном здании, назначение которых может быть как жилым, так и офисным.
Лофты характеризуются следующими классическими стилевыми особенностями: кирпичные здания с высокими потолками, большими окнами, открытыми пространствами, не разделенными перегородками. Использовавшиеся в промышленных целях помещения выдерживают высокую нагрузку на пол, а широкий шаг колонн в лофтах обеспечивает минимальный коэффициент потерь. Большинство лофтов располагаются между Садовым и Третьим транспортным кольцом.
Лофты зародились во времена Великой депрессии в Нью-Йорке, когда заброшенные производственные здания стали отдаваться в наем под творческие мастерские, студии и жилье по низким арендным ставкам. В середине XX века подобное архитектурное решение стало приобретать популярность и в Старом Свете: сначала в Англии, а вскоре и в Германии, Австрии, Голландии. Под жилье и офисы использовались не только производственные помещения, склады, но и старые здания железнодорожных вокзалов в скандинавских странах, здания бывших пивоварен в Чехии. Таким образом, 40-е годы XX века стали отправной точкой в развитии известного сегодня стиля лофт.
…до наших дней
Практически каждый год профессиональные сообщества присуждали российским лофтам различные премии. В 2005 году лучшим бизнес-центром класса B в рамках премии CRE Awards стал БЦ «Мамонтов», в 2007 году – деловой центр «ЛеФОРТ». В 2008 году «Новоспасский Двор» стал победителем премии The Premier Real Estate Awards в номинации «Лучший офисный комплекс класса В в России и странах СНГ». В 2009 году БЦ «Морозов» был номинирован на премию «Лучший бизнес-центр класса А» по версии CRE Awards. «Даниловская мануфактура 1867» получила премию CRE Awards «Лучший бизнес-центр класса B» в 2009 году и стала победителем в категории «Наследие» (реставрация) конкурса FIABCI-Россия и мирового конкурса Prix d’Excellence Awards 2010.
Традиционно наиболее удачными считаются объекты нового строительства, соответствующие требованиям класса А, с хорошим местоположением. Однако количество таких площадок на рынке крайне ограничено, и, с учетом запрета на новое строительство в центре города, будет развиваться рынок реконструированных площадей. Из 9,6 млн кв. м класса B, составляющих общий объем предложения, около 80 % – реконструированные площади. Поэтому определенную важность приобретает необходимость позиционирования объекта. Одним из решений стало сохранение архитектурного стиля объекта. Наиболее ярким примером являются бизнес-центры, выполненные в стиле лофт.
В общем объеме предложения офисов класса В доля лофтов составляет около 6 %, формирующихся примерно 20 объектами. Суммарная офисная площадь этих бизнес-центров составляет более 500 тыс. кв. м. Коммерческие условия аренды лофтов сравнимы с аналогичными условиями в бизнес-центрах класса B со схожим местоположением. Средняя арендная ставка составляет за $ 450/кв. м в год (triple net – без учета операционных расходов и НДС). В свою очередь, доля вакантных площадей в лофтах составляет около 13 %, что меньше соответствующего показателя в обычных бизнес-центрах класса B (17,2 %).
В Москве одним из первых лофтов стал деловой квартал «Красная Роза 1875», где в 2004 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры «Мамонтов» и «Строганов». Больше всего площадей было сдано в эксплуатацию в 2007 году, на пике развития рынка офисной недвижимости. Довольно большой объем предложения вышел на рынок в 2010 году, что отчасти объясняется повышенным в кризисные годы интересом арендаторов к помещениям класса B. Лофты – это 5 % общего объема нового строительства за 2004–2011 годы.
На сегодняшний день наиболее перспективными для реконструкции промзонами являются здание бывшей кондитерской фабрики «Большевик» и текстильное предприятие «Трехгорная мануфактура». Также планируется продолжение реконструкции зданий на территории бывших фабрик «Красная Роза», «Красный Октябрь». В начале 2011 года была осуществлена покупка помещений, ранее занимаемых НИИ витаминов и НИИ «Гиналмаззолото». Девелоперы планируют их реконструкцию под МФК.
Объем спроса на площади в лофтах распределялся достаточно неравномерно. Высокий объем пришелся на 2007 год, когда на рынке был зафиксирован максимальный объем поглощения. В 2009 году в общем объеме сделок в классе В значительная доля пришлась на лофты. К этому году на рынке уже существовал определенный выбор БЦ в стиле лофт, а условия экономии повысили интерес арендаторов к менее дорогим по сравнению с А-классом площадям. Лофты отвечали этому требованию, при этом арендатор получал концептуальное и представительное офисное пространство. В целом за 2006–2011 годы доля арендованных площадей в лофтах в общем объеме площадей класса B составила 14 %.
Лофты – особый стиль, который выбирают в основном арендаторы, рассчитывающие на открытые пространства, светлые помещения и нетривиальное сочетание старых и новых материалов. Традиционно такие бизнес-центры популярны среди компаний с творческой составляющей бизнеса. Это масс-медиа, индустрия красоты и моды, маркетинговые агентства, разного рода студии, а также образовательные и исследовательские проекты. Именно они являются основными арендаторами лофт-пространств. Наиболее известные компании подобного рода, чьи офисы располагаются в лофтах, это L'Oreal, Walt Disney Studios Sony Pictures Releasing, «Яндекс», «Аргументы и Факты», ВЦИОМ, телеканал «Дождь».
Изначально «loft» переводился с английского как «чердак, голубятня», с немецкого – «воздух». Однако с недавних пор этот термин стал характеризовать, с одной стороны, определенный архитектурный и дизайнерский стиль, с другой – просторные помещения, расположенные в бывшем индустриальном здании, назначение которых может быть как жилым, так и офисным.
Лофты характеризуются следующими классическими стилевыми особенностями: кирпичные здания с высокими потолками, большими окнами, открытыми пространствами, не разделенными перегородками. Использовавшиеся в промышленных целях помещения выдерживают высокую нагрузку на пол, а широкий шаг колонн в лофтах обеспечивает минимальный коэффициент потерь. Большинство лофтов располагаются между Садовым и Третьим транспортным кольцом.
Лофты зародились во времена Великой депрессии в Нью-Йорке, когда заброшенные производственные здания стали отдаваться в наем под творческие мастерские, студии и жилье по низким арендным ставкам. В середине XX века подобное архитектурное решение стало приобретать популярность и в Старом Свете: сначала в Англии, а вскоре и в Германии, Австрии, Голландии. Под жилье и офисы использовались не только производственные помещения, склады, но и старые здания железнодорожных вокзалов в скандинавских странах, здания бывших пивоварен в Чехии. Таким образом, 40-е годы XX века стали отправной точкой в развитии известного сегодня стиля лофт.
…до наших дней
Практически каждый год профессиональные сообщества присуждали российским лофтам различные премии. В 2005 году лучшим бизнес-центром класса B в рамках премии CRE Awards стал БЦ «Мамонтов», в 2007 году – деловой центр «ЛеФОРТ». В 2008 году «Новоспасский Двор» стал победителем премии The Premier Real Estate Awards в номинации «Лучший офисный комплекс класса В в России и странах СНГ». В 2009 году БЦ «Морозов» был номинирован на премию «Лучший бизнес-центр класса А» по версии CRE Awards. «Даниловская мануфактура 1867» получила премию CRE Awards «Лучший бизнес-центр класса B» в 2009 году и стала победителем в категории «Наследие» (реставрация) конкурса FIABCI-Россия и мирового конкурса Prix d’Excellence Awards 2010.
Традиционно наиболее удачными считаются объекты нового строительства, соответствующие требованиям класса А, с хорошим местоположением. Однако количество таких площадок на рынке крайне ограничено, и, с учетом запрета на новое строительство в центре города, будет развиваться рынок реконструированных площадей. Из 9,6 млн кв. м класса B, составляющих общий объем предложения, около 80 % – реконструированные площади. Поэтому определенную важность приобретает необходимость позиционирования объекта. Одним из решений стало сохранение архитектурного стиля объекта. Наиболее ярким примером являются бизнес-центры, выполненные в стиле лофт.
В общем объеме предложения офисов класса В доля лофтов составляет около 6 %, формирующихся примерно 20 объектами. Суммарная офисная площадь этих бизнес-центров составляет более 500 тыс. кв. м. Коммерческие условия аренды лофтов сравнимы с аналогичными условиями в бизнес-центрах класса B со схожим местоположением. Средняя арендная ставка составляет за $ 450/кв. м в год (triple net – без учета операционных расходов и НДС). В свою очередь, доля вакантных площадей в лофтах составляет около 13 %, что меньше соответствующего показателя в обычных бизнес-центрах класса B (17,2 %).
В Москве одним из первых лофтов стал деловой квартал «Красная Роза 1875», где в 2004 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры «Мамонтов» и «Строганов». Больше всего площадей было сдано в эксплуатацию в 2007 году, на пике развития рынка офисной недвижимости. Довольно большой объем предложения вышел на рынок в 2010 году, что отчасти объясняется повышенным в кризисные годы интересом арендаторов к помещениям класса B. Лофты – это 5 % общего объема нового строительства за 2004–2011 годы.
На сегодняшний день наиболее перспективными для реконструкции промзонами являются здание бывшей кондитерской фабрики «Большевик» и текстильное предприятие «Трехгорная мануфактура». Также планируется продолжение реконструкции зданий на территории бывших фабрик «Красная Роза», «Красный Октябрь». В начале 2011 года была осуществлена покупка помещений, ранее занимаемых НИИ витаминов и НИИ «Гиналмаззолото». Девелоперы планируют их реконструкцию под МФК.
Объем спроса на площади в лофтах распределялся достаточно неравномерно. Высокий объем пришелся на 2007 год, когда на рынке был зафиксирован максимальный объем поглощения. В 2009 году в общем объеме сделок в классе В значительная доля пришлась на лофты. К этому году на рынке уже существовал определенный выбор БЦ в стиле лофт, а условия экономии повысили интерес арендаторов к менее дорогим по сравнению с А-классом площадям. Лофты отвечали этому требованию, при этом арендатор получал концептуальное и представительное офисное пространство. В целом за 2006–2011 годы доля арендованных площадей в лофтах в общем объеме площадей класса B составила 14 %.
Лофты – особый стиль, который выбирают в основном арендаторы, рассчитывающие на открытые пространства, светлые помещения и нетривиальное сочетание старых и новых материалов. Традиционно такие бизнес-центры популярны среди компаний с творческой составляющей бизнеса. Это масс-медиа, индустрия красоты и моды, маркетинговые агентства, разного рода студии, а также образовательные и исследовательские проекты. Именно они являются основными арендаторами лофт-пространств. Наиболее известные компании подобного рода, чьи офисы располагаются в лофтах, это L'Oreal, Walt Disney Studios Sony Pictures Releasing, «Яндекс», «Аргументы и Факты», ВЦИОМ, телеканал «Дождь».
Назад
Загрузка...