Дешевле этих арендаторов – только склады, да и то неотапливаемые. Входить в проект они предпочитают рано, энергии, воды и воздуха потребляют много и, как правило, хотят отдельный вход. Их посетители занимают место на парковке на два, а то и четыре часа, и нередко ночью. А им самим требуется ни много ни мало от двух тысяч «квадратов». Правда, не обязательно самых лучших. Но при этом представители данного вида арендаторов гордо именуют себя «якорями»… И все же прогрессивно мыслящий собственник приличного офисного комплекса с радостью потакает капризам этих беспокойных жильцов. Потому что это – фитнес-клубы.

Рынок арендатора
Фитнес-центры в составе российских БЦ появились еще в 90-е, и в последнее время таких проектов на рынке появляется все больше. «Ранее фитнес-клубы размещали в офисных зданиях, где присутствовала торговая составляющая («Смоленский Пассаж», «Олимпик Плаза»), либо в БЦ в непосредственной близости от гостиниц или жилых кварталов, чтобы обеспечивать клубам дополнительный приток посетителей», – поясняет руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. «Фитнес-центры строят фактически во всех бизнес-парках («Химки Бизнес-парк», «Крылатские Холмы», «Вестбридж»), а также в многофункциональных комплексах («Башня «Федерация», «Империя Тауэр», «Сахаров Бизнес-Плаза»). Девелопер старается разнообразить инфраструктуру комплекса, дав арендатору возможность пользоваться всеми необходимыми услугами в непосредственной близости от места работы», – комментирует старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Надежда Фолина. В этом случае сервисный арендатор помогает собст веннику привлекать более крупных и рентабельных на офисную часть.
В бизнес-центре «Диапазон» (1-й Волоколамский пр-д) собственник Horus Capital недавно открыл фитнес-центр, разместившийся на 400 кв. м. «Начало работы фитнес-центра совпало с открытием центральной входной группы комплекса и сопутствующего ритейла. Как и торговая зона, концептуально клуб доступен не только арендаторам, но и всем посетителям БЦ. Вход осуществляется при помощи клубных карт, – рассказывает директор по маркетингу Horus Capital Павел Барбашев. – Уже в первую неделю после открытия были получены заявки от 100 человек, прогнозируется, что к концу года это число будет увеличено до 250». Но пока клуб ориентирован только на арендаторов «Диапазона» – ведь потенциальное количество клиентов увеличится с запуском второй очереди БЦ (50 тыс. кв. м) в 2009 году.
В деловом центре «ЛеФОРТ» Horus Capital планирует открытие в феврале фитнес-клуба Gold’s Gym – второго московского клуба международной сети. «На «ЛеФОРТе» под спорт отведено отдельно стоящее двухэтажное здание площадью более 1,5 тыс. кв. м, ожидается, что будет заключено около 1500 членских договоров. «Фитнес-оператор был привлечен параллельно со сдачей второй очереди бизнес-центра (21 тыс. кв. м), когда 1-я очередь (15 тыс. кв. м) уже полностью эксплуатировалась, – поясняет Павел Барбашев. – Поскольку деятельность фитнес-клуба направлена на улучшение инфраструктуры, договор аренды был заключен по ставке ниже офисной, на 15-летний срок. Gold’s Gym будет обслуживать не только комплекс, но и близлежащие районы».
В бизнес-центре «Романов Двор» (Романов пер., 4) находится один из самых престижных и соответственно дорогих фитнес-клубов Москвы – World Class Fitness, предоставляющий максимально полный набор услуг. «Фитнес-оператора привлекли на самой ранней стадии строительства комплекса, – рассказывает коммерческий директор ООО «РД Констракшн Менеджмент» Илья Байбус. – Специально под него предусматривалось электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение. Ряд изменений был внесен и в архитектуру здания. Некоторые работы выполнялись нашей компанией по прямому заказу фитнес-клуба. Таким образом, архитектурная концепция и инженерные системы изначально отвечали требованиям данного арендатора». Идеально, если оператору удается начать сотрудничество с собственником здания на стадии проектирования. Однако иногда приходится вписывать клуб в площади и контуры, выделенные девелопером под фитнес по остаточному принципу. «Так, в некоторых бизнес-центрах вписаться в архитектуру было довольно сложно», – вспоминает директор по развитию сети клубов Word Class Дмитрий Коробейкин. С 1999 года World Class арендует около 2000 кв. м в торгово-деловом комплексе «Смоленский пассаж» (Смоленская пл., 3): до них эту площадь не удавалось сдать никому в течение долгого времени. В декабре 2007 года оператор откроется в составе БЦ Citydel на Земляном Валу, 11-19, а также будет представлен и в БЦ «Северная башня» (ММДЦ «Москва-Сити»). Демократичный бренд сети – «Физкульт» – есть в многофункциональном комплексе «Мегацентр «Горизонт» (Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, 32/2).

Выгоден всем
Наличие в инфраструктуре бизнес-центра качественного фитнес-клуба – одно из конкурентных преимуществ не только объекта, но и самого оператора: симбиоз очевиден. Девелоперы начинают понимать, что фитнес-центры стабильно обеспечивают центр притяжения и человеческие потоки, гармонируют с другими арендаторами, хотя с коммерческой точки зрения не всегда являются самыми доходными плательщиками. Одновременно в плане рентабельности и сроков окупаемости фитнес-клуба не существует прямой зависимости от того, расположен ли он автономно или в составе комплекса. Но эксплуатационные расходы во втором случае могут быть немного ниже. В целом рентабельность фитнеса соответствует рентабельности сервисных и некоторых производственных компаний, отмечают в Word Class.
Но для некоторых девелоперов важна даже не столько цена, сколько качество. Самые амбициозные пробуют самостоятельно организовать фитнес для своих объектов, занимаясь делом, мягко говоря, непрофильным. Сеть спортивных клубов Terrasport – одно из новых бизнес-направлений, реализуемых ГК «МИАН», – недавно отметила год успешной работы. В настоящее время функционируют два клуба в объектах группы: в новом микрорайоне «Радужный» (Солнцево) и элитном жилом комплексе «Коперник» на Большой Якиманке (около 2700 кв. м). Концепция развития сети, по словам собственника, ориентирована на предоставление полного спектра высококачественных услуг в сфере фитнеса для всей семьи. «Клубы Terrasport работают 24 часа в сутки 365 дней в году. Гибкая ценовая политика предусматривает более 40 видов членства, – заявляет руководитель сети Terrasport Степан Данилов. – Наш девиз – «Живи в своем ритме» – предполагает, что клиент выбирает именно тот вариант фитнеса, который ему ближе всего». До конца года игрок недвижимого рынка откроет третий Terrasport в БЦ на Садовом кольце.
«Сторонним операторам неинтересны площади менее 1000 м, – комментирует г-н Барбашев. – Ведь рентабельность фитнес-центра в целом достаточно низкая. Одновременно при грамотном бизнес-планировании строительство, оборудование и эксплуатация фитнес-центра самим девелопером при средней по Москве стоимости годовой карты может окупиться за 4–5 лет. Разумеется, подобные показатели во многом достижимы только при условии привлечения внешней клиентуры». А вот выкуп площадей в БЦ, как отмечает г-н Байбус, оптимален для фитнес-оператора только в случае, если имеются обособленные системы микроклимата и жизнеобеспечения.
Приемлемые для фитнеса ставки аренды могут составлять $200–800/кв. м в год на срок от 10 лет. «Вилка» во многом обусловлена различиями в местоположении объектов, маркетинговыми особенностями конкретной площадки и стадией входа в проект. Так, фитнес-оператор скорее предпочтет для себя то здание, к которому в вечерние часы, когда в фитнес-клубе основной наплыв, проще подъехать, а впоследствии и выехать на крупные магистрали. Большим плюсом является наличие у объекта доступной парковки… Shell and core, в которой традиционно сдаются помещения, тоже бывает разной. World Class, к примеру, предпочитает въезжать в помещение с уже выполненной по своему техническому заданию отделкой и сразу открываться. «Приемлемую ставку аренды мы рассчитываем, применяя специальные разработанные в компании параметры: планируемый доход клуба, инвестиционные, операционные и административные затраты, сроки окупаемости», – добавляет вице-президент сети спортивно-оздоровительных клубов «Планета Фитнес» Марианна Масленникова.
«Традиционно фитнес платит за аренду не много, поэтому надо четко просчитать, как это отразится на общей стоимости проекта, – комментирует Надежда Фолина. – Если речь идет о крупном бизнес-парке, мы обычно рекомендуем привлечение профессионального оператора (например, World Class или «Планета Фитнес») на площади объемом от 1 до 3 тыс. кв. м (с бассейном, спа-салоном и пр.). Небольшой же тренажерный зал площадью 200–300 кв. м вряд ли будет пользоваться спросом».
По наблюдениям «РД Констракшн Менеджмент», топ-менеджмент их арендаторов весьма активно пользуется услугами фитнес-центра. Но каким бы большим ни был БЦ, на одних его сотрудниках клиентскую базу не построить, поэтому стоит учитывать и ближайшее окружение здания.

Чем квадратнее, тем лучше
Требования фитнеса к помещениям довольно жесткие. Если планируется бассейн, то минимальная высота потолка должна быть от 4,5 м, а объем площади помещения – около 600 кв. м (из расчета 25/12 – зеркало воды плюс прилегающая территория). Нагрузка на перекрытия – от 350 кг/кв. м. Контур – в идеале прямоугольник с минимумом мобильных внутренних перегородок и высокими потолками. Зачастую интересное на первый взгляд помещение оказывается нерентабельным из-за множества переходов и коридоров. В силу архитектурно-планировочных препон нам уже приходилось отказываться от ряда площадок даже в очень хороших БЦ», – сообщает эксперт.
Оптимальная площадь под полноценный фитнес-клуб – 3,5–4 тыс. кв. м – сегодня подразумевает следующий набор услуг: тренажерный зал, 1–3 зала аэробики, зал для персональных тренировок или восточных единоборств, студия Cykle, детский клуб, спа-салон с парикмахерской и маникюром-педикюром, фитнес-бар и спортивный магазин. По словам Дмитрия Коробейкина, максимальная площадь клуба определяется маркетинговой ситуацией по конкретному местоположению, и первым делом просчитывается, какое количество годовых абонементов может быть продано. Так, чтобы клубы «Физкульт» имели хорошую рентабельность, они должны обеспечивать большую проходимость, нежели клубы World Class, при меньшей стоимости клубной карты.
В активе компании «Планета Фитнес» на сегодняшний день 58 клубов – как в отдельно стоящих зданиях, так и в составе комплексов. Два крупноформатных – в Москве в Большом Кисловском переулке, 9 (2800 кв. м), и в Санкт-Петербурге на Петроградской набережной, 18 (4300 кв. м) – функционируют в БЦ «Русдрагмет» и «Сити-центр» в круглосуточном режиме. В Санкт-Петербурге помещения оператору были переданы в состоянии «под отделку», а в Москве – «под ключ». «Требования к инженерным системам должны обозначаться на стадии проектирования, так как потребление фитнес-клубом воды, электричества и тепла заметно отличается от стандартного для офисов. Все эти параметры мы обозначаем в нашем техническом задании», – поясняет Марианна Масленникова.
В бизнес-центрах «Планета Фитнес» рассматривает помещения от 1000 кв. м для клуба и площадки по 400–500 кв. м – для автономных студий (например, персонального тренинга, танцев, Mind Body). Наличие окон обязательно, высота потолков – не ниже 2,7 м, сетка колонн – не менее 6 м, нагрузка на перекрытия – 400–500 кг/кв. м. Напольное покрытие – в зависимости от состояния сдачи помещений, но стяжка обязательна. Форма площадей может быть разной, но ряд помещений – непременно прямоугольными.
Немаловажную роль играет также управляемость потоками посетителей и сотрудников офисов. В комплексе «Романов Двор» они разделены. Доступ посетителей в рекреационную зону, фитнес-клуб и подземный паркинг – свободный. «Однако посетители не могут свободно попасть в зону офисов, в то время как сотрудники офисов имеют удобный доступ внутри комплекса в рекреационную зону и обратно. В нашем случае отдельный вход в здание существует только для персонала», – уточняет Илья Байбус. «Желательно, чтобы клиенты имели доступ в клуб независимо от часов работы бизнес-центра, в котором он расположен, – говорит г-н Коробейкин. – Например, «Смоленский Пассаж» открыт с 10.00 до 22.00, а наш клуб – с 7.00 до 24.00. Поэтому когда центральный вход в комплекс закрыт, клиенты проходят через специальный, с левой стороны». По словам г-жи Масленниковой, разделять потоки важно для всеобщего комфорта и безопасности: «Отдельный вход в клуб для нас предпочтительнее, так как фитнес-центр даже в составе делового комплекса обслуживает клиентов
«с улицы». Кроме того, наши клубы работают допоздна или круглосуточно, поэтому доступ в них должен быть обеспечен и после того, как заканчивается рабочий день на проходной БЦ (обычно около 21.00)».

Воздуха и тепла!
Нюансы эксплуатации фитнес-клуба делают его присутствие возможным далеко не в каждом БЦ. Особенно серьезны требования по электричеству и воздуху. Нормы по кондиционированию могут превышать СНиПы. Чем больше комфорта для клиентов, тем больше электроэнергии требует фитнес-клуб. К примеру, на один чиллер может требоваться до 50 кВт, а на одну беговую дорожку – до 3,5 кВт/ч. Серьезные требования предъявляются и к воздухообмену. «Владельцам бизнес-центров необходимо отдавать себе отчет в том, что фитнес-клуб с полным набором услуг является весьма энергоемким арендатором. К примеру, после интенсивной аэробики многофункциональный зал надо за 10 минут нагреть с 18 градусов до 22, например, для занятий йогой или детской секции. Если же набор услуг ограниченный, то такой клуб может располагаться практически в любом БЦ, – разъясняет Дмитрий Коробейкин. – В зависимости от позиционирования и набора услуг клуба расход электричества может различаться в несколько раз». Как известно, 1 кВт стоит собственнику порядка 44 тыс. рублей. На крупный клуб площадью 4,5 тыс. «квадратов» может потребоваться примерно 1000 кВт/ч. Несмотря на внедрение прогрессивных энергосберегающих технологий, запросы потребителя по комфортности растут еще быстрее.
«По нашему опыту, особое внимание необходимо уделять потребностям фитнес-оператора в электрической мощности, водоснабжении и вентиляции, – комментирует г-н Барбашев. – Однако главные факторы – площадь БЦ и его местоположение. Не стоит вовсе проектировать фитнес-клуб, если площадь самого здания не превышает 30 тыс. кв. м. Посетителей у такого клуба будет немного. В БЦ «ЛеФОРТ» изначально планировки и прочие параметры идеально подходили под нужды фитнеса, а проект внутренней отделки оператор делал сам…»

Гиподинамии – бой!
В 90-е годы членская карта фитнес-клуба была в деловых кругах скорее модным аксессуаром, элементом китча. Сегодня сюда приходят люди, следящие за своим здоровьем. Но какими бы шикарными ни были дизайн и оборудование, большинство фитнес-клубов столицы пока что подпадает под категорию «баня с тренажерами». Потому что нет у них ни отлаженной системы работы с клиентами, ни качественных фитнес-программ, ни профессиональных инструкторов. А главное – клубного духа! Ведь фитнес тем и отличается от большого спорта, что в нем нужны не авторитарные руководители спортсменов, а тонкий индивидуальный подход. И об этом тоже следует помнить девелоперу элитной офисной недвижимости.
Сегодня стоимость годового абонемента сети World Class, клубы которой подразделяются на luxe и premium, составляет от 45 до 142 тыс. рублей. Ее самого демократичного формата под брендом «Физкульт» (700–7000 кв. м, приоритет групповых, а не индивидуальных тренировок) – 25–45 тыс. В практике World Class был вариант, когда управляющая компания комплекса вела переговоры о разработке программы, по которой посещение сотрудниками БЦ фитнес-клуба должно было быть включено в стоимость аренды. Но в итоге программа не получила распространения из-за особенностей корпоративной и социальной политики арендаторов. Впрочем, сегодня уже около 60% клиентов компании стали включать льготный фитнес в соцпакет.
Самой стабильной на данный момент экономической моделью фитнес-клуба операторы считают систему годового членства. Впрочем, по некоторым данным, лишь 35% посетителей столичных фитнес-клубов продлевают карты, поэтому клубам приходится ежегодно обновлять свою клиентскую базу на 65%. С другой стороны, пока существуют клиенты, готовые раскошелиться на годовые абонементы, экономическая ситуация позволяет клубам не вводить более краткосрочные: это невыгодно экономически, особенно если залы и так заполнены.
По данным крупнейшей международной ассоциации оздоровительных и фитнес-клубов IHRSA, оборот рынка фитнеса в Европе в 2006 году составил $25,6 млрд. Из них на Россию пришелся $701 млн. Рынок растет на 40% в год. Между тем результаты исследований, проведенных компанией Deloitte&Touchе совместно с International Health, Racquet&Sportsclub Association, показывают, что потенциальная емкость рынка фитнеса в России составляет 2 млрд. евро. В среднем клубы посещает 1,8% населения (в Москве 2–3%). Считается, что к занятиям в залах можно привлечь 1,7 млн. россиян. Пока же эксперты насчитали в России 1100 клубов, которые посещают всего 502 тыс. человек по стране. Все же ряд аналитиков полагают, что сегмент премиальных фитнес-центров, выручка которых примерно вдвое выше, чем у демократичных клубов, в столице уже близок к насыщению. По данным Strata Partners (оператор 19 клубов в премиальной сети Orange Fitness и демократичной City Fitness), открытие премиум-клуба обходится в $2–5 млн., а демократичного – от $800 тыс. до $1,5 млн. Выходит, что пока на российском рынке фитнеса в основном представлены премиальные и люксовые сети.