Инвестиции в амбиции

Звездные выборы
Начало серии международных архитектурных конкурсов в Петербурге положили выборы проекта второй сцены Мариинского театра, прошедшие в рамках празднования 300- летия Петербурга. Своего пика мода на западных архитекторов, вернувшаяся в Северную столицу спустя три столетия с начала его основания, достигла к другой юбилейной дате – 55-летию президента РФ Владимира Путина. Именно 7 октября этого года с невиданным для архитектурных событий размахом прошла презентация проекта конгресс-цент­ра «Константиновский» в Стрельне, автором которого был избран испанский постмодернист Рикардо Бофилл. Крупнейшие российские инвесторы – «ЛУКОЙЛ», Новолипецкий металлургический комбинат, Газпромбанк, банк «Россия» и ВТБ – готовы вложить 350 млн евро в строительство комплекса площадью 90 тыс. кв. м. При этом очередная петербургская стройка века впервые позиционируется как коммерческий проект, управлять которым Кремль обещает на равных правах с инвесторами.
«Еще несколько лет назад инвесторы стремились во что бы то ни стало сэкономить на архитектуре, а в рекламе объектов никогда не упоминали имен архитекторов. На вопрос, почему не вкладываются в архитектуру, отвечали откровенно: «И так сойдет». Сейчас ситуация решительно поменялась», – отмечает архитектурный критик, PR-директор «Студии 44» Людмила Лихачева.
Объективные причины, по которым бизнесмены задумались об архитектуре, – резкий подъем цен на недвижимость и обострение конкуренции в этом секторе бизнеса. «Сейчас клиент хочет выбирать. Отмечу, что немалую роль в этом переломе отношения сыграли многолетние усилия горстки российских архитектурных критиков по «одухотворению» и персонификации архитектуры. А также действия властей по насаждению «именной», звездной архитектуры – начиная с конкурса на Мариинский-2», – считает госпожа Лихачева.
Частные инвесторы довольно быст­ро прочувствовали, что международный архитектурный конкурс– та самая процедура, которая еще до начала строительства способна обеспечить объекту мощный промоушн. В итоге Рикардо Бофилл (кстати, победивший в кремлевском конкурсе других знаменитых европейцев– Жана Нувеля, Эрика Ван Эгераата, Марио Ботту, Массимилиано Фуксаса и Вольфа Прикса), которому в 80–90-е гг. поклонялись отечественные архитекторы, сегодня неожиданно оказался чуть ли не самой востребованной в Петербурге звездой. Так, в августе господин Бофилл участвовал в конкурсе Газэнергопромбанка на лучший проект конгресс-центра вПулково (итоги конкурса не обнародовались) и уже проектирует многофункциональный комплекс на ул. Новго­родской для холдинга RВI. А вот не менее почитаемого швейцарца Марио Ботта – первого появившегося в городе западного архитектора– преследуют неудачи. Именно Ботта еще в середине 90-х годов предложил первый по счету вариант реконструкции Фрунзенского универмага, однако из-за финансовых проблем инвестора– швейцарской компании Promotion des Аlpes – этот проект, как и эскизы бизнес-центра на Смольной набережной, остались на бумаге.
Спустя 10 лет новый владелец Фрунзенского универмага – предприниматель Владимир Кехман решил построить на месте этого памятника сталинской архитектуры деловой комплекс по проекту крупнейшего британского архитектора Нормана Фостера. Звездный статус этого архитектора пока не помог г-ну Кехману получить санкцию петербургских властей на снос универмага. Зато позволил московской «СТ Групп» победить в конкурсе на право реконструировать Новую Голландию: по проекту лорда Фостера на территории этого памятника к 2009г. будут построены конференц-зал, гостиница и рестораны (общий объем инвестиций в проект– около $320 млн).
Еще один представительный пул архитекторов приглашен банком ВТБ для проектирования элитного делового комплекса «Невская ратуша» (стоимостью $500–800 млн) в центре города, ключевым объектом которого станет резиденция городской администрации «Смольный-2». Неожиданным условием архитектурного конкурса, итоги которого будут подведены в ноябре, оказалось обязательное участие в нем петербургских архитекторов в партнерстве с одобренными заказчиком западными бюро. Таким образом заказчики рассчитывают применить зарубежный опыт проектирования масштабных объектов, избежав проблем их адаптации к российским требованиям и нормам.
В итоге в конкурсе на проект комплекса «Невская ратуша» участвуют: Евгений Герасимов и российско-немецкий архитектор Сергей Чобан (соавторы комплекса «Электрик-сити» на Петроградской стороне и делового квартала на Малой Охте), Юрий Земцов и финская компания EVATA Worldwide (совместно реконструируют жилой квартал на углу Невского пр-та и ул. Восстания под офисно-торговый Stockmann’s Nevsky Centre), Михаил Мамошин с южногерманским European Network Architecture (ENA), Сергей Орешкин (генпроектировщик морского пассажирского терминала на Васильевском острове) и GMP International из Гамбурга во главе со знаменитым Мейнхардом фон Герканом, а также Александр Супоницкий (проектировал комплекс ПИК на Сенной площади) с Braun & Schlockermann-Arcadis Planungsgesellschaft GmbH.

Крупные инвесторы не боятся высоты
Неутихающие протесты мирового архитектурного сообщества вызывает проект «Охта-центра», который намерена реализовать компания «Газпром», добиваясь отмены дейст­вующих в зоне застройки высотных ограничений. Газовый монополист хочет построить 396-метровый офис напротив Смольного монастыря по проекту британской компании RMJM, опередившей в конкурсе более зна­менитых соперников, в том числе Рэма Колхаса и Жана Нувеля. Сам инвестор обосновывает беспрецедентную для Петербурга высоту здания не коммерческими причинами, а исключительно собственными амбициями. При этом, по оценке заместителя гендиректора «Охта-групп» Константина Ковалева, гонорар RMJM за небоскреб площадью 94,5 тыс. кв. м, учитывая уникальность проекта, может достигнуть $150–200/кв. м. Это в 1,5–2 раза выше, чем обычно получают за свою работу серьезные архитектурные бюро. «Как правило, их гонорар – $100/кв. м, что составляет 6–8% от стоимости строительства объекта», – уточняет господин Ковалев.
Пока бушуют скандалы вокруг газпромовской башни, сразу у двух застройщиков появился шанс построить по соседству вполне легитимный небоскреб в полном соответствии с расчетами разработчиков высотного регламента. «Студия-44» во главе сНикитой Явейном спроектировала позаказу ООО «Адамант-Капитал» комплекс из пяти пирамид для площади уЛадожского вокзала. Оригинальность идеи– в создании «ансамбля» из нескольких небоскребов (решение, встречающееся в мире не так уж часто), а также в самой архитектуре высоток, представляющих собой призмы, врезанные впирамиды.
«Все офисные центры, которые существуют в городе, переоборудованы из старых зданий. Мы считаем, что сейчас наступает время нового подхода»,– утверждает гендиректор «Адаманта» Игорь Лейтис. Его компания предпочитает сотрудничать с петербургскими, а не западными архитекторами, чьи проекты, по мнению г- на Лейтиса, трудно воплотить в жизнь. Впрочем, из пяти пирамид г-на Явейна «Адамант» пока готов воплотить лишь две 50-этажные офисные башни класса А и В «с тремя плюсами». Планируемый срок строительст­ва – от 3 до 4 лет, объем инвестиций в каждую башню – не менее $120 млн.
«Заказчики начинают осознавать, что платить надо не только за землю, но и за «бумагу», то есть за архитектурный проект, – подтверждает глава «Студии 44» Никита Явейн. – Если раньше расходы на проектирование не превышали 2–3% от стоимости строительства, то сегодня это уже 5–6% (кроме жилищного сектора). Процесс страшно инерционный, осознание необходимости платить за архитектуру еще не превратилось в рефлекс. Вроде и идут на лишние $40–50 на 1 кв. м (удельная стоимость проектирования в СПб поднялась до $100 на «квадрат»), но готовы тут же сбежать к тому, кто просит на $10 меньше». Поего словам, в стремлении сэкономить некоторые инвесторы идут по пути создания своих карманных проектных контор. «Зачастую в таких бюро работают не вполне компетентные проектировщики. В итоге возникают скандалы при согласованиях, застройщик всеми силами пытается скандал замять– словом, скупой платит дважды. Новцелом позитивный вектор наметился»,– отмечает архитектор.

Город интересных деталей
Вариантом небоскреба, не нарушающего силуэта исторического центра, выглядит и 97-метровый головной офис банка «Санкт-Петербург». Высотка площадью 38 тыс. кв. м по проекту Евгения Герасимова и Сергея Чобана станет доминантой крупного делового центра на Малой Охте. Банк планирует вложить в строительство собственного офиса половину общей стоимости проекта ($430 млн). Инвестор и девелопер остальной недвижимости– ООО «Сэтл Сити» во главе с Василием Селивановым– преследует не только имиджевые, но и коммерческие цели, рассчитывая после окончания строительства объектов сдавать их в аренду по расценкам $700–800/кв. м в год.
Совладелец берлинского архитектурного бюро nps tchoban voss Cергей Чобан, который последние несколько лет активно работает в Петербурге, считает, что особенно важно уделять внимание архитектурным деталям, которые «определяют микромас­штаб объекта и создают душу города». «Качественная обработка угла, окна или цоколя даже важнее, чем супернеобычная форма, поскольку человек воспринимает именно детали, а не глыбу в 100 этажей», – считает г-н Чобан, напоминая, что «фасады должны красиво стареть, а не выглядеть как обветшавшая потертая мебель». Эта задача решена г-ном Чобаном в двух заметных в петербургском ландшафте офисных зданиях, спроектированных по заказу УК «Теорема». Иллюзию «античных» деталей фасада открывшегося год назад бизнес-центра «Лангензиппен» на Каменноостровском пр-те создают фотографии элементов римской архитектуры, нанесенные на стеклянные панели по специальной цифровой технологии. Объем инвестиций в комплекс площадью около 11 тыс. кв.м оценивается в $10 млн, причем на остекление более 4 тыс. кв. м фасада затрачено около 2 млн евро. Та же технология применена и на фасаде строящегося на Свердловской набережной бизнес-центра «Дом Бенуа» (ключевой объект реконструируемой территории завода «Россия»). Его украшают яркие театральные персонажи с эскизов художника Александра Бенуа, когда-то снимавшего дачу по соседству с этим местом.

Квартальные планы
Петербургскую архитектурную премию «Архитектон» в этом году получила мастерская Михаила Мамошина за застройку пешеходной улицы– дублера Невского проспекта в 130-м квартале центрального района Санкт-Петербурга, где, в частности, архитектор возвел по заказу компании «Галис-Терминал» гостиничный комплекс «Новотель» cтоимостью $30млн. «Незавершенная» форма здания, на­­поминающего Колизей, по замыслу архитектора должна вызывать ностальгию по римским руинам. При этом сам господин Мамошин называет свой проект воспоминанием об Италии и архитектурных композициях Пьеро делла Франческа «Урбинские ведуты» с их не получившей развития темой «идеального города». Примечательно, что «Новотель» оказался первым в Петербурге отелем международной сети Accor, в процессе проектирования оператор повысил его классность до 4 звезд, решив что к этому обязывает элитность места.
Интерес к архитектуре постепенно возрастает и в других регионах Северо-Запада. В Калининграде в сентябре стартовал международный проектный семинар, в котором участвуют не только российские, но и четыре европейские команды. В ноябре архитекторы из Польши, Германии, Нидерландов, Финляндии представят свои предложения по застройке центральной части Калининграда, которые власти города обещают хотя бы частично воплотить в жизнь. Незадолго до этого здесь же завершился и крупный архитектурный конкурс на проект музыкального театра. И хотя вместо проекта победившего в нем архитектора Андрея Некрасова губернатор Георгий Боос решил реализовать проект Александра Асадова, можно ожидать, что вслед за государственным заказчиком лицом к архитектуре повернутся и участники местного рынка коммерческой недвижимости.
«Лед тронулся» и в градостроительной сфере Мурманска, где группа норвежских инвесторов попыталась реализовать проект строительства на месте Центрального стадиона новой спортивной арены с прилегающим к ней бизнес-комплексом (автор проекта – норвежский архитектор англий­ского происхождения Майкл Боу). Год назад власти отказались согласовать этот проект, и о его развитии пока ничего не слышно, однако можно ожидать, что визит западного архитектора в Мурманск не будет последним.

Архитектура – лучший промоутер
«Хотя архитектура в коммерческих проектах пока еще не на первом месте, девелоперы постепенно приходят к пониманию того, что только квадратными метрами успеха уже не достичь»,– говорит главный архитектор города Александр Викторов. «Есть новое поколение инвесторов, которые готовы тратиться на продвинутый дизайн хотя бы потому, что иное уже чужеродно им по «группе крови»: в Петербурге это, например, Игорь Водопьянов (УК «Теорема»). Есть люди, которые стремятся посредством архитектуры воздвигнуть себе памятник при жизни– например, покинувший девелопер­­ский бизнес Василий Сопромадзе (он, в частности, первым построил в историческом центре, рядом с Казанским собором, подчеркнуто современный fashion-центр по проекту архитекторов Марка Рейнберга и Андрея Шарова.– Прим. CRE). Есть и еще один тип мотивации, заставляющий инвесторов уделять внимание архитектуре,– вынужденная (ее представители обычно говорят: «И можно было бы ездить на «Жигулях», но положение обязывает на «Мерседесе»). Так или иначе россий­ские застройщики постепенно приходят к выводу, что архитектура – наилучший промоутер недвижимости. Как бы то ни было, тенденция позитивная. Остается ждать, когда она приведет к качеству не только в эксклюзивных вещах, но и в массовом строительстве», – рассуждает г-жа Лихачева.
«Дело сегодня не в цене, – делится опытом глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Себестоимость строительства в Петербурге растет. И если 10 лет назад приглашать западного архитектора было слишком дорого, то сейчас его гонорар по сравнению с расценками местных проектировщиков увеличивает стоимость квадратного метра всего на $20–30. Даже если нарисованный Сергеем Чобаном фасад обходится вдвое дороже, чем стоечно-ригельная конструкция, которую мы применили в своем первом бизнес-центре «Акватория», разница в цене составит всего около $300 за кв. м. Так что проблема качества архитектуры не в деньгах, а в дефиците опытных кадров, способных воплотить «веселые картинки» архитектора на стройплощадке. В первую очередь это касается качества и сроков монтажа сложных фасадов и интерьеров».
На вопрос, когда же хорошая архитектура станет выгодной с коммерческой точки зрения, господин Водопьянов отвечает определенно: только после того, как рынок будет затоварен бизнес-центрами и у покупателя появится возможность выбирать из 10 вариантов. «Но сегодня, если объект построен в правильном месте, в принципе не важно – красив он или нет», – констатирует господин Водопьянов, утверждая, что реализует красивые проекты исключительно «излюбви к родному городу».
Такого же мнения придерживается генеральный менеджер Кnight Frank Олег Барков. «Высокое качество архитектуры не будет востребовано, пока цены на недвижимость стремительно растут. И даже если архитекторы ставят себе эстетические задачи из любви к прекрасному, это не отменяет в целом дешевой архитектуры»,– заявил он. Впрочем, участник петербургских международных конкурсов голландский архитектор Эрик ван Эгераат уверен, что стабильность цен вовсе не панацея от плохой архитектуры. «Качество зависит от поддержки властей – рынок никогда не решит эту проблему самостоятельно», – считает знаменитый голландец. А вот его коллега из Австрии Кристоф Ландгхоф более оптимистичен. «Наступит время, когда качество городского пространст­ва будет играть важную роль именно с точки зрения конкуренции. Человека привлекает не только работа, но и качество жизни. И в конечном счете лучшие люди будут выбирать для себя лучшие условия, а значит – самые красивые и удобные города», – уверен он.