В Петербурге разрабатывается Целевая программа освоения подземного пространства, рассчитанная до 2025 года. В рамках ее реализации Смольный намерен прекратить выдачу разрешений на строительство инвесторам, не предусмотревшим возможность развития «подземелья». Девелоперы уже сейчас говорят о том, что это существенно увеличит стоимость реализации проектов. Тем не менее никто из них не сомневается, что рано или поздно значительной части деловой недвижимости города все-таки придется уйти под землю.

Пора пустить корни
В Петербурге пока нет комплексного подхода к планированию подземной застройки. Хотя эта тема активно обсуждалась в городе еще при Анатолии Собчаке. Был даже создан специальный институт – «Подземстройпроект», который разработал около 20 проектов освоения петербургского подземелья. В частности, планировалось построить несколько многофункциональных подземных переходов – под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской площадью, у Технологического института. Задумывался также крупный подземный комплекс под площадью Искусств– под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, а все пространство под площадью планировалось разделить на три уровня: верхний – пешеходный, два нижних – парковки. Но сменилась власть, финансирование института прекратилось, и в конце концов он был закрыт.
Между тем в соседней Финляндии «подземную» тему давно активно развивают: план подземного пространства Хельсинки начали разрабатывать еще в 1972 г., а закончить его реализацию планируется в 2012 г. Согласно плану к этому времени под финской столицей появится настоящий подземный Хельсинки со своими магистралями и очагами оживленной торговли. А исторический центр города будет сохранен для туристов.
Многие эксперты считают, что именно сейчас настал момент, когда Петербургу пора перенимать финский опыт. Мест, пригодных для новой застройки, в историческом центре Северной столицы почти не осталось. Этажность зданий строго ограничена высотным регламентом. При этом плотность населения в центре в два раза превышает населенность спальных районов. К тому же именно здесь сосредоточена вся деловая жизнь пятимиллионного города, а значит, нужны новые магазины, бизнес-центры и особенно– автомобильные парковки. Остается одно– осваивать «подземелье».
Как стало известно CRE, специалисты Комитета по градостроительству и архитектуре городской администрации уже приступили к разработке новой Целевой программы развития подземного пространства, рассчитанной до 2025 г. В ней, по словам чиновников, будут прописаны стандарты подземного строительства, допустимые уровни нагрузки на сети, пути решения кадастровых вопросов и правила оформления прав собственности на подземные сооружения. «Это будет программа стандартов и подходов»,– прокомментировал инициативу города заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре городской администрации Виталий Зенцов. Поего словам, уже сейчас при согласовании проектов инвесторов просят предусмотреть разработку подземной части, которая может насчитывать от одного до семи «этажей». Пока эти пожелания носят рекомендательный характер. «Однако скоро мы совсем прекратим выдачу разрешений на строительство без подземной концепции. Будем стараться загонять под землю всех любыми способами», – заявил чиновник.

Торговля под асфальтом
По данным статистики, заглубление на 1,5 метра автоматически увеличивает стоимость 1 кв. м на $1,5 тыс., а уход под землю на 3 метра – на $3 тыс. при средней себестоимости «квадрата» на поверхности $0,9–1,2 тыс. Но зарубежный опыт свидетельствует, что проекты торговых подземных центров могут быть весьма успешными. Так, самый большой комплекс подземной торговли Path находится в Торонто (Канада). Его общая площадь – 371,6 тыс. кв. м. Это сооружение, которое углубляется в землю на 12 этажей. Оно включает в себя 1,5 тыс. магазинов, пять станций метро, шесть отелей и железнодорожный терминал. Из этого подземелья имеются выходы в 50 наземных задний. Каждый день комплекс посещают более 10 тыс. человек. Второй по размерам подземный торговый комплекс Cathedrale находится в Монреале. Общая протяженность его «улиц» превышает 30 км. Похожий комплекс «Яэсу» есть в Токио (Япония). Его общая площадь– 68 тыс. кв. метров. Там расположено 250 магазинов и кафе, ежемесячно его посещают около 10 млн человек. Япония вообще является рекордсменом по числу подземных торговых центров – в этой стране их более сотни.
«Такие комплексы есть и в Париже, и в Лондоне, даже в Москве их уже четыре. Петербургу тоже пора решать эту проблему, хотя подземное строительство на 25–50% дороже наземного», – считает Александр Дымов, генеральный директор компании «Адитум», которая заявила о готовности инвестировать около $200 млн в строительство торгового комплекса под площадью Восстания. Разработано три проекта, которые находятся сейчас на согласовании в администрации города. Если один из них будет одобрен, уже в следующем году компания готова приступить к реализации своих планов. «Думаю, строительство высококлассных подземных торговых комплексов – это рисковый, но перспективный бизнес. Пока сроки окупаемости таких объектов выше, чем у всех остальных, но с ростом арендной платы в «топовых» местах и с желанием первоклассных брендов размещаться именно в таких комплексах, ситуация будет меняться», – считает генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков.
И все же крупные девелоперы, специализирующиеся на торговых комплексах, пока предпочитают лишний раз не рисковать и идут по пути сочетания подземных площадей с наземными. Так, например, холдинговая компания «Адамант» возводит в густонаселенном Приморском районе Санкт-Петербурга торгово-развлекательный комплекс «Комендантский». Уникальность этого проекта состоит в том, что он будет соединен подземным переходом непосредственно с вестибюлем станции метро «Комендантская площадь». Из 11 этажей здания общей площадью 47,3 тыс. кв. м четыре этажа паркинга на 400 автомобилей и один торговый этаж будут располагаться под землей. Прогноз посещаемости комплекса – 30 тыс. человек в день. Объем инвестиций – $55 млн.

Нет паркинга – нет бизнеса
Комплекс «Комендантский» примечателен еще и тем, что это будет первый в Петербурге опыт строительства подземного паркинга. «Паркингам мы сейчас уделяем очень большое внимание, поскольку нет паркинга – нет бизнеса. Все сейчас на машинах, – отмечает президент холдинговой компании «Адамант» Игорь Лейтис. – Хотя стоят подземные гаражи очень дорого. Себестоимость одного квадратного метра выходит $1 тыс. Многоэтажные парковки, которые мы строим в каждом торговом комплексе, обходятся вполовину дешевле – $400–500/кв.м. Но там, где невозможно построить наземный паркинг, иного пути нет – по нормам для класса А на каждые 60 метров офисных помещений необходимо 90–100 кв. м машино-мест». По словам г-на Лейтиса, вторую в городе подземную парковку «Адамант» построит у Ладожского вокзала, где компания запланировала строительство многофункционального высотного комплекса.
Администрацией города выданы разрешения на проектирование таких объектов по 35 адресам. В списке – центральные площади города. «В их числе площади Льва Толстого, Никольская, Манежная, Революции и площадь за Казанским собором. Была даже попытка зайти на Марсово поле», – заявил Виталий Зенцов, подчеркнув, правда, что этой инициативе не дали развиться.
«В исторической части города почти все здания – памятники. Строить под ними нельзя. Единственный выход– копать под площадями»,– поясняет директор инвестиционного департамента Colliers International Николай Казанский. При этом эксперт подчеркивает: для того чтобы проект подземной парковки был экономически эффективным, в него надо добавлять коммерческие функции– например, отдавать часть площадей под дефицитные в центре продовольственные магазины. «Второй вариант– предоставление инвесторам, реализующим такие проекты, государственной поддержки. Например, в виде бонусов при реализации других инициатив»,– заявил эксперт.

Геотехники предупреждают
Президент ГК «Бекар» Александр Шарапов также сомневается, что проекты подземных паркингов могут быть эффективны сами по себе, а не в составе крупных многофункциональных комплексов. «В Петербурге очень сложные водянистые грунты. Строительство подземных паркингов потребует сложной работы по гидротехнике. Иначе может повториться то, что произошло при строительстве Владимирского пассажа и Невского паласа, когда из-за ошибок в расчетах соседние здания пошли трещинами»,– напоминает он. По предположению эксперта, в наиболее сложных местах стоимость подобного строительства может превышать $3 тыс. за кв. м.
Исследования ученых подтверждают, что особенности грунтов в Северной столице не везде позволяют строить подземные объекты. Поэтому, прежде чем приступать к реализации подземных проектов, необходимо внимательно изучить рекомендации геотехников, иначе и деньги, и силы будут потрачены впустую.
Как рассказал CRE заместитель председателя Городской экспертно-консультационной комиссии по основаниям, фундаментам и подземным сооружениям при правительстве Петербурга Владимир Улицкий, город отличает неоднородность почв. Есть места, где строить можно – только очень осторожно и далеко не все, что хочется. «В зону повышенного риска попадает весь Васильевский остров, часть Петроградки и центра города. А самая благополучная с точки зрения геологии ситуация в Купчино и Выборгском районе. Там хорошие грунты, хорошие основания», – заявил эксперт.
При этом он отметил, что застройщики, к сожалению, часто пренебрегают советами геотехников. «Примеров – масса. Достаточно вспомнить площадку РАО ВСМ, где хотели строить подземный город. А в результате на Невском проспекте появился самый большой в мире котлован на 2,2 тыс. свай. Два соседних дома, памятники архитектуры, снесены (остались только фасады). Еще одно историческое здание рядом осело на 10см и до сих пор двигается. А котлован зияет уже 10 лет», – сокрушается господин Улицкий. Эксперт подчеркивает, что консультации геотехников нужны не только на стадии проектирования и строительства зданий, но и на стадии их эксплуатации. «У нас же пока даже на самых известных объектах с текущими наблюдениями бывают сложности. Взять хотя бы строительство второй сцены Мариинского театра. Я был консультантом этого проекта. Но при его реализации московская экспертиза запретила слово «мониторинг». Это же безобразие!» – считает специалист.
Кстати, с Мариинкой был еще один интересный эпизод. Как рассказал Владимир Улицкий, художественный руководитель театра Валерий Гергиев обратился к экспертам с вопросом: можно ли сделать большую парковку поблизости. «Где ее делать – непонятно. Но очень нужно. Мы изучили зарубежный опыт. И нашли вариант, реализованный в одном из маленьких городов Франции. Парковка под рекой! Этот проект был воплощен несколько лет назад: вырыли подземелье на четыре этажа в глубину под каналом, сделали проезды вдоль улицы, закрыли сооружение водой, еще и мосты отремонтировали. Возможно, такой же проект будет реализован и у нас»,– заявил Улицкий. Так что пресловутые слабые петербургские грунты отнюдь не противопоказание для развития подземного строительства. Другие проекты тоже возможны. «Например, городу очень нужны подземные дублеры исторических набережных Невы. Все эти идеи можно реализовать. Как говорится, было бы желание и деньги»,– заключает эксперт.