Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
1 Июля 2012, 6:00
Торговые центры меняют имидж
В последнее время операторы торговой недвижимости все чаще стали прибегать к реконцепции своих объектов. Эксперты считают, что к этому их толкает обострение конкурентной борьбы на рынке ритейла.
«Около 20 % всех коммерческих площадей города нуждаются в пересмотре концепции», – убеждена директор по маркетингу компании Mirland Development Елена Валуева. По ее мнению, объекты морально устаревают, перестают справляться с запросами рынка или просто теряют привлекательность для потребителя из-за существенных концептуальных недостатков. «В результате новые объекты, которые то и дело появляются на рынке, оттягивают на себя спрос», – поясняет она.
Наиболее показательным примером эксперты считают открытие на площади Восстания торгово‑развлекательного комплекса «Галерея» и «Стокманн Невский центр», которые «отобрали» значительную часть посетителей не только у неудачных ТЦ, но и у торговых комплексов с вполне успешной концепцией. Однако на кардинальные преобразования ритейлеры, как правило, решаются только в одном случае – когда объект абсолютно не оправдывает их коммерческие ожидания.
Как-то сразу не задалось
Впрочем, по словам руководителя направления коммерческой недвижимости консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любавы Пряниковой, некоторые объекты выходят на рынок с изначально неудачной концепцией. Они долгое время не заполняются арендаторами, а следовательно, не пользуются популярностью у покупателей. «Есть и такие комплексы, которые морально устаревают уже к моменту ввода в эксплуатацию и требуют реконцепта почти сразу», – добавляет руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова.
Хотя иногда менять концепцию вынуждены и еще не открывшиеся торговые центры. Например, AURA Boutique centre (прежнее название – ТЦ «Аура») на Лахтинском проспекте общей площадью 14,5 тыс. кв. м, запуск которого готовится более четырех лет, делал это уже несколько раз. В первоначально заявленном формате – как специализированный центр дизайнерской мебели и предметов интерьера – AURA просто не смог привлечь арендаторов. Идея преобразования салона в галерею элитных бутиков наподобие «Гранд Паласа» на Невском проспекте или «Априори» на Большом проспекте Петроградской стороны также оказалась провальной. По оценке экспертов, в таком месте магазин премиального сегмента не может быть востребован по определению. Наиболее удачной оказалась лишь третья концепция. Теперь на трех этажах торгового центра будут располагаться бутики одежды, обуви и аксессуаров известных мировых брендов, а также магазины товаров для дома, детской одежды и цифровой техники. Ожидается, что архитектурный стиль здания, панорамное остекление стен и крыши, а также изначально задуманная необычная дизайнерская концепция будут привлекать потенциальных посетителей. В любом случае сегодня площади в AURA Boutique centre сданы на 80 %, его открытие запланировано на сентябрь этого года. Недавно об изменении концепции объявила и управляющая компания многофункционального комплекса «Толстой Сквер». До реконцепции этот МФК общей площадью 25 тыс. кв. м представлял собой соединение взаимосвязанных функций – классический бизнес-центр класса А, театр «Лицедеи» и «Лейкин-клуб», зал торжеств и презентаций «Атриум» и торговую галерею премиум-класса «Дом декора». Однако, по словам художественного руководителя театра «Лицедеи» Виктора Соловьева, цены, по которым предлагались товары в торговой галерее, были слишком высоки – к примеру, диван в одном из магазинов стоил 60 тыс. евро. «Просто взглянув на один такой ценник на нижнем этаже, народ разворачивался и уходил, и зачастую уже больше не возвращался. Мы же, когда 10 лет назад начинали этот проект с нуля, рассчитывали, что “Толстой сквер” будет полностью заполнен людьми, все будет кипеть и бурлить. Но, к сожалению, из-за дорогих магазинов мы получили полупустой комплекс», – сетует он. Новый и редкий для российского рынка формат торговых центров life-style, предложенный S. A. Ricci, особой демократичности также не предполагает. В классическом исполнении центр life-style предназначен для «верхушки среднего класса», хотя и открыт для всех желающих. «Мы рассчитываем на три основные целевые аудитории: сотрудников компаний и фирм, расположенных в бизнес-центре, учащихся и преподавателей близлежащих вузов и жителей Петроградского района, проживающих в непосредственной близости от объекта», – объясняет управляющий партнер компании S. A. Ricci Денис Радзимовский.
Серьезной коррекции МФК не предполагается, поэтому на время реконцепции закрываться комплекс не будет. По словам генерального директора УК «Толстой Сквер» Сергея Вдонина, все представленные сейчас функции успешны, не требуют никакого вмешательства, необходима просто более тонкая настройка и четкое управление. Действительно, бизнес-центр, химчистка Ginza и, естественно, театр останутся неприкосновенными, однако пул арендаторов торговой галереи площадью 4,5 тыс. кв. м изменится примерно на 90 %. Выступить в качестве «якоря» многофункционального комплекса разработчики новой концепции из S. A. Ricci пригласили премиальный супермаркет «Лэнд», также запланировано расширение функции общепита. Кофейня Coffeshop уже перемещена на второй этаж, ей вдвое увеличили количество посадочных мест, часть из которых находится на летнем балконе. Большую часть третьего этажа займет концептуальный ресторан площадью около 830 кв. м. Кроме того, в комплексе появятся «Университетская аптека», салон оптики Carl Zeiss, премиальный магазин одежды «Априори», мебельный салон, туристическая компания и несколько операторов развлечений.
Представители УК «Толстой сквер» уверены, что в результате реконцепции МФК выручка торговой галереи увеличится не менее чем в три раза, а проходимость возрастет до 6–7 тыс. человек в день. В связи с этим ключевым моментом станет расширение уже существующей парковки – до 250 кв. м. Правда, время стоянки на ней предполагается ограничить двумя часами – парковку оборудуют автоматами, которые будут фиксировать время. В комплексе остается также подземная парковка, но, по словам г‑на Вдонина, она на 100 % заполнена посетителями бизнес-центра. В полностью обновленной версии, которая обойдется учредителям примерно в $ 1 тыс./кв. м, МФК «Толстой сквер» заработает в середине сентября. Окупить проект предполагается в течение двух с половиной лет. «Решение сделать реконцепцию в этом комплексе – единственно верное и своевременное, – считает г‑жа Земцова. – Девелопер изначально создал качественный и при этом новый для рынка продукт. Но по ряду причин он не «выстрелил». Однако продуктовый супермаркет может существенно выправить ситуацию, не испортив при этом презентабельный внешний вид МФК».
Реконцепт в жестком исполнении
Кардинальные преобразования также ждут универмаг «Пассаж» на Невском. Об этом осенью прошлого года заявили в американском фонде Jensen Group, который в сентябре выкупил этот объект у структур банка «ВТБ». В обновление старейшего магазина города инвестор намерен вложить $25 млн, рассчитывая при этом увеличить его доходность не менее чем в два раза. Этой цели нынешний владелец планирует достичь за счет увеличения ставок – после реконцепции они вырастут на 20–100%.
Директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина считает, что эта задача вполне выполнима. Даже в тех объектах, в которых был проведен лишь косметический ремонт и пересмотрен пул арендаторов, доходность повысилась практически в два раза. Однако чем кардинальнее перестройка, тем больше шансы в значительной степени увеличить прибыльность объекта. «Лучшие проекты – это те, которые строятся на месте снесенного старого здания с учетом всех современных требований», – заявляет г‑жа Лапина. Однако на такие крайности владельцы торговых зданий идут крайне редко, хотя и примеры радикальных изменений торговых комплексов в Петербурге встречаются. Как правило, они происходят после смены собственника. Так было, например, с бывшим мебельным центром «Грэйт» на Гражданском проспекте, который девелопер Fort Group выкупил у «Адаманта». Вместе с концепцией комплекс сменил и название на «Академ-Парк». В ходе реконструкции, проведенной УК «Форт», общая часть проекта была увеличена на 10 %, составив 20 тыс. кв. м, а арендная, за счет более эффективного использования площадей, – на 30 %. Изменились направленность комплекса, дизайн фасадов и в значительной степени интерьеров. Кроме того, сменилась большая часть арендаторов – в комплексе теперь представлены магазины ведущих сетевых брендов, ориентированных на масс-маркет. Якорные арендаторы – супермаркет «Перекресток», кинотеатр «Кронверк Синема» и магазин бытовой техники «М.Видео» остались, но также провели реконструкцию в соответствии с требованиями нового формата. В результате, по оценке экспертов, операционный доход торгового комплекса увеличился в три раза по сравнению с прежним форматом – с $ 3,7 млн до $ 11,5 млн.
В сентябре 2012 года Fort Group также начнет проведение реконцепции и строительных работ в ТРК «Лондон Молл» на улице Коллонтай (бывший «Феличита»). Комплекс площадью 100 тыс. кв. м, который на сегодняшний день заполнен всего на 70 %, также ждет кардинальная перестройка, поэтому он будет закрыт примерно на год. Однако якорные арендаторы – супермаркет «Карусель» и магазин строительных товаров «Леруа Мерлен» продолжат свою работу.
Среди последних примеров реконцепций эксперты ASTERA отмечают также ТРК «Гранд Каньон», где на месте развлекательного центра «Лидер» появилась новая детская зона, и преобразования, коснувшиеся ТК «Гарден-сити», расположенного на выезде из города, на Лахтинском проспекте. Объект, изначально включавший только торговую составляющую, отдал часть площадей под экспоцентр «Гарден-сити». Наличие у торгово‑выставочного комплекса открытых площадей позволяет проводить оpen аir-события – ярмарки, концерты, праздники, фестивали. «С учетом расположения торгово‑выставочного комплекса на оживленной туристической трассе в Финляндию в направлении застройки элитных загородных домов и популярных мест отдыха горожан такое использование стало оригинальным и удачным решением. Изменение функционального назначения части площадей произошло также в ходе реконцепции мебельного центра компании «Русские самоцветы» – в результате на части объекта начал функционировать бизнес-центр», – сообщила Ольга Земцова.
Дело житейское
По словам менеджера проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg Игоря Кокорева, обычный срок жизни концепции торгового комплекса в России составляет в среднем от 10 до 17 лет в зависимости от изначальной удачности концепции и качества объекта. Однако Елена Валуева считает, что, поскольку рынок функционирует как живой организм, реалии его меняются, и ко всем сегментам коммерческой недвижимости выдвигаются новые требования, ритейлерам необходимо как минимум раз в пять – семь лет проводить обновление объектов.
Директор департамента консалтинга компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова уверена, что максимальный «жизненный цикл» концепции торгового центра составляет около 8–10 лет. «Если концепция объекта хорошо продумана и финансовые показатели не колеблются более чем на 15 %, то она может и не претерпеть изменений в процессе эксплуатации. Хотя реконцепция – это вполне рабочий момент», – говорит она. В отличие от коллег, Любава Пряникова убеждена, что единой стратегии по частоте проведения преобразований в ТЦ не существует. Все определяется индивидуально в зависимости от успешности и прибыльности объекта. По мнению эксперта, сейчас, например, свои концепции не помешало бы подкорректировать таким объектам, как «Пулково‑3», «Сити Молл», «Шкиперский Молл», которые уже не первый год испытывают серьезные проблемы с заполняемостью торговыми операторами.
Наиболее показательным примером эксперты считают открытие на площади Восстания торгово‑развлекательного комплекса «Галерея» и «Стокманн Невский центр», которые «отобрали» значительную часть посетителей не только у неудачных ТЦ, но и у торговых комплексов с вполне успешной концепцией. Однако на кардинальные преобразования ритейлеры, как правило, решаются только в одном случае – когда объект абсолютно не оправдывает их коммерческие ожидания.
Как-то сразу не задалось
Впрочем, по словам руководителя направления коммерческой недвижимости консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Любавы Пряниковой, некоторые объекты выходят на рынок с изначально неудачной концепцией. Они долгое время не заполняются арендаторами, а следовательно, не пользуются популярностью у покупателей. «Есть и такие комплексы, которые морально устаревают уже к моменту ввода в эксплуатацию и требуют реконцепта почти сразу», – добавляет руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова.
Хотя иногда менять концепцию вынуждены и еще не открывшиеся торговые центры. Например, AURA Boutique centre (прежнее название – ТЦ «Аура») на Лахтинском проспекте общей площадью 14,5 тыс. кв. м, запуск которого готовится более четырех лет, делал это уже несколько раз. В первоначально заявленном формате – как специализированный центр дизайнерской мебели и предметов интерьера – AURA просто не смог привлечь арендаторов. Идея преобразования салона в галерею элитных бутиков наподобие «Гранд Паласа» на Невском проспекте или «Априори» на Большом проспекте Петроградской стороны также оказалась провальной. По оценке экспертов, в таком месте магазин премиального сегмента не может быть востребован по определению. Наиболее удачной оказалась лишь третья концепция. Теперь на трех этажах торгового центра будут располагаться бутики одежды, обуви и аксессуаров известных мировых брендов, а также магазины товаров для дома, детской одежды и цифровой техники. Ожидается, что архитектурный стиль здания, панорамное остекление стен и крыши, а также изначально задуманная необычная дизайнерская концепция будут привлекать потенциальных посетителей. В любом случае сегодня площади в AURA Boutique centre сданы на 80 %, его открытие запланировано на сентябрь этого года. Недавно об изменении концепции объявила и управляющая компания многофункционального комплекса «Толстой Сквер». До реконцепции этот МФК общей площадью 25 тыс. кв. м представлял собой соединение взаимосвязанных функций – классический бизнес-центр класса А, театр «Лицедеи» и «Лейкин-клуб», зал торжеств и презентаций «Атриум» и торговую галерею премиум-класса «Дом декора». Однако, по словам художественного руководителя театра «Лицедеи» Виктора Соловьева, цены, по которым предлагались товары в торговой галерее, были слишком высоки – к примеру, диван в одном из магазинов стоил 60 тыс. евро. «Просто взглянув на один такой ценник на нижнем этаже, народ разворачивался и уходил, и зачастую уже больше не возвращался. Мы же, когда 10 лет назад начинали этот проект с нуля, рассчитывали, что “Толстой сквер” будет полностью заполнен людьми, все будет кипеть и бурлить. Но, к сожалению, из-за дорогих магазинов мы получили полупустой комплекс», – сетует он. Новый и редкий для российского рынка формат торговых центров life-style, предложенный S. A. Ricci, особой демократичности также не предполагает. В классическом исполнении центр life-style предназначен для «верхушки среднего класса», хотя и открыт для всех желающих. «Мы рассчитываем на три основные целевые аудитории: сотрудников компаний и фирм, расположенных в бизнес-центре, учащихся и преподавателей близлежащих вузов и жителей Петроградского района, проживающих в непосредственной близости от объекта», – объясняет управляющий партнер компании S. A. Ricci Денис Радзимовский.
Серьезной коррекции МФК не предполагается, поэтому на время реконцепции закрываться комплекс не будет. По словам генерального директора УК «Толстой Сквер» Сергея Вдонина, все представленные сейчас функции успешны, не требуют никакого вмешательства, необходима просто более тонкая настройка и четкое управление. Действительно, бизнес-центр, химчистка Ginza и, естественно, театр останутся неприкосновенными, однако пул арендаторов торговой галереи площадью 4,5 тыс. кв. м изменится примерно на 90 %. Выступить в качестве «якоря» многофункционального комплекса разработчики новой концепции из S. A. Ricci пригласили премиальный супермаркет «Лэнд», также запланировано расширение функции общепита. Кофейня Coffeshop уже перемещена на второй этаж, ей вдвое увеличили количество посадочных мест, часть из которых находится на летнем балконе. Большую часть третьего этажа займет концептуальный ресторан площадью около 830 кв. м. Кроме того, в комплексе появятся «Университетская аптека», салон оптики Carl Zeiss, премиальный магазин одежды «Априори», мебельный салон, туристическая компания и несколько операторов развлечений.
Представители УК «Толстой сквер» уверены, что в результате реконцепции МФК выручка торговой галереи увеличится не менее чем в три раза, а проходимость возрастет до 6–7 тыс. человек в день. В связи с этим ключевым моментом станет расширение уже существующей парковки – до 250 кв. м. Правда, время стоянки на ней предполагается ограничить двумя часами – парковку оборудуют автоматами, которые будут фиксировать время. В комплексе остается также подземная парковка, но, по словам г‑на Вдонина, она на 100 % заполнена посетителями бизнес-центра. В полностью обновленной версии, которая обойдется учредителям примерно в $ 1 тыс./кв. м, МФК «Толстой сквер» заработает в середине сентября. Окупить проект предполагается в течение двух с половиной лет. «Решение сделать реконцепцию в этом комплексе – единственно верное и своевременное, – считает г‑жа Земцова. – Девелопер изначально создал качественный и при этом новый для рынка продукт. Но по ряду причин он не «выстрелил». Однако продуктовый супермаркет может существенно выправить ситуацию, не испортив при этом презентабельный внешний вид МФК».
Реконцепт в жестком исполнении
Кардинальные преобразования также ждут универмаг «Пассаж» на Невском. Об этом осенью прошлого года заявили в американском фонде Jensen Group, который в сентябре выкупил этот объект у структур банка «ВТБ». В обновление старейшего магазина города инвестор намерен вложить $25 млн, рассчитывая при этом увеличить его доходность не менее чем в два раза. Этой цели нынешний владелец планирует достичь за счет увеличения ставок – после реконцепции они вырастут на 20–100%.
Директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина считает, что эта задача вполне выполнима. Даже в тех объектах, в которых был проведен лишь косметический ремонт и пересмотрен пул арендаторов, доходность повысилась практически в два раза. Однако чем кардинальнее перестройка, тем больше шансы в значительной степени увеличить прибыльность объекта. «Лучшие проекты – это те, которые строятся на месте снесенного старого здания с учетом всех современных требований», – заявляет г‑жа Лапина. Однако на такие крайности владельцы торговых зданий идут крайне редко, хотя и примеры радикальных изменений торговых комплексов в Петербурге встречаются. Как правило, они происходят после смены собственника. Так было, например, с бывшим мебельным центром «Грэйт» на Гражданском проспекте, который девелопер Fort Group выкупил у «Адаманта». Вместе с концепцией комплекс сменил и название на «Академ-Парк». В ходе реконструкции, проведенной УК «Форт», общая часть проекта была увеличена на 10 %, составив 20 тыс. кв. м, а арендная, за счет более эффективного использования площадей, – на 30 %. Изменились направленность комплекса, дизайн фасадов и в значительной степени интерьеров. Кроме того, сменилась большая часть арендаторов – в комплексе теперь представлены магазины ведущих сетевых брендов, ориентированных на масс-маркет. Якорные арендаторы – супермаркет «Перекресток», кинотеатр «Кронверк Синема» и магазин бытовой техники «М.Видео» остались, но также провели реконструкцию в соответствии с требованиями нового формата. В результате, по оценке экспертов, операционный доход торгового комплекса увеличился в три раза по сравнению с прежним форматом – с $ 3,7 млн до $ 11,5 млн.
В сентябре 2012 года Fort Group также начнет проведение реконцепции и строительных работ в ТРК «Лондон Молл» на улице Коллонтай (бывший «Феличита»). Комплекс площадью 100 тыс. кв. м, который на сегодняшний день заполнен всего на 70 %, также ждет кардинальная перестройка, поэтому он будет закрыт примерно на год. Однако якорные арендаторы – супермаркет «Карусель» и магазин строительных товаров «Леруа Мерлен» продолжат свою работу.
Среди последних примеров реконцепций эксперты ASTERA отмечают также ТРК «Гранд Каньон», где на месте развлекательного центра «Лидер» появилась новая детская зона, и преобразования, коснувшиеся ТК «Гарден-сити», расположенного на выезде из города, на Лахтинском проспекте. Объект, изначально включавший только торговую составляющую, отдал часть площадей под экспоцентр «Гарден-сити». Наличие у торгово‑выставочного комплекса открытых площадей позволяет проводить оpen аir-события – ярмарки, концерты, праздники, фестивали. «С учетом расположения торгово‑выставочного комплекса на оживленной туристической трассе в Финляндию в направлении застройки элитных загородных домов и популярных мест отдыха горожан такое использование стало оригинальным и удачным решением. Изменение функционального назначения части площадей произошло также в ходе реконцепции мебельного центра компании «Русские самоцветы» – в результате на части объекта начал функционировать бизнес-центр», – сообщила Ольга Земцова.
Дело житейское
По словам менеджера проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg Игоря Кокорева, обычный срок жизни концепции торгового комплекса в России составляет в среднем от 10 до 17 лет в зависимости от изначальной удачности концепции и качества объекта. Однако Елена Валуева считает, что, поскольку рынок функционирует как живой организм, реалии его меняются, и ко всем сегментам коммерческой недвижимости выдвигаются новые требования, ритейлерам необходимо как минимум раз в пять – семь лет проводить обновление объектов.
Директор департамента консалтинга компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова уверена, что максимальный «жизненный цикл» концепции торгового центра составляет около 8–10 лет. «Если концепция объекта хорошо продумана и финансовые показатели не колеблются более чем на 15 %, то она может и не претерпеть изменений в процессе эксплуатации. Хотя реконцепция – это вполне рабочий момент», – говорит она. В отличие от коллег, Любава Пряникова убеждена, что единой стратегии по частоте проведения преобразований в ТЦ не существует. Все определяется индивидуально в зависимости от успешности и прибыльности объекта. По мнению эксперта, сейчас, например, свои концепции не помешало бы подкорректировать таким объектам, как «Пулково‑3», «Сити Молл», «Шкиперский Молл», которые уже не первый год испытывают серьезные проблемы с заполняемостью торговыми операторами.
Назад
Загрузка...