Новое кольцо коммерческой недвижимости
«Золотое» кольцо
«За последние 2 года произошло резкое изменение восприятия инвесторами планов строительства Четвертого кольца – из перспективного проекта оно стало объективной реальностью, существенно повышающей ценность прилегающих территорий. В частности, по расчетам компании Gva Sawyer, ожидаемые ставки аренды офисов класса В в 2005 году базировались на сумме $330/кв. м в год (без эксплуатационных расходов и НДС). В настоящее время ожидания по аналогичной ставке выросли до 550 кв. м», – рассказывает генеральный директор ОАО «Медиа Центр» Олег Моторин.
По мнению руководителя департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, создание нового транспортного кольца будет способствовать улучшению транспортной обстановки в периферийных районах города. «Кроме того, – говорит Ольга Ясько, – поскольку кольцо частично проходит через зоны промышленной застройки, оно откроет доступ к новым крупным площадкам под застройку».
Динамика развития прилегающих территорий и рост стоимости земли будет определяться этапами строительства Четвертого транспортного кольца. Очевидно, что наиболее интенсивными они будут для тех участков, которые предполагается ввести в эксплуатацию в первую очередь (см. карту). Поспособствует привлечению инвестиций в районы, находящиеся на периферии города, и решение правительства Москвы об ограничении строительства в историческом центре.
План застройки
Возведение ряда объектов в районе Четвертого транспортного кольца уже началось (см. карту и таблицу). Часть проектов, которые в будущем должны появиться в перспективной зоне, возводятся в рамках городской инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы». Согласно этой программе в столице до 2015 года должно быть построено около 200 высотных зданий различного назначения на 62 отведенных земельных участках.
Планируется создать систему новых общественных центров города на месте его бывших промышленных окраин и в микрорайонах массовой жилой застройки периода строительства 1950–1960-х годов. Многофункциональные жилые, офисные и гостиничные комплексы должны образовать символическое кольцо в срединно-периферийном поясе Москвы. Для реализации столь масштабной программы была создана управляющая компания «Новое кольцо Москвы», учредителем которой является правительство Москвы в лице Департамента имущества города.
Строительство объектов в рамках программы «Новое кольцо Москвы» будет осуществляться за счет средств инвесторов, определяемых по итогам проведения городских инвестиционных торгов, а отдельные объекты жилого назначения – за счет средств городского бюджета. Подготовку и проведение инвестиционных торгов осуществляет Комитет города Москвы по конкурентной политике. Победители аукционов получают право на строительство объектов в рамках программы. В настоящий момент объекты, реализованные на городских торгах, находятся на различных стадиях проектирования и строительства. В частности, идут строительные работы на земельных участках по следующим адресам: Краснобогатырская ул., вл. 28, Новоясеневский пр., вл. 5-13, и Преображенская пл., вл. 8. «А высотный офисно-деловой центр «Соколиная гора», расположенный по адресу: Семеновская пл., 1А, был введен в эксплуатацию еще летом 2007 года. Инвестором проекта является ОАО «Инвестиционная компания «Вика-Инвест», – отмечает Ольга Ясько.
Амбициозные проекты
По мнению девелоперов, в районе Четвертого кольца выгоднее всего строить офисы и торговые комплексы. Возведение ряда крупных объектов должно начаться здесь уже в 2007 – начале 2008 года. Так, в районе Печатников УК «Полиграфический комплекс Пушкинская площадь» построит бизнес-центр общей площадью 129 372 кв. м. В состав «Медиа Центра» войдут все необходимые инфраструктурные элементы для предоставления комплексных услуг компаниям, работающим в области медиа- и печатной индустрии Avanzo Daziaro. Однако согласно проведенным исследования рынка, помимо профильных компаний комплекс будет интересен любым арендаторам, желающим иметь офис в бизнес-центре, возводимом по международным стандартам качества. Внутри будут находиться не только бизнес-центр, но и торговые и выставочные площади, конференц-залы, теле- и радиостудии, паркинг и сопутствующая инфраструктура.
«Идея «Медиа Центра» уникальна, поэтому мы не опасаемся конкуренции. В наших офисах соберутся не только операторы рынка производства и распространения полиграфической продукции, но и электронных СМИ – мы проектируем серьезный телерадиоблок, – комментирует Олег Моторин. – Идея телерадиопроекта принадлежит Олегу Максимовичу Попцову – руководителю всего комплекса «Печатники», включающему типографию, экспедицию и собственно «Медиа Центр», – раскрывает некоторые подробности проекта г-н Моторин.
На северо-востоке Москвы до 2010 года планируется построить китайский деловой центр «Парк Хуамин». Общие инвестиции в данный проект, по словам генерального директора компании «Хуамин» Му Хуадуна, могут составить около $300 млн. Строительство этого делового центра – один из крупнейших инвестиционных проектов Китая в России и наиболее значительное вложение КНР в недвижимость в другой стране. По задумке архитекторов «Парк Хуамин» (с китайского языка «хуамин» можно перевести как «символ Китая» или «лучшее из Китая») станет комплексом, отражающим достижения современного Китая и самобытность его древней культуры.
По данным «РИА Новости», китайский деловой центр разместится в двух зданиях высотой 50 и 32 этажа. Общая площадь строений составит 200 тыс. кв. м. Центр будет включать в себя 5-звездочную гостиницу, офисные помещения, выставочные и конгресс-центры, развлекательный, спортивный центры, открытую и подземную парковку, на которых сможет разместиться 1400 автомобилей. Для возведения зданий на северо-востоке столицы был выделен участок площадью 8,2 гектара, включающий территории бывшего предприятия, резервной территории главного ботанического сада им. Цицина и участка вблизи станции метро «Ботанический сад». За счет китайского инвестора будут проведены реконструкция Леоновской рощи и очистка русла реки Яузы.
В районе Полежаевской строится бизнес-центр «Сокол-Бридж». Это два офисных здания высочайшего класса, соединенных оригинальной пешеходной галереей, с подземным и наземным паркингом. Проект бизнес-центра разработан архитекторами, уже создававшими известные московские объекты: отель «Балчуг-Кемпински» и торговый комплекс «Наутилус». По словам коммерческого директора проекта Ирины Кабановой, окончание работ запланировано на IV квартал 2009 года.
Среди проектов, строящихся в пределах Четвертого транспортного кольца, стоит отметить крупнейший в черте города ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь – 240 тыс. кв. м), который будет построен около Северянинского моста. Девелопером проекта выступит ОАО «Каширский двор-Северянин». Кроме того, как отмечает Ольга Ясько, на магистрали запланировано появление крупных торговых центров: на Краснопресненском проспекте (230 тыс. кв. м), «Гудзон» (145 тыс. кв. м), «Времена года» (64 тыс. кв. м) и др.
Еще один громкий проект – торгово-офисный комплекс «Метрополис», обещающий стать одним из крупнейших многофункциональных проектов в Москве. Известно, что девелопер проекта, Capital Partners, привлек к его разработке сразу три всемирно известных архитектурных бюро. Это британская компания RTKL, турецкая Oncuoglu Architecture & Planning и российская компания ABD architects.
Комплекс «Метрополис» будет состоять из двух основных самостоятельных частей – торгово-развлекательного комплекса и офисного центра, объединенных одноэтажной платформой, в центре которой будет расположена «Гранд Плаза». «Внутреннее оформление торгово-развлекательного центра полностью оправдывает название комплекса – «Метрополис» – и представляет собой ряд торговых улиц, на которых будут расположены магазины, выполненные в различных стилях», – сообщает пресс-служба Capital Partners. В трехэтажном здании центра будут расположены магазины, бутики, гипермаркет, фуд-корт, кафе, рестораны, семейный развлекательный центр, боулинг, а также 12-зальный кинотеатр.
Также в рамках строительства «Нового кольца» планируется комплексная реконструкция жилого фонда прилегающих районов и их инфраструктуры.
Минимальный риск и максимальная выгода?
Как считает Олег Моторин, из политических, административных, строительных и эксплутационных рисков наиболее существенными для бизнеса в современной Москве можно считать только политические и административные. «Но и эти риски, по моим ощущениям, находятся на минимальных уровнях за все время существования рынка недвижимости в новой России», – поясняет г-н Моторин. Минимальными, по мнению экспертов рынка недвижимости, являются и риски при строительстве офисных или торговых центров непосредственно в районе Четвертого кольца. Правда, только если объект возводится рядом с уже разрабатываемым участком трассы. В противном случае планы властей по строительству дороги могут резко измениться, и участок, купленный девелопером, не оправдает возложенных на него ожиданий. Например, ЧТК изначально планировали строить с запада Москвы, а начали в итоге с востока.
В целом прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости в связи со строительством ЧТК благоприятные. Новая транспортная магистраль расширит географию офисного рынка столицы, и будет способствовать его дальнейшей децентрализации.
По мнению экспертов, спрос на офисные площади в ближайшие годы будет продолжать расти. Прежде всего в силу ежегодного возникновения в Москве 180–200 крупных совместных предприятий и представительств мировых компаний. Тенденция возрастающего спроса на офисные помещения, в частности, связана с усилившейся потребностью арендаторов в «рабочих офисах», расположенных в местах удобных транспортных развязок вне центра города. Аренда таких помещений может существенно снизить представительские расходы компании.
Постепенно у арендаторов пропадает убежденность в том, что лучший офис – это тот, который находится в Центральном округе, поэтому объекты, до которых будет удобно добираться по Четвертому кольцу, станут пользоваться спросом.
Что касается торговой недвижимости, по мнению Ольги Ясько, «размещение крупных торговых центров, с удобным расположением на Четвертом транспортном кольце, будет привлекать часть потребительской аудитории, ранее предпочитавшей ТЦ, расположенные на МКАДе».
Кроме того, строительство магистрали, вполне вероятно, будет способствовать появлению здесь многоуровневых паркингов взамен ликвидированных гаражей, расположенных в местах прохождения Четвертого транспортного кольца.
Предполагается, строительство ЧТК будет завершено к 2015 году. Ожидается, что к этому времени коммерческая недвижимость в прилегающих зонах подорожает, как минимум, в 1,5 раза. Многие специалисты утверждают, что эта ситуация аналогична тому, что происходило с Третьим транспортным кольцом. Так, после сооружения ТТК земля вблизи магистрали значительно подорожала: застройщики начали активно возводить здесь офисы, склады, торговые центры. Стоимость объектов коммерческой недвижимости, расположенных вдоль трассы, увеличилась как в сделках аренды, так и купли-продажи.
В целом можно сказать, что конкретные параметры изменений на рынке коммерческой недвижимости будут зависеть от многих факторов. В том числе от темпов строительства. К примеру, уже упомянутый опыт со строительством ТТК добавляет ложку дегтя в нынешние оптимистичные прогнозы. Длина ТТК составляет всего 35 км, а строили его около 5 лет. Для успешности реализации коммерческих проектов в районе ЧТК важно, чтобы и это строительство не превратилось в «долгострой». Впрочем, городские власти уверяют, что этого не произойдет. Согласны с властями и девелоперы. По мнению Олега Моторина, на данный момент положительными факторами, сказывающимися на развитии ЧТК, являются хорошее взаимопонимание и рабочее взаимодействие между федеральной и городской властями. «А также значительные поступления в городской и федеральный бюджеты, обеспечивающие наполнение территориального дорожного фонда, за счет которого и строится ЧТК», – резюмирует эксперт.
