Казань насытилась. Что дальше?

Порядок в офисе
Бизнес-центры, отвечающие современным требованиям к офисной недвижимости, по­явились в Казани несколько лет назад. До этого главным действующим лицом на офисном рынке было государство в лице Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно предлагало однотипные, не лучшего качества, но благодаря низким арендным ставкам спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. По подсчетам специалистов Гильдии сервейеров, объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих в сфере недвижимости, в 2002 году в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой» аренды, в то время как легально работали 34 бизнес-центра.
В конце 2001 года на рынке офисной недвижимости Казани начался период бурного роста, который продолжался несколько лет и не угас до сих пор. В городе активно строились бизнес-центры, потребность в которых оставалась высокой. Только в 2004 году началась некоторая стабилизация, о чем косвенно свидетельствует сокращение ввода в эксплуатацию новых офисных зданий. Хотя ежегодный прирост предложения оставался на уровне 10%, рынок рос значительно медленнее. В эксплуатацию в основном вводились небольшие офисные и офисно-торговые объекты общей площадью 2–3 тыс. кв. м. Они заняли востребованную нишу офисных помещений классов В- и С.
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, что в условиях инфляции и снижения курса доллара было равнозначно их реальному понижению. А в некоторых офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдии сервейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка. Тем более что рост доли свободных площадей увеличился в два раза.
В то же время специалисты отметили и ряд негативных моментов, которые беспокоят девелоперов до сих пор. Например, многие казанские объекты выглядят как братья-близнецы – со стандартным инженерным обеспечением и отделкой. А их эксплуатация и работа с арендаторами зачастую «хромает».
Бурное развитие офисного рынка привело к появлению стереотипа – быть собственником недвижимости гораздо выгоднее, чем арендовать ее. Дело кончилось тем, что конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики. Арендодатели соревнуются не качеством предлагаемых офисных центров, уровнем управления и сервиса, а размером арендной ставки.
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 года, когда в Казани были построены и начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А: «Сувар-Плаза», «Корстон Парк Отель», «Международный бизнес-центр» и офисно-деловой центр «Булак». Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классов А и В.
Тем не менее казанский рынок офисной недвижимости сейчас довольно разнообразен. По данным Penny Lane Realty, в столице Татарстана действуют более 50 офисных центров, а емкость рынка офисной недвижимости приближается к 300 тыс. кв. м. Около половины из них принадлежит государству. Помимо бизнес-центров и торгово-административных комплексов на рынке представлены встроенно-пристроенные помещения, расположенные в жилых домах. В основном это адаптированные под офис квартиры на первых этажах многоэтажек.
Есть еще одна любопытная тенденция. Если раньше бизнес-центры строились в историческом и деловом центре города, то сейчас их возводят в спальных районах. Из четырех действующих и двух строящихся офисных комплексов класса А лишь «Сувар-Плаза» и «Корстон Парк Отель» находятся в деловом центре Казани.
Разнообразие предложения привело к невероятному разбросу цен – от $92 до $550/кв. м в год. Это «голые» арендные ставки без учета коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.
Однако объекты класса А особым спросом у арендаторов не пользуются. Последние исследования показали, что наиболее популярны офисные помещения класса В площадью от 20 до 60 кв. м. Кстати, здесь Казань мало чем отличается от большинства крупных российских городов. Причем основная причина не в отсутствии средств у арендаторов, а в присущей частным компаниям экономии. Даже крупные транснациональные корпорации, многие из которых имеют офисы в Казани, предпочитают экономить на арендной плате.
Увеличившееся предложение привело к снижению доходности. Срок окупаемости вводимых сейчас в эксплуатацию офисных центров составляет 5–8 лет, но может и увеличиться.
В целом же за последние несколько лет казанский рынок офисной недвижимости прошел путь от организационного и финансового хаоса к цивилизованному бизнесу с понятными правилами игры. В городе сформировался целый слой собственников, предпочитающих профессиональный подход к управлению недвижимостью и прибегающих к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Развлечения во имя торговли
Развитие рынка торговой недвижимости проходило по аналогичному сценарию. Отправной точкой стало решение о праздновании 1000-летия Казани, которое местные власти и бизнес использовали как PR-ход для привлечения российских и иностранных инвестиций. Еще в конце 1990-х годов столица Татарстана была городом рынков и небольшого числа дорогих бутиков для элиты. Здесь практически отсутствовали крупные торговые центры, рассчитанные на средний класс. Но уже в 2000–2001 годах ситуация начала меняться. Сегодня в столице Татарстана действуют 28 торгово-развлекательных центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Наиболее крупные и известные – «Мега», «Тандем», «Южный», «Ривьера», «Кольцо», Park House, «Грани», «Савиново». На каждый район приходится 4–5 торгово-развлекательных комплексов. Среди арендаторов много популярных зарубежных и российских брендов. Однако в реальности торговых площадей в Казани значительно больше. Аналитики называют цифру 900 тыс. кв. м с учетом небольших магазинов, разместившихся в основном в центре города, в то время как крупные комплексы построены в спальных районах. Настоящий «рай» для покупателя – пешеходная улица Баумана, «казанский Арбат», которая почти вся состоит из магазинов известных торговых марок.
Арендные ставки для магазинов достигают $400/кв. м в год. В торговых комплексах площади не продаются, а на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. м на торговых улицах колеблется от 25 до 60 тыс. рублей.
По мнению экспертов «Сувар-Недвижимости», окупаемость торговых объектов Казани, которая сейчас составляет от шести до восьми лет, может увеличиться до десяти. При этом они отмечают, что ужесточившаяся конкуренция заставляет девелоперов уделять все больше внимания разработке концепции крупноформатной торговли. Ставка делается уже не на якорных арендаторов и сетевых операторов, как это было вначале, а на увеличение доли развлекательной составляющей.

Восточное гостеприимство
Гостиницы долгое время были не самой сильной стороной Казани. Как и торговый, гостиничный бизнес начал активно развиваться накануне празднования 1000-летия татарстанской столицы, когда в городе ждали большого наплыва московских и зарубежных гостей. Сейчас в Казани более 30 отелей самого разного уровня. Правда, оценивать их традиционным для всего мира способом пока сложно – не все они обзавелись звездами. На рынке присутствуют как крупные игроки, так и совсем небольшие гостиницы домашнего типа. Разброс цен составляет от 900 до 30 тыс. рублей за сутки проживания. Наиболее престижные и соответственно дорогостоящие на данный момент – «Корстон», «Мираж» (категория 5*), «Шаляпин Палас Отель», «Сулейман Палас Отель» (4*). Впрочем, внутри этой группы цены также существенно разнятся. Например, в «Шаляпин Палас Отеле» сутки в стандартном номере обойдутся в 2100 рублей, а в люксе – 28 тыс. Все эти гостиницы в большей степени рассчитаны на деловых людей. Это целые гостинично-деловые комплексы с конгресс-залами, сервисными центрами, беспроводным Интернетом. Немного экзотичный проект – «Сулейман Палас Отель». Гостиница, которая открылась одной из последних – в октябре 2006 года, выдержана в восточном стиле. Например, в ней присутствуют номера для мусульман – ведь Казань часто посещают государственные деятели и бизнесмены из стран, исповедующих ислам.
Менеджеры и аналитики опасались, что после празднования 1000-летия Казани, во время которого отели были востребованы, гостиничный бизнес может столкнуться с серьезными проблемами. Некоторые сложности есть, но масштаб этих проблем оказался сильно преувеличен. Во-первых, в Казани часто проходят международные конференции и симпозиумы, собирающие значительное число участников. Только в этом году в городе состоялись форум ЕБРР и съезд Организации городов всемирного наследия. А во-вторых, городские власти вкупе с бизнесом решили превратить столицу Татарстана в центр делового и паломнического туризма. Осенью в Казани пройдет конференция мэров городов, где наблюдались явления Божьей Матери, на которую приглашены представители ведущих международных турфирм. Все это уже вызывает повышенный интерес к Казани. По словам заместителя руководителя Городского комитета по туризму и внешним связям, если в прошлом году загрузка казанских гостиниц составляла 47%, то в этом уже 55%.

Склад в перспективе
Пик «складского» строительства в Казани пришелся на конец 70-х – начало 80-х годов. В то время было возведено необходимое городу количество складов, отвечающих современным на тот момент требованиям. В 1990-е годы к этим специализированным складам добавилось большое количество производ­ственных сооружений, которые продавали или сдавали в аренду столкнувшиеся с экономическими трудностями предприятия. Причем общую площадь всех складских помещений Казани никто так и не сосчитал, констатируют специалисты сервейинговой компании «Единая арендная система». Впрочем, значительное число предложений, по их мнению, говорит отнюдь не о развитости рынка. Проведенное компанией исследование показало, что главные проблемы казанских складов – отсутствие отопления, вентиляции и подъезда для крупногабаритного автотранспорта; невозможность использования стеллажей и грузоподъемных механизмов, чему мешают неровные полы и низкие перекрытия, отсутствие действующих коммуникаций и др. Кроме того, более 80% существующих в Казани складских помещений – холодные. И это при том, что спрос существует в основном на отапливаемые помещения со всеми коммуникациями. Разброс цен составляет от $23 до $230/кв. м в год.
Однако и здесь ситуация постепенно меняется в лучшую сторону. Растущий спрос на аренду и покупку складских помещений привлекают инвестиции, а вместе с ними и современные технологии. Так, в прошлом году в Казани началось строительство крупного логистического комплекса класса А «Q Парк Казань» общей площадью 230 тыс. кв. м. Объект расположен в 25 км от центра Казани, в непосредственной близости от международного аэропорта и кольцевой автодороги. Девелопером проекта является компания RDS Developments. Кроме того, «Национальная интендантская компания» приняла решение о строительстве складского комплекса класса А в Кировском районе города в непосредственной близости от крупнейшего регионального железнодорожного узла Юдино. Общая площадь комплекса составит около 125 тыс. кв. м. Он разместится на земельном участке в 23 га. Логистический терминал расположится в черте города Казань на пересечении Горьковского шоссе (федеральной трассы М-7) и Окружной дороги.