Ломать и строить

Собственно, московские власти не скрывали, что целью демарша по сохранению той пары сотни зданий было сокращение нового строительства в центре города. Тем более что и новые правила застройки, утвержденные в июне 2011 года, практически лишили девелоперов прежней выгоды: отныне площадь новых сооружений в исторической части Москвы не должна превышать размеры снесенных построек. А если строить в изначальных габаритах, то чем компенсировать затраты на демонтаж, не говоря уж об огромных расходах на переселение жильцов в случае сноса жилых домов?

Девелоперы не любят распространяться о проектах, в которых имеет место снос видавших виды зданий. Даже если речь идет не о фамильных особняках и городских усадьбах, а, например, о бывшем гараже фабрики «Рот Фронт» на Малой Ордынке – на его месте «Гута-Девелопмент» будет строить элитный дом. Разрешение на снос было выдано этим летом, но комментариев компания принципиально не дает. «Девелоперы не спешат заявлять о запуске того или иного проекта, чтобы не привлекать внимание “Архнадзора” и активных групп населения. Не только деньги любят тишину, но и подобные проекты тоже, – считает Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP. – Обычно компании стараются не афишировать их до того, пока те не будут реализованы до определенного уровня».

Вершители судеб

Решения о сносе зданий старой застройки принимает Комиссия при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия, действующая с октября 2011 года. Новый рабочий орган пришел на смену упраздненной Комиссии по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах г. Москвы, получившей в народе название «сносной». Название такое прижилось не случайно: как однажды заметил Александр Кибовский, возглавляющий Департамент культурного наследия г. Москвы, прежняя комиссия выдавала разрешения на снос в 80 % случаев. По его оценке, всего было «приговорено» к разрушению 3342 здания в исторических районах города.

В состав новой комиссии, работающей под руководством Марата Хуснуллина, помимо чиновников и отраслевых специалистов вошли активисты общественных организаций. Предполагается, что решения о сносе обновленная градостроительная комиссия будет принимать более взвешенно, изучив тот или иной объект со всех сторон, выслушав все «за» и «против»… Однако девелоперы не всегда готовы долго ждать. «Не очень ошибусь, если скажу, что в большинстве случаев девелоперы действуют “с опережением графика”, приступая к сносу здания до того, как будут получены все разрешительные документы», – отмечает Виталий Можаровский. Недавний пример тому – бывшая трикотажная фабрика «Красный Восток» на Мироновской ул. (ВАО, район станции метро «Семеновская»). Данный участок площадью 2,6 га был приобретен группой компаний «ПИК» в 2007 году, которая вскоре после покупки заявила о редевелопменте территории и строительстве на месте дореволюционной фабрики современного жилья площадью порядка 60 тыс. кв. м. Хотя девелопер и получил разрешение на снос существующих строений фабрики (весной 2012 года), некоторые из них начали сносить еще до официальной «отмашки».

Незаконный снос зданий, имеющих историческую или культурную ценность, пытается всячески предотвратить теперь не только общественность, но и Москомнаследие. Так, параллельно с аннуляций ранее выданных разрешений на снос департамент запустил круглосуточную «горячую линию» (тел.: 8 (916) 146–53–27), куда можно сообщить обо всех случаях самовольного сноса.

Неустоявшие?

«При Собянине сносить стали меньше в разы. Установки у новой комиссии несколько другие, нежели у той, которую возглавлял Ресин», – рассказывает Константин Михайлов, координатор общественного движения «Архнадзор», входящий в состав новой комиссии. Однако, по его словам, потерь избежать все равно пока не удается. Одной из главных утрат 2012 года г‑н Михайлов считает стадион «Динамо». По словам общественного активиста, снос этого знаменитого спортивного объекта, построенного в 1927–1936 годах, стал возможен благодаря манипуляциям с охранным статусом стадиона. Согласно поставлению Правительства Москвы № 15‑ПП «Динамо» уже считается не охраняемым законом памятником, а обычным объектом капитального строительства, расположенным на территории достопримечательного места. «Это позволяет проводить на объекте реконструкцию, в результате которой общая высота сооружения увеличивается с 16 до 66 м, а три четверти его полностью уничтожаются, – говорит Константин Михайлов. – Стадион лишается даже своего имени – теперь он будет называться “ВТБ Арена парк”».

С оценкой координатора «Архнадзора» ЗАО «ВТБ Арена» категорически не согласно. «Говорить об уничтожении трех четвертей стадиона “Динамо” может человек, либо не информированный о реальном положении дел, либо стремящийся придать им выгодный для себя характер, – говорят в пресс-службе компании. – Согласно проекту Западная стена стадиона подлежит реставрации и сохранению ее в теперешнем виде, остальной же контур стен будет воссоздан в первоначальном варианте, с учетом рекомендаций авторитетных экспертов, тщательно изучивших данный вопрос». Есть возражения у компании и по поводу охранного статуса: «Московское правительство принимало решение по нему только после скрупулезнейшего анализа специалистов, доказывающего, что в неизменном виде до наших дней дошла лишь Западная трибуна, да и то с небольшими временными наслоениями. Что же касается других трибун, на них в разные годы проводились значительные строительные и реконструкционные работы, особенно ощутимые – к Олимпиаде‑80». Как уверяют в компании, барельефы работы легендарного Сергея Меркурова, украшавшие портик Северной и Южной трибун, в утрате которых обвиняют «ВТБ Арена», вернутся на прежнее место после реконструкции. «Вообще вызывают недоумение и изумление попытки критиков проекта навязать москвичам вариант превращения живого спортивного комплекса в неподвижный музей, в котором, видимо, должны остаться только призраки былых достижений и спортивных побед, – говорит Сергей Тарханов, генеральный директор ЗАО «ВТБ Арена». – Подчеркиваем, что основная задача нынешней реконструкции – вернуть москвичам легендарный стадион в его первоначальном предназначении, восстановить и облагородить Петровский парк. К слову, название у новой арены будет “ВТБ Арена – Центральный стадион «Динамо»”».

В числе тех проектов, которые девелоперам пришлось заново пере­согласовывать, Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer, отмечает строительство многофункционального комплекса Smolensky De Luxe компанией «СК Донстрой» в 1‑м Смоленском пер. Как говорит эксперт, для возведения данного объекта площадью 33 992 кв. м было разрешено снести тяговую подстанцию Т‑5 столичного метрополитена. Против строительства элитного комплекса протестуют жители близлежащих домов, мотивируя это тем, что с появлением нового объекта исчезнет последнее свободное пространство в микрорайоне. Однако морально устаревшая подстанция 1930‑х годов никакой историко-культурной ценности не представляет, поэтому ее снос особых сомнений не вызывает.

Напротив, пока вызывает сомнения дальнейшая судьба часового завода «Слава», расположенного вблизи Белорусского вокзала. Завод уже снесен, и на его территории банк «Глобэкс» планировал возвести многофункциональный комплекс площадью свыше 500 кв. м. Девелоперу пришлось обращаться за согласованием повторно. Что было дальше? «На начало лета, как нам известно, окончательного решения не принято», – говорит г‑жа Ишметова. По словам консультанта, власти хотят согласовать застройку многофункционального комплекса, свести к минимуму офисную часть проекта, соблюсти баланс интересов застройщика и властей. Территория бывшего завода «Слава» находится в залоге у банка. «Порой снос здания является единственным возможным вариантом развития объекта, – замечает Эвелина Ишметова. – Например, недостроенный “Аквадром” на Аминьевском ш., который простоял более 10 лет без консервации. Теперь долгострой будет снесен, а на его месте построят административно-деловой центр с физкультурно-оздоровительным комплексом площадью 43,5 тыс. кв. м».

Когда девелоперу не удается заново пересогласовать проект, он имеет право обратиться в суд и потребовать от мэрии компенсации затрат, понесенных на подготовку участков к застройке. Однако прошедший год был небогат на подобные иски. Как объясняет Виталий Можаровский, к юристам в этих случаях застройщики обращаются редко, предпочитая улаживать дела самостоятельно. «Девелоперы стараются не выносить сор из избы, а решать вопросы полюбовно. Особенно это касается крупных компаний, у которых имеется ряд других площадок в городе, – говорит г‑н Можаровский. – В суды обращаются только те игроки, которые уже вошли в конфликт и не видят для себя дальнейших перспектив работы на рынке. Примеры тому – структуры “СТ Групп” Елены Батуриной, отчасти – Mirax Group/Nazvanie.net/“Поток 8”».

Обновление вместо сноса

Окончательно отменен снос ветхого здания на Остоженке. Изначально на месте бывшего Доходного дома Соколова предполагалось по­строить жилой дом с подземной стоянкой. Весной 2012 года градостроительная комиссия здание решила сохранить, обязав при этом инвестора – девелоперскую компанию «Альтимус» – провести реконструкцию с обязательным сохранением ценностных характеристик градоформирующего объекта.

Также в июле градостроительная комиссия одобрила реконструкцию ветхих жилых зданий по следующим адресам: ул. Бауманская, 46; ул. Бакунинская, 10/12, стр. 1; ул. Кожевническая, 17, стр. 1 и 2; ул. Дубининская, 57, корп. 2; ул. Народного Ополчения, 47; ул. Петра Романова, 15.

Не будут сносить и историческое здание солодовни в Хамовниках. По словам Анастасии Подакиной, советника президента «Галс-Девелопмент» (компания возводит в этом месте жилой комплекс «Литератор»), сносить солодовню и не собирались. Вопреки заявлениям «Архнадзора» о том, что компания якобы собиралась ее убрать, представители «Галс-Девелопмент» настаивают на том, что сразу включили историческое здание в состав будущей квартальной застройки. «Не всегда наличие сохраняемых зданий – это результат борьбы с девелопером площадки, – говорит Анастасия Подакина. – На объекте “Литератор” в Хамовниках, который возводится по соседству с усадьбой Льва Толстого, в отношении солодовни никаких споров не было. “Галс-Девелопмент”, изначально осознавая ценность сооружения, находящегося по соседству с исторической усадьбой, включил историческое здание (не являющееся на момент разработки проекта памятником) в состав будущей застройки». Поскольку речь идет о старой пивной солодовне, а производство с этой площадки выведено в рамках реорганизации промзон в центре города, то ни о каком сохранении исторической функции не могло быть и речи, тем более что здание не использовалось по назначению уже несколько десятков лет и сейчас требует серьезной реставрации. Его конструктивные особенности (небольшое количество оконных проемов маленьких размеров, наличие трубы) повлияли на определение его дальнейшей функции. Жилые лофтовые пространства здесь сделать невозможно. А вот, например, выставочные помещения, которые, наоборот, исключают попадание в помещение прямых солнечных лучей, – да».

Много шума и протестов вызвал со стороны общественности демонтаж «Литературного дома» в Санкт-Петербурге (Невский пр., 68), хотя данный объект на момент сноса не относился к памятникам архитектуры. «Целесообразность сноса исторических зданий, не являющихся памятниками, зависит от их технического состояния, а также от их местонахождения в пределах градостроительных охранных зон. Сохранение таких зданий не всегда оправданно с точки зрения девелопера, – комментирует ситуацию Ольга Мищенко, старший юрист международной юридической компании DLA Piper в Санкт-Петербурге. – Решение снести “Литературный дом” было принято компанией “Автокомбалт” потому, что этот объект, не будучи памятником архитектуры, по данным технической оценки, находился в аварийном состоянии». Известно, что на месте бывшего «Литературного дома» планируется возвести апарт-отель с воссозданием фасада здания, к которому привыкли горожане. «Интерес девелоперов к работе в историческом центре Петербурга, безусловно, присутствует, – продолжает разговор Ольга Мищенко. – На данный момент одна из основных проблем, которую озвучивают девелоперы при реализации проектов в историческом центре, – отсутствие единого вектора развития исторического городского пространства. В настоящее время городскими властями разрабатывается программа “Сохранение исторического центра Санкт-Петербурга на 2013–2018 годы”, однако она, во‑первых, направлена прежде всего на сохранение жилых зданий, а во‑вторых, не предполагает каких-либо стимулирующих механизмов при реализации девелоперских проектов в историческом центре».

В Москве стимулирующие механизмы имеются. С недавних пор в городе действует программа «метр за рубль» (подробно мы об этом писали в CRE № 187). Арендаторы памятников архитектуры, выигравшие по результатам аукциона, смогут претендовать на перерасчет арендной ставки на символическую сумму – 1 рубль/1 кв. м в год. Обязательным условием программы является проведение высококачественной научной реставрации арендуемого здания в течение пяти лет. И хотя программа несет в себе определенные риски и вызывает определенные сомнения в бизнес-сообществе, объектов, участвующих в ней, становится все больше. На момент сдачи номера в их числе городская усадьба Морозовых, конец XVIII-го – XIX век (Николоямская ул., 47), жилой дом Н. П. Баулина (Николоямская ул., 52, стр. 1), городская усадьба XVIII–XIX веков (Подсосенский пер., 23, стр. 3), городская усадьба на Таганской пл., 88, стр. 1, и «Дом с кариатидами» в Печатниковом пер.